Chính Sách Tái Cấu Trúc Hệ Thống Tài Chính Nhà Ở Và Mở Rộng Liên Kết Với

Thời gian thay đổi cần nhiều người cho vay nhà ở. Một thể chế thị trường thứ cấp thành công phải điều chỉnh nhu cầu của thị trường, và Cagamas vì thế lên kế hoạch đưa ra hai sự đổi mới:

 Đẩy mạnh mua bán thực. Tất cả các khoản nợ Cagamas mua là có bồi hoàn (with recouse). Mặc dù điều này làm giảm thiểu rủi ro cho Cagamas và các nhà đầu tư của họ, nhưng nó không đáp ứng được các yêu cầu của người cho vay là bỏ tài sản thế chấp từ bảng cân đối kế toán. Cagamas bắt đầu mua tài sản thế chấp không hoàn lại (without recouse) từ năm 1998.

 Bảo hiểm chứng khoán trao tay (pass-through seczurity1). Để quản lý tốt hơn rủi ro tỷ giá liên quan đến việc mua toàn bộ khoản thế chấp, Cagamas phát hành chứng khoán trao tay vào năm 1998, 12 năm sau kể từ này phát hành đầu tiên. Làm được điều này, Cagamas trở thành một hệ thống trung gian thực sự trên thị trường thứ cấp.

Cagamas là một mô hình tuyệt vời về vai trò của Nhà nước. Nó là sự cộng tác nhà nước và tư nhân, với phần lớn là tư nhân sở hữu, sở hữu bởi Ngân hàng trung ương là thiểu số. Nhà nước đã phát triển cơ sở hạ tầng luật phát và quy chế nhằm hỗ trợ cho Cagamas phát triển, bao gồm cả việc khuyến khích những người cho vay bán khoản vay của họ cho các nhà đầu tư để mua trái phiếu.[143]

1.3.2. Chính sách tái cấu trúc hệ thống tài chính nhà ở và mở rộng liên kết với thị trường vốn ở Hàn Quốc

Hàn Quốc đã đạt được thành tựu trong việc tái cấu trúc hệ thống tài chính nhà ở và thị trường vốn trước khi có khủng hoảng Châu Á. Hiện nay, Hàn

1 “pass-through seczurity” là loại chứng khoán mà phần thanh toán gốc và lãi của người vay (borrower) được trả thông qua người mua (buyer). Người nào nắm giữ

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 291 trang tài liệu này.

Quốc có vị trí tốt hơn cả so với các quốc gia Châu Á trong khu vực. Giá cả, cạnh tranh và mức độ sân chơi dựa trên thị trường là cần thiết cho hệ thống tài chính nhà ở thành công. Hàn Quốc cũng đã có hệ thống tín dụng trực tiếp cho việc tài trợ nhà ở. Đa số các khoản cho vay có thế chấp bằng tài sản được chỉ định bởi hai tổ chức của Nhà nước, Ngân hàng Nhà Hàn Quốc và Quỹ Nhà ở Quốc gia. Trước năm 1996 các NHTM không được phép cho vay có thế chấp dài hạn. Phần lớn các khoản cho vay là dưới mức thị trường, việc cấp vốn thông qua tiết kiệm ủy thác. Sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước vào thị trường tài chính nhà ở đã gây nên cấu trúc thị trường độc quyền, tình trạng chia tách thị trường tài chính nhà ở khỏi phần còn lại của thị trường tài chính, các khoản vay không có giá cả và sự phân phối méo mó của các quỹ, sự tồn tại của thị trường chính thức nhỏ bé và thị trường không chính thức rộng lớn.

Nhà nước bắt đầu phá dỡ hệ thống này vào năm 1995 khi mức lãi suất được bãi bỏ. Các NHTM được phép cung cấp thế chấp dài hạn vào năm 1996. Những người cho vay thế chấp tài sản mới, gọi là những công ty tài chính trả góp (installment finance companies), được phép tham gia thị trường thế chấp tài sản vào năm 1997. Ngân hàng Nhà Hàn Quốc được tư nhân hóa năm 1997, trở thành NHTM và Nhà ở. Việc tư nhân hóa Ngân hàng này đã tạo ra một bước đột phá đặc biệt quan trọng: đặc quyền và hạn chế của các tổ chức tài trợ nhà ở đã được dỡ bỏ, cạnh tranh giữa những người cho vay nhà ở càng mãnh liệt. Năm 1997 các NHTM được phép phát hành giấy nợ với thời gian đáo hạn ít nhất là ba năm thông qua thị trường vốn. Nhà nước đồng thời cùng thông báo kế hoạch tạo ra thị trường thế chấp thứ cấp trong tương lai gần.

Tập đoàn cho vay thế chấp Hàn Quốc (KoMoCo) được thành lập năm 1999 trên cơ sở liên doanh giữa Ngân hàng Nhà, Bộ Xây dựng và Vận tải, Ngân hàng Kookmin, Ngân hàng Exchange và Công ty bảo hiểm nhân thọ

chứng khoán này sẽ được hưởng tiền lãi và số tiền gốc sau khi trừ đi phí dịch vụ và

Samsung. Nhiệm vụ ban đầu của KoMoCo là chứng khoán hoá các khoản vay của Quỹ nhà ở quốc gia (NHF) cũng như các khoản vay cho khu vực tư nhân do các NHTM và các công ty tài chính chuyên biệt khác thực hiện. Trái phiếu của KoMoCo không được chính phủ Hàn Quốc đảm bảo nhưng vẫn được xem như một công cụ bảo đảm nhờ có sự tham gia của Nhà nước (bảo đảm ngầm).

Cuối năm 2003, Chính phủ đã tái cấu trúc KoMoCo từ một tập đoàn sở hữu tư nhân thành một tổ chức thuộc sở hữu nhà nước. Chủ thể mới (Tập đoàn Tài chính Nhà ở Hàn Quốc- KHFC) hoàn toàn do Nhà nước sở hữu và có quyền lực lớn hơn KoMoCo. Để hỗ trợ cho việc thay đổi cấu trúc này, Chính phủ đã thông qua Luật ABS và MBS năm 1999 để hỗ trợ tất cả các khoản chứng khoán bảo đảm bằng tài sản cũng như “Cơ cấu tổ chức và hoạt động của công ty chứng khoán thế chấp (MBS)” năm 1999 giúp thành lập các tập đoàn mục đích đặc biệt phát hành chứng khoán thế chấp MBS.

Những sự thay đổi này là dấu hiệu báo trước cho việc phát triển thị trường thế chấp thứ cấp. Hàn Quốc là một ví dụ về hệ thống tài chính nhà ở hạn chế điều tiết của Nhà nước và luật pháp nhằm tạo thị trường thực sự.[143]

1.3.3. Chính sách tài chính nhà ở và thị trường vốn tại Hồng Kông

Chính quyền Hồng Kông rất nỗ lực nhằm tạo ra thị trường thế chấp sơ cấp và một cơ sở hạ tầng về pháp lý tốt. Tuy nhiên, các Ngân hàng có chức năng chính là huy động vốn thông qua tiền gửi độc quyền tài trợ cho việc phát triển nhà ở. Trong một số năm gần đây các mối quan tâm tập trung vào các Ngân hàng mà các tài sản bất động sản có tính thanh khoản cao. Điều này dẫn đến việc hình thành Công ty Thế chấp Hồng Kông (Hong Kong Mortgage Corporation) vào năm 1997. Thêm vào đó, thị trường vốn chưa chín muồi và các trái phiếu giao dịch yếu và thưa thớt. Các nhà đầu tư và nhà phát hành đầu tư tập trung trong ngắn hạn mà thiếu tập hợp các nhà đầu tư tổ chức dài hạn.

các phí giao dịch khác liên quan đến quá trình chứng khoán hóa.[133; tr. 13]

Công ty Thế chấp Hồng Kông ban đầu được sở hữu hoàn toàn bởi chính quyền Đặc khu Hành chính Hồng Kông thông qua Quỹ hối đoái. Nguồn vốn ban đầu tổng cộng là 1 tỷ đôla Hồng Kông, với 5% vốn là tỷ lệ tài sản (trong đó danh mục thế chấp cao nhất là 20 triệu đôla Hồng Kông). Công ty thế chấp là một công ty công cộng hữu hạn được đăng ký theo các quy định về công ty. Trong thời gian đầu Công ty thế chấp sẽ mua các tài sản thế chấp để lấy tiền mặt từ việc thông qua các dịch vụ cho người bán (sellerserrvicers) và các phát hành nợ không đảm bảo nhằm đáp ứng các nhu cầu vốn. Sau đó nó sẽ kết hợp tài sản thế chấp của công ty và tài sản thế chấp góp vốn được tạo ra bởi dịch vụ người bán được duyệt (apporoved seller-servicers) thành các chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản thế chấp, cung cấp được sự bảo đảm trả nợ gốc và lãi định kỳ cho các nhà đầu tư.

Chính phủ tuyên bố 3 mục tiêu của Công ty Thế chấp Hồng Kông: cải thiện tính ổn định của tiền tệ và Ngân hàng, phát triển thị trường nợ ở địa phương, và khuyến khích sở hữu nhà ở. Công ty sẽ hoạt động như là một trung gian tài chính, mua các hợp đồng thế chấp, tự chịu các rủi ro tín dụng, và phát hành chứng khoán thế chấp dài hạn.

Mô hình Công ty Thế chấp Hồng Kông ban đầu với 100% vốn thuộc sở hữu nhà nước, với ban lãnh đạo hỗn hợp giữa tư nhân và nhà nước. Có một số lý do mà chính phủ chọn mô hình này:

 Nhà đầu tư quan tâm đến chất lượng của tài sản bất động sản. Kết quả của áp lực tiền tệ và sự tăng lên đột ngột của lãi suất, giá của bất động sản sụt giảm một cách nhanh chóng, và đây là mối quan tâm về sự gia tăng tiềm tàng không trả nợ các khoản vay nhà ở.

 Mong muốn khuyến khích tham gia của các đối tượng cho vay mới trên thị trường sơ cấp. Những người cho vay cần một nguồn tài chính để cạnh tranh với các tập đoàn Ngân hàng.

 Nhu cầu tiêu chuẩn hóa. Một tổ chức được hậu thuẫn bởi Nhà nước có thể dễ dàng hơn trong việc khuyến khích tiêu chuẩn hóa trong hồ sơ và chứng từ thế chấp.

 Nhu cầu đạt được đủ khối lượng phát hành. Công ty Thế chấp Hồng Kông cần đủ khối lượng phát hành để mở rộng tính thanh khoản cho các khoản nợ của họ. Với sự gia tăng về khối lượng nó có thể đạt được tính kinh tế nhờ quy mô (các chi phí bảo hiểm).

 Dễ dàng cho các nhà đầu tư. Tổ chức được Nhà nước hậu thuẫn làm giảm tính phức tạp cho các nhà đầu tư tiềm năng.

Mặc dù ban đầu là sở hữu nhà nước, nhưng theo kế hoạch Công ty Thế chấp Hồng Kông sẽ dần dần trở thành sở hữu tư nhân. Công ty thế chấp này ngày càng trở nên quan trọng tại thị trường thế chấp sơ cấp và nhanh chóng phát triển tại thị trường thế chấp thứ cấp.

Trong mô hình của Hồng Kông, để tăng trường và phát triển nhà ở và thị trường vốn cần phải cải thiện điều kiện kinh tế. Trong khi không có nhiều kinh nghiệm về khủng hoảng tiền tệ và vấn đề với các tài sản không thực thi như các nước láng giềng, do nó chưa ảnh hưởng tới Hồng Kông.

Các chính sách của Nhà nước giúp mở rộng thị trường thế chấp sơ cấp bao gồm đáp ứng các mục tiêu cho cung cấp các căn hộ mới (cả khu vực công cộng và tư nhân), duy trì tính ổn định của các chính sách tiền tệ và tài khóa, hệ thống đăng ký đất đai tự động, triển khai trung tâm thông tin tín dụng cung cấp các dữ liệu tín dụng quá khứ của các người vay tiềm năng, cải thiện các nhân tố kinh tế để tăng cầu về nhà ở (như khuyến khích thuế và việc làm), và gia tăng tài trợ vốn về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp. Có một số chính sách để liên kết thị trường vốn với tài chính nhà ở tại Hồng Kông. Đầu tiên là phát hành các trái phiếu, khi một số lượng đáng kể trái phiếu được phát hành để tài trợ cho cơ sở hạ tầng và các dự án, một phần

nhỏ của các trái phiếu này có thể cung cấp cú huých ban đầu cho thị trường vốn ở Hồng Kông.

Kinh nghiệm của Hồng Kông cho thấy, muốn phát triển hệ thống tài chính đầy đủ và trọn vẹn thì phát triển thị trường vốn là một yếu tố rất cần thiết để thị trường thế chấp thứ cấp hoạt động hiệu quả. Thêm vào đó là một công ty thế chấp hoạt động hiệu quả để huy động vốn trên thị trường và chứng khoán hóa thế chấp.[143]

1.3.4. Kinh nghiệm của Trung Quốc

Trung Quốc bắt đầu thay đổi chính sách nhà ở theo hướng chuyển từ sở hữu nhà nước sang sở hữu tư nhân về nhà ở từ năm 1980. Cách làm của Trung Quốc là làm dần từng bước để vừa giải quyết sự thiếu hụt về nhà ở, vừa giữ ổn định cho xã hội. Đối với các quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước thì xử lý bằng hai cách: thứ nhất là nâng giá cho thuê lên, thứ hai là khuyến khích bán cho người đang thuê với nhiều chính sách ưu đãi. Đối với quỹ nhà phát triển mới nhà nước cho phép và khuyến khích các nhà phát triển bất động sản đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, cho phép họ kinh doanh theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước không làm vai trò xây dựng mới và cung cấp nhà ở cho người dân nữa.

Như vậy trong thời gian cải cách nhà ở tại Trung Quốc, nước này đã duy trì một hệ thống nhà ở hỗn hợp. Hệ thống nhà ở hỗn hợp của Trung Quốc có hai đặc điểm quan trọng:

(1) Giảm hỗ trợ đối với quỹ nhà ở nhà nước hiện có bằng việc tăng giá thuê và tạo điều kiện tư nhân hóa bằng cách khuyến khích người sử dụng mua nhà (nhà nước dùng chính sách ưu đãi để khuyến khích).

(2) Tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản bằng việc khuyến khích các nhà thầu xây dựng các khu nhà mới theo nguyên tắc thị trường, tức là theo quy luật cung- cầu của thị trường nhà ở.

Chính sách cải cách nhà ở của Trung Quốc qua hơn 20 năm đã thu được những kết quả rất quan trọng. Đó là việc phát triển thị trường nhà ở, chấm dứt hệ thống phân phối nhà ở theo kiểu bao cấp đã làm thay đổi được ý thức hệ của người dân và cách tiêu thụ nhà ở. Hệ thống tài chính dài hạn cho nhà ở đã được phát triển. Điều kiện và mức sống của người dân đã được cải thiện rõ rệt. Mặc dù Trung Quốc đã nâng giá cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước và khuyến khích bán nhà cho người đang thuê nhưng hệ thống nhà ở bao cấp vẫn tồn tại song song với hệ thống nhà ở thị trường vì giá cho thuê vẫn thấp hơn giá thị trường và người mua nhà được hưởng nhiều ưu đãi. Hệ thống nhà ở hỗn hợp này đã phát sinh một số nhược điểm mà chúng ta rất cần biết để rút ra

bài học:

 Hệ thống nhà ở hỗn hợp đã bóp méo giá nhà ở trên thị trường, đẩy giá thị trường lên quá cao.

 Làm tăng sự bất bình đẳng về thu nhập.

 Làm chậm sự phát triển của hệ thống tài chính nhà ở.

Những nhược điểm này trở thành những cản trở lớn cho cuộc cải cách nhà ở của Trung Quốc.[98]

1.4. Bài học rút ra cho Việt Nam trong chính sách tài chính nhà ở: tạo điều kiện phát triển thị trường thế chấp thứ cấp

Kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới và các nước trong khu vực đều cho thấy phát triển thị trường thứ cấp là một trong những mục tiêu chính của các quốc gia. Trong vài thập kỷ qua, thị trường thế chấp thứ cấp như một cỗ máy to lớn huy động vốn cho nhà ở. Hiện tại có rất nhiều mô hình thị trường thế chấp thứ cấp và chọn mô hình nào phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố khác nhau. Việc trả lời bốn câu hỏi chính dưới đây sẽ giúp xác định đâu là mô hình phù hợp. Thêm vào đó các câu trả lời chỉ ra vai trò quan trọng của Nhà nước trong việc phát triển thị trường thế chấp thứ cấp.

Tại sao thị trường thế chấp thứ cấp lại quan trọng trong việc phát triển các tổ chức tài chính nhà ở? Thị trường thứ cấp là một phương tiện để nâng cao các dòng tài chính và nguồn vốn vào nhà ở từ giai đoạn đầu đến giai đoạn cuối. Để làm được điều đó, thị trường thế chấp thứ cấp thông qua việc phát triển các thể chế và công cụ mới để hạn chế rủi ro trong việc cho vay người vay cuối cùng và cung cấp cho họ một nguồn vốn mới. Tại các nước không có thị trường thế chấp thứ cấp, tài chính nhà ở thường được cung cấp bởi một tổ chức, thông thường là tiền gửi, quỹ ban đầu với một nguồn vốn tiền gửi. Việc tạo ta thị trường thứ cấp có thể tạo điều kiện cho các nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường thế chấp, đặc biệt là các nhà đầu tư tổ chức, do vậy mở rộng cung về nguồn vốn cho nhà ở. Việc tồn tại thị trường thứ cấp đồng thời cho phép những người cho vay đối mặt với các quỹ từ các khu vực địa lý. Khả năng bán hoặc vay lại các khoản vay nhà ở với độ thanh khoản cao của các tài sản thế chấp và giảm rủi ro trong việc cung cấp tài chính dài hạn. Và một thị trường thứ cấp có thể tăng lên nhanh chóng cạnh tranh với thị trường sơ cấp, và ngược lại nó dẫn đến việc tăng hiệu quả của hệ thống tài chính nhà ở.

Thị trường thế chấp thứ cấp muốn phát triển cần những điền kiện tiên quyết nào? Thị trường thế chấp thứ cấp phụ thuộc vào sự tồn tại của một thị trường thế chấp sơ cấp mạnh trong đó tài sản thế chấp được đề cập đến như là một tài sản hấp dẫn với đầy đủ tính hợp thức. Một điều kiện tiên quyết chính là một hệ thống cơ sở hạ tầng về pháp lý, về tính nghiêm minh và việc thuận lợi trong mua bán các khoản vay có thế chấp nhà ở. Cuối cùng một điều kiện để thị trường thứ cấp phát triển, là việc tồn tại TTCK mạnh. Điều này là rất khó mặc dù không thể để thị trường thế chấp dẫn dắt thị trường vốn phát triển.

Có những loại thị trường thế chấp thứ cấp nào? Thị trường thế chấp thứ cấp thông thường được nhận ra thông qua các chứng khoán được bảo đảm bằng tài sản. Các chứng khoán thông qua thế chấp có thể được phát hành trực