Khái Niệm Và Bản Chất Chính Sách Tài Chính Nhà Ở

các chính phủ tiếp cận cầu hiệu quả bằng việc sử dụng sự bao cấp và đối xử ưu tiên nhà ở, phục vụ cho mục tiêu làm tăng cầu hiện quả.

Chính sách nhà ở ổn định sản xuất nhà ở để tạo điều kiện ổn định cho các ngành sản xuất khác. Ổn định sản xuất nhà ở là lý do quan trọng để chính phủ can thiệp vào thị trường. Điều này thường được thực hiện thông qua luật lệ, sự trợ giúp trong các thị trường tài chính và trong một số trường hợp là sự can thiệp trực tiếp của chính phủ và việc sản xuất nhà ở.

Lịch sử sản xuất nhà ở trong đa số các quốc gia phương Tây chỉ ra sự khác nhau có chu kỳ. Nhưng trong bất kỳ xã hội nào, sự giao động cực đoan trong sản xuất có thể gây ra tình trạng mất ổn định và những hậu quả tiêu cực. Dao động cực đoan trong khu vực nhà ở dẫn đến sự không hiệu quả trong sản xuất và nạn thất nghiệp trong thời gian khủng hoảng. Các chủ thầu xây dựng không thể tận dụng sự hạ giá và tiết kiệm mà họ có thể có với mức độ ổn định, phụ thuộc vào sản xuất.

Chính sách nhà ở đảm bảo bình đẳng xã hội. Chính sách nhà ở cũng phụ thuộc về lĩnh vực xã hội, vì vậy một số nước đã tiến hành các chính sách nhà ở dứt khoát, không phải nhằm mục tiêu sản xuất hoặc tài chính mà để phân phối công bằng nhà ở cho tất cả mọi thành phần dân cư. Hầu hết các xã hội đều chọn lựa, ít nhất về mặt ngôn từ, một cách thức cung cấp nhà ở sao cho không tạo ra sự phân biệt chủng tộc, thu nhập và địa vị xã hội. Trong các nước có vấn đề phân biệt chủng tộc như Mỹ và Anh, đều có các đạo luật và quy tắc chống lại sự phân biệt chủng tộc trong lĩnh vực nhà ở. Những luật lệ này có mục đích tạo ra những đạo luật phổ biến rộng nhất về nhà ở cho tất cả mọi người không phân biệt chủng tộc, tôn giáo hoặc nguồn gốc dân tộc. Ngoài yếu tố chủng tộc, ở một số quốc gia Châu Âu thường có một số lớn công nhân có quốc tịch khác nhau. Điều này tạo ra vấn đề phân biệt đối với người nước ngoài và đời sống của họ với các điều kiện nhà ở dưới tiêu chuẩn.

Trong các nước thuần chủng, việc tránh phân biệt về giai cấp và thu nhập thường là một chính sách của Nhà nước được hiểu ngầm trong mọi hoạt động của khu vực công cộng. Chẳng hạn như ở Phần Lan, người ta kỳ vọng rằng nhà ở cần phải sẵn có cho cả giai cấp trung lưu và người nghèo, và không có sự phân biệt xã hội đi kèm. Nước Anh cũng đã cố gắng tách sự phân biệt nhà ở công cộng như là nhà ở của giai cấp thấp bằng cách tạo ra loại nhà ở như vậy cho những người có thu nhập và nghề nghiệp rất khác nhau, khác với tình hình diễn ra ở Mỹ. Chính sách nhà ở của Thụy Điển lại có sự cam kết bảo đảm quyền bình đẳng cho mọi người trong lĩnh vực nhà ở.[62, tr. 147- 153]

1.2.1.3. Các chính sách liên quan đến chính sách nhà ở

Nhà ở nói riêng và các loại nhà nói chung là thành phần cơ bản của bất động sản. Chính sách nhà ở là một bộ phận trong hệ thống chính sách bất động sản và liên quan đến các chính sách khác về bất động sản. Do vậy có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới chính sách nhà ở như tâm lý tiêu dùng, vị trí địa lý của nhà ở, môi trường cảnh quan, cơ sở hạ tầng, anh ninh, chính trị, hệ thống luật pháp… Xét trên khía cạnh chính sách, Chính sách nhà ở có liên quan mật thiết và có mối quan hệ chặt chẽ với các chính sách sau: (1) Chính sách đất đai; (2) Chính sách xây dựng nhà ở; và (3) Chính sách tài chính nhà ở.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 291 trang tài liệu này.

(1) Chính sách đất đai

Bất kỳ một quốc gia nào trên thế giới, khi nền kinh tế chuyển sang nền kinh tế thị trường thì đất đai đều bị tác động mạnh mẽ theo hai hướng tích cực và tiêu cực bởi các quy luật của kinh tế thị trường. Vì vậy việc tăng cường vai trò của Nhà nước để đảm bảo cho các mối quan hệ vận động đúng hướng của nền kinh tế là vấn đề quan trọng trong phát triển. Điều kiện cần để phát triển nhà ở là quan điểm đất đai phải là hàng hoá và có thể chuyển nhượng QSD trên thị trường bất động sản.

Đăng ký đất đai và cấp GCN QSD đất là một nội dung quan trọng của các chính sách đất đai. Ngoài việc giúp Nhà nước quản lý đất đai đến từng người sử dụng và từng thửa đất. Đăng ký đất đai còn là một trong những nội dung bảo đảm quyền của người sử dụng đất, theo đó họ có quyền thế chấp, mua bán, trao đổi QSD này và các tài sản trên đó trong đó có nhà ở.

Một nhân tố không thế thiếu trong chính sách đất đai là thông tin đất đai. “Thông tin đất đai bao gồm thông tin về thửa đất, QSD đất, tài sản gắn liền với đất được cung cấp công khai cho người có yêu cầu” [30, Điều 67]. Thông tin đất đai nhằm thể hiện tính minh bạch trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 của Việt Nam, việc công bố công khai tại trụ sở UBND và cơ quan quản lý đất đai được thực hiện trong suốt thời gian của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực.

Chính sách đất đai gồm có các chính sách bộ phận sau: Chính sách về giá đất; chính sách về thu tiền sử dụng đất; chính sách về tiền thuê đất; chính sách về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất; chính sách về thuế chuyển QSD đất; chính sách về thuế nhà đất; chính sách về thuế và lệ phí.

(2) Chính sách xây dựng nhà ở

Cùng với chính sách về đất đai, chính sách xây dựng nhà ở chấp nhận và thừa nhận quyền cư trú hợp pháp tạo điều kiện người dân yên tâm tự đầu tư phát triển nhà ở. Chính sách xây dựng nhà ở thiết lập các quy phạm và tiêu chuẩn vừa phải về vấn đề quy hoạch và xây dựng nhà ở, cải tiến thủ tục hành chính để người dân dễ dàng hơn trong việc tiếp cận với đất ở và nhà ở.

Chính sách xây dựng nhà ở khuyến khích và đẩy mạnh việc xây dựng nhà ở để bán và xây dựng nhà ở phi lợi nhuận. Nhà ở phi lợi nhuận là kiểu nhà ở hợp tác xã. Các hợp tác xã huy động vốn và tiền tiết kiệm từ các thành viên để phát triển nhà ở nhưng không nhằm mục đích lợi nhuận. Đôi khi hợp tác xã

cũng vay vốn để xây dựng nhà ở. Cùng với các mục tiêu trên, Nhà nước cũng quan tâm đến trợ cấp nhà ở dành cho người nghèo, người có công... Đây là nhà ở được xây dựng từ ngân sách hoặc từ các nguồn tài trợ xã hội.

Chính sách xây dựng là chính sách của Nhà nước can thiệp vào các chủ thể xây dựng nhằm đảm bảo các công trình xây dựng phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết của vùng, một khu vực. Nguyên tắc cơ bản của quản lý đầu tư và xây dựng là Nhà nước thống nhất quản lý đầu tư và xây dựng đối với mọi thành phần kinh tế về mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế- xã hội; quy hoạch và kế hoạch phát triển ngành, lãnh thổ; quy hoạch và kế hoạch xây dựng đô thị; quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng; lựa chọn công nghệ, sử dụng đất đai, tài nguyên, bảo vệ môi trường sinh thái; thiết kế kỹ thuật, kiến trúc, xây lắp, bảo hiểm, bảo hành công trình và các khía cạnh khác của dự án.

Chính sách xây dựng tác động đến nhà ở thông qua việc tác động đến đầu tư phát triển dự án, phát triển nhà và chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp. Cụ thể, chính sách xây dựng quy định thẩm quyền quyết định đầu tư, cho phép đầu tư, cấp giấy phép đầu tư; quy định công tác chuẩn bị đầu tư; trình tự thiết kế đối với các dự án đầu tư bất động sản; quy định về cấp giấy phép xây dựng; thẩm quyền cấp giấy phép; quy định về quản lý kỹ thuật và chất lượng xây dựng; chính sách ưu đãi đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở...

(3) Chính sách tài chính nhà ở

Chính sách tài chính nhà ở tác động đến nhà ở thông qua việc phân phối các nguồn vốn từ nơi dư thừa đến nơi có nhu cầu vốn để phục vụ cho các nhu cầu phát triển nhà ở trong dân cư. Thông qua chính sách tài chính nhà ở, Nhà nước tác động đến nguồn vốn hoặc nơi sử dụng vốn cũng như các trung gian tài chính nhằm tạo điều kiện cho đại bộ phận trong dân cư tiếp cận được các nguồn vốn dài hạn để phát triển nhà ở.

Thông qua các trung gian tài chính với các công cụ của thị trường như các sản phẩm, chương trình tiết kiệm nhà ở, bảo lãnh vay thế chấp, bảo hiểm tài sản thế chấp, bảo hiểm người vay, và các công cụ tài chính nhà ở khác nhà nước tác động để điều chỉnh và định hướng nguồn vốn cho phát triển nhà ở. Đồng thời, chính sách này cũng tạo điều kiện cho các đối tượng chính sách, những người có thu nhập thấp có thể tiếp cận các sản phẩm tài chính nhà ở.

Những vấn đề then chốt trong chính sách tài chính nhà ở mà Nhà nước sẽ tập trung bao gồm: (i) Cải cách và giám sát khu vực tài chính; (ii) Tạo lập và duy trì lòng tin của các nhà đầu tư/người gửi tiền vào Ngân hàng; (iii) Hình thành các cơ chế khuyến khích Ngân hàng huy động các nguồn tín dụng dài hạn; (iv) Hình thành các cơ chế khuyến khích để thu hút Ngân hàng cho vay nhà ở đối với người thu nhập thấp; (v) Triển khai một quy trình đăng ký cầm cố, thế chấp đơn giản; (vi) Tăng cường khuôn khổ pháp lý để thúc đẩy việc thu hồi khoản vay nhà ở thông qua việc bán tài sản; (vii) Thành lập một tổ chức chịu trách nhiệm để quản lý và phát triển thị trường thế chấp thứ cấp.

Trong các chính sách đề cập nêu trên, chính sách tài chính nhà ở giữ một vị trí quan trọng. Đây là chính sách tác động gián tiếp đến việc phân phối nhà ở, tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp cải tạo nâng cao điều kiện ở... Thông qua chính sách nhà ở Nhà nước quản lý và bảo đảm huy động hữu hiệu các nguồn vốn để phát triển nhà ở trong đó phát huy được nội lực và tận dụng có hiệu quả các nguồn vốn trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân.

1.2.2. Chính sách tài chính nhà ở

1.2.2.1. Khái niệm và bản chất chính sách tài chính nhà ở

Chính sách nói chung và chính sách tài chính nhà ở nói riêng thường không tồn tại riêng rẽ mà bao giờ cũng có sự liên kết hoặc chi phối qua lại giữa các bộ phận khác nhau. Chính sách của Nhà nước thường có tác động

trực tiếp hoặc gián tiếp đến một diện rất rộng các chủ thể khác nhau trong xã hội theo những mức độ khác nhau, nó ảnh hưởng đến lợi ích của các chủ thể khác nhau. Do đó mức độ hưởng ứng đối với các chính sách của Nhà nước trong các chủ thể, các tầng lớp dân cư khác nhau cũng không giống nhau.

“Chính sách quản lý nói chung, chính sách kinh tế- xã hội nói riêng là tổng thể các quan điểm, tư tưởng, các giải pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động lên các chủ thể kinh tế- xã hội nhằm giải quyết vấn đề chính sách, thực hiện những mục tiêu nhất định theo định hướng mục tiêu tổng thể của đất nước”.[52, tr. 25]

Chính sách tài chính nhà ở là một bộ phận quan trọng của chính sách kinh tế- xã hội, là tổng thể các mục tiêu, quan điểm và các giải pháp về tài chính trong việc khai thác, động viên và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực tài chính phục vụ cho mục tiêu phát triển nhà ở của một quốc gia trong một thời kỳ nhất định.

Chính sách tài chính nhà ở là dạng chính sách giao thoa giữa chính sách nhà ở và chính sách tài chính, đó là chính sách của Nhà nước tác động đến các chủ thể nhằm điều chỉnh quá trình tạo lập, phân phối và sử dụng các quỹ tiền tệ để hình thành, khai thác sử dụng nguồn vốn phục vụ cho nhu cầu phát triển nhà ở.

Những nội dung và những điều chỉnh của chính sách tài chính nói chung và tài chính nhà ở nói riêng thường rất nhạy cảm đối với đời sống kinh tế- xã hội. Việc ban hành, sửa đổi, bổ sung một bộ phận nào đó trong chính sách tài chính có thể sẽ gây ra những phản ứng khác nhau của xã hội, thậm chí gây ra những phản ứng dây truyền. Bởi vì, trong nền kinh tế, các cá nhân, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư là những đối tượng điều chỉnh của chính sách này hay chính sách khác, khi những quy định của chính sách làm lợi cho họ sẽ có sự đồng tình và ủng hộ. Ngược lại, khi chính sách có ảnh hưởng không tốt đến lợi

ích, các chủ thể sẽ có những phản ứng để bảo vệ lợi ích của mình. Chẳng hạn, khi Chính phủ tăng thuế nhà, đất có thể sẽ gây ra những làn sóng phản đối của cộng đồng dân cư, của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư. Thuế tăng sẽ làm giảm thu nhập của các doanh nghiệp, thu nhập của các tầng lớp dân cư, sẽ ảnh hưởng đến tích luỹ và đầu tư của doanh nghiệp và dân cư...

1.2.2.2. Mục tiêu của chính sách tài chính nhà ở

Mục tiêu chung của chính sách tài chính nhà ở là thiết lập một hệ thống tài chính nhà ở bền vững, hiệu quả và công bằng, huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn trong và ngoài nước nhằm phát triển nhà ở và cải thiện điều kiện nhà ở cho nhân dân; đáp ứng nhu cầu và nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội của đất nước.

Phát triển rộng các hình thức tài chính cho nhà ở bằng cách khuyến khích nhiều hình thức tiết kiệm cho nhà ở, huy động các Ngân hàng, các công ty bảo hiểm tham gia tài trợ cho nhà ở. Mở rộng điều kiện thế chấp và tạo điều kiện thuận lợi để người dân dễ tiếp cận với các nguồn tài chính nhà ở.

Mục tiêu dài hạn của chính sách tài chính nhà ở là phát triển hệ thống tài chính nhà ở vững mạnh trên cơ sở phát triển đồng bộ 3 thị trường: thị trường thế chấp sơ cấp; thị trường thế chấp thứ cấp; và thị trường vốn.

Mục tiêu ngắn hạn, tuỳ từng điều kiện cụ thể của các quốc gia khác nhau mà mỗi quốc gia có mục tiêu khác nhau. Với điều kiện cụ thể của Việt Nam hiện nay, mục tiêu ngắn hạn của chính sách tài chính nhà ở là phát triển một thị trường thế chấp sơ cấp lành mạnh, hiệu quả và bền vững để thu hút và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn, đáp ứng yêu cầu vốn phát triển nhà ở và tăng sở hữu nhà ở cho nhân dân.

1.2.2.3. Các yêu cầu của chính sách tài chính nhà ở

Chính sách tài chính nhà ở muốn đạt được mục tiêu đề ra phải tuân thủ một số các yêu cầu nhất định trong quá trình triển khai. Các yêu cầu thực hiện mục tiêu của chính sách chính là những quan điểm chỉ đạo hành vi của các cơ quan Nhà nước trong quá trình hoạch định và tổ chức thực thi chính sách. Những yêu cầu này được xác định trên cơ sở nhận thức các quy luật khách quan chi phối quá trình chính sách và các mục tiêu chính sách. Để thực hiện mục tiêu của chính sách tài chính nhà ở tại Việt Nam, phải đảm bảo các yêu cầu cơ bản sau:

 Xây dựng định hướng chính sách tài chính nhà ở phù hợp với các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế xã hội của Đảng và Nhà nước.

 Có các biện pháp bảo đảm hệ thống tài chính nhà ở hoạt động lành mạnh, hiệu quả, bền vững và công bằng trên cơ sở phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Có các biện pháp hỗ trợ hợp lý ban đầu nhằm thiết lập thể chế thị trường tài chính nhà ở, chú trọng các biện pháp hỗ trợ, tạo điều kiện cho các đối tượng chính sách xã hội (hộ nghèo, thu nhập thấp, gia đình có công với cách mạng) có cơ hội tiếp cận nguồn tài chính nhà ở trong điều kiện tài chính của mình đảm bảo khả năng chi trả.

 Từng bước đổi mới môi trường pháp luật về Ngân hàng, tài chính, nhà ở, đất đai, GDBĐ, thế chấp bất động sản phù hợp với điều kiện của Việt Nam và tiến tới đạt chuẩn mực quốc tế, tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho việc phát triển hệ thống tài chính nhà ở của Việt Nam.

 Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong việc phát triển và quản lý hệ thống tài chính nhà ở. Có cơ quan đầu mối quản lý và giám sát, có sự phối kết hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, giữa các địa phương,