Mối Quan Hệ Giữa Quyền Sở Hữu Toàn Dân Về Đất Đai Với Quyền Sử Dụng

- Theo Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội:

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước;

Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất [38, tr.92].

Như vậy, xét trên phương diện chủ quan quyền sử dụng đất là một quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất đai và đem lại lợi ích vật chất nhất định cho họ.

ii) Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như quan hệ làm phát sinh quyền sử dụng đất; quan hệ về thực hiện các quyền năng của quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo hộ quyền sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất);

Xét trên phương diện này quyền sử dụng đất với tư cách là một chế định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất; các quy định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2013 đã dành hẳn một chương (Chương XI - Từ Điều 166 đến Điều 194) quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm chủ thể sử dụng đất.

1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thông thường. Nó vượt khỏi khuôn khổ “chật hẹp” của quyền khai thác công dụng,

hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị trường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn góp liên doanh trong hoạt động sản xuất - kinh doanh. Quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, như phần trên đó phân tích, quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản và được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 102 trang tài liệu này.

Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.

Tiếp cận dưới góc độ đất đai thì các quyền của người sử dụng đất được chia thành các nhóm sau:

Nhóm thứ nhất: Nhóm quyền thể hiện tư cách của người sử dụng đất đối với đất đai và hưởng sự bảo hộ của pháp luật, nhóm này bao gồm các quyền: i) Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; iii) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất nông nghiệp; v) Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; vi) Khiếu nại, tố cáo, khởi

kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Nhóm quyền này có một số nội dung cơ bản sau đây:

- Về phương diện xác lập và công nhận tư cách của người sử dụng đất, trước tiên phải đề cập đến "Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)". Ý nghĩa của quyền này thể hiện việc Nhà nước thừa nhận tính hợp pháp của việc sử dụng đất của người sử dụng đất và xác lập cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong quá trình sử dụng đất. Chỉ những người sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất mới được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bởi lẽ, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là người đại diện cho chủ sở hữu đất đai song trên thực tế, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai, mà là những người thuê đất, người được giao đất. Để bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thì Nhà nước phải xác lập tư cách cho người sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng chủ sử dụng đất.

- Pháp luật quy định cho người sử dụng đất có quyền được hưởng các thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao. Đây là những lợi ích mà người sử dụng đất thu được khi khai thác các thuộc tính có ích của đất hoặc đã đầu tư vào đất đai trong quá trình sử dụng đất. Không những thế, người sử dụng đất còn nhận được sự giúp đỡ của Nhà nước trong việc bồi bổ, cải tạo đất hoặc được hưởng các lợi ích từ các công trình công cộng do Nhà nước đầu tư về bảo vệ, cải tạo đất mang lại.

- Về phương diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, pháp luật hiện hành quy định cho người sử dụng đất được quyền tự bảo vệ thông qua việc khiếu nại, tố cáo, khởi kiện các hành vi vi phạm quyền sử

dụng đất hợp pháp của mình hoặc yêu cầu Nhà nước, xã hội can thiệp bảo vệ quyền lợi hợp pháp giúp mình.

Nhóm thứ hai: Nhóm quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, bao gồm: i) Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất; ii) Quyền tặng cho quyền sử dụng đất; iii) Quyền chuyển quyền sử dụng đất; iv) Quyền cho thuê quyền sử dụng đất; v) Quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất; vi) Quyền thừa kế quyền sử dụng đất; vii) Quyền thế chấp quyền sử dụng đất; viii) Quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; ix) Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là nhóm quyền thể hiện mối quan hệ giao dịch “ngang” giữa những người sử dụng đất với nhau. Hay nói cách khác, các quyền này góp phần vào việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp ở nước ta.

Nhóm thứ ba: Người sử dụng đất được quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất. Quyền này giúp cho người sử dụng đất dễ dàng tiếp cận trong việc sử dụng đất đai phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh và năng lực tài chính của mình.

1.1.3. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai với quyền sử dụng đất

Như phần trên đã phân tích, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế QSDĐ; quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng QSDĐ) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu;

Mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ;

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ;

Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khía cạnh sau:

Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai;

Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ;

Ví dụ: theo Điều 179 Luật đất đai năm 2013 thì chỉ có hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. Còn các chủ thể sử dụng đất khác không được pháp luật cho hưởng quyền năng này;

Hay Điều 175 Luật đất đai năm 2013 quy định: Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê;

Hơn nữa, không phải đối với bất cứ người sử dụng đất nào cũng có đầy

đủ các quyền năng của chuyển QSDĐ do pháp luật đất đai quy định. Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo các hình thức: giao đất trả tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả trước tiền thuê cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm mới được pháp luật cho hưởng các quyền năng của chuyển QSDĐ;

Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của QSDĐ thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao;

Ví dụ: Sau khi làm xong các thủ tục pháp luật để chuyển nhượng hoặc chuyển đổi QSDĐ… thì người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đất theo đúng mục đích ban đầu trước khi chuyển giao, không được tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng. Nếu làm trái quy định này được coi như là một hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đất đai và hậu quả của nó là Nhà nước sẽ thu hồi đất.

1.2. KHÁI NIỆM TỔ CHỨC KINH TẾ

1.2.1. Định nghĩa và đặc điểm của tổ chức kinh tế

Ở nước ta, một trong những người sử dụng đất là tổ chức kinh tế. Tổ chức kinh tế là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội cũng như trong các văn bản pháp luật (đặc biệt là các văn bản pháp luật về kinh tế). Thuật ngữ này được sử dụng nhằm biểu đạt về một chủ thể hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ với mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Khái niệm tổ chức kinh tế được giải mã theo những khía cạnh lĩnh vực pháp luật khác, theo đó:

Thứ nhất, theo pháp luật dân sự thì tổ chức kinh tế được quan niệm là

một pháp nhân, đảm bảo các điều kiện sau đây: i) Được thành lập hợp pháp;

ii) Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; iii) Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; iv) Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập [23, Điều 84].

Điều 103 Bộ luật Dân sự 2005 quy định pháp nhân là tổ chức kinh tế bao gồm: doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ chức kinh tế khác có đủ các điều kiện quy định tại Điều 84 của Bộ luật này.

Thứ hai, theo pháp luật thương mại, trên thực tế, tổ chức kinh tế tồn tại dưới các hình thức doanh nghiệp, hợp tác xã, công ty v.v. Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp được thành lập hoạt động theo Luật Doanh nghiệp (doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh); Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật hợp tác xã; các tổ chức kinh tế thành lập theo luật đầu tư.

Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh [28, Điều 4, Khoản 7].

Hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân, do ít nhất 07 thành viên tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu cầu chung của thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủ trong quản lý hợp tác xã [25, Điều 3, Khoản 1].

Thứ ba, theo pháp luật đất đai, mặc dù được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật đất đai song thuật ngữ tổ chức kinh tế trong sử dụng đất lại không được Luật đất đai năm 2013 giải nghĩa ở Điều 3 - Giải thích thuật ngữ. Vậy tổ chức kinh tế trong sử dụng đất là gì?. Để trả lời câu hỏi này, tiếp thu và kế thừa những kết quả nghiên cứu về tổ chức kinh tế của lĩnh vực pháp luật

thương mại, chúng ta có thể hiểu tổ chức kinh tế trong sử dụng đất như sau: Tổ chức kinh tế trong sử dụng đất là pháp nhân theo quy định của pháp luật dân sự thỏa mãn các điều kiện của chủ thể kinh doanh được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai để tiến hành hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ, thương mại nhằm mục đích thu lợi nhuận.

Như vậy, xét về góc độ lý luận, tổ chức kinh tế trong sử dụng đất có nội hàm hẹp hơn so với khái niệm tổ chức sử dụng đất. Tổ chức kinh tế trong sử dụng đất chỉ là một tổ chức sử dụng đất cụ thể. Điều này có nghĩa mọi tổ chức kinh tế sử dụng đất đều được gọi là tổ chức sử dụng đất song không phải bất cứ tổ chức nào sử dụng đất cũng là tổ chức kinh tế sử dụng đất. Chỉ tổ chức là chủ thể kinh doanh sử dụng đất trong sản xuất - kinh doanh, thương mại, dịch vụ nhằm mục đích thu lợi nhuận mới được gọi là tổ chức kinh tế trong sử dụng đất.

Bên cạnh các đặc điểm chung của tổ chức trong sử dụng đất, tổ chức kinh tế trong sử dụng đất còn có một số đặc điểm riêng sau đây:

Thứ nhất, phần lớn tổ chức kinh tế trong sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất. Chỉ các doanh nghiệp công ích sử dụng đất vào mục đích công cộng như xây dựng vườn hoa, công viên, nơi vui chơi giải trí công cộng không nhằm mục đích kinh doanh … mới được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Sở dĩ pháp luật quy định như vậy là bởi vì tổ chức kinh tế là chủ thể kinh doanh tiến hành hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ nhằm mục đích thu lợi nhuận. Đất đai là một trong những yếu tố đầu vào không thể thiếu được của hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ. Điều này có nghĩa là có nghĩa là đất đai tham gia trực tiếp vào quá trình kinh doanh của tổ chức kinh tế để thu lợi nhuận. Đất đai được tính giá trị để đem trao đổi trên thị trường, được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp vay vốn tín dụng hoặc đem góp vốn liên doanh … Do