Thực Trạng Chính Sách Thuế Nhà Ở, Đất Ở Tại Việt Nam

Thứ năm, trình độ, chuyên môn của đội ngũ cán bộ làm việc liên quan đến việc phát triển nhà ở, đất ở; quản lý nhà ở, đất ở và kinh doanh nhà ở, đất ở nói chung còn nhiều hạn chế, chưa được đào tạo bài bản.

Thứ sáu, sự thiếu đồng bộ, thiếu tương thích và không đầy đủ của chính sách thuế nhà ở, đất ở (được nghiên cứu ở phần sau).

2.2. Thực trạng chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam

Bên cạnh các chính sách thuế thu nhập, thuế tiêu dùng, thì hiện nay ở Việt Nam cũng đang vận hành các chính sách thuế tài sản nói chung và chính sách thuế nhà ở, đất ở nói riêng, các chính sách thuế này được thể chế qua các quy định mang tính pháp lý của Nhà nước, đó là: Pháp lệnh phí, lệ phí (quy định về việc đánh thuế khi đăng ký nhà ở, đất ở- Lệ phí trước bạ); Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp- trước ngày 01 tháng 01 năm 2012 là Pháp lệnh thuế nhà đất (quy định về việc đánh thuế đối với người sử dụng đất ở). Chính vì vậy, khi nghiên cứu thực trạng của chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam, tác giả cũng đi vào nghiên cứu các chính sách thuế tương ứng nêu trên.

Bảng 2.8: Tổng hợp các khoản thu liên quan đến đất đai và thu từ thuế nhà ở, đất ở

Đơn vị tính: tỷ đồng

Năm

Tiêu chí

2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp	132	111	113	97	67	56	49
- Lệ phí trước bạ đối với nhà, đất Lệ phí trước bạ đối với nhà ở, đất ở	879 717	963 777	1.090 855	1.204 994	1.337 1.203	1.546 1.290	1.765 1.505
- Thuế nhà, đất Thuế sử dụng đất ở	515 428	594 492	711 541	902 612	1.203 690	1.394 775	1.506 839
- Thuế chuyển quyền sử dụng đất	984	1.251	2.328	3.017	262	24	-
- Tiền thuê đất	799	1.281	2.180	2.268	2.625	2.903	3.332
- Thu tiền sử dụng đất	14.176	15.416	28.677	31.598	36.304	48.691	43.500
-Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất	60	119	324	860	1.083	-	-

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 231 trang tài liệu này.

-Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển

quyền sử dụng đất

1.053

1.242

1.584

Nguồn: Tổng cục Thuế- Bộ Tài chính và tính toán của tác giả

Ghi chú:- Thu Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 2009 là thu nợ về trước

- Từ 01/01/ 2009 thuế chuyển quyền thay bằng thuế thu nhập cá nhân

Các chính sách thuế nói chung, và chính sách thuế nhà ở, đất ở nói riêng luôn có mục tiêu đầu tiên, cơ bản là đảm bảo số thu cho NSNN. Thực tế, trong thời gian qua, số thu từ thuế ở Việt Nam đã đáp ứng được một phần nhu cầu về nguồn thu cho NSNN, nhất là ngân sách địa phương. Tuy nhiên, số thu của các loại thuế này còn phụ thuộc nhiều vào việc thay đổi chính sách ở các thời điểm khác nhau. Số liệu về các khoản thu liên quan đến đất đai nói chung và thu từ thuế nhà ở, đất ở nói riêng trong giai đoạn năm từ 2005 đến năm 2011 ở Bảng 2.8 phần nào thể hiện được điều này.

2.2.1. Thực trạng chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở

Thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở, đất ở nói riêng là một trong những thị trường đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế- xã hội của một quốc gia, có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ và đặc biệt là thị trường tài chính- tiền tệ. Điều này cho thấy rằng, quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy nền kinh tế phát triển, giải quyết nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân, đóng góp thiết thực vào quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Để đạt được mục tiêu này, một hệ thống các công cụ quản lý vĩ mô tác động và điều tiết các hoạt động trên thị trường nhà ở, đất ở sẽ phải được sử dụng, trong đó công khai thông tin đăng ký nhà ở, đất ở nhằm lành mạnh hoá các giao dịch được xem là vấn đề cốt lõi. Nhận thức được tầm quan trọng của việc đăng ký nhà ở, đất ở, trong những năm vừa qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký nhà ở, đất ở nhằm tạo lập hành lang pháp lý cho việc thực hiện đăng ký nhà ở, đất ở.

Xét về bản chất, đăng ký nhà ở, đất ở là việc công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở, đất ở, phục vụ cho sự vận hành một cách minh bạch và lành mạnh của thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở, đất ở nói riêng. Về nội dung, đăng ký nhà ở, đất ở là việc công bố sự tồn tại của các quyền đối với nhà ở, đất ở đó và như vậy đăng ký BĐS được thừa nhận rộng rãi là một dạng đăng ký vật quyền (quyền của các chủ thể đối với nhà ở, đất ở), chứ không phải là đăng ký đối với vật là nhà ở, đất ở. Giá trị tổng quát nhất của việc đăng ký nhà ở, đất ở về phía Nhà nước chính là sự kiểm soát thông tin về nhà ở, đất ở làm cơ sở cho việc quản lý và điều hành thị trường nhà ở, đất ở. Về phía chủ sở hữu hay sử dụng, đăng ký nhà ở, đất ở là sự khẳng định trước cơ quan nhà nước về tình trạng pháp lý của nhà ở, đất ở mà mình đang sở hữu hoặc sử dụng nhằm tạo ra những bảo đảm về mặt pháp lý cần thiết cho việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình đối với nhà ở, đất ở đó. Về phía các bên liên quan, đăng ký nhà ở, đất ở tạo ra sự an toàn về mặt pháp lý khi thiết lập giao dịch bằng nhà ở, đất ở thông qua việc xác định chính xác chủ thể có quyền, cũng như tình trạng quyền tồn tại từ trước đối với nhà ở, đất ở.

a.) Mục tiêu của chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở

- Chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở có tác dụng điều tiết thu nhập, tạo sự công bằng xã hội.

- Chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở góp phần tạo nguồn thu cho NSNN, nhất là ngân sách của các địa phương.

b.) Hệ thống văn bản pháp lý cơ bản điều chỉnh thuế đăng ký nhà ở, đất ở

Hiện nay ở Việt Nam, văn bản pháp luật điều chỉnh thuế đăng ký nhà ở, đất ở chính là hệ thống các văn bản quy định về lệ phí trước bạ. Lệ phí trước bạ là khoản Nhà nước thu của các chủ thể khi họ đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng các tài sản, trong đó có nhà ở, đất ở. Lệ phí trước bạ là mối quan hệ giữa người đăng ký quyền sở hữu, QSD tài sản với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc thực hiện các dịch vụ công. Chính sách hiện hành lệ phí trước bạ được thực hiện theo Pháp lệnh phí và lệ phí ban hành ngày 21 tháng 7 năm 1992 của Hội đồng bộ trưởng, Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định số

80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 và hiện nay là Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ và hướng dẫn Nghị định này là Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính. [09], [50]

c.) Các yếu tố cơ bản của chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở

- Đối tượng chịu lệ phí trước bạ nhà ở, đất ở: là nhà ở, đất ở khi đối tượng nộp thuế mang nhà ở, đất ở đi đăng ký quyền sử dụng đối với đất ở và quyền sở hữu đối với nhà ở.

- Đối tượng nộp lệ phí trước bạ nhà ở, đất ở: là các tổ chức, các hộ gia đình, các cá nhân khi đăng ký nhà ở, đất ở hợp pháp

- Căn cứ tính và xác định lệ phí trước bạ đối với nhà ở, đất ở: là giá trị nhà ở, đất ở tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ tại thời điểm các tổ chức, các cá nhân mua sắm, nhận chuyển nhượng, nhận cho tặng, nhận thừa kế nhà ở, đất ở đi đăng ký để trở thành chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng nhà ở, đất ở. Số tiền phải nộp khi đăng ký nhà ở, đất ở được xác định như sau:

Số tiền lệ phí trước

bạ phải nộp (đồng)

Giá tính lệ phí

trước bạ (đồng)

Tỷ lệ lệ phí

trước bạ

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà ở, đất ở:

Một là, đối với đất ở: giá tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

Giá trị đất ở tính lệ

phí trước bạ (đồng)

Diện tích đất chịu lệ

phí trước bạ (m2)

Giá một m2 đất

ở (đồng/m2)

Giá 1m2 đất là giá do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định, và hiện nay chính là giá được công bố vào đầu hàng năm. Diện tích đất ở chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định.

Hai là, đối với nhà ở: giá tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

Giá trị nhà ở tính lệ

phí trước bạ (đồng)

Diện tích nhà chịu

lệ phí trước bạ (m2)

Giá nhà tính lệ phí

trước bạ (đồng/m2)

Giá nhà tính lệ phí trước bạ được xác định bằng giá xây dựng mới 1m2 nhà tương đương và nhân với tỷ lệ chất lượng còn lại thực tế của nhà chịu lệ phí trước

bạ. Giá 1m2 nhà ở xây mới được Sở Tài chính và Sở Xây dựng phối hợp tính toán và công bố theo từng cấp nhà, hạng nhà. Diện tích nhà ở chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân đăng ký.

+ Tỷ lệ tính lệ phí trước bạ đối nhà ở, đất ở: mức thu lệ phí trước bạ quy định bằng tỷ lệ phần trăm trên giá trị nhà ở, đất ở tính lệ phí trước bạ và mức thu hiện hành đối với nhà ở, đất ở là 0,5% giá trị nhà ở, đất ở tính lệ phí trước bạ.

- Miễn, giảm lệ phí trước bạ đối với nhà ở, đất ở: trong pháp luật về lệ phí trước bạ hiện hành cũng đưa ra những quy định cụ thể về việc miễn, giảm lệ phí trước bạ nhà ở, đất ở, gồm:

+ Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của người dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên.

+ Nhà, đất do cơ sở thực hiện xã hội hoá đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục – đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hoá, thể dục thể thao, môi trường đăng ký quyền sở hữu sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Nhà, đất do các cơ sở ngoài công lập đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất vào các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục – đào tạo; y tế; văn hoá; thể dục thể thao; khoa học và công nghệ; môi trường; xã hội; dân số, gia đình, bảo vệ chăm sóc trẻ em.

+ Nhà, đất do doanh nghiệp khoa học và công nghệ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho mục đích nghiên cứu khoa học, công nghệ theo quy định của pháp luật.

2.2.2. Thực trạng chính sách thuế sử dụng nhà ở, đất ở

Mặc dù thuế sử dụng nhà ở cũng đã được đề cập đến trong chính sách thuế nhà, đất trước đây, tuy nhiên hiện nay ở Việt Nam vẫn chưa áp dụng thuế nhà, vì

vậy thực chất chính sách thuế sử dụng nhà ở, đất ở chỉ là chính sách thuế sử dụng đất ở.

Thuế sử dụng đất ở có vai trò quan trọng góp phần tăng cường quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS, giúp Nhà nước kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản, điều tiết cung cầu bất động sản và bình ổn giá cả thị trường bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Đồng thời thuế sử dụng đất ở góp phần làm minh bạch tài sản của người dân, giúp Nhà nước có thể quản lý được tài sản của cán bộ công chức, tránh được các giao dịch bất động sản “ngầm”, góp phần chống tham nhũng. Việc đánh thuế sử dụng đất ở cũng là một cách điều tiết thu nhập, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tránh tình trạng một người có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích. Đồng thời đây cũng là nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, góp phần đáp ứng các nhu cầu chi tiêu của Nhà nước như xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình công cộng, thực hiện chính sách an sinh xã hội, duy trì quân đội, bộ máy hành chính nhà nước.v.v.

a.) Mục tiêu của chính sách thuế sử dụng đất ở

- Tăng cường quản lý nhà nước đối với đất ở; khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất ở tiết kiệm, hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ đất và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

- Nâng cao tính pháp lý của pháp luật về thuế đất trên cơ sở bổ sung mới và kế thừa các quy định còn phù hợp.

- Động viên hợp lý sự đóng góp của người sử dụng đất, nhất là những đối tượng sử dụng đất vượt hạn mức quy định vào ngân sách nhà nước. Mặc dù không coi mục tiêu tăng thu NSNN là chủ đạo, song cũng cần khai thác hợp lý nguồn thu, nhất là thu ngân sách địa phương, tạo nguồn lực cho đầu tư phát triển kinh tế trong điều kiện NSNN còn hạn hẹp.

- Tăng cường vai trò, trách nhiệm của chính quyền địa phương trong quản lý, thực thi chính sách, pháp luật về đất đai và nhà ở, trong đó có chính sách thuế.

- Các quy định không quá kỹ thuật và phức tạp; phải rõ ràng, dễ thực hiện, dễ quản lý. Chính sách thuế sử dụng phải tạo cơ sở pháp lý để người dân thực hiện quyền, nghĩa vụ về thuế đối với Nhà nước, bảo đảm công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất; góp phần điều tiết thu nhập hợp lý, hài hòa về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân; không gây xáo trộn về mặt tâm lý, bảo đảm người dân có điều kiện sống ổn định và ngày một tốt hơn.

- Tiếp cận với thông lệ quốc tế tạo điều kiện thuận lợi cho việc hội nhập quốc tế.

b.) Hệ thống văn bản pháp lý cơ bản điều chỉnh thuế sử dụng đất ở

Sau khi giải phóng miền Nam thống nhất đất nước, nền kinh tế đã dần phục hồi và đi vào phát triển, tình hình xây dựng nhà ở và công trình kiến trúc phát triển mạnh mẽ ở các thành phố, thị xã trong cả nước. Do đó, Hội đồng Nhà nước ngày 29/6/1991 đã ban hành Pháp lệnh thuế nhà, đất. Pháp lệnh thuế nhà đất có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/7/1991. Từ đó đến nay Pháp lệnh này đã có nhiều lần sửa đổi bổ sung, cụ thể:

- Năm 1992 thay thế bằng Pháp lệnh thuế nhà đất số 69-LCT/HĐNN ngày 31/7/1992 do Hội đồng Nhà nước ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/10/1992;

- Năm 1994, để phù hợp với các quy định của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 và đáp ứng tình hình phát triển mới của đất nước, ngày 19 tháng 5 năm 1994 Uỷ ban thường vụ Quốc hội đã thông qua Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1992;

Mới đây, Quốc hội đã thông qua Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và được ban hành ngày 28/6/2010. Luật bao gồm 04 Chương, 13 Điều, có hiệu lực kể từ 01/01/2012 và thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1994.

Hướng dẫn Luật này, Chính phủ ngày 01/7/2011 đã ban hành Nghị định số 53/2011/NĐ-CP, Bộ Tài chính cũng đã ban hành Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 nhằm hướng dẫn thực thi pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. [43], [44]

c.) Các yếu tố cơ bản của chính sách thuế sử dụng đất ở

Do chính sách thuế sử dụng đất ở mới được bắt đầu áp dụng từ ngày 01/01/2012, vì vậy, để có cái nhìn toàn diện về chính sách thuế sử dụng đất ở trong thời gian vừa qua, ở phần này sẽ đi vào phân tích cả chính sách thuế sử dụng đất ở được thể hiện trong Pháp lệnh thuế nhà, đất và cả trong Luật thuế mới, cùng với đó là những đánh giá về chính sách thuế sử dụng đất trước 01/01/2012 để thấy rõ ý nghĩa của việc áp dụng chính sách thuế sử dụng đất ở mới.

c1.) Chính sách thuế sử dụng đất ở áp dụng trước 01/01/2012

- Đối tượng chịu thuế: quy định về đối tượng chịu thuế sử dụng đất ở trong giai đoạn này được nêu cùng với thuế nhà, nhưng có quy định tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa có những qui định cụ thể về thuế nhà. Đồng thời chính sách thuế sử dụng đất ở giai đoạn này không thu thuế đối với đất sử dụng vì lợi ích công cộng, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện không vì mục đích kinh doanh, đất chuyên dùng vào việc thờ cúng của các tôn giáo, các tổ chức không vì mục đích kinh doanh hoặc để ở.

- Đối tượng nộp thuế: là tổ chức cá nhân có quyền sử dụng đất ở. Trong trường hợp còn có sự tranh chấp hoặc chưa xác định được quyền sử dụng đất, thì tổ chức, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất là đối tượng nộp thuế đất. Đất được uỷ quyền quản lý, thì tổ chức cá nhân uỷ quyền phải nộp thuế. Đất bị tịch thu để xử lý theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng thì tổ chức, cá nhân quản lý đất này phải nộp thuế. Cán bộ công nhân viên chức, quân nhân mua nhà đất (hoá giá) mua nhà đất (hoá giá) từ các nguồn hoặc được cơ quan, xí nghiệp, đơn vị cấp đất (phân phối, trả tiền đến bù thiệt hại đất...) để tự làm nhà ở, nay nhà này thuộc sở hữu riêng thì cán bộ công nhân viên chức, quân nhân này phải nộp thuế đất. Các tổ chức, cá nhân có nhà đất cho thuê thì tổ chức, cá nhân cho thuê nhà đất phải nộp thuế đất, còn người đi thuê hoặc người được phân phối nhà đất không phải nộp thuế đất, mà chỉ trả tiền thuê cho chủ thuê.

- Căn cứ tính thuế và mức thuế: là diện tích đất, hạng đất và mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của một đơn vị diện tích. Diện tích đất tính thuế là toàn bộ diện tích đất của tổ chức, cá nhân quản lý sử dụng, bao gồm: diện tích mặt đất xây