Thực Trạng Pháp Luật Và Thực Tiễn Thi Hành Pháp Luật Về Quyền Và Nghĩa Vụ

phẩm BĐS nghỉ dưỡng được chào bán, tỷ lệ hấp thụ lên đến 30 - 40%83. Đây là một tỷ lệ khá cao trong bối cảnh dịch bệnh phức tạp tại các tỉnh thành lớn trên cả nước, giãn cách xã hội nghiêm ngặt với các Chỉ thị 15, 16 của Chính phủ đưa ra. Sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng vẫn thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm và xuống tiền đầu tư. Các tỉnh, thành phố ghi nhận có sản phẩm chào bán nhiều gồm: Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Nam, Quảng Ninh, Phú Yên, Khánh Hòa, Bình Thuận, Thanh Hóa… Đây là những tín hiệu tốt và dự báo về tương lai sôi động và phát triển hơn của thị trường này khi khung pháp lý được hoàn thiện đồng bộ, phù hợp và cởi mở hơn, với chính sách cải cách hợp lý nhằm khôi phục nền kinh tế hậu covid - 19 được Chính phủ đề ra và thực hiện mà trong đó dành nhiều ưu đãi cho doanh nghiệp. Theo nghiên cứu của Viện nghiên cứu BĐS Việt Nam về dự báo diễn biến thị trường địa ốc năm 2021, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu BĐS Việt Nam nhận định: “dù với kịch bản nào chăng nữa, bất động sản gắn với du lịch, nghỉ dưỡng vẫn sẽ có vị thế dẫn đầu thị trường trong tương lai dài hạn”84.

*Ở khía cạnh hạn chế:

Thực trạng thiếu vắng các quy định cụ thể, rõ ràng đối với BĐS du lịch, từ việc định danh đối với BĐS du lịch, phân loại các BĐS du lịch, cho đến các điều kiện kinh doanh của các BĐS cũng đã và đang làm cho thị trường BĐS có nhiều “mảng tối”. Có thể nhận thấy ở một số bất cập từ khía cạnh pháp luật và ảnh hưởng tới quá trình thực thi pháp luật về điều kiện BĐS du lịch đưa vào kinh doanh qua những vấn đề cụ thể sau đây:

Thứ nhất, BĐS du lịch chưa được định danh chính thức trong các văn bản quy phạm pháp luật. Luật Kinh doanh BĐS cũng không có quy định riêng về BĐS du lịch, hoạt động kinh doanh công trình BĐS du lịch được điều chỉnh theo quy định về kinh doanh CTXD. Một số văn bản của các Bộ, ngành có đề cập tới một số loại hình sản phẩm của BDS du lịch như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch. Gần đây, trong Chiến

83 Văn Tuấn (2021), Đối mặt “khó khăn kép”, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn nhiều “cửa sáng”, https://thoibaotaichinhvietnam.vn/doi-mat-kho-khan-kep-bat-dong-san-nghi-duong-van-nhieu-cua-sang-95753.html, truy cập ngày 19/11/2021

84 https://tinth365.com/bds-gan-voi-du-lich-nghi-duong-suc-hut-tu-nhung-khu-do-thi-dac-biet/ truy cập ngày 25/8/2021

lược Phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 được phê duyệt theo Quyết định số 2161/QĐ-Ttg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ, thuật ngữ “BĐS lưu trú” cũng được đề cập trong mục 6 phần III liên quan tới giải pháp tăng cường kiểm soát hoạt động của các sản giao dịch BĐS. Về cơ bản, tên gọi của các BĐS du lịch là những thuật ngữ ngoại lai, được du nhập nguyên bản từ nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam và được giới kinh doanh, khách hàng quan tâm tới mảng thị trường này sử dụng và lâu dần chúng trở thành một loại sản phẩm hàng hóa BĐS du lịch quen thuộc đối với người dân mà chưa được “định danh” chính thức từ góc độ pháp luật dù việc “định danh” pháp lý là cần thiết bởi “quy chế pháp lý hiện hành đang thể hiện sự rất khác biệt từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư cho đến các quy định cụ thể về thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn, cơ sở pháp lý để vận hành và những đảm bảo cho việc xác lập quyền sở hữu”85 đối với loại hình BĐS này.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 224 trang tài liệu này.

Pháp luật về du lịch cũng có một số quy định song lại tỏ ra hạn hẹp so với sự đa dạng của các sản phẩm BĐS du lịch thịnh hành trên thị trường. Cụ thể, Điều 48 Luật Du lịch năm 2017 quy định các cơ sở lưu trú du lịch bao gồm: Khách sạn; Biệt thự du lịch; Căn hộ du lịch; Tàu thủy lưu trú du lịch; Nhà nghỉ du lịch; Nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê; Bãi cắm trại du lịch và các cơ sở lưu trú du lịch khác. Như vậy, một số loại cơ sở lưu trú du lịch đã xuất hiện trên thị trường nhưng chưa được quy định trong Luật Du lịch như resort, shophouse/shoptel, farmstay nên tên gọi cũng chưa được “Việt hoá” một cách chính thức, thống nhất.

Tương tự, pháp luật xây dựng cũng chỉ quan tâm điều chỉnh đối với một số BĐS riêng lẻ theo chủ đích quản lý và kiểm soát thuộc chức năng của lĩnh vực chuyên ngành. Theo Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 của Bộ Xây dựng tại điểm 1.4.8 và điểm 1.4.9 quy định về căn hộ lưu trú và văn phòng kết hợp lưu trú cho chúng ta những định nghĩa về một số BĐS sử dụng cho mục đích du lịch, cụ thể:

85 Nguyễn Thị Nga, “Pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tiếp cận dưới khía cạnh bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc tế Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức ngày 16/11/2021, Hà Nội, tr.190.

“Căn hộ lưu trú: Căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp (Condotel...), phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.”; “Văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel): Văn phòng kết hợp lưu trú nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, có các trang thiết bị và dịch vụ cần thiết phục vụ cho một hay nhiều cá nhân làm việc kết hợp lưu trú”. Tuy nhiên, các loại BĐS du lịch khác chưa được quy định quy chuẩn xây dựng và tên gọi Căn hộ lưu trú chưa thống nhất với tên gọi Căn hộ du lịch trong Luật Du lịch dù bản chất đây là cùng một loại hình sản phẩm BĐS du lịch.

Thực trạng trên cho thấy, nhiều sản phẩm BĐS đã và đang tồn tại trên thị trường, được sử dụng phổ biến và rộng rãi đối với nhà đầu tư và khách hàng song lại thiếu vắng các quy định chính thức. Điều đó cho thấy, pháp luật hiện hành đang có độ trễ lớn trước những hiện thực khách quan của cuộc sống.

Thứ hai, do sự thiếu vắng các quy định chính thức về các loại hình BĐS du lịch nên trên thực tế xảy ra nhiều hệ lụy phức tạp. Cụ thể, do không có quy định chính thức về BĐS du lịch, về các sản phẩm BĐS du lịch cụ thể nên tạo ra cách hiểu khác và quan niệm khác nhau, nhất là đối với một số loại BĐS du lịch có tính năng sử dụng hỗn hợp như: Khu nghỉ dưỡng (Resort); biệt thự du lịch (resort villa, shopvilla); nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse); căn hộ du lịch (Condotel); căn hộ khách sạn (boutique hotel); căn hộ khách sạn, nhà ở (hometel); du lịch lưu trú tại nhà dân bản địa (homestay); căn hộ dịch vụ lưu trú dài hạn (Service apartment); du lịch trải nghiệm nông nghiệp (farmstay)… là những BĐS vừa có chức năng để nghỉ ngơi, giải trí, vừa có chức năng để ở và làm việc. Vì vậy, trên thực tế nhiều khách hàng đã đánh đồng các BĐS du lịch này như chức năng là nhà ở. Cũng chính sự thiếu vắng các quy định cụ thể, cùng với sự hiểu biết còn giới hạn của một bộ phận khách hàng nên một số nhà đầu tư đã lợi dụng điều đó quảng bá các sản phẩm BĐS du lịch sai với bản chất và tính năng của nó, hướng khách hàng mua, thuê mua BĐS du lịch về dạng sản phẩm nhà ở kết hợp với du lịch nghỉ dưỡng với việc xác lập quyền sở hữu lâu dài, với quyền khai thác cho cả mục đích để ở chứ không phải nghỉ dưỡng hay lưu trú. Thậm chí một số CĐT với sự “bật đèn xanh” từ phía chính quyền địa

phương đã có những dự án đầu tư vận dụng mang tính “linh hoạt có phần sáng tạo” mà không xuất phát từ các quy định chính thức của pháp luật. Minh chứng điển hình cho thực trạng này là vụ việc từ một CĐT kinh doanh BĐS du lịch tại Nha Trang - Khánh Hòa.

Cụ thể: Dự án Ariyana Smart Condotel Nha Trang86. Vào tháng 9/2014, UBND tỉnh Khánh Hoà đã ban hành Quyết định số 2554/QĐ-UBND giao cho Công ty Cổ phần Du lịch Nhật Minh thuê 2541.4 m2 đất tại địa chỉ số 18 Trần Hưng Đạo, phường Lộc Thọ, thành phố Nha Trang với thời hạn thuê đất là 50 năm. Mục đích khi cho thuê là đất sản xuất kinh doanh thương mại phi nông nghiệp. Đến tháng 9/2016, UBND tỉnh tiếp tục ban hành Quyết định số 2718/QĐ-UBND cho phép chuyển mục đích sử dụng 1116.5 m2 đất sang đất ở đô thị và cho phép người mua căn hộ du lịch gắn liền với QSDĐ (đất ở không hình thành đơn vị ở) được sử dụng đất ổn định lâu dài. Bản thân dự án này khi tiến hành quảng cáo trên các sàn giao dịch BĐS cũng nói rõ đây là một trong số ít dự án căn hộ khách sạn ở Nha Trang được sở hữu lâu dài (sổ hồng trao tay). Tuy nhiên, ngày 2/3/2021, sau ba năm kể từ ngày dự án bắt đầu đi vào vận hành, UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành Quyết định số 501/QĐ-UBND ngày 2/3/2021 để huỷ bỏ Quyết định số 2718 nêu trên, tức là huỷ bỏ việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở đô thị để trở về là đất sản xuất kinh doanh với thời hạn 50 năm. Dự án Ariyana Smart Condotel Nha Trang nói trên chỉ là một trong hàng trăm dự án trong đó có hàng chục dự án tại Bãi Dài, Cam Ranh cũng được áp dụng hình thức kinh doanh tương tự nêu trên.

Thứ ba, quy định về điều kiện kinh doanh BĐS du lịch hình thành trong tương lai được pháp kinh doanh hiện nay quy định còn khá “lỏng lẻo”. Cụ thể, do BĐS du lịch không phải là “nhà ở” và nếu không phải là toà nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì CĐT muốn thực hiện kinh doanh chỉ cần đã “có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây

86 Trần Quang Huy, “Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch và vấn đề sửa đổi Luật Đất đai”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc tế Chính sách, pháp luật về BĐS du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam do Hiệp hội BĐS Việt Nam và Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức ngày 16/11/2021, Hà Nội, tr.238.

dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án”87 và công trình của họ không cần nghiệm thu hoàn thành xong phần móng cũng như không cần phải báo cáo cơ quan quản lý nhà nước về việc BĐS du lịch đó đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua hay không. Quy định như trên đã tạo “khoảng trống” rất lớn, có thể gây những rủi ro cho bên mua BĐS du lịch khi mà dự án BĐS du lịch chưa được triển khai, thi công phần “lõi” của công trình thì sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho chính khách hàng nếu dự án BĐS du lịch không được triển khai hoặc đây chỉ là cách thức CĐT huy động vốn trái phép khi không có sự quản lý của Nhà nước.

3.3. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch

3.3.1. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền của các chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch

3.3.1.1. Về quyền tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư

Pháp luật đất đai và pháp luật doanh nghiệp hiện hành quy định về các phương thức tiếp cận đất đai cho các hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói chung, trong đó có hoạt động kinh doanh BĐS du lịch, bao gồm:

Thứ nhất, tiếp cận đất đai trực tiếp từ Nhà nước để thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh

Theo Luật Đất đai năm 2013, tại các Điều 54, 55 và 56 thì kinh doanh BĐS du lịch thuộc hình thức thuê đất của Nhà nước, trong đó CĐT được lựa chọn phương thức trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Theo đó, các chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS du lịch thông qua cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (đất chưa được giải phóng mặt bằng) hoặc đấu giá QSDĐ (đất đã giải phóng mặt bằng) và được Nhà nước cho thuê đất. Trong trường hợp đấu thầu, đấu giá không thành hoặc có duy nhất một nhà đầu tư tham gia thì Nhà nước thực hiện việc lựa chọn nhà đầu tư và cho thuê theo cơ chế hành chính.88 Đây là phương thức được áp dụng

87 Khoản 1 Điều 56 Luật kinh doanh BĐS năm 2014.

88 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 9 Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17 tháng 03 năm 2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư.

phổ biến trong thời gian qua đối với các CĐT kinh doanh BĐS du lịch trên địa bàn cả nước.

Thứ hai, tiếp cận đất đai từ thị trường:

CĐT BĐS du lịch cũng có thể lựa chọn các phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường thông qua các hình thức chủ yếu như: nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, dự án đầu tư BĐS du lịch theo quy định của Luật Đất đai và Luật kinh doanh BĐS hiện hành.89 Ngoài ra, Luật Doanh nghiệp còn quy định về các hình thức mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A) để thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh. So với phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước thì phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường được mở rộng hơn, với điều kiện cụ thể và đơn giản hơn, tiếp cận gần hơn với cơ chế thị trường. Theo đó, chỉ cần Dự án đầu tư đã được phê duyệt hợp pháp, có đủ điều kiện để thực hiện giao dịch và khách hàng là các CĐT thứ cấp có nhu cầu thực hiện các dự án đầu tư BĐS du lịch, có đủ tư cách chủ thể, có năng lực tài chính được cơ quan chấp thuận đầu tư thẩm định, hai bên đạt được sự thỏa thuận về các hình thức cụ thể: nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn hoặc mua bán, sáp nhập doanh nghiệp là nhà đầu tư có đất để thực hiện dự án đầu tư, theo đó doanh nghiệp có thể bỏ qua được các quy trình và thủ tục hành chính về thuê đất, về đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư ở phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước như đã trình bày ở trên. Mặt khác, ở phương thức này cũng giúp các CĐT bỏ qua được những vấn đề phức tạp của quá trình thu hồi đất và giải phóng mặt bằng nếu tiếp cận đất đai từ Nhà nước. Đây cũng là hình thức hoạt động khá sôi động trên thị trường của các CĐT kinh doanh BĐS du lịch trong thời gian qua, trong đó phổ biến và phát triển mạnh nhất là nhận chuyển nhượng dự án đầu tư và mua bán, sáp nhập doanh nghiệp giữa các CĐT kinh doanh BĐS du lịch.

*Một số nhận định, đánh giá về thực trạng các phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư BĐS du lịch

- Ở khía cạnh tích cực:

89 Điều 174 và Điều 176 Luật Đất Đai năm 2013 và Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.

Nghiên cứu phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước thông qua hình thức thuê đất cho thấy, việc quy định hai phương thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm để CĐT được lựa chọn trên cơ sở năng lực tài chính và chủ đích đầu tư cho phù hợp là một trong các quy định hợp lý và cần thiết, tạo cơ chế linh hoạt, tự chủ cho doanh nghiệp, chủ động về tài chính trong đầu tư và cho phép các doanh nghiệp quyết định gia nhập dài hạn hay ngắn hạn đối với hoạt động đầu tư kinh doanh của mình. Cơ chế này cũng hướng tới sự đảm bảo công bằng cho các chủ thể trong hoạt động đầu tư kinh doanh. Theo đó, đối với doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê thì Nhà nước mở rộng tối đa các quyền trong kinh doanh, đặc biệt là các quyền chuyển quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư BĐS du lịch mà Nhà nước đã phê duyệt như: Quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp, quyền góp bằng QSDĐ và dự án đầu tư. Trong khi đó, đối với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì chỉ được thực hiện các giao dịch về các công trình đã đầu tư trên đất. Quy định này cũng thực sự giảm tải gánh nặng tài chính cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, với năng lực tài chính hạn hẹp vẫn có cơ hội thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước hiện đang là phương thức chủ đạo, phổ biến được các nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch thực hiện.

- Ở khía cạnh hạn chế: có rất nhiểu rào cản đối với các doanh nghiệp khi tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư BĐS du lịch

Một là, với phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước: Dù được pháp luật quy định thông qua cơ chế đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư được áp dụng chủ yếu, chỉ áp dụng cơ chế hành chính về cho thuê đất khi phương thức trên không được thực hiện; nghĩa là pháp luật muốn các quan hệ này theo định hướng thị trường, trên cơ sở cạnh tranh bình đẳng và minh bạch được giữa các chủ đầu tư. Tuy nhiên, thực tế thực thi lại không hoàn toàn như vậy. Cơ chế hành chính vẫn “ngự trị” và chiếm ưu thế. Khẳng định điều này xuất phát từ thực tế hiện nay các doanh nghiệp để có đất thực hiện dự án đầu tư từ con đường Nhà nước vẫn vô cùng nan giải, phải

trải qua các quy trình hành chính vô cùng khiên cưỡng và nhiêu khê, chưa thực sự tạo điều kiện thông thoáng để các doanh nghiệp thuận lợi trong hoạt động đầu tư.

Theo thống kê trên cơ sở các quy định hiện hành, trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất hiện được quy định trong khoảng 19 Luật, Bộ luật, 72 Nghị định, 119 thông tư, 102 quy chuẩn và 936 tiêu chuẩn; tùy từng loại dự án mà phải thực hiện thủ tục gồm 25 bước chính trong đó có nhiều bước nhỏ với 38 đến 159 con dấu và thời gian hoàn tất thủ tục khoảng 1 năm đến 1,5 năm. Thực tế thời gian làm thủ tục mất từ 2 năm đến 5 năm hoặc lâu hơn.90 (Quy trình cụ thể xin xem tại Phụ lục 1). Riêng Luật Đất đai năm 2013 đã có 25 Nghị định, 59 thông tư, 2.000 văn bản của các tỉnh, thành phố theo 41 nội dung được phân cấp. Các thủ tục này mang tính liên ngành nên sự phối hợp chưa tốt đang gây khó khăn, rủi ro cho các nhà đầu tư. Thực tế này cho thấy, pháp luật hiện hành đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh.

Hai là, vấn đề có đất sạch để thực hiện dự án đầu tư là vô cùng nan giải, tốn nhiều công sức và thời gian. Cụ thể: Quy trình thu hồi đất nhiều bước, phức tạp khiến doanh nghiệp rất khó khăn, dẫn đến ách tắc trong việc triển khai dự án91. Thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng đang rất phức tạp, kéo dài. Việc xác định giá bồi thường, giải phóng mặt bằng áp dụng khác nhau ở các tỉnh, thành phố trong việc thực hiện gây nên sự thiếu công bằng, chênh lệch giữa các địa phương. Theo quy định, thường có 2 công thức tính giá đất cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, cụ thể như sau:

(i) Công thức 1: Giá đất theo bảng giá đất hàng năm (a); Hệ số (áp cho hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi việc làm (b); Tiền bồi thường = a + (a x b)

(ii) Công thức 2: Giá đất theo hội đồng định giá (a); Giá đất theo bảng giá đất hàng năm (b); Hệ số (áp cho hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi việc làm, chi phí khác) (c); Hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm (k); Tiền bồi thường = a + (b x c x k)

90 Viện nghiên cứu BĐS Việt Nam (2021), Báo cáo Số 26/2021/BC-VIRES ngày 15/10/2021, Báo cáo tổng quan về BĐS du lịch ở Việt nam, quý 3/2021, tr.1.

91 https://nhipsongdoanhnghiep.cuocsongantoan.vn/dia-oc/quy-trinh-thu-hoi-dat-tren-100-buoc-dan-den-ach-tac-trong-viec-trien-khai-du-an-3573293.html, truy cập ngày 5/12/2021.