Chính Sách Nhà Ở Đối Với Người Có Công, Gia Đình Chính Sách Và Người Nghèo

chiến lược phát triển nhà ở của Hà Nội đến năm 2010. Từ khi có Chương trình trình phát triển nhà ở đến nay, Hà Nội đã tạo ra nhiều phương thức huy động vốn, phát huy sức mạnh của các thành phần kinh tế trong xây dựng và phát triển nhà ở, các khu đô thị mới hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng đang hình thành. Cơ cấu và phương thức đầu tư cũng có sự thay đổi: tỷ trọng đầu tư xây dựng nhà ở theo các dự án tăng lên, nhân dân tự đầu tư giảm xuống. Bảng 2.3 cho biết các kết quả đã đạt được trong công tác phát triển nhà trên địa bàn đô thị Hà Nội kể từ khi có chương trình phát triển nhà ở.

Bảng 2.3 Kết quả trong phát triển nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội

Số liệu phát triển nhà ở

Kế hoạch

		(nội thành)
Năm 1998 Tổng số m2 nhà xây dựng	300.000	-	339.191	113,00 %
Phát triển nhà ở theo dự án	70.000	-	85.591	112,00 %
Nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng	230.000	-	253.600	110,00 %
Năm 1999 Tổng số m2 nhà xây dựng	400.000	5,5 m2	416.511	104,13 %
Phát triển nhà ở theo dự án	120.000	-	130.162	108,47 %
Nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng	280.000	-	286.349	102,27 %
...	...	...	...	...
Năm 2002 Tổng số m2 nhà xây dựng	720.000	6,5 m2	943.000	131,00 %
Phát triển nhà ở theo dự án	470.000	-	658.950	140,20 %
Nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng	250.000	-	248.050	99,20 %
Năm 2003 Tổng số m2 nhà xây dựng	900.000	6,7 m2	1.164.000	129,00 %
Phát triển nhà ở theo dự án	650.000	-	924.000	142,00 %
Nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng	250.000	-	240.000	96,00 %

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 291 trang tài liệu này.

năm

Bình quân m2/người

Kết quả thực hiện

Tỷ lệ %

... ... ... ... ...

Năm 2006

Tổng số m2 nhà xây dựng 1.200.000 10,1 m2 1.350.000 112,50 % Phát triển nhà ở theo dự án 840.000 1.102.680 131,27 % Nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng 360.000 247.320 68,70 %

Nguồn: [116], tổng hợp từ trang thông tin điện tử - Bộ Xây dựng (http://www.moc.gov.vn/).

Quản lý tiêu chuẩn xây dựng nhà ở đô thị mà trong đó có mục tiêu phát triển các khu đô thị mới được thể hiện qua Quyết định 86/QĐ-UB xác định việc lựa chọn nhà đầu tư nước ngoài tham gia xây dựng, phát triển khu đô thị mới trên địa bàn Thủ đô [115]. Quyết định này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có thể áp dụng kỹ thuật, công nghệ tiên tiến để xây dựng những khu đô thị đồng bộ, hiện đại, nâng cao điều kiện sống và làm việc, cải thiện chất lượng nhà ở, cảnh quan môi trường sống cho dân cư đô thị.

Nhà đầu tư nước ngoài có thể lựa chọn một trong các hình thức đầu tư sau để tham gia xây dựng phát triển khu đô thị mới: (i) Hợp tác đầu tư trên cơ sở hợp đồng; (ii) Doanh nghiệp liên doanh; (iii) Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài. Đồng thời, Hà Nội cũng yêu cầu các chủ đầu tư phải tuân thủ các nguyên tắc về quản lý và đầu tư xây dựng các khu đô thị mới. Trong các khu đô thị mới phần đất để xây dựng nhà ở bao gồm: (i) Khoảng 60% diện tích đất xây dựng nhà cao tầng; (ii) Khoảng 40% diện tích đất xây dựng nhà biệt thự, nhà vườn; (iii) Không chia ô đất xây dựng nhà hình ống; (iv) Tất cả tầng 1 nhà chung cư mặt đất, tầng trệt không bố trí căn hộ ở.

Cùng với các quy định về khu đô thị mới, Hà Nội ban hành khung giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc để tạo hành lang pháp lý và thống nhất xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; và khung giá bán căn hộ chung cư cao tầng cho hộ gia đình tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích

công cộng. Quyết định số 81/2005/QĐ-UB và Quyết định số 80/2005/QĐ-UB TP quy định giá bán căn hộ đảm bảo bù đắp chi phí đầu tư xây dựng ngôi nhà và tiền sử dụng đất phân bổ theo quy định pháp luật. Giá bán căn hộ được tính theo vị trí đất, được chia thành các khu vực như sau: khu vực 1 (từ trung tâm TP đến đường Vành đai 2); khu vực 2 (từ đường Vành đai 2 đến đường Vành đai 3 và các xã Mỹ Đình, Mễ Trì, huyện Từ Liêm (trừ các khu vực còn lại của huyện Từ Liêm và quận Long Biên)); Khu vực 3 (thuộc quận Long Biên, phần còn lại của huyện Từ Liêm và các vị trí thuộc quận Hoàng Mai nằm ngoài đường Vành đai 3); và khu vực 4 là các vị trí còn lại.[122]

2.2.4.3. Chính sách quản lý thị trường nhà ở đô thị

Thị trường nhà ở là một bộ phận của thị trường bất động sản, là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế quốc dân. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai, sự dịch chuyển năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ; chuyển bất động sản thành tài sản thu hút và huy động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế. Nhận thức được tầm quan trọng của thị trường như vậy ngày 20/05/2004 TP Hà Nội ban hành Quyết định số 91/2004/QĐ-UB quản lý các hoạt động kinh doanh nhà ở của các tổ chức, cá nhân trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế bao gồm cả nhà ở để bán và nhà ở để cho thuê.[121]

Trong bối cảnh thị trường bất động sản diễn ra rất sôi động, để hạn chế tình trạng quá “nóng” này ngày 06/12/2001 UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 123/2001/QĐ-UB quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội. Theo đó, quyết định này (i) quy định bắt buộc chủ đầu tư tự án xây dựng nhà ở để bán phải giành 20% quỹ đất hay 30% quỹ nhà ở để bổ sung vào quỹ nhà ở thành phố và (ii) quy định về việc khống chế giá bán nhà của các dự án. Về việc không chế giá bán nhà của dự án, Quyết định 123/2001/QĐ-UB đã

quy định: “Phần diện tích còn lại (80% diện tích đất ở, hoặc 70% diện tích sàn nhà ở) được phép kinh doanh nhưng phải giành 50% để bán cho các cơ quan và tổ chức có nhu cầu về nhà ở theo giá sẽ được quy định nhằm đảm bảo điều tiết nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước trong thời hạn nhất định, 50% còn lại được phép bán theo giá thị trường”. Nguyên tắc này của Quyết định 123/2001/QĐ-UB đã được cụ thể hóa hơn tại Quyết định số 87/2004/QĐ-UB và Quyết định số 76/2004/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội ngày 19/05/2004 theo đó, quỹ nhà ở thuộc quyền quản lý của các chủ dự án được bán theo giá kinh doanh gồm: 50% diện tích sàn nhà chung cư cao tầng và nhà thấp tầng được xây dựng trên 75% diện tích để xây dựng nhà vườn, biệt thự. Còn lại quỹ nhà ở do thành phố điều tiết gồm: (i) 50% diện tích sàn nhà chung cư cao tầng tại các dự án phát triển nhà ở do TP quản lý để bán cho các đối tượng theo quy định; (ii) và nhà ở thấp tầng được xây dựng trên 25% diện tích đất xây dựng nhà vườn, biệt thự; và (iii) 30% diện tích sàn nhà cao tầng tại các dự án có

diện tích đất nhỏ hơn 3.000m2.[96]

Đồng thời, Chỉ thị số 18/2004/CT-UB góp phần tăng cường công tác quản lý mua bán nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới trên địa bàn đô thị Hà Nội nhằm đạt được mục tiêu, kế hoạch chương trình phát triển nhà ở, bảo đảm đúng đối tượng, công bằng, công khai và đúng các quy định về kinh doanh, mua bán nhà ở. Theo đó, các chủ đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị mới trên địa bàn đô thị Hà Nội trong tổ chức thực hiện kinh doanh mua bán nhà ở phải thực hiện nghiêm túc các quy định của TP, đảm bảo tính công khai, minh bạch và thuận tiện. Các chủ đầu tư phải có các biện pháp hữu hiệu để quản lý được đối tượng mua bán nhà ở, chống tích trữ, đầu cơ nhà ở trong dự án. Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn của người mua nhà sau khi dự án được cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.[114]

Đối với các dự án nhà ở, Hà Nội quy định chủ đầu tư tổ chức xây dựng toàn bộ nhà ở cao tầng và biệt thự, nhà vườn theo quy hoạch và được bán ngay ra thị trường theo giá thoả thuận 50% diện tích sàn nhà cao tầng, 75% nhà biệt thự, nhà vườn để thu hồi vốn. Phần còn lại bàn giao lại để TP công bố bán cho người mua được trả góp. Giá bán những nhà này vẫn là giá thị trường tại lúc mua. Chủ đầu tư được thu ngay phần tiền theo giá xây dựng (được Hội đồng thẩm định TP phê duyệt). Phần còn lại trả dần vào Quỹ đầu tư phát triển. Toàn bộ mặt bằng tầng 1 của các nhà cao tầng phải bàn giao cho chính quyền quản lý. Một tổ chức (doanh nghiệp) bảo đảm dịch vụ cho các hoạt động công ích dân cư tại chỗ sẽ được giao khai thác, TP không thu tiền các dịch vụ này. Chủ đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất bàn giao cho TP kể cả phần diện tích đất để xây dựng nhà ở.[115]

Cùng với các quy định về quản lý hoạt động kinh doanh nhà ở, Hà Nội tích cực xây dựng và kiện toàn hệ thống cơ chế chính sách tài chính đối với nhà ở đô thị. Các cơ chế này liên quan đến lưu thông nhà ở thông qua hệ thống thuế và lệ phí. Chính sách quản lý tài chính liên quan đến nhà ở gồm có: quy định về giá QSD đất, thu tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế chuyển QSD đất, thuế nhà đất, các loại phí và lệ phí. Số liệu tại Bảng 2.4 cho biết một số kết quả trong công tác thu NSNN liên quan đến nhà ở đô thị Hà Nội.

Bảng 2.4 Thu ngân sách liên quan đến nhà ở đô thị Hà Nội năm 2006

Đơn vị tính: triệu đồng

Chỉ tiêu Trị giá

Thu phí, lệ phí 6.434,7

Thu tiền thuê nhà 52.700,0

Thu tiền bán nhà tái định cư 193.372,0

(doanh thu) 590.200,0

Bán nhà theo Nghị định 61/CP và QĐ 20/2000/QĐ-TTg

Nguồn: [94].

(thực thu) 375.600,0

Năm 2006 là năm cuối cùng thực hiện việc chuyển giao tiếp nhận nhà cơ quan tự quản và bán nhà theo Nghị định 61/CP, kết quả bán được 18.479 hộ với số tiền 590,2 tỷ đồng.[94]

Nhưng thị trường nhà ở trong thời gian vừa qua vẫn tồn tại một số hạn chế nhất định, đó là: thị trường vẫn còn tính chất của thị trường không chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nước, thiếu đồng bộ, cơ cấu thị trường chưa phong phú, không có sự gắn kết giữa thị trường nhà ở với các thị trường khác, đặc biệt là thị trường tiền tệ; chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển thị trường, giá đất quy định của Nhà ước quá lạc hậu so với thực tế; tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới hình thành và phát triển tự phát…

2.2.4.4. Chính sách nhà ở đối với người có công, gia đình chính sách và người nghèo đô thị

Hà Nội là một trong các thành phố được Chính phủ cho phép thí điểm thực hiện một số cơ chế, chính sách để góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp. Theo tinh thần văn bản số 414/CP-KTN ngày 15/4/1998, Chính phủ đã cho phép hực hiện một số nội dung sau: (i) Cho phép các tổ chức kinh tế trong nước tham gia đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 5 năm kể từ ngày được giao đất; (ii) Nhà nước miễn thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư cao tầng; (iii) Chủ đầu tư chưa phải nộp tiền khi được giao thực hiện dự án cải tạo phát triển nhà ở trong nội thành để phục vụ tái định cư, trong đó các dự án không đảm bảo khả năng cân đối về tài chính được UBND TP Hà Nội xem xét hỗ trợ một phần chi phí đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội và công trình công cộng thuộc dự án; (iv) UBND TP Hà Nội được phép xét duyệt cho vay vốn để thực hiện dự án hoặc hỗ trợ vốn đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án

(đối với các dự án đã được chấp nhận hỗ trợ vốn, chủ đầu tư dự án được phép ứng trước vốn để thực hiện đầu tư xây dựng); (v) UBND TP Hà Nội được thành lập Quỹ phát triển nhà ở của thành phố từ các nguồn vốn huy động hợp pháp theo quy định; và (vi) Phân cấp cho UBND TP Hà Nội được quyết định đầu tư đối với các dự án nhà ở thuộc nhóm A có tổng mức đầu tư dưới 150 tỷ đồng. Các dự án nhà ở được lập một bước nghiên cứu khả thi nến có quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt.[2]

Trên cơ sở Chỉ thị của Chính phủ, UBND TP Hà Nội đang triển khai dự án nhà ở xã hội, theo ước tính ban đầu, trong giai đoạn 2006- 2007, số kinh phí xây dựng nhà ở xã hội cần khoảng 200 tỷ đồng. Theo đồ án phát triển nhà ở xã hội thì nhà ở xã hội cao không quá 6 tầng, không có thang máy, diện tích từ 30- 60 m2. Giá mua từ 90- 180 triệu đồng/căn, giá thuê thấp nhất là 300.000 đồng/tháng đối với những căn hộ diện tích nhỏ ở tầng 6. Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý cho phép Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và tỉnh Bình Dương thí điểm xây dựng nhà ở xã hội để rút kinh nghiệm trước khi áp dụng rộng rãi. Trong

mỗi khu thí điểm phải bảo đảm diện tích đất từ 3,5- 5 ha, có 800- 1.000 căn hộ với dân số từ 3.200- 4.000 người. Các căn hộ được chia làm 3 loại: 30- 35 m2/căn (chiếm 30%), 45- 48 m2/căn (chiếm 60%), 60 m2/căn (chiếm 10%). Tỷ lệ cho thuê là 70%, thuê mua 30% với nguyên tắc phải đúng đối tượng và không được chuyển nhượng trong thời hạn thuê, thuê mua.

Cùng với việc xây dựng các khu đô thị nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở cho người dân, thành phố đã triển khai các dự án xây dựng nhà ở cho những đối tượng là các hộ nghèo, những người có công với cách mạng, gia đình chính sách và cán bộ lão thành cách mạng. Tính đến cuối năm 2005, thành phố đã giải quyết 2.215/2.725 cho các đối tượng trên, triển khai dự án nhà ở trên 5,2 ha đất tại Yên Hòa xây dựng biệt thự cho các cán bộ lão thành cách mạng, xây dựng 200 căn hộ tại Tương Mai, hồ Việt Xô cho các đối tượng

là thương binh liệt sĩ. Thí điểm 90 căn hộ chung cư 6 tầng nhà chung cư tại Nghĩa Đô- Dịch Vọng cho các hộ nghèo tại 9 quận nội thành thuê mua trả góp trong thời hạn 20 năm. Thí điểm xây dựng nhà ở cho sinh viên trên diện tích 1,99 ha với diện tích sàn 42.789 m2 và giá thuê 100.000 đồng/sinh viên/tháng, đang triển khai giai đoạn 2 với 32.164 m2 sàn trên diện tích 1,44 ha đất theo nguyên tắc tạo điều kiện ở cho sinh viên và chỉ hỗ trợ không bao cấp. Từ năm 1996- 2004 trong tổng số 102 dự án/diện tích đất khoảng 1.386 ha, thành phố đã điều tiết 562.181m2 đất và 197.937m2 nhà ở, giải quyết được nhu cầu đáng kể cho công tác tái định cư phục vụ phát triển thủ đô.[56], [116]

Mặc dù đạt được các kết quả như đã đề cập nêu trên, nhưng trong việc phân phối và cải thiện điều kiện nhà ở đối với người có thu nhập thấp tại Hà Nội gặp không ít khó khăn. Hiện tại, đã có tiêu chí về chuẩn nghèo3 (gồm chuẩn nghèo đô thị và chuẩn nghèo nông thôn) nhưng chưa có một định nghĩa thống nhất và tiêu chí về phân loại người thu nhập thấp. Tại Hà Nội các tiêu chuẩn nhà trả góp không bán được vì chưa có tiêu chí và điều kiện, cơ chế mua bán trả góp, cho thuê, xử lý rủi ro khó triển khai do thiếu sự ràng buộc trách nhiệm nghĩa vụ giữa các bên và các ngành liên quan.

2.3. Thực trạng tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội

2.3.1. Khái quát chung về tài chính nhà ở tại Việt Nam

Việt Nam là một nước đang phát triển với dân số gần 83 triệu dân, thu nhập quốc dân bình quân đầu người thấp, vì vậy mức sống hộ gia đình của Việt Nam còn gặp nhiều khó khăn. Tình trạng thiếu nhà ở và chỗ ở không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của gia đình vẫn là điều đáng lo ngại. Theo Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 6/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 thì nhà ở đô thị phấn đấu đạt chỉ