Các Bộ Phận Của Chính Sách Tài Chính Nhà Ở

vùng miền và các định chế tài chính, Ngân hàng, TCTD trong việc thực thi chính sách.

1.2.2.4. Các bộ phận của chính sách tài chính nhà ở

Hiện nay có bốn điều kiện kinh tế chính để đem lại sự phát triển tốt cho khu vực tài chính nhà ở dựa trên thị trường: sự tiếp tục tăng trưởng kinh tế, kiềm chế lạm phát, phục hồi tiền lương và sự ổn định việc làm cho đại đa số trong dân cư. Thêm vào các chỉ số kinh tế, đó là việc hoàn thiện và củng cố các văn bản pháp luật và giảm bớt trợ cấp nhà nước, và kích thích thị trường nhà ở chức năng hoạt động tự do. Những chính sách mà Nhà nước can thiệp và tác động vào tài chính nhà ở đầu tiên phải kể đến chính sách tác động trên các khía cạnh tạo lập, phân phối vốn cũng như các chính sách liên quan đến thế chấp trong tài chính nhà ở.

(1) Chính sách tác động đến việc tạo lập vốn

Vốn là điều kiện tiên quyết để phát triển nhà ở, nó bao gồm chủ yếu từ các nguồn tiền mặt hoặc các tài sản khác dự trữ trong dân cư hoặc các vật tư, tài sản trong các doanh nghiệp. Vì vậy chính sách tạo lập vốn trong tài chính nhà ở phải tuân thủ nguyên tắc lợi ích của người có vốn, do đó, việc sử dụng vốn nhất thiết phải tuân thủ nguyên tắc hiệu quả kinh tế.

Mục tiêu của chính sách tạo lập vốn trước hết và chủ yếu là tạo ra môi trường và tiền đề pháp lý để thu hút và biến các nguồn tiền mặt, các tài sản nhàn rỗi trong dân cư thành nguồn lực để phát triển nhà ở.

Các chính sách của Nhà nước tác động vào nguồn vốn huy động vốn đầu tiên phải kể đến các chính sách liên quan đến huy động vốn trong nước, nguồn vốn nước ngoài và thành lập các quỹ đầu tư. Cùng với các chính sách nêu trên trên là việc tư nhân hoá các Ngân hàng. Hay nói cách khác, các NHTM được tự do hoạt động trong khuôn khổ, tự do huy động tiền gửi và tự do được áp

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 291 trang tài liệu này.

dụng các hình thức khác nhau để huy động tiền gửi tiết kiệm từ dân cư. Huy động vốn cho tài chính nhà ở là dài hạn do tính chất sử dụng vốn cho nhà ở.

Một giải pháp được nhiều quốc gia sử dụng huy động vốn dài hạn là chứng khoán hoá thế chấp thông qua việc phát hành trái phiếu thế chấp. Trái phiếu thế chấp lần đầu tiên được sử dụng ở Châu Âu cuối thế kỷ 18 và là một bộ phận quan trọng của tài chính nhà ở ngày nay. Chứng khoán hoá thế chấp qua trung gian được sử dụng tại Mỹ từ đầu những năm 1970 và cùng với các công cụ tài chính cơ cấu phức tạp hơn. Ngày nay chứng khoán hoá thế chấp đang được phát hành ở hầu hết các nước Châu Âu và các nước phát triển. Hiện tại chưa có định nghĩa chung về trái phiếu thế chấp. Tuy nhiên, các trái phiếu thế chấp đã được định nghĩa cho các mục tiêu đầu tư trong khuôn khổ “Hướng dẫn Tuân thủ Đầu tư Tập trung của Các chứng khoán Có thể Chuyển nhượng được” (UCITS- Undertakings for Collective Investments in Trasferable securities) của Ủy ban Châu Âu (EC) năm 1989. Điều 22 mục 4 của hướng dẫn này chỉ ra rằng các trái phiếu thế chấp có thể có được lợi tức từ việc tăng lên khả năng đầu tư và tỷ lệ khả năng thanh toán hấp dẫn nếu nó đáp ứng đầy đủ các đặc điểm sau:

o Các trái phiếu này phải được phát hành dựa trên các điều khoản pháp lý để bảo vệ những người nắm giữ nó.

o Chúng phải được giám sát đặc biệt bởi các cơ quan nhà nước.

o Tổng số trái phiếu phát hành phải được đảm bảo bằng tài sản của toàn bộ số tiền phải trả đã phát hành trong thời gian còn hiệu lực.

o Trong trường hợp người phát hành phá sản, tổng số trái phiếu phát hành phải được ưu tiên trả nợ gốc và lãi vào ngày đến hạn.

Cũng theo điều 20 của hướng dẫn này, các trái phiếu thế chấp có đầy đủ các đặc điểm chung này được báo cáo trực tiếp cho các thành viên của EU như Đức, Đan Mạch, Áo, Pháp, Tây Ban Nha và Luxembourg. Một luật thế chấp

đặc biệt đang tồn tại ở các quốc gia này và Phần Lan. Các luật về cơ bản theo điều khoản nói trên tuy nhiên một số đặc điểm khác nhau tại mỗi nước. Ví dụ như nguyên lý phổ biến nhất được quy định chặt chẽ là luật của Đức. Nguyên lý này đáp ứng các nguyên tắc, tổng số trái phiếu trong lưu thông phải bao hàm giá trị thực tại mọi thời điểm của tài sản thế chấp có cùng giá trị và tối thiểu bằng mức lãi suất. Thêm vào đó, người ủy thác được chỉ định phải bảo đảm rằng tình trạng bao hàm phải duy trì trong suốt thời gian của trái phiếu.

Các quy định của pháp luật tại các nước nói chung quan tâm đến yêu cầu chung về quyền của người cho vay nhà ở phải tách biệt khỏi các tài sản khác trong trường hợp phá sản, do đó, những sở hữu trái phiếu có quyền đầu tiên ưu tiên về tài sản. Người cho vay trái phiếu có xu hướng có các quyền lớn tại một số nước mà trái phiếu thế chấp được phát hành rộng rãi. Tại phần lớn các quốc gia các quy định của luật pháp thường định nghĩa một loại Ngân hàng đặc biệt là “Ngân hàng thế chấp” (NHTC), Ngân hàng này có quyền phát hành trái phiếu thế chấp. Các tổ chức này có thể bị giám sát bởi giấy phép, các quy định và giám sát đặc biệt của các cơ quan chức năng.[133; tr. 17-18] Các NH này sẽ phát hành trái phiếu đối với các khoản cho vay nhà ở, thời hạn của trái phiếu được chỉ định riêng. Tài sản thế chấp của khoản vay nhà ở được coi như tài sản bảo đảm cho trái phiếu thế chấp và được phân biệt rạch ròi với các tài sản khác và các loại trái phiếu khác. Tài sản thế chấp sẽ là tài sản bảo đảm đầu tiên để đảm bảo cho khả năng thanh khoản của trái phiếu khi NH vỡ nợ hoặc phá sản. Các văn bản pháp luật đặc biệt quy định về các loại tài sản này được coi như một sự bảo đảm cho các trái phiếu. Trên thực tế, NHTC được độc quyền, và chỉ một số NH được Nhà nước cho phép thực hiện hình thức này.

(2) Chính sách tác động đến việc phân phối vốn

Sử dụng vốn sao cho đạt hiệu quả kinh tế và xã hội cao cũng là một vấn đề kỹ thuật rất phức tạp, khó khăn sau khi huy động vốn. Mục tiêu của chính

sách phân phối vốn (cho vay) trong tài chính nhà ở là đảm bảo cho mọi đối tượng có điều kiện tiếp cận nguồn vốn để phát triển nhà ở trong khả năng và điều kiện tài chính của mình.

Một thực tế chung cho thấy là, vốn trợ cấp của Nhà nước thường dễ có thất thoát, lạm dụng khi sử dụng. Muốn đảm bảo hiệu quả kinh tế cao nên dùng phương thức cho vay để đưa vốn đầu tư vào nhà ở thông qua các NHTM. Các NHTM là nơi cung cấp chủ yếu các khoản vay nhà ở cho người dân. Tại các nước trong quá trình chuyển đổi thị trường thế chấp chiếm thị phần cao nhất, mặc dù hình thức thể hiện của nó chỉ là trong giai đoạn đầu trong quá trình phát triển. Thông thường các khoản vay nhà ở “ngắn hạn” (đến 10 năm) là chủ yếu, với tỷ lệ giá trị khoản vay thấp hơn so với tiêu chuẩn của các nền kinh tế phát triển (mặc dù nói chung về mặt luật pháp cho phép tỷ lệ cao hơn). Lãi suất biến đổi hoàn toàn hay lãi suất có điều chỉnh và các khoản vay bằng ngoại tệ được sử dụng để đối phó với tỷ lệ lạm phát không chắc chắn trong tương lai. Những loại hình này không hấp dẫn người vay và các khoản vay nhà ở chỉ là một trong các thành phần chiếm tỷ trọng khiêm tốn trong danh mục cho vay của Ngân hàng.

Trong khi đó tại một số nước với tài chính thế chấp ưu việt, các công cụ đặc biệt được áp dụng để đối phó với lạm phát là thế chấp chỉ số kép và thế chấp trả chậm. Thế chấp chỉ số kép (các khoản thanh toán tính trên thu nhập của người hưởng tương ứng với tỷ lệ tăng lên của thu nhập và lạm phát) được sử dụng rộng rãi tại Ba Lan tương đối thành công, nó đã giúp cho việc giảm lạm phát và mức độ tăng lên dần dần của thu nhập. Thế chấp trả chậm (thiết lập hai mức lãi suất, thanh toán và hợp đồng, với sự giảm dần của mỗi kỳ hạn, vì vậy vẫn duy trì được kỳ hạn thanh toán) thường được sử dụng ở Hungary. Các công cụ này rất có ý nghĩa khi sự ổn định kinh tế vĩ mô tăng lên.

Tại Liên bang Nga, Hungary và một số quốc gia khác, “thuê mua” là một trong các hình thức thường được mở rộng bởi các Ngân hàng hay các Công ty cho thuê tài chính. Nguyên tắc cơ bản của phương thức này là QSH nhà chỉ được chuyển giao khi người vay đã thanh toán toàn bộ số tiền nhà. Người mua/người vay ký một hợp đồng thuê nhà với Ngân hàng (chủ tài sản) cho đến khi thanh toán hết tiền vay. Những thỏa thuận này gây ra ít rủi ro cho Ngân hàng nhưng lại gây rủi ro cho người mua, trong trường hợp Ngân hàng vỡ nợ và không cho thuê, người mua sẽ bị đuổi khỏi nhà một cách hợp pháp và không có cơ hội đòi lại số tiền đã trả bởi vì Ngân hàng cấu trúc khoản vay là một khoản tiền thuê nhà. Dạng cho vay này được được thiết lập để đối phó với sự không đầy đủ của luật pháp.

Để can thiệp vào việc cho vay, Nhà nước thường sử dụng công cụ lãi suất để tác động theo cách thức ấn định lãi suất hoặc lãi suất thả nổi. Trước kia, tại Việt Nam, NHNN thường ấn định mức lãi suất sàn cho tiền gửi và lãi suất trần đối với cho vay. Nhưng hiện nay, Nhà nước ít can thiệp hơn vào mức lãi suất cho vay của các NHTM, mà để các Ngân hàng cạnh tranh với nhau theo cơ chế thị trường. Một công cụ khác để nhà nước can thiệp vào việc cho vay tại NHTM là quy định mức vốn tự có tham gia vào phương án kinh doanh và tỷ lệ vay trên tài sản thế chấp để đảm bảo cho khả năng thanh toán của người vay và mức độ an toàn khi cho vay.

Tỷ lệ dự trữ bắt buộc và tỷ lệ dự phòng rủi ro tín dụng được Nhà nước sử dụng để điều tiết hoạt động cho vay của các NHTM. Với công cụ tỷ lệ dự trữ bắt buộc NHNN có thể kiểm soát được khối lượng tiền tệ trong lưu thông, tác động đến khối lượng và giá cả tín dụng của NHTM. Với công cụ tỷ lệ dự trữ bắt buộc NHNN kiểm soát rủi ro và tránh tình trạng đổ vỡ tín dụng.

Đồng thời, với các quy định về cho vay, tỷ lệ dự trữ, mức cho vay các công cụ trên thị trường mở, tại nhiều quốc gia việc cung cấp thông tin về

người vay được thực hiện thông qua trung tâm tín dụng. Trung tâm này cung cấp các thông tin liên quan đến người vay để các NH có thể kiểm tra, thẩm định về năng lực tài chính và lịch sử vay nợ trước khi quyết định cho vay.

Để hạn chế rủi ro, tại các quốc gia có tài chính nhà ở phát triển đã cho phép sự tham gia của các công ty bảo hiểm trong lĩnh vực này. Các công ty bảo hiểm thực hiện bảo hiểm cho dư nợ và kết hợp các chính sách tặng/cho với việc cấp các khoản vay nhà ở. Trong trường hợp bảo hiểm cho dư nợ, người thế chấp, ngoài việc trả cho người cho vay một số tiền gốc và lãi nhất định, trả thêm một khoản phí cho công ty bảo hiểm, đó cũng có thể là người cho vay. Công ty bảo hiểm chỉ thực hiện thanh toán khi người vay bị tử vong hoặc thương tật với số tiền bằng số dư nợ tại thời điểm đó. Trong trường hợp bảo hiểm cho tặng, người thế chấp ngoài việc phải trả cho người cho vay số tiền lãi nhất định, trả thêm phí cho công ty bảo hiểm nhân thọ (công ty cam kết hoàn trả vốn). Do vậy, công ty bảo hiểm luôn luôn thanh toán khi người vay tử vong hoặc thương tật, hoặc tại thời điểm cuối cùng của hợp đồng bảo hiểm, mà nó thường trùng với ngày đến hạn của khoản vay. Vai trò của các công ty bảo hiểm trong thị trường thế chấp là đáng tin cậy, tuy nhiên theo mức độ quan tâm của các nước mà nó chưa được mở rộng tại một số quốc gia có nền kinh tế chuyển đổi.

Cuối cùng, một NHTC do Nhà nước thành lập có chức năng tái chiết khấu những khoản nợ dài hạn đối với các NH cho vay cần thu hồi gấp thanh khoản. Trên cơ sở khoản vay này, NHTC sẽ phát hành trái phiếu bảo đảm bằng những tín dụng thanh khoản này cho các nhà đầu tư trên thị trường vốn.

(3) Chính sách thế chấp tài sản và thu hồi vốn thông qua phát mại tài sản thế chấp

Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền.

Việc thế chấp tài sản tạo điều kiện cho người sở hữu nhà tiếp cận được nguồn vốn của các trung gian tài chính và những người cho vay.

Mục tiêu của chính sách này là tạo điều kiện cho người chủ sở hữu tài sản sử dụng nhà ở của mình để thế chấp vay vốn. Việc thế chấp vay vốn cần có một hệ thống thông tin minh bạch và thông suốt thông qua hệ thống đăng ký thế chấp. Đồng thời chính sách thế chấp cũng tạo cơ sở pháp lý trong việc yêu cầu hoàn trả nợ vay thông qua việc bán tài sản thế chấp.

Tại các nước Xã hội Chủ nghĩa trước đây, Nhà nước thường có trách nhiệm cung cấp nhà ở cho mọi người dân. Thông qua các chính sách nhà ở khác nhau, và chủ yếu vẫn là trợ cấp công cộng. Nhiều quốc gia có cơ chế kế hoạch hóa tập trung thường áp dụng hình thức thuê nhà của Nhà nước hay Doanh nghiệp. Trong trường hợp thuê nhà Nhà nước những người sử dụng và gia đình của họ có được sự bảo hộ QSD đặc biệt, được gọi là “bán sở hữu”. Việc thuê các tài sản này gần như cho họ có toàn quyền sở hữu và có thể để lại cho con cháu (việc chuyển nhượng chủ yếu trên thị trường ngầm). Tiền thuê nhà tương đối thấp, nó được tính “trung bình” của từ hai đến ba phần trăm của thu nhập của cả hộ gia đình.

Khi chuyển đổi cơ chế, những hy vọng vào việc thay đổi một cách có hiệu quả chính sách nhà ở là tự hệ thống tài chính Nhà nước chuyển sang dựa vào sở hữu tư nhân và thị trường tài chính đã không trở thành hiện thực. Các cải cách trong chính sách nhà ở được tháo gỡ dần dần. Đầu tiên, Nhà nước định cắt giảm mạnh các trợ cấp về nhà ở nhưng không đạt được kết quả theo ý muốn do việc đầu tư tư nhân và các hoạt động phi lợi nhuận trong nhà ở. Đến nay, nhiều hoạt động trợ cấp về nhà ở vẫn còn tồn tại. Tại hầu hết các quốc gia, tư nhân hoá nhà ở Nhà nước trên diện rộng đã đạt được kết quả nhất định, trong một số trường hợp, đã xóa bỏ được hoàn toàn hình thức nhà ở sở hữu Nhà nước. Các chính quyền địa phương đã hoá giá gần như toàn bộ số nhà của

nhà nước cho các gia đình có nhu cầu về nhà ở. Trong quá trình này, đầu tiên quỹ nhà ở nhà nước được cho nhiều người thuê (đa sở hữu), sau đó những người thuê nhà này được các chủ cũ mua dần căn hộ của họ tại mức chiết khấu nhất định hoặc thậm chí được cho không. Chỉ một số nước không chấp thuận “quyền mua” của chủ nhà cũ (như Cộng hoà Séc và Ba Lan, và một phần của Slovakia) trong khi phần lớn các trường hợp khác cách làm này đã làm thay đổi cơ bản cấu trúc sở hữu nhà ở. Tại nhiều nước nhà ở chính chủ chiếm trên 90% quỹ nhà, ví dụ như ở Anbani là 98%. Thêm vào đó, quá trình chuyển giao nhà ở cho chủ sở hữu thực sự thường tiến hành chậm do khoảng cách giữa luật pháp và thực thi pháp luật.

Xét về mặt cung, trợ cấp nhà nước dành riêng cho khu xây dựng nhà ở mới cho thuê ít xuất hiện. Một số trợ cấp được dành cho cải tạo những nhà ở hiện có và Nhà nước thường dựa vào tư nhân hoá như là một công cụ tốt nhất để chuyển các khoản nợ hiện tại cho cho những người sở hữu mới. Tuy nhiên, mục tiêu trợ cấp gần đây dần dần đã được cải thiện. Nhiều nước đã có những bước tiến dài trong việc cải thiện các điều kiện kinh tế vĩ mô, bao gồm giảm lạm phát, khuyến khích phát triển thu nhập thực, và đẩy mạnh hệ thống tài chính- điều này có tác động nên mặt cung và cầu của tài chính nhà ở dựa trên thị trường, mặc dù hiệu quả của nó từng bước được cải tiến.[133; tr. 3-4]

Từ thực tế của các nước có nền kinh tế chuyển đổi cho thấy, điều kiện cần để thực thi một chính sách tài chính nhà ở hiệu quả là Nhà nước cần phải công nhận quyền sở hữu tư nhân về tài sản đối với nhà ở và đất đai hay nói cách khác là quyền đối với nhà ở và đất ở được tự do thực hiện. Khi quyền này được công nhận người chủ sở hữu tài sản có thể đem thế chấp tài sản tại các TCTD. Đồng thời, tài sản này phải được tự do chuyển nhượng, điều kiện này nhằm bảo đảm việc thế chấp tài sản có thể được đưa ra như một chứng khoán thế chấp. Quy định về vấn đề này ở các nước có nền kinh tế chuyển đổi