Xử Lý Quyền Sử Dụng Đất Thế Chấp Để Bảo Đảm Quyền Thu Hồi Nợ Theo

Các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ phải thiết lập hợp đồng thế chấp bằng văn bản. Tiếp đó, sau khi ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ thì các bên trong hợp đồng được quyền lựa chọn hình thức công chứng tại các tổ chức hành nghề bao gồm các phòng công chứng, văn phòng công chứng hoạt động tại nơi có đất hoặc chứng thực tại UBND xã, phường thị trấn nơi có đất.

- Đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ

Sau khi thực hiện xong thủ tục giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ thì các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp hay còn gọi là đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền.

Cụ thể, khoản 1 Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ và khoản 1 Điều 4 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư Pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường khẳng định: Thế chấp QSDĐ đất thuộc trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Bên cạnh đó, xuyên suốt quá trình thực hiện giao dịch thế chấp QSDĐ, các bên tham gia phải có nghĩa vụ đăng ký thay đổi nội dung thế chấp nếu có hoặc xóa đăng ký thế chấp khi có căn cứ. Cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp QSDĐ là văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Chi nhánh của văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Hiện nay, thủ tục đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ được thực hiện thống nhất và rõ ràng theo Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTPBTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường nêu trên.

Theo đó, ngay sau khi hợp đồng thế chấp QSDĐ được ký kết và công chứng hoặc chứng thực thì người yêu cầu đăng ký thế chấp (có thể là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp) phải nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể, bộ hồ sơ đăng ký thế chấp QSDĐ bao gồm: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp; Hợp đồng thế chấp QSDĐ có công chứng, chứng thực; Giấy chứng nhận; Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền.

Người yêu cầu đăng ký có thể nộp hồ sơ theo các phương thức sau: Nộp trực tiếp; Gửi qua đường bưu điện có bảo đảm; Gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến.

Bên cạnh đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho người yêu cầu đăng ký thế chấp,

họ được lựa chọn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp đến một trong các cơ quan, đơn vị sau đây: Văn phòng đăng ký đất đai; UBND cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND cấp xã.

Sau khi nhận được hồ sơ đăng ký thế chấp QSDĐ hợp lệ, văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả đối với các trường hợp đăng ký thế chấp QSDĐ ngay trong ngày nhận hồ sơ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 89 trang tài liệu này.

Như vậy, có thể thấy pháp luật Việt Nam đã quy định chặt chẽ, rõ ràng về việc đăng ký giao dịch đảm bảo nói chung và đăng ký thế chấp QSDĐ nói riêng. Thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ là bắt buộc đối với các chủ thể khi tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. Quy định này là cần thiết, bởi lẽ: Thông qua việc đăng ký thế chấp này, chúng ta sẽ xác định được lịch sử giao dịch của QSDĐ, từ đó phòng ngừa được rủi ro trong trường hợp người thế chấp có hành vi gian dối. Bên cạnh đó, thời điểm đăng ký thế chấp là căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thế chấp khi QSDĐ được dùng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ trả nợ. Với vai trò to lớn như vậy, đăng ký thế chấp QSDĐ là biện pháp hữu hiệu để bảo vệ quyền và lợi ích cho các bên tham gia quan hệ thế chấp, đồng thời ngăn ngừa các hành vi vi phạm có thể xảy ra trong quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp QSDĐ.

* Qui định về nội dung của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hiện nay, các văn bản pháp luật điều chỉnh hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không có quy định cụ thể gì về nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Pháp luật tôn trọng tối đa sự thỏa thuận của bên thế chấp và bên nhận thế chấp trong việc giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ. Các bên được tự do thỏa thuận dựa trên các nguyên tắc cơ bản của Bộ luật dân sự, Luật đất đai và các văn bản luật khác có liên quan, miễn sao không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Hầu hết các NHTM khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất đều ban hành mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất áp dụng thống nhất trên toàn hệ thống. Các chi nhánh trực thuộc khi giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải áp dụng theo mẫu đó, trường hợp đặc biệt có thể sửa đổi, bổ sung theo nhu cầu thực tế hoặc yêu cầu của khách hàng nhưng vẫn phải đảm bảo phù hợp với hợp đồng mẫu đã ban hành.

Theo đó, nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thường có những nội dung cơ bản gồm: Tên, địa chỉ bên thế chấp, bên nhận thế chấp; Ngày tháng năm thế chấp; Mô tả quyền sử dụng đất thế chấp; Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp; Nghĩa vụ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất; Quyền, nghĩa vụ của các bên; Các thỏa thuận về điều kiện, phương thức xử lý QSDĐ thế chấp, giải quyết tranh chấp… Trong nội dung hợp đồng thế chấp, vấn đề được các NHTM quan tâm nhất đó

là xử lý QSDĐ. NHTM sẽ dự liệu và đưa vào trong hợp đồng tất cả các trường hợp, khả năng có thể xảy ra khi bên vay vi phạm nghĩa vụ vay vốn để có thể xử lý QSDĐ thu hồi nợ. Cùng với đó, tùy vào đặc điểm, tính chất của QSDĐ thế chấp, NHTM so sánh, đánh giá và quyết định thỏa thuận với bên thế chấp phương thức xử lý QSDĐ tối ưu, thuận lợi nhất cho ngân hàng.

* Quy định về Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ.

Hợp đồng thế chấp QSDĐ là giao dịch dân sự. Do đó, để hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực pháp luật thì bản thân nó phải không thuộc các trường hợp hợp đồng vô hiệu và phải đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại điều 117 BLDS năm 2015, quy định của pháp luật đất đai về hình thức hợp đồng thế chấp QSDĐ. Cụ thể như: Chủ thể giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp; Các bên tham gia ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ là hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của hợp đồng thế chấp QSDĐ không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực.

Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ. Khoản 1 Điều 401 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định

khác”. Hợp đồng thế chấp QSDĐ là hợp đồng đặc thù có đối tượng là QSDĐ. Do vậy, pháp luật đất đai và pháp luật về giao dịch bảo đảm có quy định riêng biệt và khác biệt về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ.

Cụ thể, khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Khoản 1 Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp”. Như vậy, hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực sau khi công chứng, chứng thực và phải được đăng ký thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp QSDĐ.

Dù rằng hợp đồng thế chấp QSDĐ đã được giao kết và có hiệu lực nhưng để việc thực hiện hợp đồng phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện thực tế của mỗi bên, các bên vẫn có thể thoả thuận sửa đổi nội dung hợp đồng thế chấp QSDĐ sao cho phù hợp. Thay đổi tên hoặc thay đổi loại hình doanh nghiệp của một bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp; Thay đổi giá trị QSDĐ thế chấp…. Việc sửa đổi này không làm chấm dứt hiệu lực của những phần không bị sửa đổi trong nội dung của hợp đồng trước đó. Tuy nhiên, việc sửa đổi hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng phải được sự chấp thuận, tự nguyện của bên thế chấp và bên nhận thế chấp; Được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký thay đổi nội dung thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Chấm dứt hiệu lực hợp đồng thế chấp QSDĐ.

Hợp đồng thế chấp QSDĐ không thể có hiệu lực mãi mãi mà giống như các loại hợp đồng khác khi xuất hiện các căn cứ mà pháp luật quy định hoặc do các bên thỏa thuận thì hợp đồng thế chấp QSDĐ chấm dứt hiệu lực. Theo đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ chấm dứt trong trường hợp sau:

Một là, nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt. Hợp đồng thế chấp QSDĐ là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chính. Do vậy, khi nghĩa vụ chính được đảm bảo chấm dứt do bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ thì hợp đồng thế chấp cũng chấm dứt. Cụ thể, khi đến hạn bên vay thực hiện thanh toán toàn bộ số nợ của mình đối với ngân hàng và khoản vay đó được đảm bảo bằng hợp đồng thế chấp QSDĐ đã ký kết thì khi đó, nghĩa vụ được đảm bảo đã chấm dứt và đương nhiên hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng chấm dứt hiệu lực.

Hai là, hợp đồng thế chấp chấm dứt khi bị hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. Hợp đồng thế chấp QSDĐ bị hủy bỏ không có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Trường hợp các bên thoả thuận thay thế QSDĐ đó bằng một tài sản khác hoặc thay thế bằng một biện pháp bảo đảm khác thì hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng đương nhiên chấm dứt hiệu lực.

Ba là, QSDĐ thế chấp đã bị xử lý. Khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì NHTM hoàn toàn có quyền xử lý hoặc yêu cầu xử lý QSDĐ đã thế chấp để thu hồi nợ. Số tiền thu được từ việc xử lý QSDĐ thế chấp sẽ được khấu trừ vào nghĩa vụ trả nợ. Như vậy, khi QSDĐ đã bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ chính thì có thể hiểu là hợp đồng thế chấp QSDĐ đã hoàn thành, mục đích của việc thế chấp không còn và đương nhiên hợp đồng thế chấp QSDĐ chấm dứt hiệu lực.

Bốn là, theo thỏa thuận của các bên. Nguyên tắc cơ bản trong giao kết hợp đồng là tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Do đó, khi các bên thỏa thuận chấm dứt hiệu lực hợp đồng thế chấp QSDĐ thì hợp đồng đã giao kết được coi là chấm dứt tại thời điểm các bên đạt được sự thoả thuận nói trên.

Khi có một trong các căn cứ trên, hợp đồng thế chấp QSDĐ sẽ chấm dứt hiệu lực. Cùng với đó, các bên tham gia giao dịch phải thực hiện thủ tục xóa đăng ký giao dịch thế chấp QSDĐ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Xóa đăng ký thế chấp có ý nghĩa xác định thời điểm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ. Khi thực hiện xong thủ tục xóa đăng ký thế chấp thì QSDĐ đó có thể coi là “sạch sẽ” và lập tức trở thành đối tượng của giao dịch dân sự mà không bị hạn chế. Quy định về xóa đăng ký thế chấp được quy định cụ thể tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTPBTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường.

2.1.3. Định giá quyền sử dụng đất thế chấp

Cho vay là hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu cho NHTM nhưng đây cũng là hoạt động tiềm ẩn rủi ro. Đối với các NHTM, hoạt động định giá bất động sản nói chung và định giá quyền sử dụng đất thế chấp nói riêng có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở quyết định cho vay. Để góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng, QSDĐ thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ phải được xác định hiện trạng, xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp. Việc xác định hiện trạng, giá trị QSDĐ tại thời điểm cho vay chỉ là căn cứ để xác định mức cho vay của NHTM, không áp dụng khi xử lý tài sản để

thu hồi nợ.

Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 và Nghị định số 11/2012/NĐ- CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ hiện nay không có quy định nào về việc định giá QSDĐ khi thế chấp. Do vậy, việc định giá QSDĐ khi thế chấp, giá trị QSDĐ thế chấp hoàn toàn do NHTM và bên thế chấp thỏa thuận. NHTM và bên thế chấp có thể tự thỏa thuận về giá trị QSDĐ hoặc thỏa thuận thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để xác định giá trị QSDĐ. Việc định giá này phải được lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng thế chấp. Trên cơ sở đó, NHTM xem xét, quyết định mức cho vay, thời hạn cho vay và tự chịu trách nhiệm trong việc quyết định cho vay.

Theo quy định của LĐĐ năm 2013, căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Thực tế, mức giá này vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường hiện nay. Do đó, bảng giá đất này không có nhiều ý nghĩa trong hoạt động định giá QSDĐ khi nhận thế chấp của các NHTM. Thông thường, các NHTM sẽ tự thiết lập những quy định, quy chế, phương pháp riêng để xác định giá trị QSDĐ khi nhận thế chấp. NHTM thường căn cứ vào mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, vị trí, diện tích thửa đất cùng thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ; các thông tin về giá cả từ trung tâm giao dịch, chuyển nhượng QSDĐ… để tự mình xác định giá trị thực của QSDĐ.

Thực tế cho thấy việc định giá QSDĐ khi nhận thế chấp của NHTM vẫn tồn tại nhiều bất cập. QSDĐ là tài sản có tính chất cố định nhưng thị trường giao dịch QSDĐ lại không ổn định, có lúc rất sôi động, có lúc lại trầm lắng, hoạt động đầu cơ tích trữ QSDĐ còn thường xuyên diễn ra, gây khó khăn trong quá trình thu thập thông tin, so sánh để định giá. Cán bộ thẩm định giá tại các NHTM khó có thể thu thập đầy đủ và chính xác thông tin về giá trị QSDĐ. Thêm với đó, đội ngũ cán bộ làm công tác định giá tại các NHTM còn chưa chuyên nghiệp; hạn chế về kinh nghiệm. Chính những nguyên nhân này đã làm cho hoạt động định giá QSDĐ khi nhận thế chấp của các NHTM còn chưa chính xác, hiệu quả. Việc định giá không

chính xác không những ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng khi kết quả định giá thấp hơn so với giá trị thực của QSDĐ mà còn trực tiếp gây rủi ro cho chính bản thân NHTM khi kết quả định giá cao hơn so với giá trị thực của QSDĐ nhận thế chấp.

2.1.4. Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để bảo đảm quyền thu hồi nợ theo hợp đồng tín dụng

Xử lý QSDĐ thế chấp là “phao cứu sinh” cuối cùng để NHTM có thể thu hồi được nợ trong trường hợp bên vay không thanh toán đủ các khoản vay đến hạn. Pháp luật Việt Nam có nhiều văn bản pháp luật hiện hành điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ như BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013 và các văn bản dưới luật khác liên quan. Tuy nhiên, BLDS 2015 và LĐĐ năm 2013 lại không có một quy định cụ thể nào áp dụng riêng biệt việc xử lý QSDĐ thế chấp. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ là hai văn bản dưới luật quy định khá cụ thể về việc xử lý tài sản bảo đảm và những quy định đó được áp dụng cho việc xử lý QSDĐ như sau:

- Căn cứ xử lý QSDĐ.

Theo quy định tại Điều 56 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ thì QSDĐ bị xử lý trong những trường hợp sau: Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật; Pháp luật quy định QSDĐ phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác; Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.

- Phương thức xử lý QSDĐ.

Căn cứ vào Điều 58, Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ; việc xử lý QSDĐ trước hết phải thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Các bên có thể thỏa thuận việc xử lý QSDĐ trong hợp đồng thế chấp hay trong một văn bản khác tại bất kỳ thời điểm nào. Các bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức xử lý sau: Bán tài sản bảo đảm; Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm; Bên nhận bảo đảm nhận tiền hoặc tài sản thay thế của chủ thể thứ ba; Các bên có thể thỏa thuận một phương thức xử lý khác hoặc do pháp luật chỉ định.

Trường hợp các bên không thỏa thuận về một trong các phương thức nêu xử lý nêu trên hoặc xử lý không được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền yêu

cầu cơ quan Nhà nước hoặc tự mình thực hiện các hành vi cụ thể để bảo vệ quyền lợi cho mình như (Điều 81 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ): Khởi kiện yêu cầu Tòa án xử lý QSDĐ; Yêu cầu cơ quan Nhà nước tổ chức bán đấu giá; Chuyển nhượng QSDĐ để thu hồi nợ.

Như vậy, phương thức xử lý QSDĐ đã được pháp luật quy định một cách rõ ràng, đảm bảo tối đa nguyên tắc tự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch. Căn cứ vào điều kiện hoàn cảnh thực tế cụ thể mà các bên có quyền lựa chọn và thỏa thuận phương thức xử lý QSDĐ nào cho phù hợp.

- Thủ tục xử lý QSDĐ.

Trước khi xử lý QSDĐ, người xử lý QSDĐ phải thông báo bằng văn bản về việc xử lý QSDĐ cho bên thế chấp và các bên cùng nhận bảo đảm khác. Văn bản thông báo phải nêu rõ lý do xử lý QSDĐ, nghĩa vụ được bảo đảm, mô tả tài sản, phương thức, địa điểm, thời gian xử lý QSDĐ. Văn bản này phải được gửi cùng với đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo gửi đến cơ quan có thẩm quyền đã đăng ký thế chấp QSDĐ.

Bên cạnh đó, ở mỗi phương thức xử lý QSDĐ khác nhau thì trình tự, thủ tục xử lý cũng khác nhau. Chẳng hạn, nếu xử lý QSDĐ trong trường hợp bên thế chấp bị phá sản sẽ được thực hiện cùng với quá trình giải quyết yêu cầu tuyên bố phá sản doanh nghiệp. Còn khi các bên thỏa thuận xử lý QSDĐ bằng con đường chuyển nhượng QSDĐ hoặc nhận chính QSDĐ đó thì trình tự, thủ tục xử lý QSDĐ sẽ áp dụng theo quy định của pháp luật dân sự về chuyển nhượng QSDĐ. Trường hợp các bên lựa chọn phương thức bán đấu giá thì trình tự thủ tục xử lý QSDĐ sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

- Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý QSDĐ.

Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý QSDĐ thế chấp để thu hồi nợ cũng được áp dụng tương tự như tứ tự ưu tiên thanh toán đối với tài sản bảo đảm trong các giao dịch bảo đảm thông thường. Thứ tự ưu tiên thanh toán phụ thuộc vào việc có đăng ký giao dịch bảo đảm hay không. Theo đó, nếu giao dịch thế chấp QSDĐ được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý QSDĐ được xác định theo thứ tự đăng ký. Trường hợp một QSDĐ được đảm bảo cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ mà có giao dịch được đăng ký, giao dịch không đăng ký thì giao