Thực Trạng Nợ Xấu Trong Cho Vay Kinh Doanh Bất Động Sản Tại Nhtm Cổ

Về khả năng tạo nên giá nhà thấp, nhiều chuyên gia công nghệ mới về xây dựng đã khẳng định, có nhiều giải pháp có thể giảm chi phí xây dựng, vật liệu đến mức 50%. Các công nghệ mới như công nghệ sàn rỗng C-Deck, phương pháp Top-base gia cố nền đất yếu, công nghệ tường bê tông nhẹ, công nghệ panel 3D, công nghệ khung thép so le, sử dụng bê tông bọt chống nóng… Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng khẳng định, chi phí xây dựng đối với chung cư 14 tầng là 7 triệu đồng/m2 , khu chung cư 8 tầng là 5,4 triệu đồng/m2 . Áp dụng công nghệ mới tại dự án nhà ở xã hội tại Bình Dương làm cho chi phí xây dựng chỉ khoảng 3 triệu đồng/m2 . Điều quan trọng là các dự án nhà ở cao cấp trước đây không cần tư duy tới thay đổi công nghệ vì giá cao vẫn được giới đầu cơ đón nhận.

Ngoài các yếu tố về công nghệ xây dựng và vật liệu xây dựng thì các yếu tố như chi phí quản lý, cơ chế phân phối, chi phí huy động vốn cũng là nhưng yếu tố làm tăng giá BĐS đáng kể. So với các nước, công nghệ quản lý của các doanh nghiệp BĐS nước ta rất lạc hậu, thiếu chuyên nghiệp, năng lực nghiệp vụ của các cán bộ quản lý còn thấp, bộ máy quản lý cồng kềnh, không hiệu quả. Cơ chế bán hàng cũng tạo ra những chi phí gián tiếp khá cao. Các dự án nhà ở trước đây đều sử dụng cơ chế phân phối hàng với nhiều tầng nấc trung gian. Hiện nay, pháp luật Việt Nam vẫn yêu cầu phải phân phối hàng thông qua các sàn giao dịch. Đến nay, nếu muốn giảm giá BĐS thì cần phải tạo cơ chế nhà đầu tư dự án được bán hàng trực tiếp cho người tiêu dùng với độ minh bạch tuyệt đối về thông tin. Các sàn giao dịch BĐS vẫn tiếp tục hoạt động hướng tới khả năng mang lại lợi ích cho cả nhà đầu tư dự án và cho người tiêu dùng, không nên buộc nhà đầu tư phải bán hàng trên các sàn giao dịch BĐS. Chi phí huy động vốn cũng là một yếu tố quan trọng làm tăng giá BĐS. Gần đây, Bộ Xây dựng đã bắt đầu vận hành nhiều loại quỹ BĐS như quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở…

hướng tới khả năng tạo nguồn vay trung hạn và dài hạn cho đầu tư BĐS. Mặt khác, cần tạo cơ chế giảm rủi ro trong huy động vốn góp từ người có nhu cầu mua nhà ở trong tương lai. Chứng khoán hóa BĐS là một cơ chế huy động vốn cần xem xét để phát triển.

Có thể hình dung bức tranh của thị trường BĐS năm 2013 khó khăn vẫn còn hiện hữu, cần phải thực hiện tốt 2 vấn đề đặt ra là “giải quyết lượng BĐS tồn kho gắn với giải quyết nợ xấu” và “cơ hội phát triển phân khúc nhà ở giá thấp làm ấm lại thị trường. Phân khúc BĐS giá thấp đã bắt đầu ấm lên và sẽ được người tiêu dùng hưởng ứng mạnh. Nhiều nhà đầu tư đã bắt tay tập trung vào khu vực này. Có thể thấy, đây là cách duy nhất để làm nóng lại thị trường BĐS, tăng cung các căn hộ phù hợp với lượng cầu lớn có khả năng thanh toán thấp. Khi thị trường ấm lại thì niềm tin sẽ tăng lên đây sẽ là cơ hội để giải quyết lượng lớn các sản phẩm BĐS còn tồn kho.

Tình hình kinh tế năm 2013 được dự báo còn đối mặt với nhiều thách thức khi nợ xấu tăng cao, tổng cầu suy giảm… Chính vì vậy ít nhất đến giữa năm 2013, các chính sách ổn định kinh tế của Chính phủ mới bắt đầu cho thấy hiệu quả. Một khi nền kinh tế có dấu hiệu khả quan, thu nhập người dân tăng trở lại thì niêm tin tiêu dùng và đầu tư mới được củng cố, dòng tiền sẽ bắt đầu quay lại mặc dù vậy thị trường BĐS chưa thể tăng tốc trở lại.

Những diễn biến của thị trường BĐS năm 2012 cho thấy, bước sang năm 2013, thị trường vẫn còn không ít những tồn tại cần phải được xử lý. Hai trong số đó là “giải quyết lượng BĐS tồn kho gắn với giải quyết nợ xấu” và “cơ hội phát triển phân khúc nhà ở giá thấp làm ấm lại thị trường”. Bức tranh này đã được phác họa ngày càng rõ hơn, nhất là vào quý 1/2013. Thực tế, để giải quyết hai vấn đề trên, thời gian gần đây các cấp, các ngành đã có sự phối hợp, vào cuộc một cách mạnh mẽ với quyết tâm cao.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, các chính sách cụ thể và thực tế vẫn chưa nhiều, chủ yếu mới chỉ là đề xuất giải pháp và những biểu hiện mới của thị trường. Có thể hình dung bức tranh của thị trường BĐS năm 2013 khó khăn vẫn còn hiện hữu, cần phải thực hiện tốt 2 vấn đề đặt ra là “giải quyết lượng BĐS tồn kho gắn với giải quyết nợ xấu” và “cơ hội phát triển phân khúc nhà ở giá thấp làm ấm lại thị trường”. Nếu quyết tâm và thống nhất thì cả 2 vấn đề trọng tâm này được giải quyết cơ bản trong năm 2013 trên nền tảng của một nhiệm vụ tổng thể là tái cơ cấu thị trường BĐS. Vì vậy, cơ hội phát triển thị trường BĐS vẫn đang ở phía trước.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS vẫn đang phải đối mặt với một số bất cập tại Luật Đất đai cũ, như thời hạn sử dụng ngắn và chính sách đất đai hay thay đổi khiến nhà đầu tư khó có kế hoạch dài hạn. Chính sách về đất đai còn nhiều kẽ hở, khiến tham nhũng trong lĩnh vực đất đai rất “nóng”. Những bất cập này sẽ được sửa đổi, bổ sung theo hướng ổn định ít nhất trong vòng 20 năm sẽ là động lực quan trọng giúp thị trường phục hồi trở lại và phát triển bền vững hơn.

2.4 Thực trạng nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại NHTM cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam và tại chi nhánh BIDV Quang Trung

2.4.1 Kết quả hoạt động kinh doanh tại NHTM cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam BIDV – chi nhánh Quang Trung

Theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2012 của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) thì tổng tài sản tăng 19,3%, huy động vốn tăng 26,1% so với năm 2011 trong khi tỷ lệ nợ xấu tại thời điểm cuối năm 2012 ở mức 2,9%, riêng nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS chiếm 1,3%. Theo đó, năm 2012 ngân hàng đạt mức tăng tổng tài sản 19,3% so với năm 2011, lên 492.201 tỷ đồng và ở vị trí lớn thứ 2 trong toàn ngành, chỉ sau Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank).

Huy động vốn của ngân hàng cũng tăng mạnh trong năm qua, với mức tăng lên tới 26,1% so với năm 2011 và vượt 30% so với kế hoạch đề ra, đạt hơn 360.000 tỷ. Mức tăng huy động này cũng vượt xa so với mức tăng huy động của toàn ngành (xấp xỉ 16%).

Mặc dù tình hình kinh tế trong nước và quốc tế trong năm 2012 có nhiều biến động, ảnh hưởng đến tình hình tài chính của khách hàng cũng như hoạt động kinh doanh của ngân hàng, song chất lượng tín dụng của BIDV vẫn được kiểm soát. Năm 2012, dư nợ đủ tiêu chuẩn (nợ nhóm 1) tăng cả về số tuyệt đối lẫn tỷ trọng trong tổng dư nợ của BIDV. Tỷ lệ nợ xấu của BIDV sau khi kiểm toán ở mức 2,9%. Trong giai đoạn 2010 – 2012, tỷ lệ nợ xấu của khối ngân hàng tiếp tục được kiểm soát ở mức dưới 3%. Để có được kết quả khả quan trên là do công tác quản lý chất lượng tín dụng và công tác xử lý nợ xấu tiếp tục được phát huy và chú trọng. BIDV chú trọng quan hệ tín dụng đối với những khách hàng có tình hình tài chính lành mạnh, đồng thời nỗ lực vừa kiểm soát không để phát sinh nợ xấu, tìm mọi cách để giảm nợ xấu hiện hữu trong điều kiện nền kinh tế gặp khó khăn.

Nhằm nâng cao chất lượng tín dụng, BIDV liên tục cải tiến, hoàn thiện các công cụ quản lý rủi ro theo thông lệ quốc tế. Sau 06 năm thực hiện phân loại nợ theo Điều 7 Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN, BIDV đang tiến hành nghiên cứu chỉnh sửa hoàn thiện hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ đáp ứng yêu cầu mới, đồng thời xây dựng các công cụ quản lý danh mục tín dụng và bộ các dấu hiệu cảnh báo sớm rủi ro tín dụng.

Trong giai đoạn 2010 – 2012, thực hiện tốt sự chỉ đạo của Hội sở chính, BIDV Quang Trung đã có kết quả kinh doanh tương đối tốt so với các chi nhánh khác của BIDV. Về tăng trưởng tín dụng, dù BIDV đạt mức tăng tín dụng năm 2012 lên tới 16,5% nhưng chi nhánh vẫn có mức tăng vượt trội hơn hẳn xấp xỉ 18%. Nếu loại trừ dư nợ cho vay bằng nguồn ADB và dư nợ đối với các doanh nghiệp, cá nhân đầu tư ở nước ngoài, người không cư trú thì tăng trưởng thực tế đạt 17,1%.

Về chất lượng nợ, BIDV Quang Trung cho biết đã thực hiện đồng bộ các biện pháp kiểm soát nợ xấu bao gồm rà soát, phân loại khách hàng; giám sát chặt chẽ nợ cơ cấu; và quyết liệt xử lý rủ ro chuyển ngoại bảng, góp phần lành mạnh hóa bảng cấn đối kế toán, bên cạnh việc miễn giảm lãi cho khách hàng có thiện chí trả nợ, nên nợ xấu của chi nhánh đến thời điểm cuối năm 2012 chỉ ở mức 0,015% . So với tổng nợ xấu của cả BIDV là 2,9% thì nợ xấu của BIDV Quang Trung chỉ chiếm một phần rất nhỏ chứng tỏ chất lượng tín dụng của chi nhánh và năng lực quản trị rủi ro tín dụng khá tốt.

Tuy nhiên, nếu xét về tổng thế thì nợ nhóm 2 do các khoản nợ này được chuyển sang nợ nhóm 3, nhóm 4 và nhóm 5 tức là các khoản nợ có rủi ro rất cao. Năm 2011, so với tổng dư nợ cho vay tính đến thời điểm trên (không tính cho vay bằng vốn ODA và cho vay ủy thác), các nhóm nợ trên chiếm tỉ lệ 2,84%. Đây là tổng các nhóm nợ dưới tiêu chuẩn, nghi ngờ và có khả năng mất vốn của BIDV tính đến thời điểm 31/12/2011 theo báo cáo tài chính riêng lẻ đã được công bố. Trong đó nợ dưới tiêu chuẩn là gần 4.970 tỉ đồng, nợ nghi ngờ là 406 tỉ đồng và nợ có khả năng mất vốn là 2.348,9 tỉ đồng. Trong khi đó, năm 2012 do nền kinh tế vẫn chưa có những dấu hiệu khởi sắc đáng kể nên tỉ lệ nợ xấu giảm không đáng kể là khoảng 2,9%..

Tín dụng là hoạt động then chốt đem lại phần lớn lợi nhuận trong hoạt động Ngân hàng. Vì vậy, trong định hướng hoạt động của mình, Ngân hàng TMCP BIDV Việt Nam nói chung và chi nhánh Quang Trung nói riêng luôn chú trọng đến công tác tín dụng. Tuy nhiên việc phát triển tín dụng đòi hỏi phải phát triển cả lượng và chất.

Trong điều kiện nền kinh tế vừa trải qua cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính 2008- 2010 thì những năm vừa qua là thời điểm đặc biệt khó khăn với ngành ngân hàng cũng như là BIDV Quang Trung. Nhờ có việc thực hiện hiệu quả chính sách sử dụng vốn, chính sách khách hàng mà BIDV Quang Trung vẫn đạt được những kết quả đáng khích lệ. Tính đến 30/6/2013 thì dư nợ của chi nhánh đạt 3.590.000 tỷ đồng.

Doanh số cho vay của BIDV Quang Trung trong năm 2012 có sự tăng tương đối mạnh từ mức 1.810 tỷ năm 2011 lên tới 2.160 tỷ năm 2012 tương đương với mức tăng 19.34% (Nguồn: Báo cáo tổng kết hàng năm BIDV Quang Trung ). Lý do của sự tăng mạnh này là do gói kích cầu của chính phủ trong thời gian khủng hoảng tài chính tiền tệ với chủ trương hạ lãi suất để các doanh nghiệp vừa và nhỏ có nhiều cơ hội tiếp cận được với nguồn vốn. Nhưng bước sang tới quý 2 năm 2013 với gói hỗ trợ đã hết, các ngân hàng lại rơi vào cuộc cạnh tranh lãi suất mạnh mẽ nhằm huy động vốn do đó mà doanh số cho vay năm 2013 tụt giảm xuống còn 1.250 tỷ đồng tức giảm 72.80% so với năm 2012 và 44.80% so với năm 2011.

Biểu đồ 2.2 Tình hình tín dụng của BIDV Quang Trung

Đơn vị: tỷ đồng

(Nguồn: Báo cáo tổng kết hàng năm BIDV Quang Trung )

Cùng với sự thay đổi của doanh số cho vay là sự thay đổi của doanh số thu nợ qua các năm với mức thay đổi tương đương. Tuy nhiên, từ cuối năm 2011 đến năm 2012, nền kinh tế thế giới cũng như tại Việt Nam đã dần phục hồi và phát triển vượt bậc, các doanh nghiệp đã bắt đầu làm ăn hiệu quả và thực hiện các nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng trong năm 2013 cũng như nợ quá hạn năm trước đó. Điều đó giải thích tại sao năm 2013 với doanh số cho vay khiêm tốn ở mức 1.250 tỷ đồng nhưng doanh số thu nợ lại ở ngưỡng 1.700 tỷ đồng với mức chênh lệch là 450 tỷ đồng. Đầu năm 2011, đối mặt với lạm phát tăng cao, việc thắt chặt tiền tệ đã gây không ít khó khăn cho nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng. Các ngân hàng phải tăng lãi suất cho vay khiến càng ít doanh nghiệp vay vốn, làm cản trở đến việc kinh doanh của ngân hàng. Cũng bởi vì lãi suất cao nên khả năng trả nợ của các con nợ bị giảm sút, việc thu hồi nợ càng trở nên khó khăn hơn, các khoản nợ xấu gia tăng nhanh chóng, nhất là nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS làm tăng rủi ro của các ngân hàng. Do đó ngân hàng dè dặt trong việc cho vay vốn.

Sang đến năm 2012, NHNN thực hiện điều chỉnh linh hoạt, thận trọng chính sách tiền tệ, lãi suất và tỷ giá để đảm bảo góp phần thực hiện một cách hài hòa giữa các mục tiêu đó là: ngăn ngừa suy giảm kinh tế, ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng kinh tế hợp lý; kiềm chế lạm phát; ổn định tỷ giá. Có thể nói, năm 2012 là năm đầy thách thức với việc điều hành chính sách tiền tệ trong bối cảnh tác động của cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái toàn cầu, kinh tế trong nước có phần suy giảm. Song NHNN đã điều chỉnh thành công chính sách tiền tệ và góp phần quan trọng trong mục tiêu kinh tế – xã hội năm 2012 đã được Quốc hội thông qua.

Bước sang năm 2013 với sự khởi sắc của nền kinh tế trong nước và khu vực. Tại Việt Nam, tăng trưởng kinh tế khả quan trong năm 2013, đáng lưu ý là sản xuất công nghiệp phục hồi ấn tượng, tăng trưởng gần 14% tuy nhiên với chất lượng tăng trưởng vẫn còn thấp. Áp lực lạm phát gia tăng gây bất ổn trong nền kinh tế mà nguyên nhân do cộng hưởng các yếu tố như thiên tai, giá cả hàng hóa thế giới tăng, tiền đồng bị mất giá và cung tiền tăng mạnh Nhằm nâng cao được chất lượng tín dụng, sang năm 2013 BIDV Quang Trung đã chú trọng vào chất lượng tín dụng hơn là tăng trưởng dư nợ tín dụng, ngoài ra cũng nhằm đảm bảo hoạt động an toàn và khả năng thanh toán cho ngân hàng.

2.4.2 Thực trạng nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại BIDV Quang Trung

Nợ xấu trong lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS hiện này là một điều không thể tránh khỏi ở các NHTM khi thị trường trong nước và cả thế giới vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn khủng hoảng kinh tế. Nhưng các NHTM đang nỗ lực cải thiện nhằm hạn chế nợ quá hạn phát sinh. Trong những năm qua, với nhiều cố gắng, BIDV Quang Trung đã có nhiều thành tích nổi bật. Năm 2011 và 2012 là những năm cực kì khó khăn với kinh tế Việt Nam nói chung và toàn hệ thống ngân hàng nói riêng.

BIDV Quang Trung là chi nhánh cấp 1 của Ngân hàng BIDV Việt Nam nên việc thực hiện cho vay các gói vay lớn khá dễ dàng. BIDV Quang Trung là đơn vị có kết quả kinh doanh tương đối tốt trong toàn hệ thống BIDV Việt Nam. Nếu xét trong khoảng thời gian năm 2011 đến hết quý 2 năm 2013 thì tỷ trọng nợ xấu trên tổng dư nợ của chi nhánh chỉ chiếm khoảng 0,02%. Trong giai đoạn 2010 – 2013, tình trạng chung của nền kinh tế Việt Nam là nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS đang trở thành một bài toán khó cho các ngân hàng. Và con số nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS 0,02% (theo báo cáo hàng năm của Chi nhánh) cũng chiếm đến 40 – 50% tổng nợ xấu.

Bảng 2.1 Thống kê dư nợ của chi nhánh BIDV Quang Trung và BIDV Việt Nam

ĐVT: triệu đồng

Thời gian	31/12/2011		31/12/2012		30/6/2013
Đối tượng	BIDV Quang Trung	BIDV Việt Nam	BIDV Quang Trung	BIDV Việt Nam	BIDV Quang Trung	BIDV Việt Nam
Tổng dư nợ	2.682.050	274.304.000	3.604.000	337.627.458	3.590.000	362.527.976
Dư nợ BĐS	296.560	114.232.400	367.900	144.007.200	330.000	150.679.000
Tỷ trọng dư nợ BĐS/ Tổng dư nợ	11%	40%	10,2%	40%	9,2%	42%