Mục Đích, Nguyên Tắc Và Đặc Điểm Của Định Giá Nhà Ở Xây Dựng Mới Tại

tài sản đang được sử dụng trong nhiều văn bản pháp luật cũng như trong thực tế với cùng nội dung và ý nghĩa kinh tế.

Theo Pháp lệnh Giá được công bố ngày 8 tháng 2 năm 2002, chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2002, đã giải thích về “Thẩm định giá” tại điều 4 khoản 3 là: “Thẩm định giá là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với một thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế” [19]. Tuy tên gọi là Thẩm định giá, nhưng trong giải thích từ ngữ của Pháp lệnh Giá thì thừa nhận đó là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản hay là định giá tài sản và thẩm định giá tài sản.

Như vậy, định giá tài sản là việc đánh hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Khái niệm định giá bất động sản

Theo qui định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.

Như vậy, những hoạt động chính của định giá bất động sản có thể được mô tả như sau: Định giá BĐS là việc ước tính giá của bất động sản cụ thể; việc ước tính giá của bất động sản đó được thực hiện tại một thời điểm nhất định; được thực hiện tại một thị trường nhất định; việc định giá phải được thực hiện cho một đích đã được xác định trước; đồng thời việc định giá bất động sản phải được thực hiện theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng BĐS và theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất nhất định

Ở đây, cần lưu ý là hoạt động định giá bất động sản là việc “ước tính” giá cả của bất động sản. Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của bất động sản. Tuy nhiên, mức giá (do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị trường (giá cả thực sự giao dịch trên thị trường của bất động sản). Mức giá do các tổ chức định giá xác định có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn. Mức độ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ của người định giá, uy tín của các tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá BĐS và các điều kiện kinh tế xã hội khác.

Như vậy, định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.

Khái niệm định giá nhà ở

Thông thường nhà ở sẽ bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất nên định giá nhà ở thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất. Do nhà ở là một đơn vị thống nhất: thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng, nên việc định giá nhà ở cũng không thể tách rời định giá đất với định giá tài sản gắn liền đất, hơn nữa nhà ở gồm nhiều loại, mỗi loại ngoài những đặc điểm chung còn có những đặc trưng riêng, chịu tác động của các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội với mức độ rất khác nhau. Vì vậy, trong hoạt động định giá nhà ở, việc xác định giá của từng căn hộ hoặc nhà cụ thể là nhu cầu của hầu hết các giao dịch và đây chính là mục tiêu của hoạt động định giá nhà ở.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 206 trang tài liệu này.

Như vậy định giá nhà ở được hiểu là sự ước tính về giá trị của một nhà ở xác định bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.

Khái niệm định giá nhà ở thương mại xây dựng mới

Nhà ở thương mại xây dựng mới là nhà ở do các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để bán và cho thuê. Vì vậy, mục đích của việc định giá đối với đối tượng nhà ở thương mại là đã được xác định rõ ràng là để bán hoặc cho thuê, mục đích này đã được xác định ngay từ khi lập dự án. Bên cạnh đó, đối tượng định giá là nhà ở được xây dựng mới còn nguyên giá chưa có yếu tố hao mòn. Vì vậy, mức giá được xác định sẽ bị chi phối rất nhiều bởi chất lượng của công trình, cơ chế thị trường, mục đích kinh doanh của chủ đầu tư bên cạnh các yếu tố đặc trưng của nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung.

Như vậy, việc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới có thể được định nghĩa như sau: Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới là việc chủ dự án đầu tư xây dựng nhà ở xác định giá bán hoặc cho thuê đối với một nhà ở cụ thể, tại một thời điểm xác định dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của nhà ở đó và tuân theo cơ chế thị trường tại thời điểm định giá.

Đối với các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà, việc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới thực chất là việc xác định giá trị cho sản phẩm nhà ở xây dựng mới, doanh nghiệp với tư cách là nhà “sản xuất” ra sản phẩm nhà ở xây dựng mới. Trong đó, giá thành sản xuất sản phẩm là một phạm trù của sản xuất hàng hóa, phản ánh lượng

giá trị của những hao phí lao động sống và lao động vật hóa đã thực sự chi ra cho sản xuất. Những chi phí đưa vào giá thành sản phẩm phải phản ánh được giá trị thực của các tư liệu sản xuất tiêu dùng cho sản xuất và các khoản chi tiêu khác có liên quan tới việc bù đắp giản đơn hao phí lao động sống.

Giá thành có hai chức năng chủ yếu là bù đắp chi phí và lập giá. Số tiền thu được từ việc tiêu thụ sản phẩm nhà ở sẽ bù đắp phần chi phí mà doanh nghiệp đã bỏ ra để đầu tư xây dựng lên nhà ở đó. Tuy nhiên, sự bù đắp các yếu tố chi phí đầu vào mới chỉ là đáp ứng yêu cầu của tái sản xuất giản đơn. Trong khi đó mục đích chính của cơ chế thị trường là tái sản xuất mở rộng tức là giá tiêu thụ hàng hóa sau khi bù đắp chi phí đầu vào vẫn phải bảo đảm có lãi.

Như vậy, định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở có thể được định nghĩa như sau: Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở là việc các doanh nghiệp sử dụng các phương pháp định giá nhà ở để xác định mức giá bán tại thời điểm doanh nghiệp cần định giá để đáp ứng các mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp.

Thời điểm định giá nhà ở tại các DNĐTXD&KD nhà ở:

Thông thường các DNĐTXD&KD nhà ở sẽ định giá nhà ở TMXDM tại 03 thời điểm trong quá trình đầu tư dự án đó là: Định giá phục vụ cho việc xây dựng hồ sơ dự án, định giá tại thời điểm được phép huy động vốn đầu tư cho dự án và định giá bán khi dự án hoàn thiện.

- Định giá nhà ở TMXDM phục vụ xây dựng hồ sơ dự án: Mục tiêu của định giá nhà ở TMXDM tại thời điểm này là xác định mức giá bán nhà ở TMXDM dự kiến để tính toán tính hiệu quả của dự án, từ đó xác định tính khả thi và là luận chứng cho việc xin cấp phép cho dự án đầu tư của DNĐTXD&KD nhà ở. Việc định giá tại thời điểm này chủ yếu doanh nghiệp sử dụng phương pháp chi phí, mức chi phí để tính chủ yếu căn cứ và quy định của nhà nước về đơn giá xây dựng, mức lãi suất dự kiến theo liên ngân hàng và mức lãi kỳ vọng của doanh nghiệp.

- Định giá nhà ở TMXDM tại thời điểm được phép huy động vốn của khách hàng theo quy định: Theo quy định tại Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ thì chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc và yêu cầu là việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo

tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó. Như vậy, tại thời điểm này doanh nghiệp định giá nhằm mục đích bán nhà ở cho khách hàng, mức giá này thường sẽ không thay đổi đối với khách hàng đã ký hợp đồng góp vốn. Đây là thời điểm doanh nghiệp đã được phép bán nhà ở của dự án đó hình thành trong tương lai, do vậy việc định giá nhà ở TMXDM được căn cứ vào mức chi phí được dự tính trước, căn cứ theo hồ sơ phương án khả thi đã được phê duyệt của dự án và mức giá được so sánh với các dự án tương đồng có tính đến sự biến động của thị trường BĐS.

- Định giá nhà ở TMXDM tại thời điểm dự án hoàn thành phần thô: Quá trình bán nhà ở thương mại xây dựng mới, sẽ được các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở bán từ thời điểm bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng cho đến khi bán hết căn hộ của dự án. Tuy nhiên về mặt lý thuyết, không phải dự án nào cũng bán hết nhà ở trước khi hoàn thành phần thô. Do vậy, các DNĐTXD&KD nhà ở sẽ phải thực hiện định giá bán tài thời điểm này để điều chỉnh mức giá bán cho phù hợp với sự biến động của thị trường.

Tại thời điểm này, toàn bộ chi phí thực của dự án đã được chủ đầu tư xác định, đồng thời doanh nghiệp sẽ căn cứ vào những diễn biến cự thể của thị trường để đưa ra mức giá phù hợp đáp ứng được mục tiêu của doanh nghiệp. Mức giá bán này sẽ thực hiện theo nguyên tắc chỉ áp dụng mức giá mới cho khách hàng mua nhà ở từ thời điểm thay đổi điều chỉnh giá bán nhà. Đối với những khách hàng đã mua trước đó về cơ bản sẽ không thay đổi, nếu có sự thay đổi khi doanh nghiệp muốn đảm bảo quyền lợi cho những khách hàng của mình thì sẽ điều chỉnh theo mức giá mới nếu mức giá bán mới giảm so với mức giá bán đã xác định trước đó.

2.1.2. Mục đích, nguyên tắc và đặc điểm của định giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

2.1.2.1. Mục đích

Khi định giá nhà ở xây dựng mới, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà phải xác định rõ mục tiêu của mình là gì. Với mỗi một mục tiêu khác nhau thì mức giá có thể cũng khác nhau. Chẳng hạn, khi doanh nghiệp đầu tư xây dựng chung cư cao cấp, bán cho khách hàng có mức thu nhập cao thì sẽ bán cho họ với giá cao, bởi vì đối với nhóm đối tượng này khách hàng sẽ quan tâm nhiều hơn đến chất lượng nhà cũng như dịch vụ đi kèm. Nhưng nếu xây dựng nhà ở chung cư với căn hộ bán trả góp cho người thu nhập

trung bình và thấp thì hiển nhiên phải dự tính chúng với giá "phải chăng", phù hợp với sức mua của họ.

Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của mình. Mục tiêu đó có thể là:

- Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh tranh quá kịch liệt hoặc thị hiếu đã thay đổi v.v... Lúc này việc bảo đảm cho doanh nghiệp tiếp tục tồn tại còn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, vì vậy người dầu tư có thể hạ giá bán, miễn có thể trả nợ ngân hàng và đủ chi phí cần thiết. Tuy thế, mục tiêu tồn tại chỉ là nhất thời chứ không thể lâu bền. Vì vậy tiếp theo đó là phải nhanh chóng nâng cao giá trị nhà ở thương mại xây mới để hấp dẫn người mua;

- Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, chú trọng "cầu". Nhiều nhà đầu tư tin rằng đạt doanh thu tối đa sẽ dẫn đến lợi nhuận tối đa về lâu dài, nâng cao được thực lực và uy tín của doanh nghiệp. Để đạt lượng tiêu thụ tối đa, nhất là khi xâm nhập thị trường tại khu vực mới, nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thanh thế, doanh nghiệp có thể hạ mức giá bán.

Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa, khác với kiếm lợi nhuận tối đa trước mắt ở chỗ lúc đầu có thể bán giá tương đối thấp một số ít nhà ở thương mại xây mới để thu hút khách hàng, khi khách hàng quan tâm nhiều thì dần dần nâng cao giá nhưng vẫn duy trì được trạng thái đông khách, qua đó mà kiếm được lợi nhuận thị trường tối đa;

- Để chiếm vị trí dẫn đầu trong lĩnh vực kinh doanh hay trong một số mặt hàng. Một số doanh nghiệp có thực lực hùng hậu nhằm vào mục tiêu lâu dài, đề cao hình tượng thương hiệu, rất coi trọng chữ tín, chăm lo chất lượng và hình thức của công trình, bán nhà với giá tương đối cao và chiếm giữ thị phần tương đối lớn.

2.1.2.2. Nguyên tắc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới

Thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng diễn biến vừa theo quy luật chung vốn có, vừa theo những quy luật có tính đặc thù: đó là một thị trường không hoàn hảo, bị chia cắt theo các vùng địa lý, theo các trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại, du lịch, dịch vụ với khả năng cung cầu rất khác nhau. Vì vậy, định giá nhà ở thương mại xây dựng mới cũng phải tuân theo những nguyên tắc nhất định. Những nguyên tắc cơ bản này có mối liên hệ mật thiết, luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau, vì thế rất ít khi chúng được xem xét một cách riêng rẽ, tách biệt. Để kết quả định giá sát với giá trị thị trường, việc định giá phải tuân theo những nguyên tắc cơ bản được trình bày ở dưới đây:

Thứ nhất: Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời điểm định giá bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem như là một trong những nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. Nguyên tắc này đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở ứng dụng mà tại thời điểm định giá nó có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất hoặc đạt hiệu quả cao nhất.

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:

- Về mặt vật chất: khi một bất động sản thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất thì nó được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

- Về mặt pháp luật: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản đó là hợp pháp, phù hợp với những quy định của Nhà Nước.

- Về mặt sử dụng: khi một bất động sản tạo ra thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất thì việc sử dụng bất động sản đó được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất

- Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.

Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá trong quá trình định giá phải chỉ ra được khả năng thực tế về việc sử dụng bất động sản và những lợi ích của việc sử dụng đó.

Thứ hai: Nguyên tắc cung - cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lực lượng cung và lực lượng cầu trên thị trường. Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm. Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Như vậy, giá cả trên thị trường có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.

Khi định giá, phải phân tích và đánh giá sự ảnh hưởng của cung - cầu đến giá trị thị trường của bất động sản ở hiện tại cũng như là ở tương lai. Khi phân tích thông tin trên thị trường phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.

Thứ ba: Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập của nhà ở

Nội dung nguyên tắc: Thu nhập của nhà ở được tạo ra bởi sự đóng góp của 4 yếu tố, đó là: lao động, vốn, đất đai và quản lý. Nguyên tắc này cho rằng để xác định giá trị thực của nhà ở, cần phải đánh giá đầy đủ sự tham gia của bốn yếu tố nói trên trong quá trình tạo ra thu nhập từ nhà ở. Việc đánh giá đó được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Trong quá trình đánh giá ta thường đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mốc thời gian với mục đích đảm bảo tính thống nhất về mặt giá trị. Trong quá trình định giá, cần phải căn cứ vào 4 yếu tố đó để xác định đúng giá trị của nhà ở đang định giá.

Thứ tư: Nguyên tắc nhất quán

Nguyên tắc này cho rằng, định giá nhà ở phải căn cứ trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ nhà ở đó (cả địa điểm và công trình xây dựng phải được định giá với cùng một tính chất sử dụng). Trên thực tế một nhà ở có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau: như để ở, để kinh doanh thương mại - dịch vụ…vì thế, một nhà ở cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại- dịch vụ…

“Nhất quán” được hiểu: đó là sự phù hợp giữa mục đích sử dụng đất và mục đích đầu tư công trình. Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bộ nhà ở. Vì vậy, khi định giá nhà ở không được lẫn lộn với các mục đích sử dụng khác, mà cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của nhà ở, hay chính là căn cứ vào mục đích sử dụng đất.

Thứ năm: Nguyên tắc cân đối

Nguyên tắc cân đối cho rằng: Giá trị thu được từ một nhà ở sẽ đạt ở mức cao nhất khi sự đầu tư giữa bốn yếu tố sản xuất: đất đai, lao động, vốn và quản lý đạt tới trạng thái cân đối. Cân đối trong thị trường nhà ở được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một nhà ở hoặc các nhà ở trong cùng một khu vực để giá trị thu được từ chúng đạt ở mức cao nhất.

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:

-Trong trường hợp áp dụng đối với một nhà ở riêng biệt: Nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá trị thị trường đạt tới tối đa khi các yếu tố tạo ra nhà ở đạt tới trạng thái cân đối, nghĩa là sự kết hợp của 4 yếu tố đầu vào: lao động, vốn, đất đai, quản lý là phù hợp nhau

- Trong trường hợp áp dụng đối với một khu vực cụ thể, nguyên tắc này chỉ ra rằng giá trị thị trường tối đa của một nhà ở có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng

nhà ở đó được sử dụng hợp lý. Khi áp dụng đối với một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó, nguyên tắc cân đối thường được kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.

Thứ sáu: Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng: Các yếu tố trong thị trường nhà ở không bao giờ giữ nguyên vì các yếu tố tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội, môi trường luôn tác động và tạo ra các thay đổi như: thay đổi trong nhu cầu, thị hiếu; trong quá trình sử dụng (hao mòn, lạc hậu…). Những thay đổi đó làm cho giá thị trường nhà ở luôn biến động.

Tuân thủ nguyên tắc này đòi hỏi người định giá ngoài việc hiểu rõ những nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường tại thời điểm hiện tại, còn phải dự đoán được các yếu tố tác động tới giá cả thị trường ở thời điểm tương lai.

Thứ bẩy: Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường nhà ở là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, cung nhà ở thường phản ứng chậm hơn so với cầu (cung không đáp ứng đủ cầu) nên tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường. Cạnh tranh trong thị trường nhà ở là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản thân. Các mảnh đất tuy không giống nhau nhưng chúng vẫn có thể thay thế được cho nhau. Người mua nhà ở thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà riêng biệt, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn hơn. Nhà kinh doanh bất động sản cũng có thể chuyển từ thị trường nhà ở của địa phương này đến thị trường nhà ở của địa phương khác để đạt được mục đích của họ, đó là tối đa hoá lợi nhuận.

Yếu tố cạnh tranh đóng vai trò quan trọng, nên khi định giá nhà ở cần phải xem xét đến nhân tố này. Nếu như nhà ở đang định giá nằm trong môi trường cạnh tranh thì người định giá phải căn cứ vào giá trị được hình thành trên thị trường. Ngược lại, nếu nhà ở mang tính độc quyền cao thì phải sử dụng phương pháp chuyên biệt cho nhà ở đó.

Thứ tám: Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành nhà ở phụ thuộc vào lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của nhà ở là bao nhiêu (nghĩa là với sự hiện diện hay vắng mặt nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ nhà ở tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu).

Với nội dung như trên, nguyên tắc đóng góp chỉ ra rằng khi định giá nhà ở cần phải xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố nhà ở vào giá trị của nhà ở nói chung.

Thứ chín: Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi