Khái Niệm, Đặc Điểm Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Ở Để Đảm Bảo Hợp

thủ các quy định về điều kiện thế chấp tài sản do pháp luật dân sự đề cập mà còn phải thỏa mãn các điều kiện thế chấp do pháp luật đất đai quy định. Hơn nữa, thế chấp QSDĐ không chỉ tuân thủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 mà còn căn cứ vào từng hình thức sử dụng đất, từng mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người sử dụng đất được quyền thế chấp QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất hoặc chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

1.2. Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng

1.2.1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ghi nhận trong Luật đất đai năm 1993. Sau đó, Bộ luật dân sự năm 1995 đã có các quy định tạo điều kiện để quyền năng này có thể là đối tượng của các giao dịch dân sự. Kế thừa sự ghi nhận đó, các chủ thể sử dụng đất và phạm vi quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong Luật đất đai năm 2013; khẳng định rõ ràng quyền thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để NHTM nhận thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của mình.

Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cho vay, theo đó Ngân hàng thương mại với tư cách là bên cho vay thỏa thuận với bên vay hoặc bên thứ ba về việc sử dụng quyền sử dụng đất của chính bên vay hoặc của bên thứ ba làm tài sản bảo đảm cho khoản vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi bên vay không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ của mình. Chủ sử dụng đất chuyển giao giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận thế chấp (NHTM) mà không phải chuyển giao quyền sử dụng đất đó.

Tóm lại, thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM là việc bên thế

chấp (khách hàng vay hoặc bên thứ ba) và bên nhận thế chấp (NHTM) cùng thỏa thuận dùng chính QSDĐ của bên thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ phát sinh trong quan hệ cho vay của NHTM. Bên thế chấp ở đây có thể là chính người đề nghị cấp tín dụng hoặc có thể là bên thứ ba (trong trường hợp bên thế chấp không phải là người đề nghị cấp tín dụng, không có quan hệ tín dụng).

1.2.2. Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng

- Thế chấp QSDĐ là một biện pháp bảo đảm tiền vay.

Khi cho vay, để có thể thu hồi được nợ trong trường hợp đến hạn mà bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ thì NHTM luôn hướng tới phương án áp dụng các biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay. QSDĐ là một loại quyền tài sản định giá được bằng tiền, thường có giá trị lớn và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự. Do đó, QSDĐ hoàn toàn đáp ứng được các điều kiện của một tài sản bảo đảm. Thế chấp QSDĐ là một biện pháp bảo đảm tiền vay rất phổ biến trong hoạt động cho vay của NHTM. Khi đến thời hạn theo thỏa thuận mà bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì NHTM hoàn toàn có quyền xử lý QSDĐ để thu hồi nợ.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 89 trang tài liệu này.

- Thế chấp QSDĐ phát sinh từ thỏa thuận của các bên: NHTM, khách hàng vay hoặc bên thứ ba.

Thế chấp QSDĐ là một biện pháp bảo đảm đồng thời là một hợp đồng dân sự. Thế chấp QSDĐ phải được sự thỏa thuận của bên có quyền, bên có nghĩa vụ và được hình thành trên cơ sở một nghĩa vụ được xác lập trước hoặc hình thành trong tương lai. Còn nếu khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ mà giữa các bên không có thỏa thuận thế chấp QSDĐ thì NHTM không thể xử lý QSDĐ của bên thế chấp để thu hồi nợ được.

- Quy trình, thủ tục về thế chấp QSDĐ được pháp luật quy định chặt chẽ.

QSDĐ là tài sản có giá trị lớn, tiềm ẩn nhiều xung đột về lợi ích giữa các bên liên quan khi tham gia giao dịch. Do đó, so với việc thế chấp các loại tài sản khác thì thế chấp QSDĐ được pháp luật quy định chặt chẽ, nghiêm nghặt hơn. BLDS hiện hành và LĐĐ 2013 quy định rất chi tiết về từng vấn đề khi các bên thiết lập giao dịch thế chấp QSDĐ từ: Điều kiện bên thế chấp, điều kiện QSDĐ thế chấp cho

đến hình thức hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, đăng ký giao dịch thế chấp QSDĐ, xử lý QSDĐ… Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ cũng phải tuân thủ những quy định riêng của từng ngân hàng. Trong từng thời kỳ khác nhau, mỗi NHTM lại có những quy định đặc thù áp dụng riêng biệt đối với giao dịch thế chấp QSDĐ để phù hợp với hoạt động cho vay của ngân hàng cũng như nhu cầu của khách hàng. Ví dụ như về nội dung hợp đồng thế chấp, điều kiện QSDĐ thế chấp, hạn mức cấp tín dụng khi nhận thế chấp QSDĐ, thủ tục xử lý QSDĐ… Các bên có thể tự do thỏa thuận nhưng vẫn phải trong khuôn khổ mà pháp luật đã ấn định, không thể thỏa thuận ngoài phạm vi đó được.

- Trong quan hệ thế chấp QSDĐ, bên thế chấp chỉ chuyển giao cho bên nhận thế chấp giấy tờ pháp lý chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với QSDĐ thế chấp.

Theo đó, bên thế chấp chỉ chuyển giao cho bên nhận thế chấp về mặt giấy tờ chứ không chuyển giao QSDĐ về mặt thực tế. Bên thế chấp vẫn là chủ thể chiếm hữu thửa đất, sử dụng, khai thác thửa đất và hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc khai thác, sử dụng thửa đất đó. Trong thời gian thế chấp, thửa đất vẫn thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp, chỉ hạn chế về quyền định đoạt. QSDĐ của bên thế chấp chỉ chấm dứt khi QSDĐ bị xử lý trong trường hợp bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn.

1.3. Quan hệ pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng và nội dung pháp luật điều chỉnh

Quan hệ pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng là những quan hệ xã hội phát sinh liên quan đến thỏa thuận hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp của bên cho vay (bên nhận thế chấp) và bên đi vay (bên thế chấp) hoặc bên liên quan đến tài sản thế chấp.

Quan hệ pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng bao gồm các loại quan hệ xã hội sau đây:

Thứ nhất là, các quan hệ xã hội phát sinh giữa cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với người (cá nhân, tổ chức) có QSDĐ nói chung và người có quyền thế chấp QSDĐ. Đối với người có QSDĐ Nhà nước phải cấp GCNQSDĐ cho họ. Bản chất của mối quan hệ pháp luật này là mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất đai (Nhà

nước là chủ sở hữu đại diện cho nhân dân) với người có QSDĐ có căn cứ hợp pháp. QSDĐ của cá nhân, tổ chức là quyền phái sinh từ các quyền năng: chiếm hữu sử dụng, định đoạt của chủ sở hữu về đất đai. Song giấy chứng nhận QSDĐ một mặt bảo đảm sự thống nhất quản lý đất đai của Nhà nước mặt khác đây là sự công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản của tổ chức, cá nhân. Qua đó giúp Nhà nước quản lý tốt hơn về đất đai trên phạm vi lãnh thổ quốc gia và trên phạm vi lãnh thổ do chính quyền địa phương quản lý. Đồng thời tạo ra cơ sở pháp lý thuận lợi cho việc thực hiện các QSDĐ của người có QSDĐ như: quyền chuyển đổi, cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế, tặng cho, tặng cho lại và tính giá trị QSDĐ góp vốn vào sản xuất kinh doanh.

Đối với quyền thế chấp QSDĐ, thì các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký theo quy định của pháp luật. Mối quan hệ giữa Bên thế chấp và bên nhận thế chấp trong hợp đồng thế chấp QSDĐ là quan hệ tự nguyện thỏa thuận, quan hệ đăng ký giao dịch bảo đảm giữa văn phòng đăng ký đất đai với người thế chấp quyền sử dụng đất là quan hệ bắt buộc.

Thứ hai là, các quan hệ hợp đồng thế chấp QSDĐ. Đây là mối quan hệ giữa bên thế chấp QSDĐ và bên nhận thế chấp QSDĐ. Bản chất của quan hệ hợp đồng thế chấp QSDĐ là loại giao dịch dân sự, thuộc một trong số hợp đồng thông dụng và một loại hợp đồng cụ thể hóa trong các hợp đồng về QSDĐ.

Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự (Điều 116 BLDS 2015). Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất (Điều 500 BLDS 2015).

Quan hệ hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp QSDĐ và bên nhận thế chấp QSDĐ.

Nội dung của hợp đồng thế chấp QSDĐ là căn cứ để các bên thực hiện hành vi cho phù hợp và là cơ sở để ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên. Theo đó,

thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp QSDĐ về cơ bản phải có những nội dung như: Tài sản thế chấp, phạm vi thế chấp, giá trị tài sản thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên, giải quyết tranh chấp… Về vấn đề này, pháp luật Việt Nam không hạn chế quyền thỏa thuận của các bên, cho phép các bên được quyền tự do thỏa thuận nhưng không được vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Hình thức Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản và phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Thủ tục đăng ký này là điều kiện bắt buộc để xác định hiệu lực của giao dịch thế chấp, có giá trị đối kháng với người thứ ba và có ý nghĩa quan trọng trong việc xây dựng thứ tự thanh toán.

Thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải theo trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai và các quy định khác của pháp luật.

Thứ ba là, Mối quan hệ về giải quyết tranh chấp giữa người thế chấp QSDĐ và bên nhận thế chấp QSDĐ và các bên có liên quan (người thứ ba nếu có). Cụ thể là:

+ Các quan hệ về hòa giải giữa các bên tranh chấp.

+ Quan hệ giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài thương mại.

+ Quan hệ giải quyết tranh chấp bằng Tòa án.

+ Quan hệ giải quyết khiếu nại về việc thế chấp QSDĐ, về các quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư trong thực hiện quy hoạch, kế hoạch và thay đổi về hạn điền và mục đích sử dụng đất của Nhà nước ảnh hưởng bất lợi đến quyền sử dụng đất và quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

Thứ tư là, Quan hệ pháp luật trong thực hiện các quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án và của Trọng tài thương mại.

Thế chấp QSDĐ, việc điều chỉnh các quan hệ thế chấp đất đai được thể hiện trong các văn bản pháp luật, thuộc nhiều chuyên ngành, lĩnh vực khác nhau, xuất phát từ những nhu cầu và yêu cầu của từng lĩnh vực cụ thể có những quy định phù hợp. Theo đó, thế chấp QSDĐ được chế định ở các lĩnh vực pháp luật cơ bản như: pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật liên quan đến tín dụng ngân hàng. Cụ thể, pháp luật dân sự với tư cách là lĩnh vực pháp luật chung, điều chỉnh các quan hệ về

tài sản, trong đó có tài sản QSDĐ đã xây dựng những nguyên lý chung, cơ bản, tạo ra những đảm bảo và khái niệm thiết yếu cho giao dịch thế chấp tài sản nói chung và giao dịch thế QSDĐ nói riêng được vận hành theo một thể thức chung thống nhất, có cơ chế pháp lý rõ ràng nhằm ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia quan hệ.

1.4. Vị trí, vai trò của thế chấp QSDĐ đối với các TCTD nói riêng

1.4.1. Thế chấp QSDĐ tạo điều kiện cho người có QSDĐ giải quyết nhu cầu về vốn trong quá trình sử dụng đất

Vốn là yếu tố không thể thiếu trong hoạt động của bất kỳ doanh nghiệp nào, là công cụ để biến ý tưởng, dự án sản xuất kinh doanh thành hiện thực. Trong bối cảnh hội nhập, vốn là nhân tố quyết định tới việc tăng năng lực cạnh tranh – yếu tố sống còn của doanh nghiệp trên trường quốc tế. Thế chấp QSDĐ để vay vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh là cơ hội tốt nhất cho các nhà đầu tư giải quyết được yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất.

Vai trò của thế chấp QSDĐ đối với các nhà đầu tư không chỉ được biểu hiện ở khía cạnh kinh tế là giải quyết nhu cầu về vốn như đã nêu trên, mà chúng còn phát huy tác dụng trong việc thúc đẩy người vay vốn trả nợ tiền vay. Việc tự nguyện thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước tiên là nhằm đáp ứng của bên cho vay theo những thỏa thuận và cam kết trong Hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, thực hiện nghĩa vụ trả nợ cũng nhằm đáp ứng chính yêu cầu của bên vay, bởi nếu không sử dụng nguồn vốn vay có hiệu quả, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong kinh doanh và đó là nguyên nhân dẫn đến tìnhtrạng mất khả năng thanh toán; trong trường hợp này, QSDĐ của doanh nghiệp đặt trước nguy cơ của việc xử lý để bên cho vay thu hồi nợ. Ở tình thế này, chẳng những nguồn vốn vay đã không phát huy được tác dụng mà trái lại chúng còn tác động ngược chiều, có khả năng làm cho các doanh nghiệp lâm vào tình trạng “trắng tay”, “mất cả chì lẫn chài” do mất đi nguồn vốn đi vay và cả nguồn vốn đầu tư ban đầu – QSDĐ, sự nghiệp của doanh nghiệp cũng có thể bị chấm dứt từ đó.

Đối với kinh tế hộ gia đình, đặc biệt là các hộ ở nông thôn thì thế chấp QSDĐ còn mang ý nghĩa thiết thực hơn. Với mức thu nhập bình quân trên đầu người được xếp vào hàng của các nước đói, nghèo so với chuẩn quốc tế, cuộc sống của các hộ

gia đình, cá nhân ở các vùng nông thôn là hết sức khó khăn. Để đối phó với cuộc sống thường nhật, người dân phải xoay sở với nhiều công việc, nhiều ngành nghề khác nhau để mưu sinh, song trở ngại lớn nhất mà họ phải đối mặt là nguồn vốn huy động từ đâu để thực hiện được điều đó, khi mà khả năng cung ứng nguồn vốn của Nhà nước không đáp ứng đủ với nhu cầu. Trong trường hợp này, sự ghi nhận của pháp luật cho phép người sử dụng đất được thế chấp để vay vốn là một giải pháp linh hoạt để mở rộng kênh huy động vốn của người dân.

1.4.2. Hạn chế rủi ro phát sinh trong thực hiện nghĩa vụ trả nợ

Hoạt động tín dụng là hoạt động cơ bản của ngân hàng, đem lại nguồn thu chủ yếu của các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, vấn đề mà các ngân hàng thương mại đang phải đối mặt là rủi ro tín dụng. Rủi ro tín dụng là rủi ro phát sinh do khách hàng vay không thực hiện đúng các điều khoản của hợp đồng tín dụng, với biểu hiện cụ thể là khách hàng chậm trả nợ, trả nợ không đầy đủ hoặc không trả nợ khi đến hạn các khoản gốc và lãi vay, gây ra những tổn thất về tài chính và khó khăn trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng, trong trường hợp nghiêm trọng hơn có thể làm cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng bị thua lỗ, thậm chí là phá sản ngân hàng.

Xuất phát từ đặc thù nguồn vốn cho vay là nguồn vốn huy động là chủ yếu nên hầu hết các TCTD đều dự tính trước rủi ro xảy ra, tuy nhiên trên thực tế thì không phải lúc nào bên cho vay cũng kiểm soát được rủi ro đó. Vì vậy, sự an toàn đối với mọi khoản vay là vấn đề cần được xem xét trước tiên. Việc cho vay có thế chấp QSDĐ không ngoài mục đích ngăn ngừa và giảm thiểu những tổn thất và rủi ro có thể xảy ra đối với bên cho vay.

Tiểu kết chương 1

Từ việc xem xét một số vấn đề lý luận thế chấp bằng quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng, có thể thấy vai trò, vị trí khá quan trọng của vấn đề này trong thực tiễn hoạt động ngân hàng. Vấn đề đặt ra là các quy

phạm pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất hiện hành có đáp ứng được yêu cầu bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm, cũng như hài hòa lợi ích của các

bên liên quan hay không. Hay các quy định pháp luật hiện hành có liên quan đã

giải quyết được những vướng mắc phát sinh giữa các bên, khơi thông dòng chảy tín dụng ngân hàng chưa. Điều này sẽ phần nào được giải đáp khi xem xét thực trạng pháp luật về thế chấp bằng quyền sử dụng đất để đảm bảo cho hợp đồng tín dụng ngân hàng.

Việc xem xét một số vấn đề lý luận pháp luật về thể chấp bằng quyền sử

dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng tại Chương 1 này là tiền đề để đi sâu vào tìm hiểu, nghiên cứu, phát hiện những vướng mắc, bất cập của quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng của việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng tại Thành Phố Đà Nẵng

trong Chương 2, để từ đó đưa ra Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay (Chương 3).