Đặc Điểm Nhà Ở Trên Địa Bàn Đô Thị Hà Nội

tiếp bởi người cho vay hoặc thông qua các tổ chức đặc biệt, được biết đến như trung gian, để mua các khoản vay có thế chấp và phát hành chứng khoán thế chấp. Tuy nhiên, đây mới chỉ là một hình thức của thị trường thế chấp. Những người cho vay có thể tập hợp lại để bán toàn bộ khoản cho các nhà đầu tư hoặc các tổ chức trung gian. Doanh số của các khoản vay trông cậy vào (hoặc vay thế chấp từ) các yếu tố thanh khoản mà được xem như một hình thức của thị trường thứ cấp. Cuối cùng những người cho vay có thể phát hành trái phiếu thế chấp. Trong khi không phải là một thị trường thế chấp thứ cấp thực sự (bởi vì không có việc bán tài sản), trái phiếu thế chấp là một động cơ quan trọng cho việc tham gia vào thị trường vốn của rất nhiều quốc gia.

Tương ứng với mức độ phát triển của mỗi quốc gia, có những mô hình phát triển thị trường thế chấp thứ cấp nào? Nói một cách rộng hơn, câu hỏi ở đây là cách nào tốt nhất để tham gia vào các thị trường vốn cho tài chính nhà ở. Câu trả lời có 3 ý nhỏ: (1) Những người phát hành muốn gì (hay cần gì)?

(2) Những gì mà các nhà đầu tư có thể chấp nhận? Và (3) Những hệ thống luật pháp nào cho phép? Các câu trả lời cụ thể cho các câu hỏi trên phụ thuộc vào chất lượng tín dụng của những người phát hành và tài sản thế chấp, nguồn tài trợ và vốn của người phát hành, và tình trạng của hệ thống luật pháp.

Hiện nay, nhiệm vụ hàng đầu của Việt Nam là thiết lập các nền tảng cơ bản để phát triển một thị trường thế chấp sơ cấp, tiến tới thế chấp thứ cấp đồng thời phát triển một thị trường tài chính, NH và vốn có chiều sâu. Để hoàn thiện chính sách tài chính nhà ở trong thời gian tới với mục tiêu phát triển một thị trường thế chấp sơ cấp lành mạnh, cần thực hiện một số công việc:

 Xem xét thị trường tài chính nhà ở như một thực thể khách quan và có sự quan tâm đúng mức thông qua việc tạo ra các khuôn khổ về luật pháp và hành lang pháp lý.

 Công nhận sở hữu tư nhân về nhà ở và có các quy định cụ thể hơn về việc thế chấp tài sản để vay vốn.

 Hoàn thiện một hệ thống đăng ký thế chấp để có thể đăng ký một cửa và hệ thống này phải đủ đảm bảo và có thể tin cậy được đối với các tổ chức cho vay.

 Hoàn thiện hệ thống pháp luật trong việc phát mại tài sản thế chấp thu hồi nợ vay.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 291 trang tài liệu này.

 Hệ thống thông tin để có thể kiểm tra, thẩm định về năng lực tài chính của người vay.

Để làm được như trên đòi hỏi phải xây dựng hoàn chỉnh các yếu tố sau:

 Hoàn thiện môi trường pháp lý và các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở và thế chấp tài sản.

 Phát triển thị trường cho vay tài chính nhà ở mang tính cạnh tranh.

 Hoàn thiện hệ thống định giá QSH nhà và QSD đất ở.

 Đổi mới cải tiến quy trình thủ tục cho vay tại các TCTD.

 Có sự tham gia của công ty bảo hiểm trong tài chính nhà ở.

* *

- 82 -

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH

TÀI CHÍNH NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN ĐÔ THỊ HÀ NỘI

2.1. Giới thiệu nghiên cứu

Để phân tích thực trạng tài chính nhà ở và chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội ngoài việc trích dẫn số liệu từ các báo cáo, các công trình khoa học, các số liệu công bố trên các báo và tạp chí, các trang thông tin điện tử cả các cơ quan chuyên ngành (Thành phố Hà Nội, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Tổng cục Thống kê...), Luận án còn sử dụng các dữ liệu thứ cấp từ các nguồn sau: Số liệu về công tác quản lý nhà ở, đất ở đô thị từ các báo cáo của Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất TP Hà Nội; Các số liệu về tình hình cho vay thế chấp bất động sản từ các báo cáo của Chi nhánh NHNN TP Hà Nội và NHNN Việt Nam. Đồng thời, tác giả cũng sử dụng các số liệu thống kê điều tra chính sách thu hút thúc đẩy đầu tư bất động sản và mức độ khó khăn khi vay vốn do Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương thực hiện (số liệu phục vụ nghiên cứu về chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam).

Thêm vào đó, để đưa ra đánh giá chính xác và có kết luận mang tính thực tiễn tác giả đã thực hiện điều tra một số đối tượng trên địa bàn đô thị Hà Nội về thực trạng nhà ở, nhu cầu vốn cho nhà ở, và khả năng cung ứng vốn của các TCTD. Việc điều tra được thực hiện vào năm 2006 thông qua ba bước (nghiên cứu sơ bộ lần 1, nghiên cứu sơ bộ lần 2 và nghiên cứu chính thức).

Đối tượng điều tra và phỏng vấn chính thức là cán bộ công chức, viên chức công tác tại các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp trên địa bàn đô thị Hà Nội để khảo sát về thực trạng nhà ở và các nhu cầu về nguồn vốn cho sửa chữa, cải tạo và phát triển nhà ở trong tương lai (mẫu h).

Căn cứ trên cơ sở các đối tượng có nhu cầu về vốn để phát triển nhà ở (trong quá trình điều tra h mẫu nêu trên) và một số đối tượng đến vay vốn tại Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội (HABUBANK) điều tra về mong muốn nguồn vốn cho nhà ở và mức độ các nhân tố ảnh hưởng đến nhu cầu vốn (mẫu d).

Để có sự nhìn nhận về khả năng cung ứng vốn và các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng cung ứng, tác giả tiến hành điều tra đối với những người thực hiện nhiệm vụ thẩm định và quyết định cho vay tại 9 NH gồm TMCP và NH quốc doanh. Các Ngân hàng khảo sát bao gồm: NH Đầu tư Phát triển (Hội sở chính, Chi nhánh Hà Nội); NH Công thương (Hội sở chính); NH Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn (Chi nhánh bắc Hà Nội, Chi nhánh Hoàng Quốc Việt); NH TMCP Á Châu (Chi nhánh Hà Nội); NH TMCP Kỹ thương Việt Nam (Hội sở chính, Chi nhánh Thăng Long); NH TMCP Quân đội (Hội sở chính); NH TMCP Quốc tế (Hội sở chính); NH TMCP Nhà Hà Nội (Hội sở chính, Sở giao dịch Hàng Trống, Chi nhánh Hàm Long) (mẫu s).

Nghiên cứu sơ bộ lần 1 sử dụng phương pháp thảo luận tay đôi, để khai thác những vấn đề xung quanh đề tài nghiên cứu. Kết quả của lần nghiên cứu này, sẽ là các bảng câu hỏi điều tra về thực trạng nhà ở và nhu cầu vốn cho nhà ở, và khả năng cung ứng vốn tại các Ngân hàng.

Sau khi đã hiệu chỉnh bảng câu hỏi điều tra là nghiên cứu sơ bộ lần 2, lần nghiên cứu này được thực hiện bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp 15 người đối với mẫu h, 7 người với mỗi mẫu s và d, nhằm kiểm định lại ngôn ngữ, cấu trúc trình bày bảng câu hỏi điều tra, đồng thời cũng để loại thải những biến không cần thiết. Nội dung Phiếu điều tra sau hiệu chỉnh lần 2 được trình bày tại Phụ lục 2, Phụ lục 4 và Phụ lục 6.

Cuối cùng, nghiên cứu chính thức vẫn dùng kỹ thuật điều tra trực tiếp nhưng trên một bảng câu hỏi đã được hiệu chỉnh sau bước 2, với cỡ mẫu h = 400, d = 250 và s = 200. Tiến độ nghiên cứu được trình bày tại Bảng 2.1.

Bảng 2.1 Tiến độ quá trình điều tra

Dạng nghiên cứu Kỹ thuật Thời gian

Sơ bộ 1 Thảo luận, h = 10, d = s = 5 Tháng 3/2006 Sơ bộ 2 Phỏng vấn trực tiếp, h = 15, d = s = 7 Tháng 5/2006

Chính thức Phát phiếu điều tra, h = 400, d = 250, s = 200 Tháng 8- 11/2006

Ghi chú: h, s, d: số mẫu thực hiện điều tra tương ứng 3 loại phiếu.

Tổng số phiếu điều tra nhận về sau quá trình phát phiếu điều tra là h = 396, s = 246, d = 189. Sau khi mã hóa và làm sạch, tổng số phiếu hồi đáp hợp lệ có được là h = 384, d = 238, s = 180 (mẫu) (tổng số 802 phiếu). Các dữ liệu sau khi thu thập, làm sạch và mã hóa sẽ được xử lý và phân tích với sự trợ giúp của phần mềm SPSS 13.0.

2.2. Thực trạng nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội

2.2.1. Địa bàn đô thị Hà Nội

Hà Nội là đô thị loại đặc biệt, đồng thời là thủ đô của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, nằm ở trung tâm đồng bằng Bắc Bộ, tiếp giáp với 5 tỉnh: Thái Nguyên ở phía bắc; Bắc Ninh, Hưng Yên ở phía đông; Vĩnh Phúc ở phía tây; và Hà Tây ở phía nam. Hà Nội có diện tích tự nhiên là 92,1 nghìn ha, dân số khoảng 3,145 triệu người, trong đó: thành thị 1,941 triệu người, nông thôn 1,204 triệu người. Hà Nội có 14 đơn vị hành chính trực thuộc, gồm 9 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành.

Hà Nội là trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và là trung tâm kinh tế lớn thứ hai cả nước (chỉ sau TP Hồ Chí Minh). Với những lợi thế về nhiều mặt, như kết cấu hạ tầng tốt, nguồn nhân lực phát triển, nguồn lực đầu tư lớn v.v... nên trong những năm qua Hà Nội đã đạt được thành tựu quan trọng trên nhiều lĩnh vực kinh tế- xã hội. Trong giai đoạn 2000- 2005, tốc độ tăng trưởng GDP của Hà Nội đạt trung bình 11,12%/năm. Hà Nội là một trong những địa phương đóng góp lớn vào sự tăng trưởng chung của cả nước: “với

3,7% dân số và 0,3% diện tích đất liền so với cả nước, năm 2005, Hà Nội đã đóng góp trên 8% GDP, trên 10% giá trị sản xuất công nghiệp, trên 8% kim ngạch xuất khẩu, khoảng 13,8% tổng thu NSNN”.[53]

Trong những năm tới, các định hướng, mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế- xã hội của Hà Nội bao gồm: đảm bảo ổn định vững chắc về chính trị, trật tự an toàn xã hội; phát triển kinh tế- khoa học- công nghệ- văn hóa- xã hội toàn diện, bền vững; xây dựng về cơ bản nên tảng vật chất- kỹ thuật và xã hội của Thủ đô Xã hội Chủ nghĩa giàu đẹp, văn minh, thanh lịch, hiện đại, đậm đà bản sắc nghìn năm văn hiến; nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân; tích cực chuẩn bị tiền đề để phát triển kinh tế tri thức; phấn đấu trở thành một trung tâm ngày càng có uy tín ở khu vực. Trong giai đoạn 2006- 2010, dự kiến GDP của thành phố tăng bình quân 10- 11%/năm, đưa tỷ trọng GDP của thành phố trong tổng GDP cả nước tăng từ hơn 8% hiện nay lên khoảng 9,8% năm 2010.[2, tr. 113- 114]

Các quận nội thành của Hà Nội là địa bàn có nhà ở và đất ở được giao dịch trên thị trường với mặt bằng giá cao nhất trong cả nước. Địa bàn đô thị Hà Nội được xem xét trong Luận án là khu vực có tỷ lệ 100% lao động phi nông nghiệp và có đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các công trình công cộng phục nhu cầu của dân cư đô thị2 (chủ yếu tại 9 quận nội thành).

2.2.2. Đặc điểm nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội

Địa bàn đô thị Hà Nội là khu vực có quỹ nhà lớn thứ hai cả nước (chiếm gần 15% quỹ nhà cả nước). Nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội rất phức tạp, do lịch sử để lại, biến động qua nhiều thời kỳ. Một đặc điểm chung của nhà ở trên

2 Theo Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 5/10/2001 của Chính phủ, các tiêu chuẩn xác định đô thị gồm có: (1) là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy kinh tế- xã hội; (2) dân số ≥ 4.000 người; (3) lao động phi nông nghiệp ≥ 65%;

(4) có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đạt > 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn đối với từng loại đô thị; và (5) mật độ dân số đủ cao (tuỳ vùng).[21; tr. 9]

địa bàn đô thị Hà Nội là không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trường bị ô nhiễm, mật độ dân cư phân bố không đồng đều gây quá tải ở khu trung tâm. Ngoài ra, vẫn còn tồn tại đan xen sở hữu, nhà chính sách, các loại nhà mà hồ sơ giấy tờ về nhà, đất bị thất lạc. Đặc biệt là tình trạng các hộ ở chung đụng, không khép kín, tạo ra sự phức tạp trong việc hoạch định diện tích phụ dùng chung, khi bán dễ phát sinh tranh chấp và khiếu kiện. Chất lượng nhà ở xấu, nhất là các nhà chung cư cũ, công tác duy tư, sửa chữa, cải tạo trước khi bán còn chậm và thiếu kinh phí nên hạn chế người mua nhà.

Đặc điểm khác biệt cơ bản giữa nhà ở địa bàn đô thị Hà Nội và khu vực ngoại thành ở cả chất lượng và số lượng. Tỷ lệ số hộ có nhà kiên cố ở ngoại thành thấp hơn nhiều địa bàn đô thị (8,84% so với 26,56%), trong khi hộ có nhà ở đơn sơ ở ngoại thành cao hơn địa bàn đô thị (26,6% và 11,3%). Mặt khác, do điều kiện về đất đai và mật độ dân cư nên tỷ lệ số hộ địa bàn ngoại thành có diện tích nhà ở dưới 30 m2 là rất ít (chiếm 8,01% so với 14,24% ở địa bàn đô thị). Về hình thức sở hữu, 98% số hộ khu vực ngoại thành có nhà riêng trong khi tại địa bàn đô thị có tới 85,12% tỷ lệ có sở hữu nhà riêng và trên 13% là thuê nhà của Nhà nước và tư nhân...[15], [17], [125]. Hiện tại, địa bàn đô thị Hà Nội có các dạng nhà ở điển hình sau:

Loại nhà đơn sơ (nhà tạm). Loại nhà này thường làm bằng tất cả các loại vật liệu mà người dân kiếm được, đặc biệt là các vật liệu phế thải, có kết cấu không bền vững và tạm bợ. Sở hữu loại nhà này thường là những người dân nhập cư từ khu vực nông thôn, từ các tỉnh khác. Hầu hết nhà ở loại này được xây dựng bất hợp pháp. Một trong các mục tiêu của chính sách nhà ở của Hà Nội là giảm thiểu và xoá bỏ các loại nhà này và tạo điều kiện cho người dân có nhà ở kiên cố hơn (từ cấp IV trở lên).

Loại nhà chung cư, căn hộ tập thể. Loại nhà tập thể một tầng được xây dựng từ những năm 1954 tại các khu vực như An Dương, Phúc Xá, Mai Hương, Đại La, Chương Dương và Hàm Tử Quan ngoài đê sông Hồng để giải quyết nhu cầu nhà ở cho một số lượng lớn cán bộ công nhân viên, những người làm việc trong các cơ quan quản lý nhà nước và các doanh nghiệp.

Từ năm 1960 đến 1965 có xây dựng thêm các khu nhà ở Kim Liên, Nguyễn Công Trứ thiết kế theo tiêu chuẩn của Liên Xô tương đối cao. Song lúc này nhu cầu ở của xã hội rất lớn và cấp bách, nhà mới xây dựng lại chưa nhiều nên phải chia mỗi hộ một phòng ở tạm trong một thời gian, dự kiến sau khi xây dựng nhà mới xong sẽ sắp xếp lại. Nhưng do chiến tranh kéo dài, kinh tế không phát triển được, cầu lại vượt xa cung nên không điều chỉnh được. Sau năm 1965 nền kinh tế phát triển hơn, hàng loạt các tiểu khu nhà ở cao tầng ra đời như Trung Tự, Khương Thượng, Vĩnh Hồ, Thành Công, Giảng Võ... mặc dù chưa nhiều nhưng cũng đã đáp ứng một phần nhu cầu nhà ở cho người dân. Sau khi thống nhất đất nước, và đặc biệt khi chế độ bao cấp mất dần, Nhà nước có chủ trương nhà ở đô thị do dân tự lo hoặc nhà nước và nhân dân cùng làm thì việc xây dựng nhà ở bùng nổ, nơi nơi xây dựng, nhà nhà xây dựng, người người xây dựng. Các khu nhà ở được tự do cơi nới, các tiểu khu nhà ở

như Kim liên, Trung Tự, Thành Công, Khương Thượng... biến dạng.

Trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường, mức độ đô thị hoá tăng nhanh đã làm gia tăng và thay đổi cơ cấu dân cư đô thị. Nhiều dự án nhà chung cư cao tầng đã được triển khai để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân như khu nhà ở hồ Linh Đàm, Định Công, Làng Quốc tế Thăng Long, Ciputra, Trung Hoà- Nhân Chính, Trung Yên, Mỹ Đình...

Nhà riêng biệt thấp tầng (nhà liền kề, nhà có vườn). Trên địa bàn đô thị Hà Nội nhà ở liên kế có chiều cao trung bình từ 1 đến 4 tầng với đặc điểm chung là kích thước bề mặt hẹp (3- 5 m), có chiều dài từ 10 đến 20 m chen