Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Du Lịch Tại Việt Nam

…Vận hành đồng bộ thị trường quyền sử dụng đất, thị trường lao động, thị trường BĐS, thị trường khoa học và công nghệ, thị trường tài chính … theo chuẩn mực của nền kinh tế thị trường đầy đủ, hiện đại, hội nhập quốc tế”128.

Dựa trên những quan điểm, đường lối của Đảng về phát triển thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, Nhà nước thể chế hóa thành các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng. Vì vậy, hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS du lịch cần dựa trên quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật trong nền kinh tế thị trường và phát triển thị trường BĐS ở nước ta.

Thứ hai, hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS du lịch cần dựa trên yêu cầu của thực tiễn quản lý hoạt động kinh doanh BĐS du lịch.

Pháp luật là sản phẩm của quá trình tư duy của con người ở trình độ cao. Hay nói cách khác, pháp luật do con người làm ra dựa trên sự kết hợp nhuần nhuyễn, hài hòa giữa quá trình tư duy sáng tạo của con người với sự đánh giá thực tiễn để nhận biết những yêu cầu, đòi hỏi của cuộc sống. Mối quan hệ biện chứng giữa pháp luật và thực tiễn được biểu hiện ở một số nét lớn như sau:

Một là, để điều chỉnh có hiệu quả các quan hệ xã hội đòi hỏi các nhà làm luật phải tìm hiểu, đánh giá thực tiễn để nhận biết được yêu cầu, đòi hỏi của xã hội. Dựa trên cơ sở đó, nội dung các quy định của pháp luật được xây dựng hướng đến việc giải quyết đòi hỏi của thực tiễn, phù hợp với yêu cầu của sự vận động, phát triển của đời sống kinh tế - xã hội. Có như vậy, pháp luật mới đi vào cuộc sống và phát huy tác dụng tích cực, được các thành viên trong xã hôi tự giác thực hiện.

Hai là, thực tiễn thi hành là thước đo chính xác nhất mức độ phù hợp của các quy định của pháp luật. Pháp luật là sản phẩm do con người sáng tạo ra nên khó tránh khỏi sự ảnh hưởng của ý chí chủ quan của nhà làm luật, chuyên gia pháp lý. Vì vậy, để đánh giá, “định lượng” một cách chính xác mức độ phù hợp của các điều luật phải

128 Đảng Cộng sản Việt Nam (2021), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, Nxb Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội, tập 2, tr. 97 – 98.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 224 trang tài liệu này.

thông qua thực tiễn thực hiện. Thông qua thực tiễn thi hành có thể đánh giá quy định nào của pháp luật là phù hợp; quy định nào lạc hậu, chồng chéo, không còn phù hợp để rà soát, sửa đổi, bổ sung. Mặt khác, thực tiễn đời sống kinh tế, xã hội luôn luôn vận động, phát triển phong phú, đa dạng. Đối chiếu quy định của hệ thống pháp luật với thực tiễn của cuộc sống, nhất là trong cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư, không chỉ nhận diện các quy định lạc hậu, không còn phù hợp mà còn phát hiện những “khoảng trống”, những quan hệ xã hội mới hình thành cần phải được pháp luật điều chỉnh góp phần đảm bảo sự ổn định xã hội, phát triển nền kinh tế mở.

Pháp luật kinh doanh BĐS du lịch là một bộ phận của hệ thống pháp luật nên việc hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này cần dựa trên yêu cầu của thực tiễn quản lý hoạt động kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta hiện nay.

Thứ ba, hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS du lịch cần đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với những chế định khác của pháp luật kinh doanh BĐS và các lĩnh vực pháp luật khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam.

Sự đồng bộ, thống nhất giữa các lĩnh vực pháp luật quyết định đến hiệu quả thực thi của hệ thống pháp luật. Vì vậy, hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS du lịch cần được đặt trong mối quan hệ tổng thể về hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS nói riêng. Tính đồng bộ, thống nhất của pháp luật kinh doanh BĐS du lịch thể hiện ở chỗ pháp luật kinh doanh BDS du lịch là một chỉnh thể, được cấu thành bởi các quy phạm có nội dung tương thích, không mâu thuẫn, không chồng chéo. Tính đồng bộ, thống nhất của pháp luật kinh doanh BĐS du lịch bao gồm cả nội dung và hình thức văn bản. Nội dung của tính đồng bộ, thống nhất của pháp luật kinh doanh BĐS du lịch thể hiện ở những điểm cơ bản như: các quy phạm pháp luật kinh doanh BĐS du lịch được sắp xếp một cách logic, khoa học; các văn bản được sắp xếp theo trật tự hiệu lực, đảm bảo không mâu thuẫn, chồng chéo và loại trừ lẫn nhau.

Thứ tư, hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS du lịch cần đáp ứng yêu cầu của công cuộc đổi mới toàn diện đất nước và tác động của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư.

Để kiến tạo, đồng hành với quá trình đổi mới toàn diện đất nước, thúc đẩy nền kinh tế thị trường định hướng XHCN phát triển đòi hỏi chúng ta phải xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và hệ thống pháp luật kinh tế nói riêng vì pháp luật là hạt nhân quan trọng của thể chế kinh tế. “Việc xây dựng một thể chế kinh tế đúng đắn, tôn trọng, đề cao quyền tự do kinh doanh, bảo đảm sự đổi mới, sáng tạo, khởi nghiệp và bảo hộ quyền tài sản của cá nhân… sẽ đem lại sự thịnh vượng cho một quốc gia và ngược lại”129. Để xây dựng thể chế kinh tế thị trường thì trước hết cần xác lập, phát triển một hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật kinh tế nói riêng hoàn chỉnh, thống nhất, đồng bộ đáp ứng yêu cầu của hoạt động sản xuất - kinh doanh trong cơ chế thị trường và hội nhập quốc tế. Trong hệ thống pháp luật đó, pháp luật kinh doanh BĐS nói chung và pháp luật kinh doanh BĐS du lịch là một bộ phận, một thành tố không thể thiếu được.

Cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư đang diễn ra và có tác động đến toàn bộ đời sống của con người. Là một quốc gia đang phát triển thuộc nhóm các nước có thu nhập trung bình của thế giới, Việt Nam cần tận dụng thành công những thành quả của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư mang lại. Muốn vậy, Chính phủ Việt Nam phải xây dựng cơ chế, chính sách, pháp luật thống nhất, đồng bộ về đầu tư và ứng dụng trí tuệ nhân tạo, các công nghệ số mới vào sản xuất và đời sống; xây dựng nền kinh tế số, xã hội số. Cùng với sự phát triển của công nghệ, mô hình kinh tế chia sẻ đã hình thành và ngày càng phát triển ở Việt Nam. Điều đó đặt ra những yêu cầu mới đối với hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật kinh doanh BĐS nói riêng tại Việt Nam phải bám sát và thích ứng với xu hướng phát triển đó.

Thứ năm, pháp luật kinh doanh BĐS du lịch cần được hoàn thiện trên cơ sở tham khảo pháp luật kinh doanh BĐS của các nước trên thế giới.

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII đã định hướng: “Thực hiện nhiều hình thức hội nhập kinh tế quốc tế với các lộ trình linh hoạt, phù hợp với điều kiện, mục

129 Nguyễn Quang Tuyến, “Tổng quan về hệ thống chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch ở Việt Nam”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc tế Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức ngày 16/11/2021, Hà Nội, tr.132.

tiêu của đất nước trong từng giai đoạn. Hoàn thiện hệ thống pháp luật phù hợp với những điều ước quốc tế và cam kết quốc tế mà Việt Nam đã ký kết”130. Hội nhập quốc tế là xu hướng tất yếu nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế và tạo điều kiện để các doanh nghiệp nước ta tiếp cận với công nghệ tiên tiến, phương thức quản lý hiện đại và tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu. Đối với BĐS du lịch, Việt Nam là nước đi sau trong phát triển kinh doanh BĐS du lịch nên việc tìm hiểu kinh nghiệm của các nước về quản lý phân khúc kinh doanh BĐS du lịch bằng pháp luật là cần thiết để tiếp thu những bài học thực tế có giá trị tham khảo bổ ích, đồng thời, phòng tránh những khuyết thiếu, những lệch lạc trong phát triển, quản lý kinh doanh BĐS du lịch. Có thể khẳng định, khi các nền kinh tế có xu hướng xích lại gần nhau, thì việc tiếp thu những giá trị, những yếu tố hợp lý của tư tưởng, học thuyết pháp lý tiến bộ của nhân loại để vận dụng vào quá trình xây dựng pháp luật nói chung và pháp luật kinh doanh BĐS du lịch nói riêng cho phát triển kinh tế là yêu cầu khách quan. Ngoài ra, trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, sự tiếp thu, tham khảo pháp luật kinh doanh BĐS du lịch của các nước nhằm khắc phục những điểm khác biệt, bất tương thích, đồng bộ của pháp luật về lĩnh vực này ở Việt Nam có ý nghĩa quan trọng góp phần tạo lập một khuôn khổ pháp lý bình đẳng, công bằng, công khai minh bạch đối với các nhà đầu tư kinh doanh đồng thời tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước. Việc tiếp thu kinh nghiệm nước ngoài không phải là căn cứ bắt buộc để chúng ta xây dựng chế định pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta, vì mỗi quốc gia có những điều kiện về chính trị, kinh tế, xã hội khác nhau. Tuy nhiên. “kinh nghiệm xây dựng pháp luật của nước ngoài có thể giúp các cơ quan soạn thảo rút ra những bài học cần thiết cho việc xây dựng pháp luật của quốc gia mình”131 và “những nhà soạn thảo luật có thể học được nhiều điều về các bước quá

130 Đảng Cộng sản Việt Nam (2021), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, Nxb Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội, tập 1, Sdd, tr.135.

131 Bộ Tư pháp (2011), Sổ tay soạn thảo thẩm định, đánh giá tác động của văn bản quy phạm pháp luật, Hà Nội, NXB Tư pháp, tr.39.

độ từ kinh nghiệm của các nước khác hoặc chí ít thì những kinh nghiệm của nước ngoài cũng chỉ ra những thiếu sót và sai lầm để tránh”132.

Thứ sáu, việc hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS du lịch cần theo lộ trình phù hợp.

Kinh doanh BĐS du lịch là hoạt động mới, kinh nghiệm điều chỉnh bằng pháp luật của nước ta còn hạn chế. Đây cũng là lĩnh vực ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển kinh tế, tới yêu cầu bảo vệ môi trường, khai thác tài nguyên thiên nhiên, di sản văn hoá của đất nước và ảnh hưởng nhiều tới quyền và lợi ích của các bên liên quan. Do đó, bên cạnh việc khẩn trương hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn cần có sự thận trọng, với những bước đi, lộ trình phù hợp, đặc biệt là với các quy định mới liên quan tới đất đai, môi trường, điều kiện kinh doanh… Theo đó, có thể nghiên cứu mô hình quản lý thử nghiệm (Sandbox133)- “khung pháp lý thí điểm” - cho phép thử nghiệm trực tiếp, giới hạn các đổi mới dưới sự giám sát điều chỉnh, trên một khu vực địa lý cụ thể (ví dụ như Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong hoặc một tỉnh, thành phố khác), trên cơ sở đó tổng kết, đánh giá trước khi áp dụng chung trên phạm vi toàn quốc.

4.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam

4.2.1. Hoàn thiện pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du

lịch

Về cơ bản, các nguyên tắc kinh doanh BĐS được quy định trong Luật Kinh

doanh BĐS đã đầy đủ, phù hợp, có ý nghĩa định hướng cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch. Tuy nhiên, nguyên tắc: “BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS”134 cần được sửa đổi một cách đầy đủ, chính xác hơn. Bởi lẽ, các BĐS đưa vào kinh doanh trên thị trường là vô cùng phong phú,

132 Ann Seidman, Robert B, Seidman và Nalin Abeysekere (2002), Soạn thảo luật pháp vì tiến bộ xã hội dân chủ, NXB. Kluwer Law International, bản dịch tiếng Việt, Hà Nội tr.79.

133 Chu Thị Hoa, Sandbox - cơ chế thử nghiệm áp dụng trong phạm vi hạn chế - kinh nghiệm quốc tế và một số gợi ý cho Việt Nam, http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=210382, truy cập ngày 30/10/2021.

134 Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.

đa dạng, có BĐS chỉ là QSDĐ, có BĐS lại bao gồm cả QSDĐ, nhà ở, các CTXD. Do đó, các điều kiện cụ thể để BĐS du lịch được phép đưa vào kinh doanh không chỉ tuân thủ Luật Kinh doanh BĐS mà còn phải tuân thủ các quy định của Luật Đất đai, qua đó đảm bảo sự thống nhất giữa các văn bản pháp luật trong quá trình thực thi trên thực tế. Do đó, nguyên tắc này nên sửa theo hướng: “BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai và pháp luật khác có liên quan”.

4.2.2. Hoàn thiện pháp luật về các điều kiện để các bất động sản được phép đưa vào kinh doanh

Thứ nhất, về định danh BĐS du lịch và mục đích sử dụng đất cho BĐS du lịch.

Để có cơ chế vận hành và kiểm soát các hoạt động kinh doanh BĐS du lịch nói chung và từng sản phẩm BĐS du lịch cụ thể với các hình thức kinh doanh tương ứng một cách cụ thể, chặt chẽ, nâng cao hiệu quả trong hoạt động kinh doanh của các chủ thể và đảm bảo hiệu quả của quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS du lịch thì trước tiên phải có định danh chính thức về loại hình sản phẩm này. Như chương 3 đã phân tích, hiện pháp luật hiện hành chưa có bất kỳ quy định chính thức nào quy định BĐS du lịch, các loại BĐS du lịch. Tên gọi và quan niệm về BĐS du lịch hiện nay chủ yếu được “chuyển hóa” từ pháp luật quốc tế và được các giới kinh doanh BĐS Việt Nam sử dụng trong hoạt động kinh doanh của mình trên thị trường thời gian qua. Vì vậy, đã đến lúc cần phải chính thức luật hóa vấn đề này. Cụ thể:

- Pháp luật kinh doanh BĐS cần chính thức quy định về BĐS du lịch, dự án BĐS du lịch, các loại BĐS du lịch và quy chế pháp lý cụ thể đối với hoạt động kinh doanh các BĐS này. Theo đó, cần quy định cụ thể về điều kiện, các hình thức kinh doanh, quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch đối với từng loại BĐS du lịch và vấn đề xác lập quyền sở hữu đối với các BĐS du lịch cụ thể.

- Cần xác định rõ loại đất được sử dụng trong kinh doanh đối với từng loại BĐS cụ thể. Nghiên cứu về các loại BĐS du lịch trên thị trường thời gian qua, với tính năng sử dụng chủ yếu, tác giả đề xuất các mục đích sử dụng đất kinh doanh phù hợp với các loại BĐS du lịch cụ thể. Theo đó, cần quy định rõ đất xây dựng các sản

phẩm BĐS du lịch gồm resort, resort villa, condotel, shoptel, homestay, farmstay… là loại đất phi nông nghiệp. Để xác định cụ thể đất xây dựng các BĐS này là loại đất gì cần căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu (cần xác định rõ bao nhiêu phần trăm tổng diện tích sàn hoặc số căn hộ, phòng) và hoạt động thường xuyên của chủ sử dụng trên đất đó. Cụ thể: đất xây dựng condotel là đất kinh doanh; đất xây dựng shophouse, tuỳ trường hợp được xác định là đất ở (nếu được xây dựng tại các dự án khu đô thị, khu dân cư cao cấp và CĐT dự án bán cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo đúng quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm QSDĐ nhằm thực hiện dự án nhà ở thương mại có mục đích để ở) hoặc đất kinh doanh (nếu xây dựng shophouse/shoptel tại các dự án du lịch, trung tâm thương mại, khu nghỉ dưỡng, sân gôn đã được xác định rõ mục đích sử dụng đất vào mục đích du lịch, kinh doanh, thương mại ghi trong quyết định cho thuê đất của UBND cấp tỉnh); đất xây dựng homestay là đất ở (nếu hộ gia đình, cá nhân xây dựng homestay trên diện tích đất ở) hoặc là đất kinh doanh (nếu CĐT xây dựng homestay theo dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào mục đích kinh doanh du lịch). Việc quy định mục đích sử dụng đất theo hướng mở như nêu trên nhằm “nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo cơ chế linh hoạt cho nhà đầu tư nhưng vẫn trên nền của việc tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”135.

- Về lâu dài, Luật Đất đai cũng cần được xem xét sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến các BĐS đa công năng. Khung pháp lý cho BĐS đa công năng cần dựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ. Có thể cân nhắc quy định cho phép các CĐT dự án BĐS du lịch được quyền lựa chọn thời hạn thuê đất lâu dài, hoặc có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án tương ứng với đó là chính sách về thu tiền thuê đất phù hợp với hình thức sử dụng mà CĐT lựa chọn.

135 Nguyễn Thị Nga, “Pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tiếp cận dưới khía cạnh bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc tế Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức ngày 16/11/2021, Hà Nội, tr.193.

Thứ hai, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho BĐS du lịch. Việc cấp Giấy chứng nhận cho các loại BĐS du lịch căn cứ theo mục đích sử dụng các loại đất đã xác định cụ thể trên đây. Ngoài ra, để tháo gỡ khó khăn về việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai theo hướng quy định cụ thể, rõ ràng như:

- Điều kiện, quy trình cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng để áp dụng thống nhất trong cả nước. Theo đó điều kiện, quy trình cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất đối với các sản phẩm BĐS du lịch được áp dụng tương tự như đối với quy trình cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đang áp dụng cho sản phẩm nhà ở, đất ở.

Thứ ba, hoàn thiện quy định về điều kiện kinh doanh BĐS du lịch hình thành trong tương lai. Theo NCS, rất nhiều BĐS du lịch có tính năng, công năng cũng như giá trị như nhà ở do đó, điều kiện đưa BĐS du lịch hình thành trong tương lai nên được bổ sung vào Điều 55 Luật kinh doanh BĐS năm 2014, theo đó nếu BĐS du lịch hình thành trong tương lai là toà nhà thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và việc bán BĐS du lịch hình thành trong tương lai phải có văn bản của Sở Xây dựng cho phép bán tương tự như nhà ở. Cùng với đó, cần ghi nhận thêm quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê mua đối với BĐS du lịch hình thành trong tương lai.

Thứ tư, bổ sung quy định về thẩm quyền xác nhận tình trạng “Không có tranh chấp về QSDĐ, quyền sở hữu CTXD gắn liền với đất”. Theo quan điểm của NCS, cơ quan có thẩm quyền xác nhận tranh chấp là chính cơ quan có thẩm quyền thụ lý yêu cầu giải quyết tranh chấp đó chứ không giao cho UBND xã giống như thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013. Đồng thời, cần quy định rõ trách nhiệm dân sự, hành chính cũng như hình sự khi các chủ thể cố tình tạo ra tranh chấp để cản trở thực hiện quyền của người sử dụng đất hợp pháp. Còn khi không đáp ứng các điều kiện trên thì coi như “Không có tranh chấp về QSDĐ,