Mối Quan Hệ Giữa Hợp Đồng Tín Dụng Và Hợp Đồng Thế Chấp Quyền Sử Dụng

dịch được đăng ký sẽ được ưu tiên thanh toán trước (Điều 6 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ).

Trên thực tế, hầu hết các NHTM khi xử lý QSDĐ thế chấp để thu hồi nợ đều gặp khó khăn trong việc thỏa thuận với bên thế chấp về phương thức xử lý QSDĐ. Bên thế chấp thường có thái độ bất hợp tác, chống đối, muốn kéo dài thời gian xử lý QSDĐ càng lâu càng tốt. Điều này dẫn đến việc xử lý QSDĐ gặp nhiều khó khăn. Ngay cả khi, không thể thỏa thuận được, các NHTM cũng rất “ngại” khởi kiện ra Tòa án, bởi vì khi khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết, các NHTM cũng sẽ mất rất nhiều thời gian, công sức để theo đuổi vụ kiện. Kể cả khi có quyết định giải quyết của Tòa án thì việc thi hành án cũng không hề đơn giản, có trường hợp nhiều năm vẫn chưa thi hành được với nhiều lý do khác nhau.

2.1.5. Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Thứ nhất, mối quan hệ trong việc kí kết hợp đồng:

Việc kí kết hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản luôn đi kèm với việc xác lập giao dịch bảo đảm trong đó có giao dịch thế chấp. Do pháp luật hiện hành không có chỉ dẫn cụ thể nào nên các bên không nhất thiết phải giao kết hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay tại cùng thời điểm. Trong thực tế, có rất nhiều trường hợp là hợp đồng tín dụng được ký kết trước và sau đó một thời gian mới ký kết hợp đồng thế chấp để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng đó. Do đó trong khoảng thời gian kể từ khi kí kết hợp đồng tín dụng đến khi hợp đồng thế chấp được ký kết thì hợp đồng tín dụng được coi là hợp đồng tín dụng không có bảo đảm bằng tài sản. Còn từ thời điểm hợp đồng thế chấp được giao kết, thì hợp đồng tín dụng mới chính thức được coi là hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản và khi đó các bên mới bắt đầu bị ràng buộc với những quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch bảo đảm. Có thể thấy, hợp đồng bảo đảm và hợp đồng tín dụng có thể tách biệt nhau trong kí kết.

Thực tiễn cho thấy, việc kí kết hợp đồng thế chấp tài sản tách riêng ra khỏi hợp đồng tín dụng thường được các bên lựa chọn, vì những ưu điểm vốn có của nó trong việc bảo đảm sự an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng tín dụng.

Thứ hai, mối quan hệ về hiệu lực pháp lí giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp:

Khi xem xét về hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ thì một vấn đề không thể bỏ qua đó là mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp QSDĐ với hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của NHTM. Đây là vấn đề từng gây rất nhiều tranh cãi và bàn luận, đặc biệt là việc xác định mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng thế chấp QSDĐ có phải là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ hay không?

Có quan điểm cho rằng: Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp QSDĐ có thể coi là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ. Theo đó, nếu hợp đồng tín dụng (hợp đồng chính) bị vô hiệu thì hợp đồng thế chấp QSDĐ (với tính chất là hợp đồng phụ) cũng đương nhiên bị vô hiệu theo. Ngược lại, nếu hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu thì không tất yếu làm vô hiệu hợp đồng tín dụng (hợp đồng chính). Nhận thức này không thật chính xác. Bởi lẽ, mỗi hợp đồng tín dụng hay hợp đồng thế chấp QSDĐ là hợp đồng riêng biệt. Nó sẽ tự phát sinh hoặc chấm dứt hiệu lực khi thỏa mãn các điều kiện mà pháp luật quy định, chứ không cần phải phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng khác. Điều này có nghĩa, hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp QSDĐ đều là những hợp đồng độc lập, không ảnh hưởng và chi phối đến hiệu lực của nhau, cho dù mục đích của việc thiết lập hợp đồng thế chấp QSDĐ là nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ phát sinh từ hợp đồng tín dụng.

Hơn nữa, sự độc lập về mặt hiệu lực giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp cũng đã được pháp luật khẳng định tại Điều 15 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ. Theo đó:

Thứ nhất, nếu hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu hoặc đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi thỏa thuận của các bên hoặc bởi ý chí đơn phương của một bên nhưng chưa được thực hiện thì hợp đồng thế chấp QSDĐ bị chấm dứt. Lưu ý rằng, hợp đồng thế chấp QSDĐ bị chấm dứt do không cần thiết duy trì hiệu lực của hợp đồng thế chấp nữa, chứ không phải là hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu ngay từ khi ký kết.

Thứ hai, nếu hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu hoặc đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi thỏa thuận của các bên hoặc bởi ý chí đơn phương của một bên và đã được thực hiện một phần hoặc toàn bộ thì hợp đồng thế chấp QSDĐ không đương nhiên chấm dứt hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thỏa

thuận chấm dứt hợp đồng thế chấp này. Trong trường hợp này, nếu hợp đồng thế chấp không bị chấm dứt trong khi ngân hàng đã giải ngân cho bên vay thì ngân hàng hoàn toàn có quyền xử lý QSDĐ thế chấp để thu hồi số tiền đã giải ngân cho bên vay.

Thứ ba, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, chấm dứt đơn phương sẽ không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng tín dụng thỏa thuận hủy bỏ hay chấm dứt hợp đồng thế chấp này.

Như vậy, có thể khẳng định rằng, hợp đồng tín dụng bị vô hiệu hoặc bị chấm dứt, hủy bỏ sẽ không ảnh hưởng gì đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ. Ngược lại, hợp đồng thế chấp QSDĐ bị vô hiệu hoặc bị chấm dứt, hủy bỏ cũng sẽ không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng và trong trường hợp này, việc cho vay trở thành vay không có bảo đảm bằng tài sản.

2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng tại các tổ chức tín dụng ở Thành phố Đà Nẵng

2.2.1. Hoạt động của ngân hàng thương mại tại Thành phố Đà Nẵng

Về hoạt động tín dụng, ngân hàng thương mại xuất hiện rất sớm tại thành phố Đà Nẵng và đóng vai trò quan trọng trong hoạt động giao dịch của cá nhân cả tổ chức lẫn khách hàng vãng lai.

Đến nay, trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng có 43 Chi nhánh ngân hàng thương mại, và hơn 190 phòng giao dịch thuộc các ngân hàng thương mại trong đó tập trung tại trung tâm thành phố Đà Nẵng. Như vậy, chúng ta nhận thấy hoạt động tín dụng, hoạt động thế chấp diễn ra rất sôi động trên thành phố Đà Nẵng. Với 43 chi nhánh ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đã góp một phần rất lớn vào hoạt động cung ứng nguồn vốn cũng như thực hiện các hoạt động nghiệp vụ ngân hàng như cho vay, nhận tiền gửi, các dịch vu thẻ... Đơn cử hoạt động của một chi nhánh ngân hàng tại thành phố Đà Nẵng ba năm từ 2015 đến 2017 với các trường hợp thực hiện việc thế chấp: năm 2015 thế chấp 350 hồ sơ; năm 2016 thế chấp 265 hồ sơ và năm 2017 thế chấp 335 hồ sơ. Với số lượng đông đảo các chi nhánh như trên thì khối lượng công việc công chứng, đăng ký và tranh chấp liên

quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất là rất lớn. Bên cạnh khối lượng giao dịch lớn về hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất thì tất yếu sẽ nảy sinh các vướng mắc, tranh chấp giữa các chủ thể trong hoạt động thế chấp.

2.2.2. Tình hình đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

Hoạt động đăng ký thế thế chấp quyền sử dụng đất là hoạt động rất quan trọng trong việc bảo đảm cho các giao dịch, theo đó hạn chế các rủi ro cho bên nhận thế chấp đồng thời xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp phải xử lý tài sản để thu hồi nợ của các chủ nợ. Nhằm khắc phục các nhược điểm về đăng ký tài sản. Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn về việc đăng ký theo hướng tập trung và chuyên môn hóa. Theo đó, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất gồm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên và môi trường đối với bên thế chấp là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư tại nước ngoài tham gia thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đối với bên thế chấp là cá nhân và hộ gia đình; cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Để thống nhất hoạt động đăng ký về quyền sử dụng đất, ngày 04/04/2015, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ tài chính đã có Thông tư liên tịch số:15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC về việc hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc sở tài nguyên và môi. Đến nay tất cả các tỉnh thành cả nước đều có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành Đà Nẵng trực thuộc thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, do Uỷ ban nhân dân Thành phố Đà Nẵng thành lập, chịu sự chỉ đạo, quản lý Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Đà Nẵng theo phân cấp quản lý của Uỷ ban nhân dân Thành Đà Nẵng.

Từ năm 2012 đến ngày 31 tháng 12 năm 2017, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Đà Nẵng đã giải quyết một số lượng các hồ sơ như sau:

Bảng 2.1. Số liệu của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Đà Nẵng

Nãm

Thế chấp	Xóa thế chấp	Ghi chú
2012	9.906	1.090
2013	8.681	2.170
2014	10.213	2.962
2015	10.750	2.150
2016	10.395	3.119
2017	13.405	2.011
Tổng cộng	63.349	13.501

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 89 trang tài liệu này.

Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Đà Nẵng

Với số liệu nêu trên cho thấy, giao dịch thế chấp QSDĐ diễn ra hàng năm trên địa bàn thành phố là rất lớn. Theo đó, các Văn phòng Công chứng, Văn phòng Đăng ký QSDĐ cũng làm việc với cường độ rất cao. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường có nhiều biến động, hoạt động kinh doanh chứa đựng rủi ro thì việc nghiên cứu, thẩm tra hồ sơ, xác minh hiện trạng tài sản là QSDĐ và tài sản gắn liền với đất một cách cẩn trọng là việc làm vô cùng cần thiết và trở thành nguyên tắc quan trọng hàng đầu của các Văn phòng Công chứng, Văn phòng Đăng ký QSDĐ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích cho các chủ thể tham gia giao dịch, phòng tránh rủi ro cho bên nhận thế chấp nhưng người có QSDĐ cũng có cơ hội để tiếp cận nguồn vốn cho đầu tư. Bất kỳ một sự lơ là, tắc trách và bất cẩn trong quá trình thực hiện cũng có thể tiềm ẩn những rủi ro cho các bên, đặc biệt là bên nhận thế chấp. Điều đó đòi hỏi, các công chứng viên, các cán bộ thực hiện thẩm quyền đăng ký giao dịch thế chấp và giải trừ thế chấp QSDĐ không chỉ giỏi về chuyên môn, về kinh nghiệm thực tế, am tường, nhanh nhạy với thị trường, mà còn phải có đạo đức nghề nghiệp. Với vai trò là các thể chế trung gian hỗ trợ cho các bên tham gia giao dịch thế chấp, cũng với vai trò là chủ thể quản lý và kiểm soát các giao dịch thế chấp QSDĐ nhằm đảm bảo cho các giao dịch được thiết lập và thực hiện đúng pháp luật, khơi thông nguồn vốn, kiến tạo cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và người dân, các Văn phòng Công chứng, Văn phòng Đăng ký QSDĐ trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đã phát huy hết vai trò, trách nhiệm của mình trong quá trình thực thi nhiệm vụ công tác. Kết quả nêu trên là một minh chứng

cho những thành công đạt được.Tuy nhiên, khách quan cũng nhận thấy rằng, hoạt động này trên thực tế cũng đã và đang gặp nhiều rào cản và trở ngại. Nhiều giao dịch thế chấp không thể thiết lập hoặc không thể triển khai do gặp nhiều những vướng mắc mà thực tế thiếu đi những cơ sở pháp lý điều chỉnh. Nội dung dưới đây giúp chúng ta có cách nhận định vấn đề thế chấp QSDĐ một cách toàn diện, khách quan và sâu sắc hơn về tình hình thế chấp tại thành phố Đà Nẵng.

2.2.3. Một số nhận định, đánh giá về thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng tại thành phố Đà Nẵng

2.2.3.1. Những kết quả đạt được

Với hàng loạt các văn bản về giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng liên tục được sửa đổi, bổ sung và ban hành mới có liên quan trực tiếp đến hoạt động thế chấp QSDĐ như: Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về “Đăng ký giao dịch bảo đảm”; Thông tư liên tịch số 09/2011/TTLT- BTP-BTNMT ngày 23/06/2016 giữa Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trường về “Hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm; Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ - CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015,… cho thấy, đã có nhiều sự thay đổi mang chiều hướng tích cực, hướng tới sự hợp lý hơn, loại bỏ những quy định còn chồng chéo, chưa thống nhất trong các văn bản thuộc các lĩnh vực chuyên ngành khác nhau có liên quan đến thế chấp QSDĐ trước đây đã tạo tiền đề pháp lý vững chắc cho việc triển khai thực hiện hoạt động thế chấp trên thực tế.

Thế chấp QSDĐ trên địa bàn thành phố Đà Nẵng thời gian qua cũng hết sức sôi động. Để thúc đẩy hoạt động này phát triển, giúp các doanh nghiệp, các nhà đầu tư, các hộ gia đình, cá nhân có cơ hội và điều kiện thuận lợi được tiếp cận với nguồn vốn từ hệ thống tín dụng cho hoạt động sản xuất kinh doanh, mở rộng đầu tư và kiềm chế rủi ro, giải quyết nhu cầu vốn trong điều kiện khó khăn nhưng vẫn trên nền tảng của sự an toàn và phát triển bền vững của hệ thống tín dụng ngân hàng, đảm bảo các khoản tín dụng cho vay phải có khả năng được vận hành có hiệu quả,

mang lại khả năng thu hồi khoản vay và tạo sự tăng trưởng cho các doanh nghiệp... với sự quan tâm chỉ đạo, điều hành và theo dõi sát sao của UBND Thành phố Đà Nẵng, của hệ thống tín dụng cấp trên theo ngành dọc và sự phối hợp có hiệu quả của các cơ quan có liên quan như: Văn phòng Đăng ký QSDĐ, Văn phòng Công chứng, UBND cấp Quận huyện, cơ quan Tài nguyên và Môi trường, Cơ quan thi hành án nên hoạt động thế chấp QSDĐ được diễn ra thuận lợi, trôi chảy, đúng pháp luật. Kết quả đạt được thể hiện ở những khía cạnh cơ bản sau đây:

Thứ nhất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã thực hiện các quy định về trình tự, thủ tục, hồ sơ, quy trình đăng ký, phí, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm công khai tại Trung tâm Hành chính công giúp tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức khi tìm hiểu thủ tục và thực hiện đăng ký nhanh gọn.

Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm đã góp phần đảm bảo, minh bạch cho các giao dịch bảo đảm bằng bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, tổ chức thực hiện các nhiệm vụ phát triển sản xuất, kinh doanh tại địa phương.

Việc phối hợp giữa Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất, ngân hàng và các cơ quan công chứng ngày càng nhịp nhàng và đồng bộ, giúp công tác đăng ký giao dịch bảo đảm đi vào nề nếp, góp phần thúc đẩy sự phát triển đời sống kinh tế - xã hội tại địa phương.

Thứ hai, các cơ quan, tổ chức có liên quan trong việc tổ chức thực thi hoạt động thế chấp trên địa bàn thành phố đã kịp thời triển khai quy định mới của pháp luật. Cụ thể: để thích ứng với sự thay đổi của pháp luật về thế chấp QSDĐ trong Luật Đất đai 2013 khi bỏ quy định về bảo lãnh quyền sử dụng đất, thay vào đó thế chấp QSDĐ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người thứ ba với yêu cầu hoạt động cho vay vẫn phải diễn ra bình thường, không xáo trộn, quy trình, thủ tục vẫn phải thông suốt, UBND thành phố Đà Nẵng chỉ đạo phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan triển khai theo đúng tinh thần của Luật mới. Theo đó, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất đã dừng không xác nhận đăng ký thế chấp cho các hợp đồng, giao dịch bảo lãnh để vay vốn ngân hàng theo Luật Đất đai năm 2013.

Tuy nhiên, đối với các trường hợp thế chấp cho bên thứ ba vay vốn, các Ngân hàng trên địa bàn Thành phố khi làm thủ tục thế chấp ở các phòng Công chứng đã

bỏ các điều khoản bảo lãnh, thay vào là các điều khoản thế chấp quyền sử dụng đất theo đúng tinh thần của luật song về bản chất thì vẫn như trường hợp bảo lãnh, vì người đi thế chấp quyền sử dụng đất không phải là người vay vốn và nhận tiền trong thực tế khi xảy ra nợ xấu thì tính rủi ro rất cao, các cơ quan Nhà nước gặp nhiều khó khăn trong giải quyết xử lý tài sản thế chấp.

Để đảm bảo hoạt động kinh doanh của các ngân hàng cho các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân trên địa bàn Thành phố huy động vốn đầu tư phát triển kinh tế trên địa bàn Thành phố. Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất vẫn đang xác nhận đăng ký giao dịch bảo đảm cho các trường hợp thế chấp cho bên thứ ba vay vốn không để ách tắc ảnh hưởng tới việc kinh doanh của các đơn vị.

- Thứ ba, việc xúc tiến và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên địa bàn thành phố Đà Nẵng cũng là một trong những điểm nhấn cần khẳng định, góp phần cho hoạt động thế chấp QSDĐ được phát triển trên cơ sở an toàn, hiệu quả.

2.2.3.2. Những hạn chế, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng và nguyên nhân

* Những hạn chế trong thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất

- Hạn chế trong thực hiện hình thức, trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất.

Khi lập hợp đồng thế chấp QSDĐ nếu các chủ thể có ý thức tuân thủ pháp luật thì họ sẽ thực hiện đúng các quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ như quy định về hình thức của hợp đồng, tư cách chủ thể tham gia ký kết hợp đồng, đăng ký thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng thế chấp QSDĐ sẽ có hiệu lực và được Nhà nước công nhận. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều khi các chủ thể không thực hiện đúng các quy định nêu trên (hoặc người thế chấp không có đủ ủy quyền bằng văn bản của các chủ sử dụng chung khác). Do đó, khi vi phạm về nghĩa vụ trả nợ thì hợp đồng TCQSDĐ được xác định là hợp đồng vô hiệu và khi đó bên nhận thế chấp từ chủ nợ có bảo đảm biến thành chủ nợ không có bảo đảm, mặc dù họ là người giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên thế chấp.

- Hạn chế trong việc thực hiện quy định về tài sản thế chấp là QSDĐ

Đây là loại hạn chế phổ biến trong thế chấp QSDĐ, pháp luật quy định khi thế chấp QSDĐ thì QSDĐ phải hợp pháp, có GCNQSDĐ hợp pháp, đất không có tranh