Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm Tiền Vay Bằng Tài Sản Hình Thành Từ Vốn Vay

sản mang tính chất chuyên biệt, thậm chí còn không có mẫu Hợp đồng bảo

đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Nếu áp dụng các mẫu Hợp đồng này sẽ không đảm bảo được quyền lợi của các TCTD.

Phí công chứng cũng là một vấn đề gây bức xúc khi nhiều nơi đặt ra khoản phí bất hợp lý như phí soạn hợp đồng trong khi hợp đồng do Ngân hàng cung cấp, giá phôto cao gấp đôi giá thị trường, nơi khác thu phí cao hơn mức quy định, thậm chí một số khoản thu không có hoá đơn hay phiếu thu (Phản

ánh của NHTMCP nhà Hà Nội (Habubank). Các yêu cầu, quy định mang tính lệ hơn luật nêu trên không chỉ gây tốn kém thời gian, chi phí của TCTD, doanh nghiệp mà còn gây trở ngại cho hoạt động kinh doanh bình thường, giảm khả năng tiếp cận các cơ hội kinh doanh của các bên tham gia giao dịch bảo đảm.

Một trường hợp không phổ biến nhưng Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) đã gặp phải khi công chứng Phụ lục hợp đồng sửa đổi, bổ sung Hợp đồng bảo đảm tiền vay, Phòng công chứng cho rằng hình thức của Hợp đồng do các bên lập là chưa đúng và yêu cầu sửa thành Hợp đồng sửa đổi, bổ sung. Yêu cầu này là không cơ sở bởi pháp luật quy định Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định (Khoản 1 Điều 401 BLDS năm 2005). Ngay cả các mẫu Hợp

đồng liên quan đến quyền sử dụng đất (một trong các loại hợp đồng có quy

định chặt chẽ về hình thức) quy định tại Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP- BTNMT cũng chỉ có tính chất tham khảo.

Những phân tích và dẫn chứng trên cho thấy công tác áp dụng pháp luật nói chung và pháp luật công chứng nói riêng vẫn còn rất nhiều bất cập. Các trường hợp pháp luật không rõ ràng, việc giải thích pháp luật không thống nhất, việc tập huấn nghiệp vụ chưa được đề cao đúng mức dẫn đến việc áp dụng pháp luật thiếu đồng bộ, gây hậu quả nghiêm trọng không kém việc thiếu hành lang pháp lý điều chỉnh. Mặt khác, các quy định về đạo đức nghề nghiệp của các

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 117 trang tài liệu này.

Công chứng viên chưa cao, nhiều người vẫn cố tình “vin” vào các quy định pháp luật để “sách nhiễu” gây khó khăn cho người yêu cầu công chứng. Tuy nhiên, với việc ra đời một loạt các Phòng công chứng tư và sự cạnh tranh lành mạnh là nhân tố thúc đẩy tình trạng trên sớm chấm dứt. Tuy nhiên, hiện nay, các Phòng công chứng tư mới chỉ phát triển mạnh mẽ ở Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, những nơi thực hiện khá tốt Luật Công chứng và Công văn hướng dẫn của Bộ Tư pháp nên tình trạng nêu trên chắc chắn vẫn còn tái diễn tại các

địa bàn mà cả tỉnh chỉ có 01 đến 02 Phòng Công chứng. Do vậy, trong chương tiếp theo chúng tôi sẽ kiến nghị các giải pháp để giải quyết vấn đề trên.

2.2.3. Đăng ký giao dịch bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay

Pháp luật đã từng bước hoàn thiện các quy định theo hướng đơn giản hoá thủ tục, cụ thể hoá giấy tờ cần thiết khi thực hiện đăng ký, xác định rõ thẩm quyền của cơ quan đăng ký và giá trị pháp lý của việc đăng ký. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm có những lợi ích như: (i) Công khai hoá giao dịch bảo đảm cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu, qua đó giúp họ có các thông tin cần thiết trước khi quyết định xác lập giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại;

(ii) Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt là trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm cho nhiều khoản vay; (iii) Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch bảo đảm và các bên liên quan; phòng chống vi phạm pháp luật trong hoạt động tín dụng ngân hàng; (iv) Góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường tín dụng được phát triển ổn định; đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động xét xử của Toà

án với các tranh chấp về giao dịch bảo đảm. Với những lợi ích nêu trên, đăng ký giao dịch bảo đảm thực sự là một khâu quan trọng mà TCTD cần thiết thực hiện khi nhận bảo đảm bằng tài sản, thậm chí cả những trường hợp pháp luật không bắt buộc phải đăng ký. Tuy nhiên, bên cạnh những tiến bộ đã đạt được,

pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn còn tồn tại một số bất cập gây khó khăn cho các TCTD:

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm thực hiện phân tán tại nhiều cơ quan khác nhau: Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc Cục đăng ký giao dịch bảo đảm-Bộ Tư pháp; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (thực hiện việc

đăng ký quyền sử dụng đất và thế chấp nhà); Cục hàng không dân dụng Việt Nam thực hiện việc đăng ký thế chấp tàu bay; Cục Hàng hải Việt Nam thực hiện đăng ký thế chấp tàu biển…chưa tập trung ở một đầu mối tạo kẽ hở trong quản lý, khách hàng đã lợi dụng khe hở của pháp luật để tẩu tán tài sản gây nhiều khó khăn cho TCTD.

Ví dụ: Tài sản đã được dùng để bảo dảm thực hiện nghĩa vụ, nhưng cơ quan quản lý Nhà nước không biết vẫn làm các thủ tục pháp lý chuyển tài sản;

Ôtô được đăng ký tại Phòng cảnh sát giao thông công an Tỉnh, thành phố nhưng khi thế chấp lại được đăng ký tại Cục đăng ký giao dịch bảo đảm, do đó ngay cả trong trường hợp người nhận bảo đảm giữ giấy tờ xe (bản chính) thì chủ xe vẫn có thể báo mất đăng ký để cơ quan công an cấp lại, sau đó bán xe cho người khác và làm thủ tục sang tên mà không bị phát hiện…

Việc quy định thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các tài sản khác (ngoài quyền sử dụng đất) được thực hiện tại Trung tâm đăng ký quốc gia về giao dịch bảo đảm và các chi nhánh. Việc đăng ký qua thư, fax rất bất cập.

Các quy định của pháp luật dù đã có nhưng không đầy đủ, tạo nhiều khó khăn cho việc áp dụng: Điểm a khoản 1 Điều 2 Nghị định số 08/2000/NĐ-CP quy định “Việc cầm cố, thế chấp tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu” thì việc cầm cố, thế chấp đó bắt buộc phải đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và việc đăng ký này là cơ sở có hiệu lực của giao dịch bảo đảm”, trong khi đó Điều 60 Nghị định số 90/2006/NĐ- CP lại bỏ ngỏ việc đăng ký thế chấp nhà ở. Thông tư liên tịch số

05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/05/2007 chỉ khẳng định sự chồng chéo giữa hai Nghị định trên bằng quy định đăng ký thế chấp nhà ở hay không là do các bên lựa chọn trong khi Nghị định 08/2000/NĐ-CP là bắt buộc mà không đưa ra hướng giải quyết. Chính sự bất cập đã gây ra nhiều lúng túng cho các TCTD và khi có nhiều văn bản chồng chéo thì TCTD chọn cách an toàn nhất là tất cả các trường hợp thế chấp tại Ngân hàn đều phải đăng ký thế chấp khiến cho chi phí vay vốn tăng cao.

Pháp luật chưa có các quy định riêng biệt về hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký tài sản hình thành từ vốn vay nên thực tiễn áp dụng đã vấp phải một số khó khăn. Cụ thể, theo quy định tại Điều 320 BLDS năm 2005 thì tài sản bảo đảm có thể là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Nhưng theo quy

định tại Luật nhà ở năm 2005 thì để thực hiện giao dịch thế chấp nhà ở đòi hỏi phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Như vậy, liệu các TCTD có thể nhận tài sản thế chấp là tài sản hình thành từ vốn vay hay không? Trong trường hợp khách hàng có nhu cầu vay tiền để mua nhà và thế chấp bằng quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán thì TCTD có quyền nhận thế chấp hay không? Trung tâm đăng ký có chấp nhận đăng ký trong trường hơp này hay không? Điểm 1.2 khoản 1 Mục II Thông tư số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 và Thông tư số 03/2006/TTLT-BTP- BTNMT ngày 13/06/2006 quy định: Hồ sơ

đăng ký thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai phải có: Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà (nếu có). Trường hợp bên thế chấp là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại các khoản 1,2, 5 Điều 50 Luật đất đai thì hồ sơ đăng ký phải có hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định trên chưa phù hợp với trường hợp thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất là nhà ở hình thành từ vốn vay trong các khu đô thị do:

Đất thuộc sở hữu của chủ đầu tư nên bên thế chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay hợp đồng thuê đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất chỉ được cấp cho chủ tài sản sau khi tài sản đã được hoàn thành.

Quy định này đã gây ách tắc trong việc nhận bảo đảm bằng nhà ở gắn liền với đất ở, căn hộ chung cư hình thành từ vốn vay tại các khu đô thị do khách hàng không thể cung cấp được các giấy tờ trên tại thời điểm vay vốn.

Tương tự như đăng ký nhà ở hình thành từ vốn vay, đối với tài sản hình thành từ vốn vay của các dự án trồng rừng; Ngân hàng phát triển Việt Nam không thể đăng ký giao dịch bảo đảm được vì Chủ đầu tư không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đất trồng rừng là đất thuê lại, đất được giao khoán. Hay như đối với tài sản hình thành từ vốn vay của các dự án nước (hạng mục hệ thống tuyến ống nước) không đăng ký giao dịch bảo đảm được vì hệ thống ống nước chạy dài trên nhiều tuyến đường. Chủ đầu tư không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phần đất có ống nước chạy qua. Đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại các khu công nghiệp, do tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm nên không thể đăng ký giao dịch bảo đảm.

Những vướng mắc này đã được các nhà làm luật tiếp thu và trong Dự thảo 7 Luật đăng ký giao dịch bảo đảm đã quy định: “Các giao dịch bảo đảm bằng tài sản không thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này được

đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu”. Rõ ràng so với các quy định tại

Điều 3 Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 thì quy định này mang tính dứt khoát, đã thể hiện rõ quyền được đăng ký của cá nhân, tổ chức khi có yêu cầu. Đây là cơ sở pháp lý vững chắc cho các TCTD và bên bảo đảm thực hiện quyền đăng ký bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay.

Điều 14 Nghị định 163/2006/NĐ-CP có quy định “Đối với giao dịch bảo

đảm được xác lập trước khi tổ chức lại pháp nhân và còn thời hạn thực hiện

thì các bên không phải ký kết lại giao dịch đó. Các bên có thể lập văn bản ghi nhận về việc thay đổi bên bảo đảm. Đối với giao dịch bảo đảm đã đăng ký thì việc đăng ký thay đổi bên bảo đảm phải được thực hiện trong thời hạn do pháp luật quy định” nhưng Nghị định số 163/2006/NĐ-CP chưa quy định trường hợp các bên nhận bảo đảm được tổ chức lại hoặc chuyển giao quyền của bên nhận bảo đảm cho bên thứ ba (bên mua lại khoản nợ có bảo đảm theo Quyết định 59/2006/QĐ-NHNN ngày 21/12/2006 ban hành Quy chế mua, bán nợ của các tổ chức tín dụng. Về vấn đề này, nhiều người có thể cho rằng Luật doanh nghiệp đã quy định về việc tổ chức lại doanh nghiệp và TCTD cũng là doanh nghiệp nên có thể áp dụng các quy định này mà không cần Nghị định số 163/2006/NĐ-CP dẫn chiếu. Theo tôi, các bên khi tham gia quan hệ pháp luật

đều bình đẳng về quyền và nghĩa vụ. Phải chăng các nhà làm luật đã quá đề cao trách nhiệm của bên bảo đảm trong việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm đã cam kết với TCTD mà quên rằng quyền của bên này luôn là nghĩa vụ tương ứng của bên kia. Hơn nữa, việc quy định thống nhất trong một văn bản pháp luật sẽ tạo thuận lợi cho việc áp dụng pháp luật chính xác, đồng bộ, tránh trường hợp phải tra cứu quá nhiều văn bản nhất là trong điều kiện Việt Nam khi người dân chưa có thói quen sử dụng dịch vụ pháp lý và hiểu biết pháp luật còn hạn chế.

Các quy định pháp luật vẫn còn chồng chéo chưa thống nhất ngay cả trong văn bản và với các văn bản khác. Cụ thể, khoản 1 Điều 11 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định “giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”. Quy định này vô hình chung pháp luật buộc các bên tham gia giao dịch bảo đảm phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Bởi quy định trên

được hiểu rằng các giao dịch hợp pháp mà pháp luật không bắt buộc phải đăng ký hoặc đối với các giao dịch cầm cố khi mà việc chuyển giao tài sản chính là hình thức công khai hoá thay cho đăng ký sẽ không có giá trị pháp lý đối với bên thứ ba. Như vậy, mục đích tối thượng quan trọng nhất của giao dịch bảo đảm là xác lập thứ tự ưu tiên đối với bên thứ ba đã không đạt được.

Một số quy định khác thì không phù hợp với thực tế: Theo quy định tại

điểm b khoản 1 Điều 130 Luật đất đai “Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng, bên thế chấp, bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký thế chấp bảo lãnh.” Như vậy, cơ sở để xác định thời hạn đăng ký giao dịch bảo đảm lại căn cứ vào ngày ký Hợp

đồng tín dụng là chưa phù hợp bởi những lý do sau: (i) Đối với trường hợp giao dịch bảo đảm phải công chứng, chứng thực thì thời hạn trên là quá gấp rút bởi theo Luật công chứng thì “thời hạn công chứng được xác định kể từ ngày tổ chức hành nghề công chứng nhận đủ hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng. Thời gian xác minh, giám định không tính vào thời hạn công chứng.” Thứ nhất, không phải lúc nào hồ sơ yêu cầu công chứng cũng được công chứng viên chấp nhận ngay từ đầu mà không yêu cầu phải bổ sung, cung cấp thêm tài liệu. Thứ hai, theo luật định thì thời hạn công chứng là không quá tối đa 02 ngày làm việc, đối với hợp đồng, giao dịch yêu cầu công chứng phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá mười ngày làm việc; (ii) Riêng đối với việc thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay bằng quyền sử dụng đất thì quy định trên chắc chắn không thể thực hiện trong thời gian luật định. Tài sản hình thành từ vốn vay được tạo dựng từ

khi ký hợp đồng tín dụng cho đến khi công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm có khi kéo dài nhiều năm bởi việc bồi thường san lấp mặt bằng cho đến khi

được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khá lâu. Bên cạnh đó, việc chậm hình thành văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; việc không

đổi mới phương pháp thực thi (không uỷ quyền cho UBND cấp xã) thì quy định về thời hạn đăng ký quyền sử dụng đất như Thông tư số 03/2006/TTLT-BTP- BTNMT là không khả thi.

Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay vẫn là lĩnh vực mới mẻ nên cơ chế pháp luật dẫu sao đã có và đã có thể thực hiện được nhưng vì nhiều lý do, các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn không thực hiện theo đúng yêu cầu của các chủ thể mà những yêu cầu đó là phù hợp với pháp luật.

Việc thực thi của các cơ quan công quyền còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho các bên tham gia giao dịch bảo đảm. Một số văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các quận, huyện thường quy định thời gian tiếp nhận hồ sơ vào hai hoặc ba ngày trong tuần làm mất thời gian và cơ hội kinh doanh của khách hàng. Đồng thời, các cơ quan nhà chưa thống nhất quy trình làm việc về tiếp nhận, xử lý, trả hồ sơ khiến cho nhân dân gặp khá nhiều khó khăn khi đăng ký giao dịch bảo đảm.

Ví dụ, tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh, mỗi quận, huyện có quy định khác nhau về thời hạn xử lý, bổ sung hồ sơ (bổ sung Giấy uỷ quyền nếu cán bộ tín dụng nộp hồ sơ đăng ký). Về mặt hồ sơ, ngoài các giấy tờ pháp luật yêu cầu, một số nơi còn yêu cầu phải có thêm Tờ khai lệ phí trước bạ, bản vẽ, giấy

đề nghị giải chấp…

Theo Quyết định số 39/2002/QĐ-CP thì mức lệ phí đăng ký cầm cố, thế chấp là 60.000VNĐ/trường hơp. Như vậy, dù khách hàng vay nhiều hay ít, thế chấp một hay nhiều tài sản thì cũng chỉ phải nộp lệ phí như trên. Tuy nhiên, tại một số địa phương, cán bộ thực hiện đã vận dụng khái niệm “trường hợp” bằng