Mục Đích Của Đăng Ký Bất Động Sản

luật dân sự đã quy định: "… bất động sản có thể còn là các tài sản khác do pháp luật quy định" [36]. Ví dụ quyền sử dụng đất được xác định là bất động sản (Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản), đây chính là việc thừa nhận khái niệm quyền có tính chất bất động sản.

Như vậy, từ những phân tích trên, có thể khái quát khái niệm bất động sản như sau: Bất động sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai, gắn liền với nhà, công trình xây dựng được sử dụng để phục vụ cho việc khai thác đất đai, nhà, công trình xây dựng đó.

Bất động sản hầu hết là những tài sản có giá trị lớn và về bản chất là loại tài sản cố định trong không gian do đó việc đăng ký tài sản là bất động sản có vai trò quan trọng trong việc quản lý, minh bạch hóa và ghi nhận quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu tài sản.

1.1.2. Khái niệm đăng ký bất động sản

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì bất động sản đặc biệt là đất đai người sử dụng hầu hết chỉ được thực hiện các quyền năng sau khi đã được Nhà nước công nhận thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận, đồng thời các giao dịch về liên quan đến bất động sản thường chỉ có hiệu lực pháp lý sau khi có sự đồng ý (chấp thuận) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, đăng ký bất động sản được hiểu là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản.

Tại Việt Nam hiện chưa có quy định riêng về đăng ký bất động sản, vì vậy, tuy các quyền liên quan đến bất động sản cũng như trình tự, thủ tục xác lập quyền được quy định trong các luật chuyên ngành như Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở... nhưng khái niệm "đăng ký bất động sản" hầu như chưa được sử dụng. Khái niệm này được hiểu cụ thể trong từng văn bản pháp luật khác nhau và theo các loại bất động sản khác nhau. Vậy đăng ký bất động sản cần phải hiểu như thế nào?

Trước khi nghiên cứu khái niệm đăng ký bất động sản, cần làm rõ khái niệm "đăng ký". Khái niệm này được giải thích cụ thể trong các công trình nghiên cứu cụ thể. Theo Từ điển Tiếng Việt thì "đăng ký" nghĩa là "Ghi vào sổ của cơ quan quản lý" [1, tr. 286]. Đại từ điển Tiếng Việt thì định nghĩa: "Đăng ký: đứng ra khai báo để được cấp giấy công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó" [46, tr. 601]. Hay như Từ điển Giải thích thuật ngữ giải thích: "Đăng ký quyền sở hữu là công nhận và chứng thực về phương diện pháp lý về quyền của chủ sở hữu đối với tài sản. Đăng ký quyền sở hữu là thủ tục do pháp luật quy định. Tùy thuộc từng loại tài sản và tại cơ quan có thẩm quyền khác nhau" [24].

Theo các định nghĩa trên, có thể thấy đặc điểm chung của đăng ký là hành vi ghi nhận quyền hoặc sự kiện pháp lý của cơ quan, tổ chức, cá nhân vào sổ sách để từ đó có cơ sở xác định hoặc công nhận quyền và nghĩa vụ nhất định của cơ quan, tổ chức, cá nhân đó đối với Nhà nước và/hoặc đối với chủ thể khác.

Như vậy, từ việc tìm hiểu khái niệm "đăng ký" có thể hiểu đăng ký bất động sản là việc ghi nhận của cơ quan nhà nước các thông tin liên quan về mặt pháp lý của bất động sản.

Trên thế giới, các quốc gia đều thống nhất cách hiểu về đăng ký bất động sản là hoạt động đăng ký quyền đối với bất động sản đó. Luật đăng ký nhà nước đối với các quyền về bất động sản và các giao dịch về bất động sản năm 1997 của Liên bang Nga quy định:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.

Đăng ký nhà nước đối với các quyền về bất động sản và các giao dịch về bất động sản là sự kiện pháp lý công nhận và chứng thực bởi nhà nước, sự phát sinh, hạn chế, chuyển dịch hoặc chấm dứt các quyền về bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự Liên bang Nga. Đăng ký nhà nước là chứng cứ duy nhất về sự tồn tại của quyền đăng ký [44, Điều 4].

Một số quốc gia khác như tại Pháp thì việc ghi nhận tình trạng pháp lý của bất động sản được gọi là hoạt động công bố quyền đối với bất động sản và được quy định tại Bộ luật dân sự. Hoặc Luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản quy định việc đăng ký hiện trạng bất động sản và đăng ký các vật quyền, quyền liên quan đến bất động sản đều phải được thực hiện nghiêm túc. Việc đăng ký bất động sản có giá trị pháp lý đối với người thứ ba và thông qua việc đăng ký cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ quản lý được việc xây dựng, cải tạo, phá dỡ bất động sản, từ đó sẽ xây dựng các chính sách phát triển và bảo tồn đối với bất động sản đặc biệt là đất đai.

Ở nước ta, đăng ký bất động sản chưa được khái quát cụ thể, mà chỉ quy định tản mạn trong nhiều văn bản luật khác nhau về từng đối tượng bất động sản cần phải được đăng ký. Năm 2008, Dự thảo Luật đăng ký bất động sản được trình Quốc hội xem xét và lấy ý kiến rộng rãi, tại Dự thảo đã nêu khái niệm đăng ký bất động sản như sau:

Đăng ký bất động sản là việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản ghi vào Sổ đăng ký bất động sản việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thủy sản, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm phát sinh giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật [11, Khoản 1 Điều 4].

Thông qua đăng ký bất động sản, một mặt Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản, mặt khác, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với loại hình tài sản có giá trị lớn về kinh tế, quy mô và tính chất là bất động sản. Như vậy, xét về bản chất, đăng ký bất động sản là việc công khai hóa thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản, phục vụ cho sự vận hành một cách minh bạch của thị trường bất động sản và đảm bảo yêu cầu về mặt quản lý nhà nước. Về nội dung, đăng ký bất động sản là việc công bố sự tồn tại của các quyền đối với bất động sản.

Theo đó, đăng ký bất động sản được thừa nhận rộng rãi là một dạng đăng ký vật quyền (quyền của các chủ thể đối với bất động sản), chứ không phải đơn thuần là đăng ký đối với vật là bất động sản.

Từ những phân tích, so sánh pháp luật các nước và trên cơ sở nghiên cứu pháp luật Việt Nam hiện hành, có thể đưa ra định nghĩa về đăng ký bất động sản như sau:

Đăng ký bất động sản là cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận các thông tin về hiện trạng và lý lịch pháp lý của bất động sản của cá nhân, cơ quan, tổ chức nhằm thực hiện hoạt động quản lý nhà nước về bất động sản và bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp đối với bất động sản đó.

1.1.3. Mục đích của đăng ký bất động sản

Xuất phát từ yêu cầu của nền kinh tế thị trường với đa dạng các loại hình sở hữu, các hoạt động giao dịch sôi động, việc đăng ký bất động sản ngày càng đòi hỏi sự quan tâm của các cơ quan quản lý nhà nước và của người dân. Muốn hoạt động đăng ký bất động sản đạt được hiệu quả trên thực tế, trước hết các quy định về đăng ký bất động sản phải đạt được các mục đích sau:

Thứ nhất, đăng ký bất động sản nhằm đáp ứng được yêu cầu quản lý nhà nước đối với các tài sản này.

Tại Việt Nam, với đặc thù đất đai và các tài sản gắn liền với đất đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển nền kinh tế. Riêng đối với bất động sản là đất đai còn là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai, Nhà nước có vai trò đặc biệt quan trọng trong hoạt động đăng ký bất động sản đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất đai. Do tầm quan trọng của những tài sản là bất động sản đối với nền kinh tế, vì thế hoạt động quản lý nhà nước đặt ra yêu cầu phải giám sát chặt chẽ đối với các hoạt động và tình trạng pháp lý liên quan đến loại tài sản này. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ghi lại hiện trạng của bất động sản đó vào sổ

đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng. Kể từ thời điểm đó, chủ sở hữu được xác lập tính hợp pháp của các quyền với bất động sản và có quyền khai thác, thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản đó. Tuy nhiên, việc khai thác, sử dụng bất động sản cũng phải được thông báo và cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Mặt khác, đăng ký bất động sản tạo nên một môi trường quản lý chặt chẽ cho các giao dịch về bất động sản, một mặt giúp cho Nhà nước thực thi hoạt động quản lý, một mặt giúp cho hoạt động liên quan đến bất động sản được thực hiện một cách minh bạch góp phần phát triển nền kinh tế thị trường của đất nước.

Thứ hai, nhằm xác lập quyền, ghi nhận và công khai hóa các thông tin pháp lý về quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản.

Đối với hầu hết các quy định về hoạt động đăng ký bất động sản của các quốc gia trên thế giới, việc đăng ký bất động sản được thừa nhận là hoạt động xác lập quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản. Hệ thống này cho phép các chủ sở hữu đăng ký quyền đối với bất động sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được bảo hộ với hệ thống pháp lý do Nhà nước xây dựng. Đồng thời với việc xác lập quyền, hoạt động đăng ký bất động sản còn là cách thức ghi nhận thông tin về bất động sản vào hệ thống quản lý của cơ quan nhà nước. Điều này giúp cho các chủ thể khác có thể tiếp cận thông tin liên quan đến bất động sản và đưa ra quyết định phù hợp với định hướng và nhu cầu của mình.

Pháp luật về đăng ký của các nước đều khẳng định quyền được tiếp cận thông tin về bất động sản của các tổ chức, cá nhân trong sổ đăng ký và trong cơ sở dữ liệu được lưu giữ tại cơ quan đăng ký bất động sản. Tại Việt Nam, mặc dù việc truy cập, tra cứu các thông tin về bất động sản và các hoạt động giao dịch liên quan đến bất động sản còn hạn chế. Tuy nhiên, sau khi

Luật đất đai năm 2003 được ban hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ đã ban hành Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BNTMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tổ chức phát triển quỹ đất, theo đó Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có nhiệm vụ cung cấp bản đồ địa chính thửa đất, trích sao lục hồ sơ về địa chính và các thông tin khác về đất đai phục vụ nhu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng. Như vậy, quy định này cho phép các chủ thể có nhu cầu tìm hiểu thông tin giao dịch quyền sử dụng đất có thể tiếp cận thông qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Thứ ba, đăng ký bất động sản nhằm đảm bảo an toàn về mặt pháp lý đối với các giao dịch về bất động sản cho chủ sở hữu và các chủ thể khác liên quan.

Như đã nêu tại phần trên, đăng ký bất động sản là một trong những hoạt động ghi nhận quyền đối với bất động sản. Tuy nhiên, không phải mọi loại bất động sản đều có thể được đăng ký, việc đăng ký một bất động sản phải đáp ứng những điều kiện nhất định như điều kiện về chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản, tình trạng pháp lý của bất động sản v.v… Đối với bất động sản đã được đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền được xem là tài sản hợp pháp có thể thực hiện giao dịch trên thị trường. Việc đăng ký sẽ tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các chủ thể tham gia giao dịch.

Ngoài ra, việc các thông tin về bất động sản được đăng ký công khai, minh bạch đặc biệt có ý nghĩa đối với các bên tham gia giao dịch. Khi bên thứ ba muốn tham gia giao dịch có thể tiếp cận với hệ thống đăng ký bất động sản với những thông tin cần thiết giúp họ có thể xác định được tính an toàn của giao dịch và tăng cường bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình.

Hệ thống đăng ký bất động sản còn ghi nhận các hoạt động giao dịch cụ thể của các bên đương sự như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn... Việc ghi nhận nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện và trong một số trường hợp nhằm xác lập hiệu lực của giao

dịch (ví dụ quy định tại Khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP: "Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất" [7]).

Như vậy, việc đăng ký bất động sản ngoài việc giúp Nhà nước quản lý bất động sản một cách chặt chẽ, thì còn giúp các chủ thể trong giao dịch có thể tiếp cận một cách công khai các thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản, ngăn ngừa hành vi vi phạm pháp luật và giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn.

1.1.4. Ý nghĩa và vai trò của đăng ký bất động sản

- Đối với Nhà nước

Các quan điểm lập pháp hiện hành đều cho rằng đăng ký bất động sản là công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý đối với đất đai và thị trường bất động sản. Về cơ bản, những lợi ích mà Nhà nước mong muốn đạt được thông qua hệ thống đăng ký bất động sản bao gồm: (1) Đảm bảo nguồn thu thuế từ bất động sản; (2) Ngăn ngừa giao dịch bất hợp pháp về bất động sản; (3) Thực hiện quy hoạch, quy chế xây dựng và bảo vệ môi trường [19, tr. 16].

Thông qua hoạt động đăng ký bất động sản hàng năm của các cá nhân, tổ chức, Nhà nước sẽ thu được những khoản tài chính về thuế bất động sản như thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng bất động sản... Các khoản thuế này là nguồn thu không nhỏ vào ngân sách nhà nước. Từ những nguồn thu này, Nhà nước lại tái đầu tư vào các công trình công cộng, phúc lợi và các hoạt động khác của quốc gia.

Cũng thông qua hoạt động đăng ký bất động sản, Nhà nước cũng xác định được hiện trạng sử dụng bất động sản của từng vùng, từng địa phương nhất định để đưa ra chính sách điều chỉnh phù hợp, đưa ra những biện pháp

thiết thực trong công tác phòng chống các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng trong việc sử dụng bất động sản, đặc biệt là đất đai.

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện chủ sở hữu là Nhà nước, do đó việc đăng ký bất động sản còn tạo thuận lợi cho việc thực hiện các thủ tục hành chính để cấp quyền sử dụng đất và lưu giữ thông tin về cấp quyền. Đồng thời, đảm bảo duy trì mối quan hệ giữa Nhà nước - với tư cách chủ sở hữu đất đai với người dân - với tư cách người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên quan trọng này.

- Đối với các cá nhân, tổ chức

Đăng ký bất động sản là hoạt động xác lập quyền của chủ sở hữu và các chủ thể liên quan. Việc đăng ký bất động sản của cá nhân, tổ chức sẽ là cơ sở để Nhà nước bảo đảm cho quyền và lợi ích được thực hiện. Nếu có tranh chấp xảy ra, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể căn cứ vào thông tin và hiện trạng của bất động sản để giải quyết và đảm bảo cho lợi ích hợp pháp của các bên.

Đăng ký bất động sản có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét kỹ lưỡng các điều kiện về mặt pháp lý trước khi thực hiện các giao dịch. Với việc không hạn chế tiếp cận các thông tin về bất động sản đã được đăng ký, người dân có thể dễ dàng tìm hiểu và nắm bắt các thông tin cơ bản về bất động sản để thực hiện các hoạt động đầu tư phù hợp.

- Đối với thị trường bất động sản

Trong những năm qua, thị trường bất động sản đã cho thấy những ảnh hưởng rất lớn của nó đối với đời sống kinh tế - xã hội, đặc biệt là thời điểm mà nền kinh tế thế giới và Việt Nam đang trong giai đoạn khủng hoảng như hiện nay. Theo đánh giá chung, thị trường bất động sản của nước ta vẫn còn tồn tại những biểu hiện thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và có