Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Ngày nay khi nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, chúng ta buộc phải chấp nhận sự chi phối của các quy luật kinh tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và quy luật giá trị. Trong đó, quy luật giá trị phản ánh bên trong doanh nghiệp, có tính chất quyết định đến phương hướng sản xuất và trao đổi trên thị trường. Quy luật giá trị đã đặt tất cả các doanh nghiệp với các mức hao phí lao động cá biệt khác nhau lên cùng một mặt bằng trao đổi, thông qua giá cả của thị trường. Chỉ những doanh nghiệp nào có hao phí lao động cá biệt của mình trên một đơn vị sản phẩm hàng hoá bằng hoặc thấp hơn giá trị lao động xã hội cần thiết trung bình thì doanh nghiệp đó mới có thể tồn tại và có lợi nhuận. Ngược lại, doanh nghiệp sẽ bị lỗ. Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh nhà ở cũng không nằm ngoài quy luật chung đó.

Với những đặc điểm riêng biệt của mình, nhà ở là một sản phẩm đặc thù và được định giá dựa trên các phương pháp và nguyên tắc riêng đối với sản phẩm này. Trên thế giới, các phương pháp mới nhất để định giá nhà ở thương mại xây dựng mới thường dựa vào các hàm hồi quy trong đó các thuộc tính của nhà ở thương mại xây dựng mới như vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, v.v… được sử dụng như các biến số độc lập và giá nhà là biến số phụ thuộc; trong khi đó, hiện nay việc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính. Giá cả thị trường đất đai, nhà cửa và giá quy định chính thức thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn đến các bất cập trong công tác đền bù GPMB, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một thị trường bất động sản lành mạnh. Trong khi đó mảng thị trường nhà ở xây mới do các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh cung cấp đã được hình thành và và phát triển rộng rãi. Tuy nhiên từ thực tế mức giá do các doanh nghiệp đưa ra và phản ứng của thị trường với giá đó đã cho thấy vấn đề định giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp còn nhiều bất cập, cụ thể: Trong năm 2007 thị trường đã chứng kiến có nhiều dự án nhà ở khách hàng phải tranh nhau xếp hàng để đăng ký mua căn hộ như dự án như Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai… tại thành phố Hồ Chí Minh; hoặc như dự án Nam Cường tại đường Lê Văn Lương kéo dài tại Hà Nội trong năm 2009; trong khi đó rất nhiều dự án nhà ở có chất lượng, điều kiện mua và có vị trí tương đồng, đặc biệt là một số dự án ngay cạnh các vị trí dự án trên, thậm chí còn được đưa ra bán trước nhưng có rất ít khách hàng quan tâm. Bên cạnh đó một xu thế chung tại hầu hết các dự án nhà ở thương mại từ trước

tới nay là mức giá “gốc” do các doanh nghiệp định giá đều thấp hơn rất nhiều so với mức giá của thị trường tại cùng một thời điểm; làm nẩy sinh các các vấn đề tiêu cực cũng như có tác động xấu đến thị trường nhà ở thương mại.

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do các doanh nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh để nhà ở thương mại xây dựng mới, nhưng phương pháp này lại được xây dựng trên các quan điểm không thống nhất về nhà ở thương mại xây dựng mới, về quan hệ cung cầu và giá trị nhà ở thương mại xây dựng mới. Một số ít doanh nghiệp cũng đã sử dụng kết quả của một số hàm hồi quy khi định giá, tuy nhiên, thường vẫn mang tính cục bộ trong một vùng hay một tuyến đường giới hạn, mà không gắn liền được với các thông số đặc trưng của cấu trúc các đô thị cụ thể, và như vậy không thể đưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả nhà ở thương mại xây dựng mới trên quy mô toàn bộ thành phố. Vậy một câu hỏi được đặt ra là, mô hình định giá nào phù hợp với nhà ở thương mại xây dựng mới, và cần có những điều kiện gì để áp dụng hiệu quả mô hình này tại Việt Nam.

Xuất phát từ những lý do đó, tác giả luận án đã chọn đề tài “Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở” để làm chủ đề nghiên cứu của mình.

1.2 Tổng quan nghiên cứu

1.2.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề nghiên cứu

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 206 trang tài liệu này.

Từ thực tế tìm hiểu các công trình nghiên cứu khoa học về vấn đề xác định giá nhà ở nói riêng và định giá bất động sản nói chung của bản thân NCS nhận thấy đã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề này, tuy nhiên hầu hết các nghiên cứu mới chỉ đề cập đến một số góc độ của xác định giá nhà ở . Trong đó có một số tác giả trong và ngoài nước đã đi vào nghiên cứu sâu về vấn đề xác định giá nhà ở, các công trình nghiên cứu này có thể được coi như là cơ sở và nền tảng cho vấn đề xác định giá nhà ở cụ thể là:

a. Tác giả Max Kummerow và Galfalvy

Với các công trình nghiên cứu “Theory For Real Estate Valuation (2002)” [79]; “A statistical definition of value” [80]; “Error Trade-offs in Regression Appraisal Methods” [81].

Hai tác giả đã đưa ra cách tiếp cận việc xác định giá bằng cách xây dựng mô hình định giá và dự báo lỗi phân tích làm căn cứ cho việc xác định giá nhà ở. Về mặt bản chất thì lý thuyết này sử dụng các mức giá khác nhau trên thị trường để xây dựng mô hình về giá sau đó xác định điểm hội tụ của giá, đồng thời xác định ra mức sai số hay dự báo lỗi

phân tích trong quá trình nghiên cứu, từ đó đưa ra mức giá cho nhà ở cần xác định giá. Thực chất đây là cách xác định giá dựa trên việc so sánh các mức giá của các nhà ở trong khu vực và cùng vị trí và đặc điểm. Sau đó xác định mức độ sai lệch trong dự báo giá để điều chỉnh mức giá đã dự báo.

Quan điểm xuyên suốt các công trình nghiên cứu của hai tác giả này là: Giá của một tài sản cụ thể tại một điểm trong cùng thời gian là một biến ngẫu nhiên phản ánh tính không đồng nhất, không chắc chắn và thông tin hạn chế của người mua và người bán. Vì vậy, tại một thời điểm nào trong thời gian, có chắc chắn là có một phân phối xác suất của giá có thể của từng tài sản có thể bán. Phân phối này là không quan sát được bởi vì chúng ta chỉ nhìn thấy một sự kiện từ phân phối, giá bán thực tế đó là "rút ra" từ phân phối khi tài sản đó được bán. Hay nói cách khác nhóm tác giả này cho rằng mức giá phù hợp nhất để công bố là mức giá mà tại đó cho mức doanh thu cao nhất.

b. Wang, Ko and Marvin Wolverton

Với Công trình nghiên cứu : “Real Estate Valuation Theory” [83] bao gồm 18 bài viết của tác giả bao hàm các đề tài về định giá và phương pháp định giá nhà. Bao gồm nhiều chủ đề trong lý thuyết và phương pháp xác định giá trị của nhà ở. Các bài nghiên cứu của các tác giả này áp dụng phương pháp thống kê để phân tích dữ liệu nhiều hơn, từ đó đến gần hơn với phương pháp so sánh; trong đó các tác giả có đưa ra một thực nghiệm khoa học về xác định giá trị qua "Không gian" nghĩa là không gian địa lý hoặc yếu tố khoảng cách địa lý của nhà ở với các trung tâm kinh tế, chính trị, kinh tế… trong việc hưởng thụ các đặc tính không gian mà nhà ở này có được. Từ đó giúp cho việc so sánh giá trị thực của các nhà ở sẽ đảm bảo tính chính xác hơn.

c. Tác giả RTM – Whipple

Với công trình nghiên cứu “Property Valuation and Analysis” [85], tác giả đã đưa ra một số quan điểm về xác định giá trị trong nhà ở để từ đó làm căn cứ trong việc xác định giá.

Nhóm tác giả cho rằng, xác định giá trị nhà ở là:

- Những ước tính tại thời điểm cụ thể của mức giá có thể bán của nhà ở.

- Sự ước tính sai sót trong việc dự toán và các tính toán thử nghiệm bằng các mô hình khi tính giá.

- Dự báo sự ổn định của các ước tính trong khoảng thời gian có liên quan.

- Báo cáo của các giả định rõ ràng về các trường hợp bán mà có thể ảnh hưởng đến giá phân phối đã bao gồm cả quyền pháp lý, thời điểm bán, phương thức

bán, thời gian trên thị trường, tài chính, tính khả dụng của tài sản, có tính đến động cơ/kiến thức của người mua và người bán.

Đồng thời nhóm tác giả này cũng đã chỉ ra các giá trị thể hiện sự khác biệt của các nhà ở thông qua việc quan sát thực tế các nhà ở để làm căn cứ cho việc điều chỉnh hệ số giá khi xác định giá nhà ở.

d. Giáo sư Richard Ratcliff

Qua bài báo “Restatement of valuation theory” [82] tác giả đã bổ sung và nhấn mạnh đến yếu tố dự báo hành vi của khách hàng trong quá trình định giá. Ông cho rằng định giá là dự báo sự không chắc chắn về hành vi của khách hàng. Điều này thể hiện quan điểm định giá của tác giả là ngoài việc định giá dựa trên các phương pháp có sẵn, thì cần phải tính đến yếu tố thị trường; trong quá trình định giá cần phải dự báo được xu hướng về cầu của thị trường, từ đó mới có thể đưa ra được mức giá vừa phù hợp với nhu cầu của thị trường, vừa đảm bảo được mục tiêu của đơn vị định giá.

Bên cạnh đó ông cho rằng mức giá được xác định còn phụ thuộc vào kỹ năng trong đàm phán với khách hàng, mức giá có thể tăng hoặc giảm thông qua quá trình đàm phá với khách hàng.

Từ quan điểm, việc xác định giá cần phải tính đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá, tác giả đã xây dựng mô hình nghiên cứu tính giá là:

Giá = Hệ số * giá cơ bản + sai số.

Tuy nhiên hệ số ở đây tác giả mới chỉ tính đến yếu tố tiện ích của người mua là cơ bản.

Trên đây là các công trình nghiên cứu khoa học có thể được coi là lý luận và nền tảng hướng theo vấn đề mà NCS dự kiến nghiên cứu. Ngoài các công trình nghiên cứu trên, NCS còn nghiên cứu và tìm hiểu một số các công trình khoa học và bài báo khoa học của các tác giả khác trong và ngoài nước cụ thể là:

5. Ở một giác độ nhất định, liên quan đến vấn đề này có Luận văn thạc sỹ của học viên Nguyễn Ngọc Bình (2008) với đề tài “Tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM – Thực trạng và giải pháp” [4] Luận văn này nghiên cứu về vấn đề hoạt động tín dụng bất động sản và đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM. Trong đó tác giả cũng có đề cập đến khía cạnh hoạt động xác định giá bất động sản và tác động của nó đối với hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng.

6. “Hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá trị đất đai ở Việt Nam” [26] Đề tài khoa học cấp bộ năm 2008 của tác giả TS. Nguyễn Ngọc Vinh – Khoa Kinh tế Phát triển – Trường đại học Kinh tế TP.HCM. Đề tài khoa học này đã nghiên cứu mục đích, những nguyên tắc thẩm định giá trị đất đai ở nước ta; nghiên cứu những cơ sở pháp lý có liên quan đến thẩm định giá đất, kinh nghiệm các nước khi thẩm định giá đất. Đồng thời, nêu lên thực trạng áp dụng các phương pháp thẩm định giá trị đất trong và ngoài nước cũng như hệ thống những nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá trị đất đai; phân tích cách tiếp cận so sánh, thu nhập, chi phí trong nghiệp vụ thẩm định giá trị đất đai. Từ đó hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá đất ở nước ta.

7. “Tác động của khung giá đất và thuế đất đến thị trường nhà đất và đời sống người dân TP.HCM” [27]. Đề tài khoa học cấp bộ của tác giả ThS. Võ Đức Hoàng Vũ – Khoa Kinh tế Phát triển – Trường Đại học Kinh tế TPHCM. Đề tài nghiên cứu khoa học này đã nghiên cứu các mô hình xác định giá trị đất và phương pháp đánh thuế đất trên thế giới; nghiên cứu và khảo sát thực trạng việc xây dựng bảng giá đất và tác động của bảng giá đất và khung thuế đất đến thị trường nhà đất - đời sống người dân tại TPHCM. Từ việc đánh giá việc ứng dụng các mô hình định giá đất và phương pháp đánh thuế đất tại TPHCM, qua đó đề xuất các kiến nghị và chính sách về phương pháp xác định giá trị đất đai làm cơ sở cho việc tính thuế.

8. Chuyên đề “Xác định giá bất động sản” [13] để sử dụng trong việc đào tạo kiến thức về bất động sản của Công ty Đầu tư tài chính Hà Nội (2007), Chuyên đề đã hệ thống hóa một cách khá tổng quan về mặt lý luận của xác định giá bất động sản để làm cơ sở và căn cứ cho những người làm trong lĩnh vực này áp dụng trong thực tế.

9.“Real Estate Assesment”(định giá bất động sản) [86] của tác giả Dr. Y.H.Mustafa Palancıoğlu (2006). Đây là tài liệu được viết dưới dạng chuyên đề dùng cho công tác đào tạo chuyên gia xác định giá bất động sản. Nội dung của chuyên đề đã hệ thống những vấn đề lý luận cơ bản về xác định giá bất động sản, đồng thời có những ví dụ minh họa cụ thể trong từng bước cũng như cho từng phương pháp xác định giá được sử dụng khi xác định giá.

10. Bài báo khoa học của tác giả Trần Quốc Hùng (2006) đăng trên Tạp chí Kinh tế phát triển với đề tài “ Các phương pháp định giá bất động sản” [16] Bài báo đã nghiên cứu về các phương pháp có thể ứng dụng trong việc định giá bất động sản, đống thời nêu ra các điều kiện áp dụng cho từng phương pháp cũng như ưu và nhược điểm của từng phương pháp khi định giá bất động sản.

12. Đề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở của tác giả Nguyễn Thị Bàng (2009) với đề tài “ Thị trường bất động sản Việt Nam dưới ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới” [3] Đề tài khoa học này nghiên cứu về những tác động của khủng hoảng tài chính thế giới đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, đồng thời đưa ra một số những giải pháp và khuyến nghị nhằm giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam giảm bớt những ảnh hưởng tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính và phát triển theo đúng định hướng của mình. Trong đề tài nghiên cứu của mình, tác giả cũng đã chỉ ra sự tác động của thị trường, đặc biệt là cung và cầu có tác động lớn đến giá bất động sản; bên cạnh đó tác giả cũng đã gợi mở một số yếu tố của thị trường cần tính đến khi định giá bất động sản.

13. Bài báo khoa học của tác giả Bùi Ngọc Tuân (2007) đăng trên Tạp chí Công nghiệp với đề tài “ Định giá bất động sản” [24] Bài báo nghiên cứu vấn chung về đề định giá bất động sản và nêu ra các vấn đề mang tính lý luận của hoạt động định giá bất động sản. Bao gồm đặc trưng, phương pháp và các nguyên tắc định giá bất động sản.

14. “ Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - chất lượng”

[18] của nhóm tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê (2008). Đề tài khoa học cấp cơ sở này nghiên cứu ứng dụng lý thuyết Vị thế - chất lượng như là một phương pháp xác định giá bất động sản, đồng thời thực hiện kiểm chứng thực tế tại thị trường bất động sản TP.HCM.

1.2.2. Nhận xét và đánh giá các công trình nghiên cứu

1.2.2.1. Cơ sở lý thuyết

Hầu hết các công trình nghiên cứu đều dựa trên những cơ sở cơ bản về phương pháp, nguyên tắc và quy trình cơ bản về xác định giá bất động sản. Bởi vì đây là các căn cứ nền tảng cho việc xác định giá bất động sản nói chung đã được công nhận và áp dụng trên toàn thế giới. Tuy nhiên, việc áp dụng các phương pháp và nguyên tắc này chỉ có thể giúp cho việc xác định giá đưa ra được mức giá cơ bản cho bất động sản đó; điều này có thể sẽ dẫn đến một điều là mọi bất động sản đều có thể có cùng một mức giá như nhau cho dù vị trí, và tính hữu dụng của bất động sản là khác nhau. Vì vậy, mức giá cơ bản này chỉ có thể thành công cho các bất động sản tương đồng về mọi mặt, điều này là không thể xẩy ra trong thực tế. Do vậy, hầu hết các công trình nghiên cứu đều có cùng một quan điểm là việc xác định giá bất động sản sẽ được chia thành hai giai đoạn rõ ràng:

A/ Giai đoạn thứ nhất

Ở giai đoạn này sẽ tập trung vào việc xác định mức giá cơ bản cho bất động sản bằng các phương pháp truyền thống; tuy nhiên qua quá trình nghiên cứu NCS đều nhận

thấy là các tác giả thường áp dụng phối hợp hai phương pháp: Phương pháp chi phí và phương pháp so sánh để xác định giá; việc hầu hết các tác giả đều sử dụng hai phương pháp này bởi vì, từ thực tế nghiên cứu của các công trình cho thấy là cả hai phương pháp này dễ áp dụng và đảm bảo mức độ an toàn của mức giá được đưa ra so với mục tiêu của chủ đầu tư. Cơ sở lý thuyết cơ bản được sử dụng trong giai đoạn này là: Yếu tố cơ bản cấu thành giá nhà; cơ sở xác định giá nhà và phương pháp xác định giá nhà.

B/Giai đoạn thứ hai

xác định mức giá công bố ra thị trường. Về cơ bản các nghiên cứu đều xác định mức giá này dựa trên nguyên tắc: Mức giá công bố = mức giá cơ bản * hệ số điều chỉnh.

Mặc dù vậy, sự khác biệt của các nghiên cứu chính là việc xác định hệ số điều chỉnh. Theo như nhóm tác giả Max Kummerow và Galfalvy thì cho rằng hệ số điều chỉnh ở đây được xác định bằng việc điều chỉnh hay dung hòa các yếu tố trong các nhóm bất động sản tương đồng; trong khi đó nhóm tác giả Wang, Ko and Marvin Wolverton thì cho rằng chỉ có yếu tố khoảng cách của bất động sản hay vị trí của bất động sản là yếu tố quan trọng. Bên cạnh đó Giáo sư Richard Ratcliff thì cho rằng yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến mức giá công bố ra thị trường sẽ là hành vi của khách hàng.

Về cơ bản thì các công trình nghiên cứu của các tác giả có bốn điểm trong danh sách lý thuyết xác định giá trị nền tảng:

+ Giá trị tương đương với giảm giá dự kiến của lợi ích tương lai của quyền sở hữu

+ Giá trị gia tăng tỷ lệ thuận với tiện ích dự kiến của đặc điểm tài sản khác nhau.

+ Lý thuyết của Alfred Marshall về sự tương tác giữa người mua và người bán

+ Giá cả có xu hướng điều chỉnh theo hướng cân bằng, nơi cung và cầu.

Như vậy, về cơ bản các công trình nghiên cứu này đều dựa trên các phương pháp xác định giá cơ bản và có tính đến các yếu tố ảnh hưởng; tuy nhiên các tác giả đều nghiên cứu theo hướng mỗi người lựa chọn cho riêng mình một nhân tố ảnh hưởng được coi là quan trọng để đưa vào nghiên cứu; nhưng chưa có tác giả nào xem xét đến tổng thể các yếu tố khi xác định giá. Trong khi đó, các nghiên cứu và bài báo khoa học của các tác giả trong nước mới chủ yếu là căn cứ vào các phương pháp và nguyên tắc xác định giá cơ bản để làm rõ một số khía cạnh trong xác định giá.

1.2.2.2. Các phương pháp nghiên cứu

Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu các công trình nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nghiên cứu đều được áp dụng cả hai phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng; trong đó phần lớn các nghiên cứu đều thực hiện nghiên cứu sâu vào tình huống cụ thể,

đồng thời thu thập số liệu qua quan sát thực tế để sử dụng cho việc phân tích hàm hồi quy. Cụ thể như sau:

Với nhóm tác giả Max Kummerow và Galfalvy trong công trình nghiên cứu “Theory For Real Estate Valuation” với mục tiêu xây dựng cơ sở lý thuyết cho công tác định giá bất động sản của mình, nhóm tác giả đã nghiên cứu và phân tích tính ưu và nhược điểm khi xác định giá một cách đơn thuần bằng các phương pháp xác định giá cơ bản. Để trả lời cho câu hỏi nghiên cứu của mình nhóm tác giả đã thực hiện nghiên cứu các tình huống cụ thể tại một số thị trường bất động sản, các thị trường này được lựa chọn một cách ngẫu nhiên, mang tính đại diện. Qua việc quan sát và điều tra thực tế này, tác giả đã thực hiện thu thập được số liệu sơ cấp để phục vụ cho công tác phân tích, đồng thời nhóm tác giả cũng đã sử dụng các số liệu thống kê thứ cấp để làm nguồn số liệu phục vụ cho công tác nghiên cứu. Nhóm tác giả này cho rằng mức giá mà tại đó có được mức doanh thu cao nhất là mức giá phù hợp nhất cho bất động sản cần xác định giá; từ quan điểm như vậy, nhóm tác giá đã thực hiện thu thập mẫu số liệu về mức giá và số lượng sản phẩm bất động sản đã được thực hiện giao dịch; những bất động sản được lựa chọn đều có tính tương đồng với bất động sản cần xác định giá. Sau khi thu thập đủ số liệu, nhóm tác giả đã xây dựng hàm hồi quy và thực hiện kiểm định để tìm xem mức giá dự đoán có ý nghĩa thống kê không. Tuy nhiên trong công trình nghiên cứu được công bố tác giả không trình bầy một cách cụ thể mô hình và cách thức kiểm định mà chỉ công bố là mức giá dự đoán là có ý nghĩa thống kê; từ đó kết luận là mức giá dự đoán có hội tụ về gần mức giá mà có mức giao dịch thành công nhiều nhất. Điều này có nghĩa là giá quan sát được sẽ sử dụng để suy ra mức giá cần định giá từ việc so sánh doanh thu của các mức giá; sau đó cộng thêm vào đó một sai số; phương trình được các tác giả xây dựng là : P(t) = P(t-1) + β.

Trong đó:

P(t): Là mức giá cần xác định

P(t-1): Là mức giá hội tụ qua quan sát Β: Là sai số điều chỉnh.

Nhóm tác giả Wang, Ko and Marvin Wolverton cũng đã sử dụng nghiên cứu sâu vào tình huống một thị trường bất động sản để kiểm nghiệm quan điểm của mình. Với quan điểm của nhóm tác giả cho rằng mức giá được xác định sẽ phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố “không gian” hay khoảng cách địa lý của bất động sản. Nhóm tác giả này cho rằng mức giá bất động sản được xác định ngoài các yếu tố liên quan đến chi phí cấu thành lên sản phẩm bất động sản, thì mức giá còn phụ thuộc vào yếu tố khoảng cách của bất động