Đăng Ký Giao Dịch Về Quyền Sử Dụng Đất Và Tài Sản Gắn Liền

Riêng đối với bất động sản là công trình xây dựng khác như sân bay, nhà kho, hầm mỏ, xí nghiệp... thì thực tế hiện nay chưa có trường hợp nào đăng ký với loại tài sản này mà chủ yếu là đăng ký nhà chung cư, khách sạn.

Như vậy, có thể thấy pháp luật không quy định trực tiếp về việc đăng ký bất động sản là nhà ở và công trình xây dựng. Tuy nhiên, từ những quy định hiện hành có thể thấy chủ nhà ở và công trình xây dựng trước khi khởi công phải xin phép xây dựng và sau khi hoàn thành phải xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng. Thông qua hoạt động xin cấp phép này, nhà nước sẽ ghi nhận hiện trạng sử dụng của nhà ở và công trình xây dựng, cho phép các chủ thể xác lập quyền và nghĩa vụ pháp lý đối với loại tài sản này. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng là cơ sở pháp lý quan trọng để chủ sở hữu thực hiện các quyền và giao dịch về bất động sản. Về bản chất, đây là một hình thức đăng ký bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Đăng ký các tài sản gắn liền với đất khác

Rừng là một trong những tài nguyên quốc gia quan trọng, đóng vai trò rất lớn trong việc bảo vệ môi trường. Việc bảo vệ và phát triển trồng rừng ngày càng đặt ra cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. Thực hiện chủ trương của Nhà nước nhân rộng diện tích rừng trồng, Nhà nước giao đất cho người dân để trồng rừng và thu hoạch tài sản trên diện tích rừng trồng. Người trồng rừng có quyền khai thác, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn rừng trồng trong sản xuất kinh doanh. Để thực hiện các quyền của người trồng rừng, chủ rừng sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng rừng hoặc quyền sở hữu rừng là rừng trồng theo quy định của Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004.

Đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc chủ rừng đăng ký để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng bằng hình thức ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong hồ sơ địa

chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ rừng (Điều 3 Luật Bảo vệ và phát triển rừng). Kể từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng, chủ rừng có quyền sở hữu và thực hiện các giao dịch liên quan đến rừng.

Theo quy định của Luật Bảo vệ và phát triển rừng, chủ rừng được quyền đăng ký sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng lần đầu và đăng ký biến động. Tuy nhiên, hoạt động này phải được tiến hành đồng thời với đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng (Điều 31 Luật Bảo vệ và phát triển rừng). Như vậy, hoạt động đăng ký đăng ký quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu rừng thực chất là đăng ký các đối tượng sau: đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng rừng và đăng ký quyền sở hữu rừng. Việc đăng ký sẽ thực hiện tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền nơi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó sẽ ghi nhận nội dung về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng rừng trồng.

2.1.2.3. Đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền

với đất

Đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.

một trong những nội dung của đăng ký biến động đối với bất động sản. Khi bất động sản được đăng ký quyền sở hữu thì thông thường các giao dịch về bất động sản như chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, cầm cố, ủy quyền... cũng phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là điều kiện quan trọng tạo nên sự an toàn cho các giao dịch và đảm bảo lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Trong một số trường hợp, việc đăng ký còn là điều kiện có hiệu lực của giao dịch như trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, cầm cố quyền sử dụng đất, nhà ở, hợp đồng thuê nhà trên 6 tháng.v.v...

Đăng ký giao dịch về bất động sản được hiểu là thủ tục pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện để ghi nhận và xác nhận quyền và

nghĩa vụ của các bên trong giao dịch đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Nội dung đăng ký không phải là công khai tất cả các nội dung giao dịch mà chỉ ghi nhận thông tin về các bên trong giao dịch, tài sản là đối tượng của giao dịch, nội dung cơ bản của giao dịch.

Đối với đăng ký các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất: Đây là việc đăng ký những trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất, qua đó nhấn mạnh việc người sử dụng đất chỉ được định đoạt đối với quyền sử dụng đất mà họ có được trong phạm vi cho phép. Theo quy định của Bộ luật dân sự thì nếu hợp đồng, giao dịch làm chuyển giao quyền sử dụng đất cho một chủ thể mới, thì chủ thể đó phải đăng ký việc xác lập quyền sử dụng đất, khi đó đối tượng đăng ký không phải là hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng... mà là đăng ký quyền tài sản mới (quyền sử dụng đất). Nếu hợp đồng, giao dịch không làm thay đổi người có quyền sử dụng đất (giao dịch cho thuê, cho thuê lại, thế chấp) thì đối tượng đăng ký là một quan hệ hợp đồng.

Đối với đăng ký các giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng: Luật nhà ở quy định: đối với giao dịch dẫn đến chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, người nhận chuyển quyền sở hữu có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đây là một hình thức đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở. Đối với giao dịch cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở từ sáu tháng trở lên thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ phải nộp cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở bản sao hợp đồng, đây được coi là hành vi thông báo công khai về sự tồn tại của giao dịch.

Đối với giao dịch thế chấp nhà ở, bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở nếu bên thế chấp là tổ chức, thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nếu bên thế chấp là cá nhân. Tuy nhiên, theo Thông tư số 05/2005/TTLT-BTP-BNTMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc

đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Thông tư số 05/2005/ TTLT-BTP-BNTMT) thì việc thế chấp nhà ở phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Về đăng ký giao dịch về quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng: Luật Bảo vệ và phát triển rừng quy định chủ rừng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, để thừa kế quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng. Các giao dịch trên được ghi nhận vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thông báo bằng văn bản đến Sở Nông nghiệp và phát triển nông thôn hoặc phòng chức năng của cấp huyện để theo dõi, quản lý hồ sơ sử dụng, sở hữu rừng.

Hoạt động đăng ký các giao dịch về bất động sản là hoạt động quan trọng trong quá trình các chủ thể thực hiện giao dịch, do nó phát sinh một số hậu quả pháp lý như sau:

- Đăng ký giao dịch là căn cứ làm phát sinh hiệu lực của giao dịch, như giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất (Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005), hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu bất động sản có đăng ký quyền sở hữu thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đó (khoản 2, Điều 439 Bộ luật dân sự).

- Đăng ký giao dịch sẽ là cơ sở xác định thứ tự ưu tiên giữa các bên chủ thể cùng có quyền trên tài sản thế chấp. Trường hợp một tài sản dùng để thế chấp cho nhiều nghĩa vụ khác nhau mà giá trị lại không đủ để thanh toán cho toàn bộ nghĩa vụ đó. Thứ tự ưu tiên thanh toán sẽ được xác định trên cơ sở thứ tự đăng ký giao dịch liên quan đến tài sản đó, giao dịch nào đăng ký trước sẽ được thanh toán trước và ngược lại.

- Đăng ký làm phát sinh giá trị pháp lý đối với người thứ ba. Đăng ký giao dịch là cơ sở pháp lý quan trọng để các chủ thể (bao gồm cả các chủ thể

trong giao dịch và những cá nhân, tổ chức khác) có thể tìm hiểu thông tin về tài sản cụ thể trước khi quyết định xác lập giao dịch đối với tài sản đó. Hoạt động đăng ký sẽ làm công khai, minh bạch hóa các thông tin về tài sản được giao dịch vừa đảm bảo quyền lợi cho bên có quyền trong giao dịch vừa bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể khác ngoài giao dịch đó.

2.2. NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Hoạt động đăng ký bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc công khai và minh bạch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các quyền khác liên quan đến bất động sản của cá nhân, tổ chức, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, ngăn ngừa tranh chấp và cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Thông qua việc đăng ký một mặt Nhà nước thực hiện chức năng quản lý về bất động sản, mặt khác người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản thuận lợi hơn trong việc thực hiện và bảo vệ các quyền, lợi ích hợp pháp của mình về bất động sản cũng như tạo nguồn thông tin cung cấp cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu về bất động sản.

Hiện nay, pháp luật Việt Nam đã có những quan tâm đến vấn đề đăng ký bất động sản, điều này thể hiện ở số lượng văn bản quy phạm pháp luật được ban hành để điều chỉnh hoạt động đăng ký, việc giao nhiệm vụ cụ thể cho từng cơ quan tiếp nhận đăng ký và quản lý đối với bất động sản, thủ tục hành chính cũng được cải cách tại nhiều địa phương tạo thuận lợi cho người dân thực hiện thủ tục. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản ở nước ta đang bộc lộ nhiều hạn chế. Đặc biệt là bối cảnh thị trường bất động sản đang lâm vào tình trạng khủng hoảng mà nguyên nhân chủ yếu là do sự thiếu minh bạch trong các giao dịch về bất động sản, hoạt động đăng ký còn

hạn chế, hệ thống pháp luật còn tản mạn và chưa thực sự tạo điều kiện cho người dân thực hiện hoạt động này một cách rộng rãi. Mặc dù pháp luật về đăng ký bất động sản đã có những bước tiến triển và hoàn thiện, song vẫn còn tồn tại một số hạn chế có thể kể đến sau đây.

2.2.1. Về tính hệ thống và thống nhất trong quy định pháp luật về đăng ký bất động sản

Nghiên cứu hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam cho thấy, các quy định về đăng ký bất động sản nằm tản mạn, rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau. Có thể kể đến như Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về nguyên tắc chung của đăng ký bất động sản, Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về đăng ký quyền sử dụng đất; Luật nhà ở năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định chủ yếu về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, Luật Bảo vệ và phát triển rừng 2004 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về đăng ký quyền sở hữu rừng trồng, hay Nghị định số 83/2010/NĐ-CP quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm (bao gồm một số giao dịch liên quan đến bất động sản) v.v... Tuy nhiên, trong các văn bản này chưa đưa ra một cách hiểu và áp dụng thống nhất về nội dung của đăng ký bất động sản. Mỗi văn bản điều chỉnh lĩnh vực khác nhau, như Bộ luật dân sự quy định mọi bất động sản đều phải đăng ký, trong khi Luật nhà ở thì không đề cập trực tiếp đến hoạt động đăng ký tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng...) mà chỉ quy định việc cấp phép xây dựng và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, buộc phải hiểu hoạt động này là một trong những hình thức đăng ký. Điều này khiến cho cách hiểu về thế nào là hoạt động đăng ký bất động sản không được rõ ràng dễ gây nhầm lẫn cho các chủ thể áp dụng.

Mặt khác, các văn bản lại quy định riêng biệt các thủ tục khác nhau, hồ sơ đăng ký khác nhau, cơ quan tiếp nhận và cấp phép cũng không thống nhất. Do đó, mặc dù khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên

quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009 ra đời đã sửa đổi quy định thống nhất một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng, đồng thời cũng đã thể hiện sự quan tâm của Nhà nước nhằm cải cách thống nhất và đơn giản hóa thủ tục cho các chủ thể đăng ký, tuy nhiên, việc thực thi trên thực tế vẫn còn nhiều hạn chế.

Năm 2008, Dự án Luật Đăng ký bất động sản được đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội nhiệm kỳ XII, trong đó Bộ Tư pháp là cơ quan được giao chủ trì soạn thảo. Các Dự thảo của Luật đăng ký bất động sản đã được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi từ phía các cơ quan chuyên môn, các nhà nghiên cứu và người dân. Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng Luật Đăng ký bất động sản đã có nhiều ý kiến khác nhau về quan điểm, phương hướng xây dựng và mức độ cần thiết của đạo luật. Do còn có ý kiến khác nhau về một số nội dung nên dự án luật Đăng ký bất động sản chưa được Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ tư Quốc hội XII và chưa được đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2009 của Quốc hội.

Theo kinh nghiệm của các quốc gia thì hệ thống quy định về đăng ký bất động sản có vai trò quan trọng trong việc tạo cơ sở pháp lý đồng bộ, thống nhất trong các lĩnh vực này; tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm, đăng ký quyền về bất động sản; tạo điều kiện cho quản lý nhà nước về thị trường bất động sản đạt hiệu quả cao hơn và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.. Với tầm quan trọng như vậy, nên việc hiện nay pháp luật Việt Nam vẫn chưa có một văn bản chung thống nhất điều chỉnh về vấn đề này là một hạn chế lớn cần sớm khắc phục.

2.2.2. Tính thống nhất trong cách hiểu về bản chất và giá trị pháp lý của hoạt động đăng ký bất động sản

Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai của nước ta, nên Nhà nước có vai trò rất quan trọng trong quản lý đất đai. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đất đai thì không thể không thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng

đất. Điều này cũng được áp dụng tương tự đối với các bất động sản khác. Hoạt động đăng ký bất động theo đa số hệ thống pháp luật trên thế giới là một phương thức xác lập quyền của chủ sở hữu, và công khai hóa thông tin về tài sản là bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay theo quy định của pháp luật Việt Nam vẫn chưa có một cách hiểu thống nhất về bản chất của đăng ký bất động sản.

Đăng ký bất động sản theo cách hiểu của pháp luật Việt Nam là một hình thức phục vụ chủ yếu hoạt động quản lý của Nhà nước mà chưa thực sự coi việc đăng ký bất động sản là quyền của chủ thể có quyền với bất động sản. Việc coi trọng hoạt động đăng ký là một phần của hoạt động quản lý nhà nước, hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản thừa nhận cho người đăng ký một số lợi thế trong việc thực hiện quyền được đăng ký trong quá trình giao dịch, đặc biệt là trong các giao dịch mà cơ quan nhà nước đóng vai trò nhất định. Các quy định về đăng ký bất động sản hiện tập trung chủ yếu vào mục tiêu quản lý nhà nước, chưa chú trọng đúng mức đến tính chất và quy luật vận động của các quan hệ xã hội trong thị trường bất động sản. Điều này cho thấy pháp luật không tách bạch các hoạt động quản lý nhà nước và thủ tục hành chính về bất động sản với hoạt động đăng ký bất động sản, trong khi đăng ký bất động sản được xác định là dịch vụ công nhằm phục vụ người dân thực hiện các quyền dân sự của mình đối với bất động sản, khiến cho quyền tự do cam kết, thỏa thuận của các bên đã được khẳng định tại Điều 4 của Bộ luật Dân sự bị hạn chế và các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như bản án, quyết định của Tòa án công nhận quyền dụng đất, quyền sở hữu bất động sản bị giảm hiệu lực pháp lý.

Theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005 thì các tài sản là bất động sản đều phải được đăng ký theo pháp luật dân sự và pháp luật đăng ký bất động sản. Quy định này cho thấy đăng ký bất động sản là nghĩa vụ của người có quyền đối với tài sản đó. Tuy nhiên, theo Luật nhà ở năm 2005 thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không phải là nghĩa vụ bắt buộc, mà phụ thuộc vào nhu cầu của các chủ thể. Như vậy, việc xác định đăng ký bất động sản và