Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm Hình Thành Từ Vốn Vay Trong Giai Đoạn Tài Sản Đang

cách yêu cầu mỗi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc mỗi tài sản phải đi liền với đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (mẫu 01/ĐKTC) và thu tiền theo đơn yêu cầu. Trong khi đó, tại Phòng đăng ký Đất và Nhà thuộc Sở tài nguyên môi trường Hà Nội khi đăng ký giao dịch bảo đảm lại thu 02 khoản (thể hiện trên hoá dơn giá trị gia tăng) gồm: Lệ phí: 60.000 đồng; Đăng ký thế chấp: 330.000

đồng (30.000 đồng là VAT), Ngoài ra, có trường hợp thời gian thực hiện đăng ký dài và mất nhiều thời gian làm ảnh hưởng đến cơ hội kinh doanh của khách hàng và chi phí cao nếu yêu cầu trả kết quả ngay 390.000 đồng. Việc thu tăng vừa trái quy định của pháp luật vừa làm tăng chi phí của người vay.

Nhìn chung, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn còn nhiều khó khăn vướng mắc và thực sự là trở ngại trong quá trình cấp tín dụng và tiếp cận vốn vay của khách hàng vay vốn. Với mong muốn đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, tôi hy vọng các kiến nghị trong chương 3 về vấn đề này thật sự hữu ích.

2.2.4. Quản lý tài sản hình thành từ vốn vay

Một trong những khó khăn mà TCTD thường gặp phải chính là việc quản lý tài sản hình thành từ vốn vay. Khó khăn trước hết là thời gian hình thành tài sản quá dài nên công tác quản lý, kiểm soát hình thành tài sản mất rất nhiều thời gian và chi phí hơn những tài sản thông thường khác. Cụ thể, theo quy

định về quản lý tài sản của VIB quy định: Việc quản lý tài sản thực hiện định kỳ 06 tháng một lần kiểm tra đối với bất động sản còn với các loại tài sản khác 01 tháng một lần. Tuy nhiên, đối với tài sản hình thành từ vốn vay việc kiểm tra là 03 ngày một lần. Chúng hãy thử hình dung một dự án xây dựng nhà máy thép kéo dài trong 10 năm, dự án xây khách sạn cũng kéo dài trong 02 đến 03 năm thì chi phí quản lý đối với loại tài sản này rất cao.

Mặt khác, mỗi dạng tài sản hình thành từ vốn vay đều mang những yếu tố,

đặc trưng riêng nên việc xác định phương pháp quản lý phù hợp để đảm bảo an toàn cho TCTD vô cùng khó khăn. Đối với những tài sản đang trong giai đoạn

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 117 trang tài liệu này.

hình thành thì việc quản lý phải đảm bảo điều kiện sao cho tài sản đó hình thành đúng thời gian, tiến độ, dự toán chi phí và đảm bảo đúng chất lượng, kết cấu thiết kế. Đây là một công việc cực kỳ khó khăn bởi tình trạng các chủ đầu tư hoặc bên thiết kế cố tình bớt xén nguyên vật liệu nhằm thu lợi bất chính và làm giảm sút giá trị của tài sản so với việc định giá ban đầu. Hơn nữa, không phải TCTD nào cũng có đủ đội ngũ cán bộ nhân viên am hiểu kỹ thuật hoặc thuê được các chuyên gia giỏi trong lĩnh vực đó để thực hiện việc giám sát.

Đối với những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc sử dụng, đã hình thành và đang trong giai đoạn chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc sử dụng của bên bảo đảm thì TCTD phải có sự liên kết, phối hợp chặt chẽ với bên bán hoặc chủ đầu tư để kiểm soát quá trình nhận các giấy tờ, tài liệu trên, tránh tình trạng khách hàng nhận các giấy tờ trên mà không bàn giao cho TCTD. Tuy nhiên, trong thực tiễn, nhiều trường hợp không phải lúc nào chủ đầu tư cũng sẵn sàng hợp tác với tổ chức tín dụng. Đó là trường hợp ký cam kết giữa công ty Nhà nước một thành viên Nhà Sài Gòn và chi nhánh VIB quận 5. Theo nội dung cam kết này thì chủ đầu tư cam kết chỉ bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho cán bộ VIB. Tuy nhiên, ngày 10/05/2008 sau 02 năm hợp tác, công ty Nhà Sài Gòn đã gửi thông báo khẳng định: kể từ ngày 01/05/2008 theo quy định của cơ quan nhà nước thì khách hàng phải trực tiếp đến nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu và chủ đầu tư sẽ không hợp tác với bất cứ TCTD nào trong việc thực hiện thông báo, bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà.

Nhưng đó chưa phải là khó khăn lớn nhất, đối với tài sản hình thành từ vốn vay là hàng nhập khẩu, trong nhiều trường hợp do giá thành nhập về cao hơn giá bán, khách hàng vay vốn đã không hoàn tất thủ tục nhập khẩu để nhập hàng dẫn đến việc bàn giao TSBĐ không đúng thời gian quy định. Thậm chí nhiều trường hợp do không kiểm soát chặt chẽ đối tác dẫn đến việc bên đối tác

của khách hàng vay vốn không thực hiện hợp đồng và tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay không thể thuộc sở hữu của bên nhận bảo đảm.

Mặt khác, việc kiểm soát với những loại tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay đặc biệt như tàu bay, tàu biển cũng gặp rất nhiều khó khăn. Do các phương tiện này thường xuyên lưu thông trên các tuyến giao thông quốc tế, bên thế chấp giữ các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu bản gốc trong khi TCTD chỉ giữ bản sao nên việc kiểm soát đối với tài sản này thực hiện chủ yếu thông qua hành vi đăng ký tại cơ đăng ký tàu biển khu vực thuộc Cục hàng hải hoặc cơ quan đăng ký tàu bay thuộc Cục hàng không dân dụng. Do đó, chỉ cần sơ xuất quên đăng ký thế chấp tàu biển tại cơ quan đăng ký tàu biển khu vực cũng có thể dẫn tới việc TCTD không thể quản lý được việc chuyển nhượng đối với tàu biển này vì về nguyên tắc tàu biển đã thế chấp không được chuyển nhượng trừ khi được sự chấp thuận của bên nhận thế chấp. Trong trường hợp không đăng ký thế chấp thì tàu biển đó sẽ không thể hiện tình trạng thế chấp trên sổ tàu biển quốc gia. Do vậy, khi chuyển nhượng tàu biển không cần văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp và chủ tàu sẽ được cơ quan Nhà nước cho phép chuyển nhượng tàu.

Đối với hàng hoá là nguyên nhiên, vật liệu thì quản lý hàng hoá phải thông qua bên thứ ba nhưng thực tế tại Việt Nam chưa có những doanh nghiệp quản lý tài sản chuyên nghiệp. TCTD thường áp dụng thuê kho và thuê bảo vệ trông coi tuy nhiên do thiếu nghiệp vụ quản lý nên đã xảy ra tình trạng thất thoát tài sản. Tuy nhiên, việc xác định trách nhiệm cũng khó khăn vì hợp đồng ký kết không chặc chẽ, nhiều tình huống phát sinh trong thực tế chưa được dự liệu tại hợp đồng.

2.2.5. Xử lý tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay

Các quy định về xử lý tài sản hình đảm bảo đang dần hoàn thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng nhu cầu của các chủ thể. Việc xử lý tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay gây nhiều khó khăn cho các TCTD, đặc biệt là quyền sử dụng

đất và nhà ở. Trước hết, do bản thân các quy định của Luật đất đai và BLDS năm 2005 không thống nhất về phương thức xử lý TSBĐ trong trường hợp các bên không có thoả thuận. Luật đất đai 2003 quy định quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý

được bán đấu giá (Điều 68). Trong khi đó. BLDS năm 2005 quy định nếu không thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án (Điều 721).

Điều 8 Nghị định 163/2006/NĐ-CP mới chỉ ghi nhận về quyền sở hữu và quyền xử lý tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm: “Trong trường hợp bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai thì khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó. Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa

đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý” mà chưa quy định về thủ tục, trình tự xử lý. Quy định về nguyên tắc và phương thức xử lý tài sản bảo đảm tại điều 58, 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP chưa đủ cơ sở thực hiện là hạn chế lớn của văn bản pháp luật, chưa có trình tự xử lý riêng biệt, mang tính đặc thù với tài sản hình thành từ vốn vay, đặc biệt là khi tài sản chưa hình thành đầy đủ.

2.2.5.1. Xử lý tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay trong giai đoạn tài sản đang hình thành

Trong thực tế, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tính trạng phải xử lý tài sản bảo đảm đang trong giai đoạn hình thành. Đây là điều nằm ngoài mong muốn của TCTD và việc xử lý tài sản bảo đảm là một trong các công đoạn đầy khó khăn do phải trải qua nhiều trình tự thủ tục và liên quan đến nhiều cơ quan Nhà nước. Đối với tài sản hình thành từ vốn vay thì việc xử lý khó khăn lại khó khăn gấp bội. Mặc dù quy định tại Điều 8 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về quyền xử lý tài sản hình thành trong tương lai của bên bảo đảm là cơ sở pháp lý đầu

tiên cho việc xử lý tài sản bảo đảm nhất là khi tài sản đang hình thành và khách hàng vay vốn vi phạm thoả thuận tại Hợp đồng tín dụng như sử dụng vốn sai mục đích,..Tuy nhiên, do chưa có sự tương thích giữa quy định của pháp luật nội dung và pháp luật thủ tục nên TCTD không thể xử lý tài sản bảo đảm do những nguyên nhân sau:

Đối với phương thức bán tài sản bảo đảm: Thủ tục bán đấu giá thì hồ sơ yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng…ở đây có sự mâu thuẫn giữa quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về Quy chế bán

đấu giá tài sản và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP nên các bên thực thi không biết phải thực hiện theo quy định nào. Và thực tế là không thể bán được tài sản trong trường hợp này vì đa phần các tài sản hình thành từ vốn vay là các dự án lớn thường là bất động sản. Việc chuyển nhượng đối với bất động sản phải trải qua nhiều thủ tục như công chứng, đăng ký quyền sở hữu. Ngay cả trong trường hợp đơn vị bán đấu giá chấp thuận bán thì cũng khó có người mua do lo ngại về thủ tục đăng ký quyền sử dụng và quyền sở hữu.

Đối với phương thức nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho nghĩa vụ của bên bảo đảm cũng không khả thi do TCTD không có chức năng kinh doanh

đối với những tài sản đó hoặc không đáp ứng các điều kiện về chủ thể tham gia hoạt động này. Ví dụ: TCTD muốn nhận tài sản bảo đảm là dự án đầu tư xây dựng khách sạn đang trong quá trình hoàn thiện thì sẽ gặp những khó khăn sau: Theo điều 73 Luật các TCTD năm 1999 và Luật sửa đổi bổ sung Luật các TCTD năm 2004 thì “Tổ chức tín dụng không được trực tiếp kinh doanh Bất

động sản” do vậy nếu nhận tài sản này thì TCTD phải uỷ quyền cho một công ty trực thuộc hoặc tổ chức khác để kinh doanh. Thực tế, không phải TCTD nào cũng có công ty quản lý và khai thác tài sản trực thuộc để thực hiện công việc này. Mặt khác, kinh doanh khách sạn là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Bên cạnh đó, việc chưa hoàn thiện về quyền sở hữu nên các giao dịch liên quan việc khai thác loại tài sản này không thể thực hiện được. Ngoài ra, các TCTD

còn bị khống chế về tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định không được vượt quá 50% vốn điều lệ nên việc nhận chính các tài sản bảo đảm là tài sản cố định cũng gặp nhiều khó khăn.

Trong trường hợp này, giải pháp chuyển khoản nợ quá hạn thành phần vốn góp vào công ty thường được áp dụng. Tuy nhiên, kinh doanh tiền tệ là một ngành nghề chứa đựng rất nhiều rủi ro và TCTD chịu sự chi phối, kiểm soát chặt chẽ của pháp luật. Theo đó, pháp luật giới hạn một tỷ lệ nhất định trong việc đầu tư vào dự án, doanh nghiệp khác. Cụ thể, Điều 81 Luật các TCTD và Quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN và Quyết định số 03/2007/QĐ-NHNN sửa

đổi bổ sung Quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN quy định: “Mức góp vốn, mua cổ phần của Ngân hàng trong một doanh nghiệp, quỹ đầu tư, dự án

đầu tư, tổ chức tín dụng khác không được vượt quá 11% vốn điều lệ của doanh nghiệp, quỹ đầu tư, dự án đầu tư, tổ chức tín dụng đó. Tổng mức góp vốn, mua cổ phần của Ngân hàng trong tất cả các doanh nghiệp, quỹ đầu tư, dự án đầu tư, tổ chức khác không được vượt quá 40% vốn điều lệ và quỹ dự trữ của TCTD.” Như vậy, giải pháp trên sẽ không thể áp dụng nếu khoản dư nợ của khách hàng vượt quá 11% vốn điều lệ của doanh nghiệp.

2.2.5.2. Xử lý tài sản hình thành từ vốn vay khi tài sản hình thành

Mặc dù Nghị định số 163/2006/NĐ-CP có quy định về phương thức xử lý tài sản bảo đảm; nhưng trong thực tế thì các TCTD rất khó áp dụng bán tài sản bảo đảm trực tiếp để thu hồi nợ, do nhiều nguyên nhân khách quan: việc thoả thuận giá bán tài sản bảo đảm giữa khách hàng nợ và TCTD thường ít xảy ra, còn nếu thông qua thủ tục bán đấu giá thì tốn kém về thời gian và chi phí; khách hàng thiếu thiện chí, không tự nguyện hoặc khởi kiện ra toà khi TCTD bán trực tiếp; sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng khi TCTD bán trực tiếp…do

đó cuối cùng thì phần lớn việc xử lý tài sản bảo đảm nợ đều thông qua Toà án. Pháp luật chưa cho phép Ngân hàng tự tổ chức bán đấu giá TSBĐ để thu hồi nợ vay, cũng như nhận gán nợ bằng chính TSBĐ mà thực hiện quan thi hành án

hoặc cơ quan bán đấu giá: Nhà nước hoặc doanh nghiệp đấu giá. Nhà nước nên cho phép TCTD tự tổ chức bán đấu giá tài sản bảo đảm thu hồi nợ vay dưới sự giám sát của tổ chức có thẩm quyền cho khách quan.

Xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng gặp không ít khó khăn. Theo phản ánh của Ngân hàng TMCP Kiên Long thì thủ tục xin phép bán đấu giá buộc phải có sự chấp thuận của UBND cấp có thẩm quyền (huyện, tỉnh) cũng gây không ít khó khăn và không khả thi trong việc thực hiện vì thực tế muốn làm được việc này, chủ yếu dựa vào mối quan hệ hơn là quy

định. Nhiều UBND không có ý kiến trả lời là chấp thuận hay không chấp thuận việc xin phép bán đấu giá của Ngân hàng. Trong tình huống này, Ngân hàng thường chấp nhận thực tế hơn là khiếu nại. Việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hai hình thức phổ biến là: đưa tài sản ra bán đấu giá hoặc khởi kiện tại Toà án để thu hồi nợ, nhưng việc xử lý còn nhiều vướng mắc:

Tại nhiều Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá chuyên nghiệp chưa được thành lập nên TCTD không thể thực hiện theo quy

định. Nếu có trung tâm bán đấu giá thì thời hạn thực hiên rất lâu, cá biệt có trường hợp do thời hạn uỷ quyền bán đấu giá ngắn, thường là 30 ngày và phải uỷ quyền nhiều lần, mỗi lần uỷ quyền đều phải nộp phí bán đấu giá theo quy

định, do vậy, cả TCTD và khách hàng đều không thích lựa chọn hình thức xử lý tài sản này.

Theo khoản 2 Điều 68 Nghị định 163 quy định: “trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác.” Quy định như vậy nhưng

trên thực tế vừa qua một số doanh nghiệp Nhà nước bị tuyên bố phá sản, Toà án

đã quyết định giao tài sản bảo đảm gắn liền với đất cho Ngân hàng nhưng phía UBND tỉnh không tiếp tục cho Ngân hàng thuê đất mà ra Quyết định thu hồi

đất để bán đấu giá gây thiệt hại cho Ngân hàng.

Theo quy định của Điều 66 chương VII Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007: “kể từ ngày 01/01/2008 người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại. tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” nếu trường hợp sau thời điểm này mà TCTD tự xử lý tài sản bảo đảm tiền vay (do hai bên thoả thuận) mà tài sản bảo đảm đó là “giấy trắng” (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà) thì khi thực hiện việc xử lý tài sản này TCTD có phải bắt buộc đổi ra giấy tờ theo quy định của pháp luật không?

Đề nghị quy định cụ thể về vấn đề này. Nếu chỉ có “giấy trắng” bán khó vì tâm lý không ai mua nhà mà không đất, dù có đất nhưng không có GCNQSDĐ thì không giao dịch được.

Việc hỗ trợ của các cơ quan ban ngành trong quá trình xử lý tài sản bảo

đảm nói chung và tài sản hình thành từ vốn vay nói riêng cũng còn nhiều khó khăn. Theo quy định tại Điều 65 và khoản 1 Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ- CP quy định: “ trong trường hợp không có thoả thuận về việc xử lý TSĐB (đối với tài sản là động sản và TSBĐ là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với

đất) thì tài sản được bán đấu giá theo quy định. Tuy nhiên, Điều 8 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP thì bán đấu giá phải có “Hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản ký kết giữa người bán đấu giá tài sản và người có tài sản bán đấu giá hoặc người đại diện.” Trên thực tế khi không thoả thuận được phương thức xử lý tài sản, khách hàng sẽ không ký hợp đồng uỷ quyền cho ngân hàng bán tài sản để hoàn chỉnh hồ sơ bán đấu giá theo quy định. Hiện nay, Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản thì chưa có cơ chế cụ thể cho TCTD tự bán đấu giá tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo quy định khi bên bảo đảm