quyền hay nghĩa vụ của chủ thể có quyền đối với bất động sản là một vấn đề còn chưa được phân định rõ trong pháp luật nội dung và pháp luật chuyên ngành.
Hiện nay, các văn bản đều chưa có điều khoản nào quy định thống nhất về giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản, mà chỉ đề cập một cách riêng lẻ đối với từng loại bất động sản. Theo khoản 1 Điều 168 Bộ luật dân sự quy định: "Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" [36]. Đối với đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng thì đăng ký là cơ sở làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng đối với bất động sản. Như vậy, theo pháp luật đất đai thì tổ chức, cá nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì mới chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua quyết định hành chính (quyết định giao, cho thuê) hoặc hợp đồng, song chỉ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tổ chức, cá nhân mới chính thức được công nhận có quyền đối với tài sản đó. Do vậy, các quyền dân sự như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp... chỉ sau khi chủ thể được cấp Giấy chứng nhận thì mới được thực hiện. Mặt khác, một số quy định còn cho thấy các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký mới có hiệu lực và người nhận chuyển nhượng chỉ được xác lập quyền khi đã đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước. Còn đối với các loại giao dịch khác liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng thì việc đăng ký không phải là điều kiện bắt buộc để giao dịch đó có hiệu lực. Điều này dẫn đến sự không thống nhất trong các quy định về giá trị pháp lý của việc đăng ký tài sản là bất động sản. Chưa kể đến việc quy định giao dịch đối với một số loại bất động sản chỉ có hiệu lực khi đã được đăng ký, và phải chăng vô hình chung đã đi ngược lại với nguyên tắc giao dịch là thỏa thuận của các bên và hiệu lực phụ thuộc vào việc giao kết chứ không phụ thuộc vào việc đăng ký với cơ quan nhà nước? Đây là điểm cần phải cân nhắc và xem xét cụ thể trong quá trình xây dựng hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam.
2.2.3. Về tính công khai, minh bạch thông tin về bất động sản
Pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam cũng đã có những quy định nhất định về việc cung cấp các thông tin về đất đai cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu. Thông tin về đất đai gồm các thông tin như hiện trạng thửa đất, thông tin về chủ sử dụng đất, những biến động liên quan đến hiện trạng cũng như quyền sử dụng đất được lưu giữ trong hồ sơ địa chính. Theo quy định tại Thông tư số 09/2007/TT-BNTMT ngày 2/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính thì mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu thông tin về đất đai dưới các hình thức tra cứu thông tin, trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa đất, trích sao Sổ địa chính, sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin hồ sơ địa chính và thiết bị nhớ của máy tính. Thông tư cũng quy định Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp thông tin đất đai của địa phương dưới hình thức trên, trừ các thông tin thuộc danh mục bí mật nhà nước không cho phép công bố. Ủy ban nhân dân xã cung cấp thông tin đất đai của địa phương dưới hình thức tra cứu thông tin.
Đối với việc cung cấp thông tin về nhà ở, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP cũng quy định về việc cung cấp các thông tin về nhà ở là cung cấp các thông liên quan đến hiện trạng và tình trạng pháp lý của nhà ở, đất có trong hồ sơ nhà ở (Điều 71). Trong trường hợp có yêu cầu tìm hiểu thông tin về nhà ở, tổ chức, cá nhân phải có văn bản đề nghị cung cấp thông tin. Cơ quan quản lý hồ sơ nhà ở theo thẩm quyền sẽ cung cấp thông tin bằng hình thức văn bản qua mạng điện tử, sao chụp hoặc trích lục hồ sơ.
Tuy đã có những quy định tương đối rõ ràng nêu trên, nhưng trên thực tế, việc minh bạch hóa các thông tin về bất động sản tại Việt Nam vẫn còn rất nhiều hạn chế. Trước hết phải kể đến việc hiện nay chưa có quy định về cơ
chế chia sẻ thông tin giữa các cơ quan thực hiện đăng ký bất đống sản, cơ quan quản lý chuyên ngành đối với từng loại bất động sản và tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu thông tin. Do không có sự liên thông, trao đổi thông tin về việc đăng ký từng loại bất động sản giữa các cơ quan quản lý nhà nước nên đã gây khó khăn trong công tác thống nhất quản lý về đăng ký bất động sản và gây phiền hà cho người dân trong việc đăng ký để Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của họ đối với bất động sản. Trong một số trường hợp cụ thể, cơ quan nhà nước thực hiện việc đăng ký Bất động sản không chịu cung cấp thông tin về hiện trạng, lý lịch pháp lý của Bất động sản cho cơ quan công chứng; coi đó như là một bí mật mà chỉ cơ quan họ biết. Ví dụ: khi người dân đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi thế chấp tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng để vay vốn; các tổ chức tín dụng nhận thế chấp gặp nhiều khó khăn trong việc thẩm tra về tính hợp pháp của tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, thẩm tra tư cách hợp pháp của người thế chấp đối với quyền sử dụng đất được thế chấp là tài sản bảo đảm cho một quan hệ tín dụng do không có sự liên thông, trao đổi thông tin liên quan đến bất động sản thế chấp giữa cơ quan thực hiện việc đăng ký bất động sản với ngân hàng, các tổ chức tín dụng.
Mặt khác, do thông tin về nhà và đất được lưu giữa tại hai cơ quan nhà và đất khác nhau dẫn đến tình trạng thông tin không thống nhất. Cơ quan đăng ký đất đai không có thông tin về nhà ở gắn liền với đất đó và ngược lại. Đồng thời, tổ chức cá nhân có nhu cầu tìm hiểu thông tin về bất động sản nhưng không được đáp ứng do: các cá nhân, tổ chức không biết tìm hiểu thông tin ở đâu, đến cơ quan này thì được giới thiệu sang cơ quan khác; hoặc hỏi thông tin nhưng không được trả lời; hoặc việc cung cấp thông tin không được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định, thông tin không được cung cấp dưới hình thức pháp lý bằng văn bản, nên không bảo đảm giá trị pháp lý của thông tin cung cấp.
Thực tế cho thấy, chỉ cần thực hiện một vài khảo sát nhỏ trên thực tế cũng thấy được người dân hoàn toàn tù mù về các thông tin liên quan đến bất
động sản, hiện trạng pháp lý của bất động sản đang có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng... Theo xếp hạng của Tập đoàn Jones Lang LaSalle, một tập đoàn hàng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản thì chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2012 đứng thứ 68/97 thị trường bất động sản trên thế giới [47]. Con số này so với vị trí 76/97 năm 2010 đã cải thiện hơn, tuy nhiên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá là ở nhóm kém minh bạch nhất thế giới. Việc đánh giá này dựa trên 5 tiêu chí gồm: các chỉ số hoạt động đầu tư, các thông tin cơ bản về thị trường bất động sản, sự công khai về thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức, công ty được niêm yết trên thị trường chứng khoán, các yếu tố pháp luật và quy định, tiêu chuẩn đạo đức và tính chuyên nghiệp.
Có thể bạn quan tâm!
-
Quy Định Của Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành Về Đăng Ký Bất Động Sản -
Quy Định Về Một Số Hoạt Động Đăng Ký Bất Động Sản Cụ Thể -
Đăng Ký Giao Dịch Về Quyền Sử Dụng Đất Và Tài Sản Gắn Liền -
Về Mô Hình Cơ Quan Đăng Ký Bất Động Sản -
Phương Hướng Hoàn Thiện Pháp Luật Đăng Ký Bất Động Sản -
Các Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Về Đăng Ký Bất Động Sản
Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.
Vấn đề trên yêu cầu cần phải có cơ chế thống nhất phối hợp giữa các cơ quan trong việc cung cấp thông tin cho người dân góp phần tạo nên sự minh bạch hóa của thị trường bất động sản và hạn chế những giao dịch ngầm gây ảnh hưởng đến lợi ích của cá nhân, tổ chức và của nhà nước như hiện nay.
2.2.4. Về nội dung đăng ký bất động sản
Trong mỗi văn bản pháp lý về đăng ký bất động sản thì mỗi loại bất động sản được nhìn nhận theo một góc độ khác nhau và có một hệ thống các cơ quan quản lý khác nhau thực hiện tiếp nhận đăng ký. Điều này dẫn đến tình trạng nội dung đăng ký bất động sản trong các văn bản còn thiếu thống nhất và tồn tại nhiều mâu thuẫn cần khắc phục, cụ thể như sau:
* Chưa quy định rõ về tài sản là bất động sản phải đăng ký
Hiện nay Bộ luật dân sự năm 2005 quy định tài sản là bất động sản thì phải được đăng ký. Tuy nhiên, với cách hiểu về khái niệm bất động sản tương đối rộng hiện nay thì việc tất cả các bất động sản phải được đăng ký là rất khó xác định. Trên thực tế, hệ thống pháp luật cũng không quy định về nội dung, thủ tục đăng ký đối với mọi tài sản là bất động sản mà chỉ tập trung vào các loại tài sản có giá trị lớn hoặc có vai trò quan trọng như quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sở hữu rừng trồng... Mặt khác, một số giao dịch liên quan nhà ở, công trình xây dựng thì việc đăng ký là không bắt buộc trừ trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở (Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN). Vấn đề này dẫn đến tình trạng khó quản lý hết các loại bất động sản và các biến động về bất động sản tạo nên sự tù mù về thông tin của các giao dịch liên quan đối với người dân.
* Chưa có quy định cụ thể về việc đăng ký bất động sản hình thành trong tương lai
Một hợp đồng có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai có thể thực hiện được, tuy nhiên, với ý nghĩa nhằm công bố, công khai các vật quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thì sẽ không thể thực hiện được việc đăng ký tài sản đối với một tài sản chưa được hình thành.
Tài sản hình thành trong tương lai có thể là tài sản chưa hiện hữu nhưng cũng có thể là tài sản đã hiện hữu mà tại thời điểm hiện tại một chủ thể chưa có các vật quyền đối với tài sản đó. Điều này có nghĩa là việc xác định tài sản đó có phải là tài sản hình thành trong tương lai hay không không phụ thuộc vào sự tồn tại của nó trên thực tế mà phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của nó. Theo Bộ luật dân sự thì tài sản hình thành trong tương lại có thể được thế chấp. Tuy nhiên, pháp luật chuyên ngành như Luật đất đai, Luật nhà ở thì chỉ những tài sản được cấp giấy chứng nhận mới được phép giao dịch. Việc không thống nhất này tạo ra tình trạng khi chủ thể đã thực hiện giao dịch đối với tài sản hình thành trong tương lai như nhà ở, công trình xây dựng nhưng chưa được thực hiện việc đăng ký tài sản. Về góc độ luật dân sự thì hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai này vẫn có hiệu lực nhưng việc giao dịch chưa thể thực hiện do các quy định của pháp luật chuyên ngành không cho phép.
* Thiếu thống nhất trong quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản và thời điểm có hiệu lực của các giao dịch bất động sản
Điều 64, Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định:
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế nhà ở:
1. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tặng cho nhà ở được tính từ ngày hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên được tặng cho được tính từ ngày bên tặng cho ký văn bản tặng cho.
3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp đổi nhà ở được tính từ ngày hợp đồng đổi nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp hai bên đổi nhà ở là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở nhận đổi là thời điểm bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đổi nhà ở.
4. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thuê mua nhà ở được tính từ thời điểm bên thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua theo quy định tại khoản 3 Điều 58 của Nghị định này.
5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thừa kế nhà ở được tính từ thời điểm mở thừa kế. Việc xác định tổ chức, cá nhân thừa kế nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
6. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với trường hợp mua nhà ở trả chậm, trả dần được tính từ ngày bên mua thanh toán hết
tiền mua nhà ở cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác [13].
Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất" [36].
Thời điểm chuyển quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng cũng quy định theo nguyên tắc trên.
Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất xác định từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất. Nhưng đối với nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu lại được xác định là thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc giao nhận nhà ở theo thỏa thuận (trong trường hợp mua nhà của tổ chức kinh doanh bất động sản), hoặc từ thời điểm mở thừa kế (trong trường hợp nhận thừa kế là nhà ở).
Bên cạnh đó, về hiệu lực của giao dịch đối với bất động sản, theo quy định của pháp luật đất đai thì hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải được công chứng và đăng ký mới có hiệu lực. Trong khi đó, pháp luật về nhà ở quy định hợp đồng về nhà ở chỉ cần công chứng là có hiệu lực. Còn Bộ luật dân sự năm 2005 quy định hợp đồng thuê nhà từ sáu tháng trở lên thì phải công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký mới có hiệu lực. Ngược lại, Luật nhà ở thì đối với trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở từ sáu tháng trở lên thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải nộp cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở bản sao hợp đồng là đủ thủ tục (Khoản 6 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005). Những quy định này mâu thuẫn nhau dẫn đến việc đăng ký không thống nhất, khi có tranh chấp xảy ra quyền lợi của người dân chắc chắn sẽ không được đảm bảo.
* Việc mức độ đảm bảo hiệu lực của đăng ký bất động sản trong một số trường hợp còn vướng mắc
Mức độ đảm bảo hiệu lực của đăng ký bất động sản được hiểu là việc sau khi các chủ thể thực hiện việc đăng ký bất động sản thì sẽ được Nhà nước
bảo vệ như thế nào nếu trong trường hợp người thứ ba ngay tình xác lập giao dịch đã được đăng ký trước đó (do thiếu thông tin, hoặc thông tin sai lệch dẫn đến nhầm lẫn).
Theo quy định tại Điều 258 Bộ luật dân sự thì chủ sở hữu được đòi lại bất động sản trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người ngày không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa. Bộ luật dân sự cũng quy định trong trường hợp bất động sản được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp chủ sở hữu không được đòi lại bất động sản nêu tại Điều 258 nêu trên. Như vậy, theo quy định này sẽ có hai trường hợp mà việc đăng ký quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực tuyệt đối là trường hợp quyền sở hữu có được thông qua bán đấu giá và quyền sở hữu đó có được do xác lập theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tuy nhiên, quy định này cho thấy một vấn đề chưa được giải quyết là quyền của chủ sở hữu và người thứ ba ngay tình được đảm bảo như thế nào khi xảy ra trường hợp do tin tưởng vào tài sản đã được đăng ký người thứ ba đã xác lập giao dịch không phải với chủ sở hữu thực sự của bất động sản. Cụ thể như trường hợp X đang sử dụng mảnh đất A, X đã bán mảnh đất A cho Y, Y tiến hành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó Z xuất hiện và chứng minh được mảnh đất đó là thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mảnh đất A. Trong trường hợp này Z không được đòi tài sản từ Y nếu Y mua tài sản đó từ X thông qua bán đấu giá hoặc quyền tài sản của X được xác lập thông qua bản án, quyết định của Tòa án. Còn các trường hợp khác thì Z được đòi lại tài sản từ Y. Trong trường hợp này Y được coi là người thứ ba ngay tình của giao dịch, câu hỏi đặt ra là vậy hiệu lực của việc đăng ký bất động sản của Y sẽ được giải quyết như thế nào? việc công nhận