chuẩn thẩm định giá trị tài sản Quốc tế (TIAVSC) và ASEAN. Đây là quá trình tất yếu nhằm đảm bảo các quy định của pháp luật Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế, nhất là khi Việt Nam đã gia nhập WTO, tham gia mạnh mẽ vào quá trình toàn cầu hoá. Ngoài ra, chúng ta cũng cần đẩy mạnh quá trình trao đổi, học hỏi kinh nghiệm về định giá tài sản của các nước tiên tiến thông qua các cuộc hội thảo với sự tham gia của các TCTD trong và ngoài nước, các chuyên gia về thẩm định giá. Đây là những bài học thực tế bổ ích đối với việc định giá tài sản bảo đảm nói chung và tài sản hình thành từ vốn vay nói riêng.
Bên cạnh các quy định chung của pháp luật thì mỗi tổ chức tín dụng cũng cần ban hành các văn bản nội bộ về định giá tài sản bảo đảm. Các văn bản này phải cụ thể hóa nội dung của các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 và Quyết
định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 và phù hợp với cơ cấu tổ chức của từng đơn vị. Đối với các TCTD đã ban hành văn bản về định giá tài sản đảm bảo cần rà soát các quy định chưa phù hợp với pháp luật và thực tiễn, nhằm
đảm bảo các văn bản này chính là các công cụ mang tính chất định hướng cho họat động thẩm định giá trị tài sản đảm bảo.
Đồng thời, để hạn chế và tiến tới xây dựng một hệ thống chung về nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá tại các TCTD, phù hợp với thông lệ quốc tế thì hiệp hội Ngân hàng nên tổ chức hội thảo, lấy ý kiến của các tổ chức tín dụng và kiến nghị với cơ quan Nhà nước ban hành văn bản hướng dẫn các TCTD áp dụng thống nhất. Sở dĩ có kiến nghị trên vì hiện nay đã có 07 tiêu chuẩn định thẩm định giá Việt Nam nhưng việc áp dụng các tiêu chuẩn này chưa thống nhất tại các TCTD, gây khó khăn cho quá trình cho vay đồng tài trợ hoặc mua bán nợ kèm theo tài sản bảo đảm.
Mặt khác, mỗi TCTD cần thành lập bộ phận chuyên môn về định giá tài sản bảo đảm. Bộ phận này có một số chức năng chính như sau: định giá tài sản bảo đảm cho khoản vay mới, các khoản vay cấp lại hạn mức; định giá tài sản
bảo đảm đối với các khoản vay theo yêu cầu, đề xuất của bộ phận tái thẩm định và cơ quan phán quyết tín dụng; Soạn thảo các quy định, quy trình, quy chuẩn hướng dẫn về định giá tài sản bảo đảm trong hệ thống TCTD, đào tạo và cập nhật các quy định mới về thẩm định tài sản cho các cán bộ tín dụng, cán bộ thẩm định tài sản. Về cơ cấu tổ chức, bộ phận chuyên môn về định giá tài sản bảo đảm cần tổ chức đến tận Phòng giao dịch nhằm hạn chế tình trạng hiện nay cán bộ tín dụng kiêm nhiệm của chức năng của chuyên viên định giá, dẫn đến thiếu kiến thức chuyên sâu và nhiều khi không khách quan trong việc định giá. Ngoài ra, một nguyên nhân khác là các TCTD thường xác định mức cho vay dựa trên giá trị tài sản đảm bảo, do vậy, cán bộ tín dụng thường có xu hướng
định giá tài sản cao hơn thực tế để tăng mức cho vay. Tuy nhiên, đây là giải pháp lâu dài vì việc tổ chức bộ phận định giá tài sản như vậy sẽ tốn kém, hơn nữa, không có đủ nguồn cán bộ thẩm định giá để thực hiện. Để khắc phục tình trạng này, trước mắt các TCTD cần nâng cao chuyên môn và trách nhiệm của cán bộ tín dụng; chuyên viên thẩm định tài sản bảo đảm; đẩy mạnh kiểm tra, kiểm soát nội bộ việc tuân thủ quy trình thẩm định giá; thường xuyên tổ chức tập huấn, rút kinh nghiệm về công tác định giá trong toàn hệ thống của TCTD; thực hiện việc tổng kết thực tiễn và xuất bản các tài liệu như sổ tay định giá tài sản, chương trình đào tạo thẩm định giá để phổ biến đến các bộ phận liên quan
Có thể bạn quan tâm!
-
Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm Tiền Vay Bằng Tài Sản Hình Thành Từ Vốn Vay -
Xử Lý Tài Sản Bảo Đảm Hình Thành Từ Vốn Vay Trong Giai Đoạn Tài Sản Đang Hình Thành -
Những Khó Khăn Khác Khi Nhận Bảo Đảm Tiền Vay Bằng Tài Sản Hình Thành Từ Vốn Vay Tại Chính Các Tổ Chức Tín Dụng -
Hoàn Thiện Cơ Chế Thực Thi Pháp Luật -
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay - 13 -
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay - 14
Xem toàn bộ 117 trang tài liệu này.
.
Bên cạnh đó, Nhà nước cần có chính sách và giải pháp hỗ trợ phát triển thị trường Bất động sản, thị trường chứng khoán giúp bộ phận định giá tài sản dễ dàng xác định giá thị trường của tài sản bảo đảm. Mặt khác, Nhà nước cần tạo điều kiện để các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp phát triển, nhằm hỗ trợ tích cực cho nhu cầu thẩm định các tài sản bảo đảm phức tạp của TCTD.
Riêng với tài sản hình thành từ vốn vay, ngoài các đặc tính chung của tài sản thông thường thì khi áp dụng các quy định về định giá tài sản bảo đảm, cán bộ định giá đặc biệt lưu ý đến tính pháp lý yếu của loại tài sản này (chưa thuộc
sở hữu của bên bảo đảm hoặc chưa hình thành), việc lựa chọn linh hoạt các phương pháp và nguyên tắc định giá phù hợp với mục đích sử dụng của tài sản.
Điều này, đòi hỏi các cán bộ định giá tài sản phải có kinh nghiệm, có chính kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá. Các TCTD nên yêu cầu các cán bộ thẩm định giá tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay có 05 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá hoặc có chứng chỉ Thẩm
định viên. Trong trường hợp có sự bất đồng quan điểm về giá trị tài sản được thẩm định thì xin ý kiến chỉ đạo của Trưởng bộ phận định giá tài sản bảo đảm cùng cấp hoặc cấp trên.
Mặt khác, để tránh tình trạng bên bảo đảm khai tăng giá trị tài sản bảo
đảm, TCTD cần tăng cường quản lý tài sản trong qúa trình hình thành từ vốn vay, đặc biệt là vật tư hàng hoá tham gia vào dự án thông qua khâu thanh toán vốn. Muốn vậy, khi cho vay TCTD nên thoả thuận với khách hàng cho vay theo dự án giải ngân thanh toán trên cơ sở chứng từ, hoá đơn liên quan đến giá cả vật tư, hàng hoá tham gia vào dự án nhưng phải kiểm soát chặt chẽ. Khi cần thiết có thể tiến hành kiểm tra, đối chiếu giữa số liệu trên chứng từ, hoá đơn với thực tế phát sinh.
3.1.2. Pháp luật về công chứng, chứng thực
Về thẩm quyền chứng thực: Đề nghị sửa đổi Khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở như sau: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã không phân biệt nhà ở đô thị hay nông thôn, trừ các trường hợp sau đây…”
Đối với các quy định về công chứng:
Đề nghị Uỷ ban thưòng vụ quốc hội ban hành văn bản hướng dẫn Điều 5 Luật công chứng về “có thật” và hồ sơ, thủ tục công chứng đối với tài sản hình thành từ vốn vay. Cụ thể, văn bản pháp luật cần quy định chi tiết, rõ ràng về các chứng từ chứng minh tài sản hình thành từ vốn vay nói riêng và tài sản hình
thành trong tương lai nói chung để có cơ sở đẩy mạnh thực hiện hoạt động công chứng, chứng thực đối với loại tài sản này.
Sửa đổi Khoản 2 Điều 44 Luật công chứng như sau: “Người yều cầu công chứng có quyền lựa chọn thực hiện việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ Hợp đồng giao dịch tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó hoặc tổ chức hành nghề công chứng khác. Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm cung cấp thông tin liên quan đến hồ sơ công chứng mà mình đã thực hiện khi được yêu cầu”
Mặt khác, nhiều vướng mắc của người yêu cầu công chứng xuất phát từ chính ý chí chủ quan của các công chứng viên. Vì vậy, pháp luật cần quy định rõ trách nhiệm và nghĩa vụ bồi thường thiệt hại của Công chứng viên khi từ chối công chứng không có cơ sở pháp luật. Bên cạnh đó, Bộ Tư pháp cần có quan điểm chỉ đạo và hướng dẫn chung đối với tất cả các phòng công chứng trong cả nước về những thoả thuận của các bên trong hợp đồng bảo đảm không trái pháp luật, đạo đức xã hội thì đề nghị cơ quan công chứng nên tôn trọng không nên cứng nhắc yêu cầu theo mẫu của công chứng.
Tuy nhiên, tất cả các kiến nghị trên chỉ nhằm khắc phục các vướng mắc hiện tại mà chưa giải quyết triệt để vấn đề giá trị pháp lý của thủ tục công chứng đối với hiệu lực của giao dịch khi được công chứng, chứng thực. Theo tôi, khi các bên chủ thể có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện, tự do ý chí tham gia giao dịch bảo đảm và nội dung, mục đích của giao dịch không trái quy định pháp luật, đạo đức xã hội thì giao dịch đó có hiệu lực. Việc công chứng, chứng thực chỉ là xác nhận của Nhà nước về việc đã có một giao dịch xảy ra mà không thể là điều kiện có hiệu lực của giao dịch. Do vậy, người viết đề nghị bãi bỏ Khoản 2 Điều 122 BLDS năm 2005 để giải quyết dứt
điểm tình trạng khó khăn của các chủ thể khi công chứng tài sản hình thành từ vốn vay do vướng mắc về thủ tục giấy tờ, đồng thời vẫn bảo vệ được quyền lợi
của bên nhận bảo đảm bởi ngay cả khi không công chứng nhưng giao dịch đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 122 thì vẫn có hiệu lực.
3.1.3. Pháp luật về giao dịch bảo đảm
Nghị định 163/2006/NĐ-CP ra đời đã thống nhất các quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm, đồng thời huỷ bỏ hiệu lực của Nghị định số 178/1999/NĐ-CP; Nghị định số 86/2002/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay. Do Nghị
định số 163/2006/NĐ-CP là văn bản pháp luật quy định chung về giao dịch bảo
đảm nên một số nội dung có tính đặc thù của giao dịch bảo đảm tiền vay không
được cụ thể trong văn bản này như khái niệm tài sản hình thành từ vốn vay, thủ tục, hồ sơ đăng ký bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Trong khi, đây vẫn là các vấn đề mới, các công trình nghiên cứu về loại tài sản và hình thức bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay chưa nhiều nên việc để mặc các TCTD tự quy định trong các văn bản nội bộ sẽ tạo nên sự không thống nhất về các thuật ngữ trong lĩnh vực này. Vì vậy, đề nghị cơ quan Nhà nước sớm ban hành văn bản hướng dẫn các nội dung trên, tạo cơ sở cho các tổ chức tín dụng ban hành văn bản nội bộ trong tổ chức của mình.
Về thẩm quyền đăng ký, đề nghị mạnh dạn giao cho UBND cấp xã có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm. Quy định sẽ tạo thuận tiện cho các chủ thể tham gia giao dịch bảo đảm, đặc biệt ở vùng sâu, vùng xa nơi mà địa hình hiểm trở, việc đi lại khó khăn và các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp huyện chủ yếu ở khu vực trung tâm. Ngoài ra, cũng cần quy định rõ trách nhiệm tiếp nhận và giải quyết hồ sơ tại UBND cấp huyện và cấp xã (sau khi
được giao quyền) vào tất các cả ngày làm việc trong tuần và rút ngắn thời gian nhận đăng ký giao dịch bảo đảm xuống 03 ngày làm việc kể từ khi văn phòng nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.
Bên cạnh đó, các nhà làm luật cần tiếp thu ý kiến phản ánh trên và hoàn thiện chúng trong Luật đăng ký giao dịch bảo đảm dự kiến được Quốc hội xem xét và thông qua trong kỳ họp sắp tới. Cụ thể, các quy định của Luật cần chú
trọng đến việc kiện toàn mô hình tổ chức hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm theo hướng giảm bớt đầu mối các cơ quan đăng ký, tiến tới tổ chức đăng ký tập trung vào một hệ thống cơ quan. Đồng thời cần tập trung chức năng quản lý Nhà nước về đăng ký vào một đầu mối để đảm bảo tính thống nhất.
Về thủ tục đăng ký tài sản hình thành từ vốn vay, đề nghị quy định theo hướng rút gọn thủ tục. Nghĩa là sau khi tài sản được hình thành, bên yêu cầu công chứng chỉ cần bổ sung các chứng từ liên quan đến tài sản đã hình thành cho cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm để cập nhật vào hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm. Thủ tục bổ sung các chứng từ có giá trị pháp lý như việc đăng ký lại và vẫn bảo đảm quyền ưu tiên cho bên nhận thế chấp. Thủ tục này nếu được
áp dụng sẽ tiết kiệm chi phí giao dịch vay vốn của khách hàng và góp phần vào quá trình cải cách thủ tục hành chính. Mặt khác, cần đẩy mạnh triển khai đề án
đăng ký giao dịch bảo đảm (cả bất động sản và bất động sản) qua mạng máy tính để tiết kiệm thời gian và chi phí. Hoàn thiện Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm, sao cho việc đăng ký, cung cấp thông tin liên quan
đến các giao dịch bảo đảm đảm thuận lợi nhất, nhanh nhất và chính xác nhất, tạo cơ sở tin cậy cho các tổ chức, cá nhân trong việc tìm hiểu thông qua các thông tin trước khi tiến hành xác lập các giao dịch bảo đảm, đó cũng là một trong các biện pháp để góp phần lành mạnh hiệu quả của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm.
Tại thời điểm khi luận văn này được hoàn thành thì dự thảo 07 luật đăng ký giao dịch bảo đảm đang được đưa ra tham gia lấy ý kiến góp ý. Theo nội dung của dự thảo này, thì một số vấn đề bất cập được phản ánh ở chương 2, đã
được khắc phục tại văn bản này. Theo tôi, điểm tiến bộ nhất trong các dự thảo này chính là việc pháp luật đã thừa nhận quan điểm đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ có giá trị pháp lý đối với bên thứ ba và là cơ sở để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán. Quy định này là đúng đắn vì đã tôn trọng quyền tự do định đoạt, cam kết của các chủ thể theo hướng công nhận giao dịch bảo đảm có hiệu lực
kể từ thời điểm giao kết hợp pháp, không phụ thuộc vào việc giao dịch đó có
được đăng ký hay không. Việc đăng ký không làm phát sinh thêm quyền của các bên tham gia giao dịch mà chỉ có giá trị đối với người thứ ba. Ngoài ra, nếu quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào thời điểm
đăng ký, thì có thể làm cho giao dịch đó không ổn định trong một số trường hợp, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Điều 34 Lụât đăng ký giao dịch bảo đảm quy định: “Trường hợp tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai thì người yêu cầu đăng ký không phải mô tả chi tiết về tài sản đó. Khi tài sản bảo đảm hình thành thì người yêu cầu đăng ký không phải nộp hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 27 của Luật này. Trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là công trình xây dựng, thì khi công trình đó được hình thành, người yêu cầu đăng ký phải nộp hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng ký theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 27 của Luật này.” Như vậy, quy định này không chỉ thừa nhận việc đăng ký giao dịch bảo
đảm đối với tài sản hình thành từ vốn vay (một dạng của tài sản hình thành trong tương lai) mà đã tiết kiệm được thời gian, chi phí cho các chủ thể do không phải đăng ký hai lần đối với tài sản hình thành từ vốn vay. Tuy nhiên, một số vấn đề vẫn chưa được giải quyết trong dự thảo Luật đăng ký giao dịch bảo đảm lần này. Đó là dự thảo chưa quy định cách xác định thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm khi bên nhận bảo đảm có thay đổi thông tin liên quan đến tư cách pháp lý như thay đổi tên, thay đổi người đại diện hoặc có sai sót về thông tin trong khi khai đơn, hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm. Mặt khác, quy định về việc mô tả chi tiết tài sản bảo đảm tại Khoản 1 Điều 23 không phù hợp với tài sản hình thành từ vốn vay bởi tại thời điểm đăng ký tài sản chưa hình thành nên không thể miêu tả chi tiết. Hơn nữa, Khoản 2 Điều 34 thì công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khi công trình đó hoàn thành, người yêu cầu đăng ký phải nộp hồ sơ đăng ký nội dung thay đổi nội dung bảo đảm đã được đăng
ký theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 27 của luật này. Bên cạnh đó, các quy định về chấm dứt đăng ký cần sửa đổi theo hướng bảo vệ quyền lợi của chủ nợ. Ngoài ra, các quy định về điều kiện, lệ phí để thực hiện việc tra cứu thông tin trực tuyến trên hệ thống dữ liệu cũng chưa được đề cập cụ thể trong dự thảo. Hy vọng, các vướng mắc đã được phân tích ở trên được các nhà làm luật tiếp thu và sớm xây dựng các quy phạm pháp luật phù hợp để Luật đăng ký giao dịch bảo đảm thực sự là công cụ hữu hiệu đối với các chủ thể trong giao dịch bảo đảm.
3.1.4. Pháp luật về xử lý tài sản hình thành từ vốn vay
Việc xử lý tài sản bảo đảm là một trong các hoạt động quan trọng và có ý nghĩa đối với việc thu hồi khoản vay. Pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này khá rộng, bao gồm Bộ luật dân sự năm 2005; Luật đất đai; Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004; Nghị định 163/2006/NĐ-CP; Nghị định số 05/2005/NĐ-CP; và các văn bản hướng dẫn thi hành các văn bản trên. Do các quy định về xử lý tài sản bảo đảm được dẫn chiếu đến nhiều văn bản nên không tránh khỏi sự chồng chéo, mâu thuẫn. Xuất phát từ những khó khăn mà các chủ thể thường gặp phải khi xử lý tài sản bảo đảm, người viết kiến nghị một số giải pháp sau:
Hiện nay, pháp luật vẫn còn thiếu các quy định về xử lý tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay, đặc biệt trong giai đoạn tài sản đang hình thành. Vì vậy,
đề nghị bổ sung các quy định pháp luật về hồ sơ, trình tự, thủ tục, phương thức xử lý đối với loại tài sản này. Cụ thể, về phương thức xử lý, pháp luật nên thừa nhận quyền được bổ nhiệm thành viên do TCTD chỉ định tham gia vào ban quản lý dự án đầu tư hay cho phép TCTD có quyền chuyển khoản tiền vay thành vốn góp vào công ty và việc góp vốn phải thực hiện theo trình tự thủ tục mà pháp luật quy định.
Bổ sung quy định về việc xử lý tài sản gắn liền trên đất mà quyền sử dụng
đất không thuộc tài sản thế chấp, trong trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền không thể tách rời (nhà ở, công trình xây dựng…). Đối với các trường