Đặc Điểm Định Giá Nhà Ở Thương Mại Xây Dựng Mới Tại Các Doanh Nghiệp

Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập ròng sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập ròng trong tương lai. Nghĩa là phần sinh lợi không tăng lên đồng đều khi tăng yếu tố đầu tư.

Vì vậy, khi định giá phải xem xét lợi nhuận trước mắt cũng như lợi nhuận ở trong tương lai.

Thứ mười: Nguyên tắc ngoại ứng

Nguyên tắc ngoại ứng cho rằng: trong một quần thể nhà ở luôn có sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các nhà ở. Sự tác động qua lại đó làm tăng hoặc giảm giá trị thực của bản thân nhà ở. Những nhà ở có giá trị thực thấp nằm trong một khu vực mà những nhà ở ở đó chủ yếu có giá trị cao, thì giá trị thị trường của nhà ở đó có chiều hướng tăng so với giá trị thực của chính nó. Và ngược lại, một nhà ở có giá trị thực cao nhưng nằm trong một khu vực mà giá trị của những nhà ở ở đó đa phần thấp, thì giá trị thị trường của nó có xu hướng thấp hơn giá trị thực.

Thứ mười một: Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng: giá trị thị trường của một nhà ở chủ thế có xu hướng bị ảnh hưởng bởi chi phí mua một nhà ở thay thế khác tương tự về giá trị so với nhà ở chủ thể, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế đó. Một người mua cẩn trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản như vậy trên thị trường mở.

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá nhà ở: định giá nhà ở theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.

2.1.2.3. Đặc điểm định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở

Nhà ở tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường. Điều đó quyết định rằng các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà khi định giá phải có phương pháp đặc biệt của riêng mình. Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá nhà ở, cân nhắc và tính toán đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đối với giá nhà ở thì mới có thể chính xác đưa ra giá cả nhà ở cần định giá.

Định giá nhà ở phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường nhà ở, sự hình thành giá cả cuối cùng của nhà ở là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói rằng giá cả nhà ở

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 206 trang tài liệu này.

xây dựng mới về cơ bản được hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường nhà ở, không biết được tình hình cung cầu, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở sẽ khó xác định được giá bán của nhà ở cần định giá đáp ứng được mục tiêu của doanh nghiệp.

Khi thực hiện định giá nhà ở thương mại xây dựng mới, các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng từ chính sách của Chính phủ đặc biệt là quy hoạch trong tương lai.

Giá nhà ở thương mại xây dựng mới được xác định là giá cả nhà ở được xác định ở một thời điểm nhất định, tuy nhiên giá nhà ở thương mại xây dựng mới có thể lên xuống thay đổi không ngừng ngay trong quá trình xây dựng dự án. Vì vậy, việc định giá nhà ở cho một dự án cụ thể sẽ được định giá ở nhiều thời điểm khác nhau trong quá trình đầu tư, hoàn thiện hoặc đưa dự án vào sử dụng, để có thể đáp ứng được tối đa mục tiêu của doanh nghiệp tại các thới điểm khác nhau.

Bên cạnh đó, do nhà ở thương mại xây mới có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó, nên việc định giá nhà ở thương mại xây mới tại các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở còn có những đặc điểm khác với việc định giá tài sản thông thường. Cụ thể là:

- Việc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà còn phải gắn mục đích định giá.

- Nhà ở thương mại xây mới là loại tài sản không thể di dời được, nên trong qui trình định giá buộc phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa, tại nơi có bất động sản - đối tượng của định giá.

- Mỗi nhà ở thương mại xây mới là một tài sản độc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí) phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng. Trong thực tế khó có thể có một phương pháp nào có thể xác định giá nhà ở thương mại xây mới được chính xác. Định giá nhà ở thương mại xây mới chỉ là sự ước tính giá trị mà không thể xác định chính xác giá trị.

2.2. Quy trình tổ chức và phương pháp định giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

2.2.1. Quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở

Từ nghiên cứu thực tế các DNĐTXD&KD nhà ở và các nghiên cứu khoa học đã công bố cho thấy, quy trình tổ chức định giá của các DNĐTXD&KD nhà ở được tổng hợp lại thành 4 nhóm quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM sau đây:

 Nhóm 1:

Mô hình quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM của nhóm này là, khi doanh nghiệp có dự án ĐTXD&KD nhà ở, doanh nghiệp sẽ thành lập tổ định giá trên cơ sở huy động các thành viên của các phòng chức năng có liên quan trong doanh nghiệp, sau khi tổ chuyên trách định giá và đề xuất giá với lãnh đạo doanh nghiệp quyết định.

- Ưu điểm: Mức giá được xác định bước đầu đã có cơ sở khoa học, mặc dù mức giá do lãnh đạo doanh nghiệp quyết định nhưng đã có sự độc lập trong việc trực tiếp định giá và quyết định giá. Do vậy đảm bảo tính khách quan và có sự phản biện của người định giá và người quyết định giá.

- Nhược điểm: Thiếu tính chuyên nghiệp, dữ liệu và thông tin phục vụ cho hoạt động định giá không được theo dõi và cập nhật thường xuyên nên các yếu tố khi tính vào giá thành thiếu cơ sở khoa học, mức giá khi quyết định vẫn mang tính chủ quan và theo ý chí của doanh nghiệp chưa có sự thẩm định của tổ chức độc lập mang tính khách quan.

 Nhóm 2:

Lãnh đạo doanh nghiệp căn cứ vào các thông tin do các bộ phận chức năng trong doanh nghiệp cung cấp để trực tiếp tiến hành định giá và quyết định mức giá nhà ở cho dự án của doanh nghiệp đang tiến hành đầu tư.

- Ưu điểm của mô hình này: Không gây tốn kém về chi phí định giá cho doanh nghiệp, mức giá được quyết định nhanh. Mô hình này phù hợp với các DNĐTXD&KD nhà ở có quy mô nhỏ, số lượng dự án ít, tần suất đầu tư dự án dài.

- Nhược điểm: Không khoa học, phụ thuộc vào yếu tố chủ quan của người ra quyết định giá, việc định giá phụ thuộc chủ yếu vào kinh nghiệm chủ yếu mang tính định tính.

 Nhóm 3:

Mô hình quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM nhóm này được thực hiện như nhóm thứ 2, tuy nhiên sự khác biệt của nhóm này là trước khi Lãnh đạo doanh nghiệp quyết định mức giá, doanh nghiệp sẽ tiến hành thuê thẩm định mức giá mà tổ định giá của doanh nghiệp đã đề xuất với ban Lãnh đạo của doanh nghiệp.

- Ưu điểm: Ngoài những ưu điểm đã có giống nhóm 2, mô hình thuộc nhóm này có ưu điểm là mức giá trước khi được quyết định đã có sự thẩm định mang tính khách quan của một tổ chức độc lập, làm tăng thêm căn cứ khoa học trước khi quyết định.

- Nhược điểm: Làm tăng thêm chi phí cho công tác định giá, chưa giải quyết được vấn đề nhược điểm về tính chuyên nghiệp và cập nhật cơ sở dữ liệu tại nhóm 2.

 Nhóm 4:

Đối với nhóm này, việc tổ chức định giá được doanh nghiệp thuê toàn bộ cho tổ chức định giá độc lập định giá, doanh nghiệp căn cứ trên mức giá của tổ chức định giá độc lập để quyết định mức giá.

- Ưu điểm: Việc tổ chức định giá được thực hiện một cách bài bản và chuyên nghiệp. Công tác định giá được thực hiện một cách khoa học.

- Nhược điểm: Chi phí lớn, thiếu tính chủ động, không có sự linh hoạt và có thể chịu sự rủi ro bởi sự không phù hợp về phương pháp định giá đối với thị trường tại Việt Nam.

Nhận xét: Cả bốn mô hình quy trình tổ chức định giá nêu trên đều có nhược điểm và ưu điểm của riêng mình. Theo quan điểm của tác giá, mỗi mô hình này sẽ phù hợp với đặc thù, đặc điểm và quy mô của mỗi doanh nghiệp do vậy việc áp dụng mô hình nào doanh nghiệp cần lựa chọn cho phù hợp. Tuy nhiên, cho dù doanh nghiệp áp dụng mô hình nào cũng cần có thêm bước thẩm định giá trước khi ra quyết định mức giá bán nhà ở TMXDM để đảm bảo tăng thêm tính khoa học và tránh được những rủi ro và giảm thiểu được chi phí cho công tác định giá.

2.2.2. Phương pháp định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở

Để định giá nhà bất động sản nói chung và định giá nhà ở thương mại xây dựng mới, trên thế giới người ta áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau tuỳ theo loại nhà ở cần định giá, những phương pháp đó là:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp đầu tư

- Phương pháp thặng dư của đất

- Phương pháp lợi nhuận.

Đối với định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại Việt Nam hiện nay thì phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vẫn là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Trong khuôn khổ của luận án, tác giả sẽ phân tích ba phương pháp cơ bản là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư. Hai phương pháp còn lại là lợi nhuận và thặng dư là các phương pháp phái sinh của 3 phương pháp trên. Tuy vậy, trong số các phương pháp kể trên, có phương pháp được áp dụng phổ biến để xác định giá cho nhiều loại nhà ở, nhưng cũng có phương pháp chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp để xác định giá một vài loại nhà ở đặc thù. Tuy nhiên, trong hoạt động định giá nhà ở xây dựng mới, không phải mỗi phương pháp định giá chỉ sử dụng riêng để định giá cho một

hay một số loại nhà ở nhất định và ngược lại và cũng không phải một loại nhà ở chỉ có một phương pháp xác định giá duy nhất.

Trong thực tế, để xác định giá một bất động sản, cần có bước lựa chọn phương pháp xác định giá phù hợp. Nhưng cũng có thể sử dụng đồng thời các phương pháp khác nhau để kiểm tra kết quả tính toán giữa chúng. Khi đó không thể nói kết quả của phương pháp này chính xác hơn kết quả của phương pháp kia và ngược lại, vấn đề quan trọng là phải kiểm tra các thông tin đầu vào cho mỗi phương pháp về độ tin cậy của nó. Cuối cùng, nếu công tác kiểm tra thông tin đầu vào không phát hiện ra điều gì sai sót dẫn đến sự khác nhau về kết quả xác định giá thì việc lựa chọn hay điều chỉnh kết quả chính thức sẽ phụ thuộc vào kinh nghiệm của người xác định giá. Trong lý thuyết xác định giá, việc điều chỉnh kết quả xác định giá nói trên được gọi là quá trình “điều hoà” các kết quả thu được.

a/ Phương pháp so sánh

Bản chất của phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh thực chất là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường. Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh được đã được mua bán, giao dịch trên thị trường.

Phương pháp so sánh chủ yếu áp dụng trong định giá bất động sản là giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng khá rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới, và hầu hết được sử dụng trong thực tế của sự khác biệt định giá tài sản. Phương pháp này không có mô hình hay công thức cố định, mà dựa vào thông tin của các giao dịch để xác định giá trị thị trường.

Yêu cầu của phương pháp so sánh

- Những BĐS dùng để so sánh phải là những BĐS tương tự hoặc gần tương tự như BĐS cần định giá; Đó là những BĐS có tính chất đồng nhất như các căn hộ, chung cư có dạng nhà xây dựng cùng một kiểu. Trong trường hợp không có đầy đủ về các giao dịch mua bán các BĐS để so sánh có thể có những điều chỉnh nhỏ cần thiết để làm cho giá BĐS so sánh gần ngang bằng giá trị của BĐS cần định giá.

- Chỉ nên sử dụng những kết quả của các giao dịch mua bán BĐS thỏa thuận trên cơ sở giá thị trường và gắn liền với thời điểm định giá hoặc tại thời điểm gần nhất.

- Các thông tin thu nhập phải được kiểm tra và thẩm định chặt chẽ. Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà hoàn toàn dựa vào các thông tin thị

trường, bởi vậy đòi hỏi việc thu thập thông tin phải cực kỳ chính xác và đảm bảo chất chượng và phải được đặt trong điều kiện thị trường tương đối ổn định, không có biến động mạnh như những cơn sốt giá, hay trong thời kỳ khủng hoảng.

Các bước thực hiện

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên phân tích của việc mua, cho thuê tài sản có thể được so sánh trên thị trường, và hàng hoá có thể được giả định “thay thế” mỗi khác. Tuy nhiên, sự vắng mặt của các tài sản như nhau, hơn nữa, giá bất động sản thường thay đổi theo thời gian. Do đó, khi tiến hành phương pháp xác định giá trị so sánh trực tiếp phải thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Tìm thông tin về tài sản “tương tự như” giao dịch trong khoảng thời gian đã gần đến thời điểm định giá. Các yếu tố của tài sản tương tự, bao gồm cả đặc tính kỹ thuật, tính năng thiết kế bằng cách sử dụng tương tự … bao gồm:

- Các đặc tính vật lý của tài sản: kích thước, chủng loại, hình dạng, kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, thiết bị, phương tiện …

- Tình trạng pháp lý bất động sản: Bất động sản là một cấp độ hoàn thành các văn bản pháp lý cao, cao hơn các giá trị. Do đó, việc định giá, cần được xem xét trên các giấy tờ, vào quy hoạch, hoàn thành các thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng bất động sản …

- Bề mặt đặc điểm: các đặc điểm về mặt bằng, bao gồm kích thước, chiều rộng mặt tiền, hình dáng và đặc điểm địa lý.

- Địa điểm: gần bất kỳ cảnh quan, điều kiện giao thông, những nơi gần công trình công cộng, ô nhiễm, thoát nước và các tính năng địa hình khác. Những đặc điểm này quan trọng trong việc xác định vị trí, vị trí có thể được xem bằng cách sử dụng cao nhất và không phải tốt nhất.

- Các công trình xây dựng có liên quan: các công trình liên quan đến hình dạng và cấu trúc: các đồ trang trí, làm thế nào để xây dựng, trang bị và thiết kế cơ sở …

- Giờ giao dịch: ngày giao dịch là rất quan trọng để ảnh hưởng đến giá giao dịch của thị trường bất động sản.

- Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều kiện thanh toán (thanh toán một lần / nhiều lần), bán trực tiếp / bán hàng gián tiếp buộc / tự nguyện …

Bước 2: Kiểm tra và phân tích các thông tin thu thập, so sánh các thông tin với các thông tin theo định giá tài sản, để tìm thấy những gì có thể làm một so sánh.

Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh thông tin cho phù hợp với nhu cầu định giá tài sản. Trong thực tế, các nhân viên thường chọn thông tin giá cả khoảng 3-5 tài sản tương tự, để điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu định giá tài sản

Kiểm soát các đối tượng: giá của tài sản so sánh (có thể là giá tổng cộng của một tài sản hoặc so sánh đơn giá chuẩn).

Cơ sở của quy định dựa trên sự khác biệt trong những yếu tố chính để so sánh, đặc biệt các yếu tố tự nhiên và luật pháp so sánh giữa các bất động sản, định giá bất động sản nhu cầu.

Nguyên tắc điều chỉnh: lấy tài sản theo giá tiêu chuẩn, các yếu tố tích cực tồn tại trong định giá tài sản mà không cần phải tồn tại trong bất động sản được thêm vào so sánh (tăng giá) và ngược lại.

Điều chỉnh tỷ lệ: Tuỳ theo đặc điểm của tài sản, giá giao dịch trên xác định giá trị tài sản mà các thành viên lựa chọn để điều chỉnh tốc độ (tính theo% tỷ lệ phần trăm của giá trị tài sản).

Bước 4: Bước cuối cùng là ước tính giá trị tài sản theo định giá dựa trên giá tài sản tương đương sau khi điều chỉnh.

Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh Ưu điểm:

- Phương pháp này là kỹ thuật ít khó khăn, bởi vì nó không cần thiết để xây dựng mô hình tính toán hoặc công thức, mà dự vào sự hiện diện của giao dịch thị trường

- Phương pháp này được đánh giá giá trị thị trường của các giao dịch thực tế, do đó dễ dàng để thuyết phục khách hàng

Nhược điểm:

- Nó là cần thiết để có thêm thông tin rõ ràng và chính xác. Nếu thông tin giao dịch là không chính xác, không sử dụng phương pháp này.

- Các thông tin giao dịch thường rất khó để trùng hợp với việc định giá bất động sản có nhu cầu, đặc biệt là thời gian (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước sự cần thiết cho mục tiêu thực tế giá bất động sản). Trong điều kiện thị trường biến động, thông tin một cách nhanh chóng trở nên lỗi thời trong một thời gian ngắn.

Trường hợp áp dụng

Đối với bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng trong các trường hợp sau đây:

- Các bất động sản thống nhất, chẳng hạn như căn hộ, chung cư, các khối xây dựng được phong cách tương tự, các nhà bán lẻ và riêng biệt, các hội thảo và các kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm của các cửa hàng.

- Các mảnh đất trống …

Phương pháp so sánh trực tiếp là một phương pháp sử dụng rộng rãi trong xác định giá trị cho các mục đích bán hàng, định giá thế chấp, định giá đối với thuế tài sản và định giá mua và chuyển quyền sở hữu (hoặc sử dụng sử dụng) của đất … Việc định giá cho các tài sản bằng phương pháp này chỉ có thể được thực hiện khi bằng chứng về việc mua và cho thuê có thể được sử dụng.

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được xem là đầu vào cho phương pháp xác định giá trị như: phương pháp tiếp cận chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này có ưu thế trong bối cảnh hiện nay do sự phát triển của công nghệ thông tin và máy tính …

b/ Phương pháp chi phí

Bản chất của phương pháp chi phí

Phương pháp này là chi phí phương pháp định giá dựa trên chi phí hiện tại để tạo ra một tài sản tương tự với tài sản được đánh giá vào chi phí khấu hao ít tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản theo định giá.

Phương pháp này dựa trên giả định chi phí của hàng hoá có thể thay đổi. Do đó, giá trị tài sản theo định giá có thể được đo lường bằng chi phí của một tài sản tương tự. Lập luận theo cách này mà người mua có thông tin đầy đủ sẽ không bao giờ trả tiền cho một tài sản lớn hơn các chi phí để sản xuất (tạo ra) một tài sản tương tự.

Khi sử dụng phương pháp này để định giá BĐS là nhà ở thương mại xây dựng mới, về mặt bản chất là việc tính toán toán bộ các chi phí cấu thành nên giá nhà và mức lợi nhuận kỳ vọng của DNĐTXD&KD nhà ở.

Các bước thực hiện

Căn cứ để thực hiện phương pháp chi phí bao gồm chi phí để làm cho bất động sản bất động sản tương tự như giá cả, tại thời điểm định giá, khấu hao luỹ kế của tài sản theo định giá. Khi xác định giá theo phương pháp chi phí, là cần thiết để tham khảo