Chính Sách Thuế Nhà Ở, Đất Ở Tại Thái Lan [45] [7]

+ Thuế suất: Luật quy định khung thuế suất. Trên cơ sở khung thuế suất do Luật định, các chính quyền địa phương quy định mức thuế suất cụ thể áp dụng cho địa phương mình. Cụ thể: đối với nhà ở chung, thuế suất từ 1,38% đến 2% trị giá nhà, nếu nhà do chính chủ ở, mức thuế suất không quá 1,38%; đối với nhà dùng làm nơi kinh doanh: thuế suất từ 3% đến 5%; đối với nhà sử dụng làm phòng khám bệnh, phòng hành nghề của tư nhân không vì mục đích kinh doanh, thuế suất từ 1,5% đến 2,5% giá trị nhà.

- Miễn thuế, giảm thuế: thuế được miễn, giảm cho những nhà được sử dụng vào mục đích công cộng của Nhà nước, của lực lượng vũ trang, tổ chức giáo dục, y tế, xã hội, giáo dục, nhà của Chính phủ dành cho người nghèo, tôn giáo, thờ cúng, nhà để ở có giá trị ít hơn 54.000 Đài tệ...

Thuế nhà được giảm 50% đối với nhà ở mà Nhà nước bán cho dân với giá hạ; nhà để sản xuất, làm kho; nhà bị thiệt hại từ 30% đến 50% giá trị.

- Thu nộp thuế: thuế nhà được thu hàng năm. Trong vòng 1 tháng kể từ khi nhận được thông báo nộp thuế của cơ quan thuế, đối tượng nộp thuế có nghĩa vụ phải nộp đủ số thuế vào kho bạc.

1.3.1.5. Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Indonesia

Thuế đánh vào nhà ở, đất ở đặc trưng nhất ở Indonesia là thuế BĐS hay còn gọi là thuế nhà, đất. Sắc thuế này đã được áp dụng từ lâu đời. Đến nay, những nội dung chủ yếu của sắc thuế này bao gồm:

Thuế BĐS Indonesia được áp dụng theo giá trị trên thị trường vốn đối với tất cả đất đai và công trình xây dựng trên toàn quốc, ngoại trừ BĐS thuộc các nhóm được miễn thuế theo quy định cụ thể trong Luật thuế BĐS. [45], [06]

- Đối tượng chịu thuế: tất cả đất đai, công trình xây dựng của các pháp nhân và thể nhân.

- Đối tượng không chịu thuế: bao gồm BĐS sử dụng làm hàng hoá công của tổ chức văn hoá quốc gia, giáo dục, y tế, xã hội và tôn giáo phi lợi nhuận; nghĩa trang; rừng tự nhiên được bảo vệ hoặc rừng phục vụ du lịch; công viên quốc gia; đất công của làng; đất quốc gia chưa quy định quyền cá nhân; ngoại giao đoàn và các tổ chức kinh tế được chỉ định đặc biệt; công trình xây dựng có giá trị dưới 7 triệu Ropiah.

- Đối tượng nộp thuế: các tổ chức, cá nhân thực sự có quyền sở hữu đất đai, và/hoặc có lợi ích từ đất đai, và/hoặc sở hữu, kiểm soát, và/hoặc có lợi ích từ công trình xây dựng đều là đối tượng phải nộp thuế BĐS. Nếu không rõ ai là người nộp thuế cho một BĐS nào đó thì Tổng cục trưởng Tổng cục thuế có thể chỉ định chủ thể nộp thuế cho BĐS đó và biên lai nộp thuế BĐS trong trường hợp này không phải là bằng chứng về quyền sở hữu.

- Giá tính thuế: Đối với công trình xây dựng, giá tính thuế được xác định căn cứ vào đơn giá xây dựng trung bình trên thị trường, tuỳ loại kết cấu công trình, trang bị nội thất, hệ thống cung cấp điện nước. Đối với đất ở, giá tính thuế chủ yếu xác định theo giá thị trường tuỳ theo vị trí đất.

- Thuế suất: áp dụng chung một mức là 0,5% cho đất và công trình xây dựng, nhưng chỉ tính trên 20% giá trị đất và công trình xây dựng tính theo giá thị trường.

- Thu, nộp thuế: Chính quyền địa phương có trách nhiệm phối hợp với cơ quan thuế tuyên truyền giải thích chính sách cho người nộp thuế, tham gia phân loại nhà đất, chuyển thông báo cho người nộp thuế, hỗ trợ đôn đốc thu nộp thuế. Số thuế thu được từ thuế nhà, đất được trích ra 9% để bù đắp chi phí thu thuế. Số còn lại được phân phối cho các cấp ngân sách theo tỷ lệ: cấp trung ương 10%, cấp tỉnh 16,2%, cấp huyện 64,8%.

Như vậy, chính sách thuế BĐS của Indonesia có những điểm tương đồng với chính sách thuế nhà, đất của Việt Nam, mặc dù hiện tại Việt Nam không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai và chưa có các quy định về thuế đánh vào nhà. Khi hoàn thiện chính sách thuế đánh vào tài sản ở Việt Nam, các nội dung của sắc thuế này ở Indonesia sẽ là một tài liệu tham khảo quý giá.

1.3.1.6. Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Thái Lan [45] [7]

Thái Lan cũng đang vận hành sắc thuế tài sản, không tách riêng nhà và đất khi đánh thuế.

- Đối tượng chịu thuế: nhà và đất để ở, hay sử dụng vào mục đích thương mại do các tổ chức, cá nhân sử dụng.

- Thuế suất: Biểu thuế suất của Thái Lan được thiết kế theo mục đích sử dụng: thuế suất dưới 0,5% đối với nhà đất sử dụng cho mục đích thương mại; 1% đối với đất không sử dụng, đất bỏ hoang; dưới 0,1% đối với nhà đất ở thành thị; dưới 0,05% đối với nhà đất ở nông thôn.

- Giá nhà, đất để tính thuế: Giá này ở Thái Lan do các cơ quan có thẩm quyền ở địa phương xác định và công bố theo định kì 3 năm một lần.

- Phương pháp tính thuế: thuế phải nộp tính trên cơ sở giá trị nhà, đất nhân với thuế suất quy định.

- Chính sách miễn giảm thuế: Thái Lan cũng thực hiện chính sách miễn thuế nhà đất đối với công trình công cộng, nhà đất của vua, của chính quyền...

1.3.2. Những bài học rút ra cho Việt Nam từ việc nghiên cứu chính sách thuế nhà ở, đất ở của một số nước và vùng lãnh thổ trên thế giới

Từ việc nghiên cứu chính sách thuế nhà ở, đất ở của các quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở như sau:

- Bài học kinh nghiệm 1: chính sách thuế BĐS nói chung và chính sách thuế nhà ở, đất ở nói riêng là những chính sách thuế đã tồn tại từ lâu trên thế giới. Trong quá trình phát triển, các quốc gia luôn nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện các sắc thuế nhà ở, đất ở như: thuế đăng ký nhà ở, đất ở; thuế sử dụng nhà ở; thuế sử dụng đất ở; thuế thừa kế, cho tặng nhà ở, đất ở; thuế chuyển nhượng nhà ở, đất ở nhằm góp phần quản lý và điều tiết kinh tế nói chung và thị trường nhà ở, đất ở nói riêng. Việc cải cách chính sách thuế nhà ở, đất ở là tất yếu, khách quan.

- Bài học kinh nghiệm 2: thuế nhà ở, đất ở là nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa phương, nhưng không vì thế mà nóng vội trong việc nghiên cứu nhằm cải cách triệt để hệ thống thuế này, bởi lẽ việc cải cách còn phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố như chính trị, kinh tế, xã hội, nhận thức của người dân,… và đặc biệt là công tác quản lý nhà ở, đất ở. Do đó, cải cách cần tiến hành từng bước, phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội và trình độ quản lý nhà ở, đất ở.

- Bài học kinh nghiệm 3: các sắc thuế nhà ở, đất ở được xây dựng độc lập hay kết hợp với một số chính sách thu khác đối với BĐS tùy thuộc vào mục đích của nhà nước, điều kiện thực tế và tập quán của mỗi nước, nhưng cơ sở tính thuế nhà ở, đất ở phải là giá trị của nhà ở, đất ở. Việc áp dụng thuế suất lũy tiến là cần thiết nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các đối tượng nắm giữ, chuyển dịch nhà ở, đất ở, hạn chế việc đầu cơ nhà ở, đất ở và thúc đẩy việc sử dụng nhà ở, đất ở. Tuy nhiên, các bậc giá trị tính thuế và các mức thuế suất cụ thể cần phải được nghiên cứu cụ thể trong mối quan hệ với các sắc thuế đánh vào thu nhập và khả năng nộp thuế trong dân cư. Trong một số trường hợp, tuỳ theo các mục tiêu và cách thức quản lý cụ thể có thể xây dựng biểu thuế với thuế suất tỷ lệ ổn định đối với từng loại tài sản.

- Bài học kinh nghiệm 4: các yếu tố để làm căn cứ tính thuế nhà ở, đất ở là diện tích, giá nhà ở, đất ở và thuế suất. Việc định giá nhà ở, đất ở để đánh thuế phải phù hợp với giá trị thị trường nhằm đảm bảo công bằng, hạn chế các hiện tượng tiêu cực gây thất thoát nguồn thu. Mức thuế suất cho thuế nhà ở, đất ở phải phù hợp giá trị kinh tế mà nhà ở, đất ở có thể mang lại và có sự điều chỉnh hợp lý theo sự phát triển của nền kinh tế địa phương.

- Bài học kinh nghiệm 5: để quản lý và ổn định thị trường nhà ở, đất ở, thì nhà nước nên đưa ra các mức thuế suất cao đối với những nhà ở, đất ở sử dụng không đúng mục đích, hoặc bỏ hoang.

- Bài học kinh nghiệm 6: nhìn chung các quốc gia đều xây dựng các mức miễn trừ, các trường hợp miễn thuế và các trường hợp giảm thuế. Do vậy, thuế đánh vào tài sản ở Việt Nam cũng phải tính đến các quy định này. Vấn đề quy định như thế nào, đối tượng, trường hợp, mức miễn trừ, miễn, giảm thuế phải dựa vào các cơ sở lý luận, sự đồng bộ trong hệ thống các chính sách, đời sống dân cư, các mục tiêu quản lý cụ thể.

- Bài học kinh nghiệm 7: Thuế đánh vào việc đăng ký nhà ở, đất ở sẽ đánh một lần. Đối tượng nộp thuế khi có nhà ở, đất ở chịu thuế phải thực hiện kê khai với cơ quan thuế và nộp thuế theo thông báo của cơ quan thuế hoặc theo số liệu kê khai. Còn đối với thuế sử dụng nhà ở, đất ở thì khoản thuế này thường được thu hàng

năm, có thể được ổn định trong một thời gian nhất định hoặc thay đổi theo thời gian tuỳ theo mức độ sử dụng hoặc biến động của giá cả thị trường. Việc quản lý thu thuế do cơ quan thuế địa phương nơi phát sinh các giao dịch hoặc có nhà ở, đất ở chịu thuế đảm nhận. Nguồn thu từ thuế có thể được sử dụng cho ngân sách địa phương hoặc được phân bổ giữa các cấp ngân sách khác nhau.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Chính sách thuế nhà ở, đất ở là một trong những chính sách ra đời sớm nhất trong hệ thống các chính sách thuế, thêm vào đó đây là chính sách thuế có phạm vi ảnh hưởng rộng lớn đến tất cả mọi tầng lớp dân cư trong xã hội, tuy nhiên hiện nay vẫn có các quan điểm chưa thực sự thống nhất về tính hợp lý của loại thuế này, vì vậy việc nghiên cứu để hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở là một yêu cầu đòi hỏi mang tính khách quan. Trong Chương 1, luận án đi vào xây dựng khung lý thuyết nghiên cứu chính sách thuế nhà ở, đất ở, cụ thể:

Trong phần đầu tiên, luận án đi vào phân tích những nội dung cơ bản về nhà ở và đất ở với tư cách là đối tượng chịu thuế của chính sách. Đặc biệt luận án đã đưa ra khái niệm về thuế nhà ở, đất ở, cùng như chỉ rõ những khả năng mà Nhà nước có thể đánh thuế vào nhà ở, đất ở, đây chính là những cơ sở quan trọng trong việc hình thành ra các chính sách thuế nhà ở, đất ở sau này.

Luận án cũng đã làm rõ bản chất của chính sách thuế nhà ở, đất ở; trên cơ sở lý luận về địa tô của C.Mác, kết hợp với lý thuyết thuế, luận án đã đưa ra các kết luận đối với trường hợp đất ở: (1)- Trong việc hình thành địa tô chênh lệch I, vị trí của đất ở ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi cho người sử dụng đất ở; (2)- Địa tô đất ở tăng lên do sự tăng dân số, tăng mức thu nhập và do tổng quỹ đất ở tự nhiên không thể tăng lên được; (3)- Sự phát triển liên tục của tư bản cố định sáp nhập vào đất ở, bám rễ vào đất ở hoặc dựa trên mặt đất ở (nhất là hoạt động đầu tư về kết cấu hạ tầng như: đường giao thông, khu vui chơi công cộng...) đã tạo ra địa tô đặc trưng của đất ở, nhất là đất ở đô thị, đây chính là cơ sở tạo nên địa tô chênh lệch II trong sử dụng đất ở.

Luận án xác định rõ chủ thể và đối tượng của chính sách này. Đồng thời, luận án đã đi vào phân tích rõ những nội dung của chính sách thuế nhà ở, đất ở, bao gồm: mục tiêu của chính sách, các công cụ chính sách, các phân hệ của chính sách thuế nhà ở, đất ở (chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở; chính sách thuế sử dụng nhà ở, đất ở).

Từ nghiên cứu lý luận về chính sách công nói chung và chính sách thuế nhà ở, đất ở nói riêng, kết hợp với kết quả phân tích số liệu điều tra, luận án đi đến kết luận có 3 nhóm nhân tố ảnh hưởng đến chính sách thuế: môi trường vĩ mô, quy trình chính sách, các nguồn lực chính sách; trong đó nhóm quy trình chính sách (hoạch định, tổ chức thực hiện và kiểm soát) có ảnh hưởng trực tiếp nhất đến chính sách thuế, vì vậy cần được xem xét khi phân tích và hoàn thiện chính sách. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất 6 tiêu chí đánh giá chính sách thuế gồm: tính phù hợp, tính hiệu lực, tính hiệu quả, tính công bằng, tính bền vững, tính tương thích; đồng thời luận án cũng xây dựng quy trình đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở.

Luận án khẳng định cơ sở giá trị tính thuế nhà ở, đất ở là giá trị thị trường và phương pháp so sánh là phương pháp chủ đạo trong việc xác định giá tính thuế. Luận án xây dựng bộ tiêu chí gồm 12 nội dung để áp dụng trong phương pháp so sánh, đó là: (1)- Đặc điểm pháp lý; (2)- Hình dáng lô đất; (3)- Kích thước, qui mô; (4)- Lợi thế giao thông; (5)- Lợi thế kinh doanh; (6)- Hạ tầng xã hội; (7)- Hạ tầng kỹ thuật; (8)- Cảnh quan môi trường; (9)- Phong thủy; (10)- Thời điểm giao dịch; (11)- Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường; (12)- Qui hoạch.

Luận án cũng đã tìm hiểu và phân tích nội dung các chính sách thuế nhà ở, đất ở của 6 quốc gia và vùng lãnh thổ là: Trung Quốc, Pháp, Indonesia, Đài Loan, Thái Lan và Hàn Quốc, từ đó rút ra 7 bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.

CHƯƠNG 2

PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM

2.1. Thực trạng nhà ở, đất ở tại Việt Nam

2.1.1. Thực trạng đất ở tại Việt Nam

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, hiện trạng sử dụng đất tính đến ngày 01/01/2011 ở Việt Nam như sau:

Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất tính đến 01/01/2011 ở Việt Nam

(Đơn vị: nghìn ha)

Chỉ tiêu

Tổng diện tích	Trong đó: đất đã giao và cho thuê
CẢ NƯỚC	33.095,7	25.070,4
- Đất nông nghiệp	26.226,4	22.812,6
+ Đất sản xuất nông nghiệp	10.226,1	10.006,9
+ Đất lâm nghiệp	15.366,5	12.084,2
+ Đất nuôi trồng thủy sản	689,8	678,6
+ Đất làm muối	17,9	17,2
+ Đất nông nghiệp khác	26,1	25,7
- Đất phi nông nghiệp	3.705,0	1.737,5
+ Đất ở	683,9	678,7
Đất ở đô thị	133,7	131,5
Đất ở nông thôn	550,2	547,2
+ Đất chuyên dùng	1.823,8	870,1
+ Đất tôn giáo, tín ngưỡng	14,7	14,5
+ Đất nghĩa trang, nghĩa địa	101,1	93,9
+ Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng	1.077,5	77,6
+ Đất phi nông nghiệp khác	4,0	2,7
- Đất chưa sử dụng	3.164,8	520,3

Tổng diện tích	Trong đó
Tổng diện tích	Đất sản xuất nông nghiệp	Đất lâm nghiệp	Đất chuyên dùng	Đất ở
CẢ NƯỚC		100,0	30,6	46,4	5,5	2,1
1	Đồng bằng sông Hồng	100,0	37,0	24,7	14,5	6,6
2	Trung du và miền núi phía Bắc	100,0	16,5	59,4	3,0	1,2
3	Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung	100,0	19,3	57,4	5,8	1,9
4	Tây Nguyên	100,0	35,7	52,4	3,7	1,0
5	Đông Nam Bộ	100,0	57,4	21,7	9,7	3,2
6	Đồng bằng sông Cửu Long	100,0	64,5	7,7	6,3	3,0