Quy Định Về Một Số Hoạt Động Đăng Ký Bất Động Sản Cụ Thể

Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Các cơ quan này thực hiện việc xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng cho chủ sở hữu bất động sản. Việc xác lập dựa trên quyết định hành chính của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai (quyết định giao đất, cho thuê đất), tạo lập mới bất động sản (công trình trên đất, nhà ở, rừng trồng...), các giao dịch chuyển quyền sở hữu (mua bán, tặng cho, thừa kế...).

(ii) Hệ thống cơ quan đăng ký là tổ chức dịch vụ công (các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay): thực hiện đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, thực chất là các biến động về bất động sản sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận. Những giao dịch bảo đảm bằng nhà ở, công trình xây dựng cũng được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Cơ quan này còn có trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính và giúp cơ quan tài nguyên và môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý đất đai (khoản 1 Điều 9 Nghị định 181/2004/NĐ-CP).

2.1.2. Quy định về một số hoạt động đăng ký bất động sản cụ thể

2.1.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động đăng ký bất động sản quan trọng. Việc đăng ký quyền sử dụng đất có nhiều ý nghĩa với Nhà nước và người sử dụng đất. Nhà nước thông qua hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất có thể theo dõi tình hình sử dụng và biến động của đất đai trên phạm vi cả nước. Đối với người sử dụng đất, việc đăng ký quyền sử dụng đất có ý nghĩa trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của họ.

Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính, nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai năm 2003). Qua công tác đăng ký quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ lập hồ sơ địa chính để phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng của người sử dụng đất. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là một trong những điều kiện để

người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế, bảo lãnh, thế chấp, góp vốn... quyền sử dụng đất.

Nội dung của hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm Đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đăng ký quyền sử dụng đất:

Đăng ký quyền sử dụng đất là đăng ký hiện trạng thửa đất, khu đất, trên cơ sở đó cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra giám sát việc sử dụng đúng mục đích của loại đất đó, quản lý biến động trong việc sử dụng đất, thay đổi người sử dụng đất... Theo quy định tại Điều 46 Luật đất đai năm 2003 và Điều 38 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 20/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai (sau đây gọi tắt là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP), đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong trường hợp người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng; người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có thay đổi về việc sử dụng đất như người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được phép đổi tên; có thay đổi về kích thước, chuyển mục đích sử dụng đất và các thay đổi khác.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.

Đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) hoặc thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường (tại huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh).

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi

ích hợp pháp của người sử dụng đất. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất quan trọng, nó là cơ sở pháp lý để Nhà nước ghi nhận và bảo vệ người sử dụng đất.

Cùng với Luật đất đai, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Nghị định số 88/2009/NĐ-CP) quy định cụ thể về đối tượng, trình tự, thủ tục, cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật đất đai 2003 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật đất đai năm 2003;

- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.

- Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

Về thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai lại có sự tách biệt nhất định. Về thẩm quyền thụ lý hồ sơ và trao trả Giấy chứng nhận, Luật đất đai quy định người xin cấp giấy chứng nhận nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Điều 123 Luật đất đai 2003; Điều 122 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ chuyển cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ là cơ quan tiếp nhận hồ sơ, còn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng. Trong một số trường hợp đặc biệt, Ủy ban nhân dân có thể ủy quyền cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận như trường hợp quy định tại Điều 5 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài và đóng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường nếu đáp ứng điều kiện: (i) đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở tài nguyên và môi trường; (ii) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, đăng ký quyền sử dụng đất là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng đất để phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai, xác lập và bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, nhìn chung các quy định về điều kiện, trình tự thủ tục

vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc dẫn đến tâm lý e ngại trong người dân khi thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất. Vấn đề này sẽ được đề cập sâu hơn tại các phần tiếp theo của công trình nghiên cứu.

2.1.2.2. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác

Cùng với việc đăng ký quyền sử dụng đất, việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng là nội dung quan trọng trong hoạt động đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam. Đây là căn cứ để xác định tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của ai từ đó Nhà nước sẽ xác lập quyền và đồng thời quản lý sự biến động, thay đổi cũng như chấm dứt sụ tồn tại của những tài sản đó.

Theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Nghị định số 88/2009/NĐ-CP thì các loại tài sản gắn liền với đất được ghi nhận trên giấy chứng nhận bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng.

Tuy vậy, xét về mặt nội dung của đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì riêng đối với nhà ở và công trình xây dựng, trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các bất động sản này, chủ sở hữu trước hết phải thực hiện thủ tục đăng ký để được cấp phép xây dựng đối với tài sản đó. Như vậy, có thể xác định nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bao gồm: (i) đăng ký cấp phép xây dựng đối với nhà và công trình xây dựng; (ii) cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà và công trình xây dựng; (iii) đăng ký các tài sản gắn liền với đất khác như quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất.

Đăng ký cấp phép xây dựng đối với nhà và công trình xây dựng

Hiện nay, các văn bản pháp luật về nhà ở như Luật nhà ở 2005, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (sau đây gọi tắt là Nghị định số 95/2005/NĐ-CP); Nghị định số

71/2010/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (sau đây gọi tắt là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) không quy định trực tiếp về đăng ký nhà ở, công trình xây dựng. Tuy nhiên, qua các quy định về cấp Giấy chứng nhận về nhà ở và công trình xây dựng, thì chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư nhà ở, công trình xây dựng trước khi khởi công thì phải xin cấp phép xây dựng tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý quan trọng trong quá trình tiến hành xây dựng, nó quy định phạm vi được phép xây dựng, vị trí mặt bằng, quy hoạch xây dựng, yêu cầu chất lượng công trình... là căn cứ để chủ sở hữu, chủ đầu tư tiến hành xây dựng.

Theo quy định, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, tuy nhiên không phải công trình nào chủ đầu tư cũng phải xin cấp phép xây dựng như xây dựng công trình thuộc bí mật Nhà nước; công trình thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất...; Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa; Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt v.v...

Sau khi chủ đầu tư công trình xây dựng, nhà ở nộp hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào các quy định của pháp luật để ra quyết định cấp Giấy phép xây dựng cho trường hợp đủ điều kiện cấp phép. Theo quy định hiện nay, các cơ quan khác nhau sẽ có thẩm quyền cấp phép xây dựng cho những hạng mục công trình khác nhau, cụ thể:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử - văn hóa; công trình tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng thuộc đại giới hành chính do mình quản lý; những công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình thuộc dự án và các công trình khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy phép xây dựng cho các công trình còn lại và nhà ở riêng lẻ trong đô thị thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.

- Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới do mình quản lý.

Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất

Theo quy định tại Điều 9 và Điều 10 Luật nhà ở thì các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gồm nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Điều 45 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định về việc công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở như sau:

1. Các tổ chức, cá nhân thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và có giấy tờ chứng minh về việc tạo lập hợp pháp nhà ở quy định tại Điều 44 của Nghị định này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó mà không bắt buộc phải có điều kiện về hộ khẩu thường trú, đăng ký kinh doanh tại nơi có nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 38 của Nghị định này.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tạo lập nhà ở thông qua việc nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án phát triển nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành việc công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quy định tại Nghị định này để thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho chủ sở hữu. Những trường hợp nhà ở không đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [13].

Sau khi nhà ở hoàn thành, chủ nhà phải làm các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (đối với trường hợp chủ đầu tư là tổ chức) và Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với cá nhân). Việc cấp giấy chứng nhận quyền ở hữu nhà ở được ghi trong sổ địa bạ. Giấy chứng nhận là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện các giao dịch về nhà ở: "Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại Luật này là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật" [37, Khoản 1 Điều 13]. Kể từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có quyền định đoạt các giao dịch về nhà ở, có các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và nghĩa vụ dân sự khác như việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật dân sự.

Đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng sẽ thực hiện theo quy định tại Nghị định số 95/2005/NĐ-CP. Giấy chứng nhận là cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu (Khoản 1 Điều 13 Nghị định số 95/2005/NĐ-CP).