Bán đấu giá tài sản theo pháp luật Việt Nam hiện nay

Chương 2

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT HIỆN NAY

2.1. THÔNG BÁO BÁN ĐẤU GIÁ

Sau khi hợp đồng ủy quyền bán đấu giá được xác lập, các bên đã xác định được giá khởi điểm, người bán đấu giá tài sản có nghĩa vụ tổ chức bán đấu giá tài sản theo nguyên tắc và thủ tục luật định; niêm yết, thông báo công khai, đầy đủ, chính xác các thông tin cần thiết có liên quan đến tài sản bán đấu giá; bảo quản tài sản bán đấu giá khi được người có tài sản giao quản lý; trưng bày, cho xem và cho tham khảo hồ sơ tài sản bán đấu giá;

Người bán đấu giá tài sản có quyền yêu cầu người có tài sản bán đấu giá cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin, giấy tờ có liên quan đến tài sản bán đấu giá. Thông thường, quá trình thông báo bán đấu giá tài sản theo Nghị định 17/2010/NĐ-CP, gồm các bước sau đây.

2.1.1. Xác định giá khởi điểm

Để xác định giá khởi điểm hợp lý thì vấn đề định giá chính xác giá trị tài sản có một ý nghĩa vô cùng quan trọng. Để tránh việc định giá, thẩm định giá một cách chủ quan không dựa vào thị trường dẫn đến trường hợp không bán được tài sản, phải định giá lại nhiều lần gây lãng phí về thời gian và chi phí thì quy trình thẩm định giá cần phải được xây dựng một cách khoa học. Tuy nhiên về vấn đề này hiện nay chưa có quy trình mẫu là cơ sở để cơ quan quản lý nhà nước theo dòi, kiểm tra đánh giá hoạt động của các tổ chức bán đấu giá tài sản, không nên để tình trạng mất định hướng và tùy tiện như hiện nay trong hoạt động định giá tài sản được bán đấu giá, do Hội đồng định giá tài sản định giá không sát với thực tế nên khi đấu giá không đảm bảo mức giá khởi điểm vì vậy tài sản không bán được.

Vấn đề quan trọng của bán đấu giá tài sản là xác định giá khởi điểm của tài sản và giám định tài sản bán đấu giá tài sản. Nếu theo Nghị định 86/CP thì chỉ quy định về chủ thể xác định giá khởi điểm của tài sản thì việc xác định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá theo quy định tại Điều 9 Nghị định 05/2005/NĐ-CP được thực hiện như sau:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 97 trang tài liệu này.

- Đối với tài sản bán đấu giá là tài sản nhà nước thì giá khởi điểm do cơ quan tài chính hoặc Hội đồng định giá của Nhà nước xác định theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

- Đối với các loại tài sản bán đấu giá không phải là tài sản nhà nước thì giá khởi điểm do người có tài sản bán đấu giá tự xác định hoặc ủy quyền cho người bán đấu giá tài sản hoặc người thứ ba xác định.

Trong trường hợp người có tài sản bán đấu giá ủy quyền cho người bán đấu giá tài sản xác định giá khởi điểm thì người bán đấu giá tài sản phải thông báo cho người ủy quyền về giá khởi điểm trước khi thông báo công khai việc bán đấu giá.

Nghị định 17/2010/NĐ-CP giống với Nghị định 05/2005/NĐ-CP ở chỗ đều xác định cả giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá và cả thời điểm là trước khi ký kết hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản hoặc chuyển giao tài sản để bán đấu giá, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, ở Nghị định mới này đã có sự quy định rò ràng hơn trong việc xác định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá.

Theo Điều 23 của Nghị định 17/2010 NĐ-CP thì việc xác định giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá được thực hiện như sau:

a) Định giá tài sản là hoạt động quan trọng và thường được thực hiện trong thi hành án dân sự, nhất là khi cưỡng chế thi hành án dân sự. Đối với tài sản bán đấu giá để thi hành án, thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; và theo Điều 98 Bộ luật Tố tụng dân sự

2008 thì ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thỏa thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó. Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá. Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó.

b) Đối với tài sản bán đấu giá là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính, thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính; trong trường hợp không xác định được giá tài sản theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính thì thành lập hội đồng để xác định giá tài sản;

c) Đối với tài sản là tang chứng, vật chứng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định bán đấu giá, thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về hình sự, tố tụng hình sự và pháp luật khác có liên quan;

d) Đối với tài sản bán đấu giá là tài sản nhà nước, thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước. Đối với tài sản bán đấu giá là tài sản nhà nước, thì giá khởi điểm được xác định theo theo Thông tư 137/2010/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước bán đấu giá và chế độ tài

chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản;

Tài sản nhà nước được xác định giá khởi điểm để thực hiện bán đấu giá quy định tại Thông tư này bao gồm: Tài sản nhà nước tại các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp (sau đây gọi chung là cơ quan, tổ chức, đơn vị); nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước của các cơ quan, tổ chức, đơn vị và doanh nghiệp thuộc đối tượng sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước, di dời cơ sở gây ô nhiễm môi trường, di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị (sau đây gọi tắt là nhà, đất thuộc đối tượng sắp xếp lại); tài sản

của các dự án sử dụng vốn nhà nước khi dự án kết thúc; tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước; tài sản tịch thu sung quỹ nhà nước theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự, pháp luật về hình sự và tố tụng hình sự; tài sản bị chôn giấu, bị chìm đắm được tìm thấy; tài sản không xác định được chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bỏ quên không xác định được chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu không nhận lại, tài sản không có người nhận thừa kế, tài sản do các tổ chức cá nhân trong, ngoài nước chuyển giao quyền sở hữu cho Nhà nước Việt Nam được xác lập quyền sở hữu của nhà nước (sau đây gọi tắt là tài sản được xác lập quyền sở hữu của Nhà nước).

Xuất phát từ tầm quan trọng của việc xác định giá khởi điểm, để việc xác định giá khởi điểm phải đảm bảo cho việc trúng đấu giá phản ánh đúng giá trị thực của tài sản, phù hợp với quy luật giá trị và quy luật cung cầu, pháp luật đưa nguyên tắc xác định giá khởi điểm đối với tài sản của Nhà nước của như sau:

Giá khởi điểm của tài sản nhà nước bán đấu giá được xác định theo nguyên tắc phải phù hợp với giá bán thực tế của tài sản cùng loại hoặc tương tự ở thị trường địa phương tại thời điểm xác định giá; cụ thể một số trường hợp như sau: Đối với tài sản là giá trị quyền sử dụng đất, giá khởi điểm được xác định sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm chuyển nhượng theo mục đích sử dụng mới của khu đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đối với tài sản là trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, tài sản khác gắn liền với đất, phương tiện đi lại, máy móc, trang thiết bị làm việc, giá khởi điểm của tài sản gắn liền với đất phải bảo đảm phù hợp với giá trị thực tế còn lại theo kết quả đánh giá lại; đối với những tài sản do Nhà nước quy định giá, giá khởi điểm không được thấp hơn giá do Nhà nước quy định tại thời điểm xác định giá khởi điểm; đối với tài sản chuyên dùng đơn chiếc, giá khởi điểm được xác định căn cứ vào chi phí tái tạo lại tài sản hoặc chi phí nhập khẩu và mức độ hao mòn

(cả hữu hình và vô hình) của tài sản. Trường hợp bán đấu giá tài sản nhà nước không thành do giá khởi điểm xác định không phù hợp với thực tiễn trên thị trường, Bộ Tài chính cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định lại giá khởi điểm để tổ chức đấu giá lại. Sau hai lần giảm giá mà việc bán đấu giá tài sản nhà nước vẫn không thành, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp tục tổ chức bán đấu giá hoặc xử lý theo các hình thức khác theo quy định của

pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước.

Để định giá một tài sản hay một hàng hóa nào đó, người định giá phải dựa trên những phương pháp định giá nhất định. Phương pháp định giá thông thường bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh trên thị trường. Đây là một phương pháp định giá trong đó người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường về ngày bán, người bán, người mua để sau đó bằng quy trình so sánh dự định giá trị tài sản cần định giá.

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó đem lại hoặc sẽ có khả năng đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hóa thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.

Theo thông tư 137/2010/TT-BTC thì phương pháp xác định giá khởi điểm đối với tài sản của Nhà nước như sau: Đối với tài sản là quyền sử dụng đất, việc xác định giá khởi điểm được thực hiện theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất (so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ và phương pháp thặng dư). Như vậy, so với các quy định cũ của pháp luật và so các loại tài sản khác, việc xác định giá khởi điểm đối với quyền sử dụng đất, có thêm hai phương pháp xác định giá khởi điểm hữu hiệu là phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư:

Phương pháp chiết trừ là việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Sau đó căn cứ vào điểm sai biệt giữa thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh để điều chỉnh (việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây mới trừ đi phần giá trị hao mòn).

Phương pháp thặng dư, khi thực hiện phải xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy hoạch liên quan. Theo phương pháp này giá trị thửa đất được tính bằng tổng giá trị phát triển của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người sử dụng bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng). Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng cả bốn phương pháp trên, thì phương pháp so sánh trực tiếp được ưu tiên lựa chọn. Một số trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp như trường hợp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống; hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.

Đối với tài sản nhà nước chuyên dùng đơn chiếc, việc xác định giá khởi điểm được sử dụng phương pháp chi phí theo quy định tại Điều 5 Quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành "Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ dựa trên cơ sở chi phí thực tế hợp lý sản xuất, kinh doanh (sau đây gọi chung là kinh doanh) tài sản, hàng hóa, dịch vụ và mức lợi nhuận dự kiến".

Đối với các tài sản nhà nước khác (trừ tài sản trên), việc xác định giá khởi điểm được sử dụng phương pháp so sánh theo quy định tại Điều 4 Quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành;

Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ thông qua việc tiến hành phân tích mức giá mua hoặc giá bán phổ biến của tài sản, hàng hóa, dịch vụ cùng loại hoặc tương tự trên thị trường trong nước, khu vực và thế giới.

Trường hợp sử dụng các phương pháp khác, ngoài các phương pháp quy định trên, để xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước thì phải tuân thủ các quy định của nhà nước về tiêu chuẩn thẩm định giá.

Điển hình trong trường hợp xác định giá khởi điểm, nếu giá sàn được xác định quá cao so với giá trị thực trên thị trường thì sẽ gặp trở ngại trong tiến trình thu hút người tham gia, nếu giá sàn được xác định quá thấp sẽ gây thiệt hại cho Nhà nước với tư cách là người có tài sản đem bán đấu giá.

đ) Đối với tài sản là quyền sử dụng đất được bán đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuế đất, thì giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc xác định giá khởi điểm đặc biệt đối với quyền sử dụng đất chịu sự chi phối của quy định cung cầu, quy luật giá trị, tuy nhiên do thiếu cơ sở khoa học và sự đồng nhất khiến cho việc xác định giá khởi điểm gặp nhiều khó khăn. Nhiều trường hợp, giá khởi điểm được xác định

không phù hợp với thực tế, có khi ảnh hưởng tới người mua và người bán.

e) Đối với tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức có yêu cầu bán đấu giá, thì giá khởi điểm do tổ chức, cá nhân tự xác định hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác xác định. Trong trường hợp người có tài sản bán đấu giá ủy quyền cho người bán đấu giá tài sản xác định giá khởi điểm thì người bán đấu giá tài sản phải thông báo cho người ủy quyền về giá khởi điểm trước khi thông báo công khai việc bán đấu giá.

Như vậy, từ các quy định trên cho thấy rằng, cơ sở để định giá tài sản một cách chính xác ở đây sẽ phụ thuộc vào loại tài sản nào thì áp dụng các quy định của pháp luật chuyên ngành đó để xác định giá khởi điểm.

2.1.2. Niêm yết, thông báo công khai

Tài sản bán đấu giá phải được niêm yết, thông báo công khai để nhiều người muốn mua tài sản được biết và tham gia trả giá, càng nhiều người tham gia trả giá càng đảm bảo cạnh tranh lành mạnh có lợi cho người bán tài sản. Tổ chức bán đấu giá tài sản phải niêm yết việc bán đấu giá tài sản là động sản tại nơi bán đấu giá, nơi trưng bày tài sản và nơi đặt trụ sở của tổ chức bán đấu giá tài sản chậm nhất là bảy ngày trước khi tiến hành bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Đối với bất động sản, tổ chức bán đấu giá tài sản phải niêm yết việc bán đấu giá tài sản tại nơi bán đấu giá, nơi có bất động sản bán đấu giá và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản bán đấu giá chậm nhất là ba mươi ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Đối với tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức, thời hạn niêm yết việc bán đấu giá tài sản có thể được rút ngắn theo thỏa thuận của các bên.

Đối với tài sản bán đấu giá là động sản có giá khởi điểm từ ba mươi triệu đồng trở lên và bất động sản thì đồng thời với việc niêm yết, tổ chức bán đấu giá tài sản phải thông báo công khai ít nhất hai lần, mỗi lần cách nhau ba ngày trên phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương hoặc địa phương nơi có tài sản bán đấu giá về việc bán đấu giá tài sản. Thời hạn thông báo công khai được thực hiện trên.

Việc thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng cũng được thực hiện đối với tài sản bán đấu giá là động sản có giá khởi điểm dưới ba mươi triệu đồng, nếu người có tài sản bán đấu giá yêu cầu.

Niêm yết, thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản có các nội dung chủ yếu sau đây:

a) Tên, địa chỉ của tổ chức bán đấu giá tài sản;