Nhu Cầu Bảo Đảm Tiền Vay Bằng Tài Sản Hình Thành Từ Vốn Vay

đảm quản lý được toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay và tài sản hình thành từ vốn tự có của khách hàng như sau:

- Khách hàng đầu tư vào máy móc, thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải thì chỉ giải ngân khi khách hàng nhận được hàng hay có cam kết giao hàng hoặc bảo lãnh giao hàng được đơn vị cho vay chấp nhận để

đảm bảo rằng hàng sẽ được giao.

- Công trình xây dựng thì phối hợp với chủ đầu tư giải ngân trực tiếp cho bên nhận thầu phù hợp với khối lượng và tiến độ thi công đã được các bên liên quan xác nhận.

- Hàng hoá, vật tư, nguyên nhiên liệu thì phải để ở kho của bên thứ ba hoặc đơn vị cho vay thuê đơn vị bảo vệ quản lý.

Mặt khác, do tài sản hình thành từ vốn vay chưa hình thành tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm và hợp đồng tín dụng hoặc chưa thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm nên TCTD không thể nhập kho hay áp dụng các biện pháp quản lý tài sản bảo đảm ngay từ đầu. Việc quản lý những tài sản này đòi hỏi rất nhiều thời gian và công sức. Bên cạnh đó, đối với từng giai đoạn thì biện pháp quản lý tài sản là khác nhau, đặc biệt ở giai đoạn cuối khi tài sản đã dần hoàn thiện thì càng phải tăng cường các biện pháp giám sát tránh tình trạng khách hàng tẩu tán hay đổi tài sản.

Trong chương này, người viết đã tập trung làm sáng tỏ các định nghĩa,

đặc điểm của bảo đảm tiền vay; tài sản hình thành từ vốn vay; các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay; các điều kiện áp dụng bảo

đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay giúp người đọc có cái nhìn toàn diện trong các chương tiếp theo. Trong chương này, bên cạnh việc phân tích các quy định hiện hành người viết cũng bày tỏ ý kiến đối với những quy

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 117 trang tài liệu này.

định về quan hệ giữa hợp đồng bảo đảm tiền vay và hợp đồng tín dụng…nhằm mục đích làm sáng tỏ vấn đề phân tích. Chương tiếp theo người viết sẽ nêu và phân tích những nguyên nhân, vướng mắc trong quá trình thực hiện bảo đảm

tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay tại các TCTD theo pháp luật Việt Nam.

Chương 2

Tình hình thực hiện bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay tại các tổ chức tín dụng

2.1. Nhu cầu bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay

Theo dữ liệu từ Tổng cục thống kê và khảo sát của Dự án quỹ phát triển doanh nghiệp vừa và nhỏ thì tỷ lệ doanh nghiệp vừa và nhỏ của Việt Nam chiếm 99,6% và có đến 86,5% là doanh nghiệp ngoài quốc doanh. Các doanh nghiệp này thường có số vốn đăng ký kinh doanh không lớn hơn 10 tỷ nhưng hoạt động khá hiệu qủa, đã mang lại nhiều việc làm và đóng góp to lớn với nền kinh tế đất nước. Nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp này là rất lớn. Tuy nhiên, do doanh nghiệp nhỏ, uy tín chưa cao nên khả năng tự huy động vốn từ thị trường chứng khoán và tín dụng thương mại rất khó khăn. Cách duy nhất của các doanh nghiệp này là vay vốn từ TCTD. Trong khi các doanh nghiệp này chưa đáp ứng điều kiện để cho vay không có bảo

đảm bằng tài sản nên hầu hết các TCTD đều yêu cầu khách hàng vay phải có tài sản bảo đảm cho khoản vay. Yêu cầu này chính là trở ngại lớn với các doanh nghiệp bởi quỹ tài sản không nhiều, trong khi đó doanh nghiệp luôn có nhu cầu đổi mới trang thiết bị, máy móc để phát triển sản xuất. Vì vậy, việc cho vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là giải pháp hữu ích nhằm tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp này. Hiện nay, các TCTD hay các ban ngành

đều chưa có tổng kết để đưa ra con số cụ thể liên quan đến việc cho vay có bảo

đảm bằng loại tài sản này. Tuy nhiên, hầu hết các TCTD đều thừa nhận rằng việc cho vay có bảo đảm bằng loại tài sản này ngày càng trở nên phổ biến và mang tính tất yếu do nhu cầu vốn để phát triển kinh tế. Việc phát triển nhanh của hình thức bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay trong khi pháp luật và các nghiên cứu khoa hoc chưa đầy đủ về vấn đề này khiến các TCTD và khách hàng gặp khá nhiều khó khăn. Trong phần dưới đây, người viết sẽ trình bày lần lượt những vướng mắc mà các chủ thể trong quan hệ giao dịch bảo đảm thường gặp phải.

2.2. Những vướng mắc trong quá trình thực hiện bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay

2.2.1. Định giá tài sản hình thành từ vốn vay:

Việc định giá tài sản hình thành từ vốn vay có ý nghĩa không chỉ ở việc xác định tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo mà cả trong quá trình xử lý nợ. Các văn bản pháp luật: Pháp lệnh giá; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá

đất và khung giá các loại đất là cơ sở pháp lý cho việc định giá tài sản tài sản. Tuy nhiên, các văn bản pháp lý chỉ là các quy định mang tính khái quát nên mỗi TCTD tiếp thu và áp dụng vào một cách khác nhau, tạo nên sự không đồng bộ. Hiện nay, mỗi TCTD áp dụng một phương pháp định giá khác nhau dẫn

đến sự không thống nhất trong việc xác định giá trị một tài sản. Việc định giá không thống nhất theo những phương pháp và tiêu chí khác nhau sẽ không thúc

đẩy các giao dịch dân sự khác liên quan đến tài sản bảo đảm như việc mua bán nợ, bán nợ cùng với quyền xử lý tài sản bảo đảm, hoán đổi tài sản bảo

đảm…giữa các TCTD. Bên cạnh đó, xu hướng sáp nhập, liên kết giữa cá TCTD hay cho vay đồng tài trợ đang diễn ra ngày một nhiều dẫn đến nhu cầu cấp thiết phải có một phương pháp định giá chung thống nhất giữa các TCTD và phù hợp

với thông lệ quốc tế. Những bất cập này nếu không được khắc phục thì tương lai chắc chắn các giao dịch giữa các TCTD về mua bán nợ hay liên quan đến tài sản bảo đảm sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Đó chưa kể là việc tốn kém thời gian và sức lực để xử lý giải quyết đối với các hồ sơ tài liệu tồn đọng trước đó.

Mặt khác, các Ngân hàng đều đã ghi nhận các nguyên tắc về định giá tài sản trong các văn bản nội bộ, tuy nhiên, các quy định này chỉ mang tính khái quát chung và vẫn còn phiến diện.

Các quy định vẫn chủ yếu chú trọng đến đối tượng tài sản là bất động sản như nhà đất, công trình xây dựng mà chưa quan tâm đến tài sản là động sản. Quy định về định giá tài sản là quyền sử dụng đất luôn chiếm số lượng lớn so với các loại tài sản khác, tuy mức độ chi tiết của các quy định này là khác nhau giữa các ngân hàng. Một số Ngân hàng chỉ hai điều trong Quy chế bảo đảm tiền vay về định giá tài sản thì có một điều quy định về định giá quyền sử dụng

đất. Trong khi đó nhiều ngân hàng, ngoài quy định chung về định giá tài sản trong Quy chế bảo đảm tiền vay, đã ban hành văn bản riêng hướng dẫn việc

định giá quyền sử dụng đất. Hệ thống biểu mẫu về định giá quyền sử dụng đất cũng được xây dựng tương đối đầy đủ, đã phản ánh tương đối đầy đủ các nguyên tắc về định giá bất động sản. Ngược lại, hệ thống biểu mẫu về định giá

động sản còn hạn chế và nội dung thường sơ sài.

Nhiều quy định không có cơ sở để triển khai trong thực tiễn. Ví dụ các Ngân hàng thường quy định về định giá quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận trên cơ sở giá do Uỷ ban nhân dân ban hành và giá thị trường. Tuy nhiên, cơ sở để xác định giá thị trường là bắt buộc phải có thị trường bất động sản. Tại Việt Nam hiện nay vẫn chưa có thị trường bất động sản hoàn chỉnh, thậm chí ở nhiều nơi chưa có dịch vụ nhà đất. Mặt khác, các cơ quan định giá tài sản chuyên nghiệp chưa phát triển nên việc xác định giá thị trường là rất khó. Ngoài ra, mục đích của việc định giá của UBND là “cơ sở để tính thuế, làm cơ sở xử lý và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.... Giá đất do Uỷ

ban nhân dân tỉnh quy định không áp dụng đối với trường hợp người có quyền sử dụng đất thoả thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.” Như vậy, quy định về định giá quyền sử dụng đất của TCTD đã vi phạm nguyên tắc mục đích của việc thẩm định giá. Mục đích của việc định giá tài sản là cơ sở quyết định trong việc lựa chọn việc định giá thích hợp. Tương ứng với mỗi mục đích, việc định giá sẽ tuân thủ theo những tiêu chuẩn, quy

định và phương pháp định giá. Do các sai lầm về nhận thức nên việc định giá về quyền sử dụng đất theo cơ sở giá UBND quy định thường thấp hơn rất nhiều giá thị trường, khiến khách hàng khó vay được số vốn như mong muốn để phát triển sản xuất kinh doanh trong khi qũy tài sản có thể làm tài sản bảo đảm của doanh nghiệp không nhiều. Đối với khách hàng cá nhân hoặc doanh nghiệp vừa và nhỏ thì điều này còn khó khăn hơn bởi sự hạn chế về số lượng tài sản bảo

đảm.

Ví dụ, công ty TNHH B, địa chỉ tại số 5 Bùi Thị Xuân vay Ngân hàng TMCP Đại Dương số tiền 25 tỷ để xây dựng văn phòng cho thuê và thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay là quyền sử dụng đất và toàn bộ trang thiết bị của tòa nhà với giá trị tài sản theo giá thị trường là 50,5 tỷ trong đó riêng giá trị quyền sử dụng đất là 42 tỷ tương đương với 60 triệu/m2. Tuy nhiên, cán bộ tín dụng chỉ định giá lô đất trên là 28 tỷ do quy định của NH “trường hợp giá thị trường cao hơn giá UBND thì tính theo giá do UBND quy định nhưng không vượt quá 2 lần giá UBND.” Do vậy, tài sản bảo đảm của khách hàng không đủ để bảo đảm cho khoản vay 25 tỷ của khách hàng (theo quy định của TCTD thì số tiền cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm là 50%).

Đối với các bất động sản khác như công trình xây dựng, nhà ở hình thành từ vốn vay thì việc định giá chủ yếu căn cứ chi phí hình thành của tài sản mà chưa tính đến tính hữu dụng và tính thẩm mỹ của các công trình xây dựng. Cụ thể việc định giá các tài sản như công trình xây dựng thì chỉ dựa vào đơn giá do

pháp luật xây dựng quy định. Điều này là sẽ hoàn toàn vô lý bởi đối với những công trình xây dựng như khách sạn, khu resort thì giá trị của nó hoàn toàn không nằm ở chi phí xây dựng mà ở vị trí mà nó toạ lạc và tiềm năng khai thác trong tương lai. Đối với những tài sản là bất động sản không phải công trình xây dựng thì việc định giá dựa trên chứng từ, tài liệu và bên vay thường có xu hướng khai tăng giá trị của tài sản bảo đảm bằng cách tạo dựng thêm các chứng từ thanh toán hoặc bắt tay với bên cung cấp để làm tăng giá trị tài sản. Tuy nhiên, hầu hết các TCTD khi cấp tín dụng cho các dự án này vẫn thực hiện việc

định giá như đã trình bày ở trên. Việc định giá tài sản hình thành từ vốn vay cũng căn cứ theo quy định trên. Đối với tài sản là nhà ở hình thành từ vốn vay thì việc định giá căn cứ trên phiếu thu của chủ đầu tư hoặc/và các tài liệu chứng từ kèm theo và trừ đi một tỷ lệ thích hợp…Mặc dù hầu hết các TCTD đều nhận thấy sự bất cập của việc định giá tài sản bảo đảm là bất động sản dựa vào giá

đất do UBND ấn định chưa phản ánh đúng giá trị đích thực của tài sản nhưng xuất phát từ bối cảnh của Việt Nam do thị trường bất động sản chưa thực sự hình thành và phát triển, chưa phản ánh cung và cầu của thị trường…nên nếu

định giá tài sản theo giá thị trường sẽ rất rủi ro.

Việc thẩm định giá tài sản mặc dù đã áp dụng một số nguyên tắc, công

đoạn của quy trình thẩm định song không đầy đủ. Cụ thể theo Tiêu chuẩn số 05 ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 thì việc thẩm định giá phải theo sáu bước nhưng thực tế thì bước 2 về lập kế hoạch thẩm định giá và bước 4 phân tích thông tin thưòng không được chú trọng. Hoặc một số nguyên tắc trong tiêu chuẩn số 06 về những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản chưa được áp dụng như nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai…Trong thực tiễn áp dụng, phương pháp thường được các Ngân hàng sử dụng là so sánh giá trị các khoản nợ với giá trị phát mại của tài sản. Phương pháp này rất hữu ích trong việc xem xét khả năng vay nợ của công ty trong mối tương quan với tổng tài sản. Để đơn giản, việc đánh giá tài sản bảo

đảm thường giả định gía trị ghi sổ bằng giá trị hiện tại của tài sản. Trong trường hợp có những khác biệt lớn, người ta thường sử dụng giá trị thị trường gần nhất của tài sản. Việc định giá những tài sản có giá trị lớn, như cơ sở kinh doanh, thường được tiến hành bởi các đơn vị chuyên nghiệp và độc lập.

Giá trị phát mại thường được giả định thấp hơn giá trị hiện tại do tài sản

được bán trong trường hợp công ty không thể thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, giả định này thường không đúng trong điều kiện lạm phát cao hoặc có sự thiếu hụt về nguồn cung ứng tài sản. Trên cơ sở những kinh nghiệm về các trường hợp phá sản, các ngân hàng áp dụng những tỷ lệ nhất định. Bất động sản có thể được định giá thấp do nhu cầu bất động sản thương mại giảm và lãi suất gia tăng thường có ảnh hưởng bất lợi đối với giá trị tương lai của các tài sản này.

Các khoản phải thu không thể được định giá lớn hơn giá trị ghi sổ, trừ khi có áp dụng lãi suất phạt chậm trả.

Hàng tồn kho và máy móc thường được áp dụng tỷ lệ định giá thấp do hàng tồn kho và máy móc của doanh nghiệp phá sản thường rất khó bán. Trong nhiều trường hợp, giá trị máy móc là bằng không do những máy móc này không thể hoạt động được (chi phí tháo dỡ còn tốn kém hơn giá trị của chúng). Những tỷ lệ định giá trên đã được thử nghiệm và đã thể hiện được tính hợp lý trong điều kiện bình thường. Sau khi những chỉ số trên được áp dụng, tổng giá trị tài sản được so sánh với tổng nợ ngắn và dài hạn. Kết quả tính toán giúp ước tính khả năng trả nợ của doanh nghiệp trong trường hợp tài sản của doanh nghiệp bị phát mại. Đây là một công cụ hữu ích, nhưng chỉ là một thước đo mang tính ước lượng do các khoản nợ của doanh nghiệp có thể tăng lên và tài sản của doanh nghiệp có thể giảm đi.

Ngoài các khó khăn chung về định giá tài sản thì việc định giá tài sản hình thành từ vốn vay còn gặp một số khó khăn do đặc điểm của chính loại tài sản này. Tính pháp lý là một trong các đặc tính để xem xét định giá tài sản, tuy

nhiên, do tài sản chưa hoàn thiện về mặt pháp lý, đặc biệt với những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nên việc định giá đối với loại tài sản này khó khăn, giá trị tài sản không cao, nhiều trường hợp, việc vi phạm pháp luật sẽ dẫn đến việc tài sản không thể tiếp tục hình thành và việc định giá sẽ sai lệch rất nhiều so với thực tế.

Ví dụ, Ngân hàng TMCP Đại Dương đã định giá khu resort B hình thành từ vốn vay tại tỉnh Quảng Nam theo phương pháp thu nhập với giá trị 80 tỷ. Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng, công ty cổ phần Vinh Sơn đã vi phạm các quy định về tiêu chuẩn xây dựng và công trình đã bị rút giấy phép xây dựng nên công trình đã không thể tiếp tục hoàn thành và việc định giá mãi mãi chỉ là giả định trên giấy.

Dẫn chứng trên cho thấy sự rủi ro trong định giá tài sản hình thành từ vốn vay bởi giữa giá trị ước tính và giá trị thực tế rất khác nhau. Khó khăn càng tăng cao khi hầu hết các tổ chức tín dụng chưa có quy trình về thẩm định giá tài sản hình thành từ vốn vay. Nhiều tổ chức tín dụng chưa có sự chuyên môn hoá trong từng công đoạn của quy trình thẩm định cho vay, cán bộ tín dụng đồng thời là người thẩm định giá nên thiếu những kiến thức chuyên môn về định giá. Việc định giá những tài sản hình thành từ vốn vay đòi hỏi các kiến thức và kinh nghiệm chuyên sâu như tính toán giá trị tài sản khi trượt giá, lạm phát gần như chưa thực hiện được. Trong khi đó, TCTD lại chưa được sự hỗ trợ đắc lực từ dịch vụ định giá thông qua doanh nghiệp hoặc trung tâm định giá của Bộ tài chính bởi nghề định giá còn mới mẻ ở Việt Nam nên chưa có nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Chí phí định giá cao và thời gian kéo dài. Ngoài ra, nhiều trường hợp do vấn đề liên đới trách nhiệm nên các tổ chức định giá đã từ chối thực hiện.

2.2.2. Công chứng, chứng thực hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay