Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

LỤC MẠNH HIỂN

ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG

VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI, NĂM 2014

DỤCVÀĐÀOTẠO

TRƯỜNGĐẠIHỌCKINHTẾQUỐCDÂN

LỤC MẠNH HIỂN

ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG

VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH MÃ SỐ: 62.34.01.02

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THẾ PHÁN

HÀ NỘI, NĂM 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi. Các số liệu trong luận án là trung thực và có

nguồn gốc rõ ràng.

Tác giả luận án

LỤC MẠNH HIỂN

MỤC LỤC

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ viii

CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU 1

1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Tổng quan nghiên cứu 2

1.2.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề nghiên cứu 2

1.2.2. Nhận xét và đánh giá các công trình nghiên cứu 6

1.2.3. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu 11

1.3. Mục đích, ý nghĩa luận án 12

1.3.1. Mục đích nghiên cứu của luận án 12

1.3.2. Ý nghĩa nghiên cứu của luận án 12

1.3.3. Câu hỏi nghiên cứu 13

1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 13

1.4.1. Đối tượng nghiên cứu 13

1.4.2. Phạm vi nghiên cứu 13

1.5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến 13

CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH

DOANH NHÀ Ở 15

2.1. Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở15

2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và định giá nhà ở thương mại xây dựng mới 15

2.1.2. Mục đích, nguyên tắc và đặc điểm của định giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 20

2.2. Quy trình tổ chức và phương pháp định giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 26

2.2.1. Quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở 26

2.2.2. Phương pháp định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở 28

2.2.3. Phương pháp định giá ẩn (Hedonic) 37

2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá ở thương mại xây dựng mới 52

CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 59

3.1. Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu 59

3.2. Quy trình nghiên cứu 61

3.3. Phương pháp nghiên cứu 61

CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 70

4.1. Tổng quan về phát triển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua 70

4.2. Thực trạng định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 74

4.2.1. Thực trạng giá cả nhà ở thương mại tại Việt Nam 74

4.2.2. Thực trạng về chính sách và căn cứ trong định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 78

4.2.3. Thực trạng về mô hình tổ chức định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở 82

4.2.3. Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở 86

4.2.4. Thực trạng mục tiêu và phương pháp định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 97

4.3. Đánh giá về thực trạng định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 114

4.3.1. Những kết quả đã đạt được 114

4.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân 114

CHƯƠNG 5. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 119

5.1. Xác định quan điểm về định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở

....................................................................................................................... 119

5.2. Các giải pháp hoàn thiện công tác định giá tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở 121

5.2.1. Ứng dụng mô hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy định giá nhà ở TMXDM. 121

5.2.2. Hoàn thiện và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở 129

5.2.3. Xây dựng đội ngũ nhân sự cho bộ phận định giá của doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 135

5.2.4. Hoàn thiện mô hình tổ chức định giá nhà ở tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 137

5.2.5. Hoàn thiện quy trình tổ chức định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 139

5.3 Một số kiến nghị 146

KẾT LUẬN 149

PHỤ LỤC 158

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Viết tắt Viết đầy đủ tiếng Việt

BĐS Bất động sản

DNĐTXD&KD Doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh GPMB Giải phóng mặt bằng

NHTM Ngân hàng thương mại

TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh

TSCĐ Tài sản cố định

TMXDM Thương mại xây dựng mới

XHCN Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Tên bảng biểu

Trang
Bảng 4.1: Quy mô doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà ở tính đến năm 2012	74
Bảng 4.2: Giá thuê căn hộ tại TP.HCM, năm 2012	78
Bảng 4.3: Tỷ lệ áp dụng các nhóm quy trình định giá nhà ở TMXDM của
DNĐTXD&KD nhà ở tại thời điểm năm 2012	86
Bảng 4.4: Mức giá được định giá quy trình 2 tại các thời điểm khác nhau
của DNĐTXD&KD nhà ở tại một số dự án	91
Bảng 4.5: Mức giá được định giá theo quy trình 1 tại các thời điểm khác nhau
của DNĐTXD&KD nhà ở tại một số dự án	93
Bảng 4.6: Mức giá được định giá theo quy trình 3 tại các thời điểm khác nhau
của DNĐTXD&KD nhà ở tại một số dự án	95
Bảng 4.7: Mức giá được định giá theo quy trình 3 tại các thời điểm khác nhau
của DNĐTXD&KD nhà ở tại một số dự án	96
Bảng 4.8: Tổng chi phí đầu tư của dự án chung cư BetexcoII	102
Bảng 4.9: So sánh mức giá do DN định giá và mức giá bình quân
giao dịch thành công trên thị trường tại một số dự án	109
Bảng 5.1: Mô tả biến độc lập	124
Bảng 5.2: Kết quả phân tích hồi quy đa biến bằng phương pháp stepwise	126
Bảng 5.3: Kết quả phân tích hồi quy	127
Bảng 5.4: Kết quả phân tích phương sai	127

Trang
Sơ đồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu về định giá nhà ở TMXDM	59
Sơ đồ 3.2: Khung nghiên cứu về định giá nhà ở TMXDM nhằm hoàn thiện
công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở	60
Sơ đồ 3.3: Quy trình nghiên cứu	61
Sơ đồ 3.4: Mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở thương mại xây dựng	19
mới
Sơ đồ 4.1: Cơ cấu tổ chức của hội đồng xác định giá tổng quát	84
Sơ đồ 4.2: Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các
DNĐTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 1	87
Sơ đồ 4.3: Quy trình xác định giá tại thời điểm DN được phép bán nhà ở	88
TMXDM
Sơ đồ 4.4: Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các
DNĐTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 1	92
Sơ đồ 4.5: Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các
DNĐTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 3	94
Sơ đồ 4.6: Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các
DNĐTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 4	96
Sơ đồ 5.1: Danh mục cấu trúc hệ thống	134
Sơ đồ 5.2: Mô hình tổ chức Phòng xác định giá	138
Sơ đồ 5.3: Quy trình định giá nhà ở TMXDM đề xuất cho các DNĐTXD&KD	140
nhà ở
Hình 5.1: Biểu đồ tần số phần dư chuẩn hóa	128