Thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng

chấp có những điểm riêng biệt. QSDĐ là tài sản cố định giới hạn về diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời. Hầu hết QSDĐ có giá trị lớn và có thể tồn tại mãi mãi. Vì lẽ đó, thế chấp QSDĐ có lợi cho cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên thế chấp vẫn được sử dụng và khai thác công dụng, đầu tư sinh lời, hưởng hoa lợi, lợi tức trên QSDĐ đó. Còn bên nhận thế chấp chỉ cần giữ giấy tờ chứng nhận QSDĐ mà không phải tốn nhiều chi phí cho việc bảo quản, kiểm tra, như việc cầm cố, thế chấp tài sản khác. Hơn nữa, QSDĐ có giá trị lớn nên bên nhận thế chấp hoàn toàn có thể mở rộng hạn mức cho vay, từ đó kiếm thêm lợi nhuận một cách tối đa.

* Điều kiện đối với quyền sử dụng đất ở được thế chấp

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu, cụ thể:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Từ năm 2009 đến nay, đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước với tên gọi: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (Sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận). Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận, Nhà nước có thể quản lý đất đai.

- Đất không có tranh chấp

Việc NHTM nhận thế chấp QSDĐ không nằm ngoài mục đích phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi vốn vay sau này trong trường hợp bên vay không trả được nợ theo thỏa thuận. Do đó, ngay từ khi thế chấp, bên thế chấp phải cam kết đất không có tranh chấp nhằm bảo đảm tính hợp pháp của quan hệ thế chấp và tránh bên thứ ba tham gia tranh chấp QSDĐ thế chấp với NHTM. Đây không chỉ là điều kiện riêng đối với QSDĐ đất trong quan hệ thế chấp mà là điều kiện quy định chung của QSDĐ trong tất cả các giao dịch về QSDĐ diễn ra trên thị trường.

Hiện tại pháp luật chưa có quy định cụ thể thế nào là đất không có tranh chấp. Thực tế, đất không có tranh chấp được hiểu là tại thời điểm thế chấp, QSDĐ của bên thế chấp không có bất kỳ khiếu kiện hay bất đồng, mâu thuẫn với chủ thể nào khác. UBND xã, phường, thị trấn là cơ quan có thẩm quyền xác nhận về tình trạng đất không có tranh chấp. Trong trường hợp QSDĐ nếu có xảy ra tranh chấp thì mọi giao dịch, trong đó có giao dịch thế chấp QSDĐ sẽ không được thực hiện cho đến khi tranh chấp đó được giải quyết xong bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây cũng là điều kiện cần thiết và đòi hỏi bên nhận thế chấp khi thiết lập giao dịch phải thận trọng và tìm hiểu kỹ càng về tình trạng thực tế của QSDĐ nhằm đảm bảo cho giao dịch được thực hiện an toàn, phòng tránh rủi ro có hiệu quả hơn.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

QSDĐ của bên thế chấp bị kê biên để đảm bảo thi hành án nghĩa là QSDĐ này đã là tài sản để đảm bảo cho việc thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ về tài sản của bên thế chấp. Do vậy, khi đó nếu tiếp tục để QSDĐ này là đối tượng của quan hệ thế chấp đảm bảo cho một nghĩa vụ về tài sản khác thì nguy cơ sẽ phát sinh tranh chấp là điều tất yếu xảy ra. Trước khi quyết định cho vay, NHTM cần thiết phải làm việc với UBND xã, phường, thị trấn, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để xác minh. Nếu QSDĐ đã bị kê biên để bảo đảm thi hành án, thì NHTM có quyền từ chối nhận thế chấp QSDĐ đó. Quy định này là hợp lý và tạo cơ sở pháp lý an toàn đối với bên nhận thế chấp QSDĐ trước khi quyết định cho vay.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 89 trang tài liệu này.

- Trong thời hạn sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ là một phương thức người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình đối với QSDĐ. Do vậy, thế chấp QSDĐ phải tuân thủ theo nguyên tắc sử dụng đất mà pháp luật ấn định trên. Khi đó, bên thế chấp chỉ được thế chấp QSDĐ thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình tại NHTM để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho mình hoặc cho bên thứ ba trong thời hạn sử dụng đất. Khi tiến hành nhận thế chấp QSDĐ để đảm bảo nghĩa vụ của bên vay, căn cứ vào thời hạn sử dụng đất, NHTM định giá QSDĐ thế chấp tương ứng với thời gian sử dụng đất còn lại để xác định mức cho vay hợp lý, xác định thời hạn cấp tín dụng cho phù hợp, từ đó hạn

* Qui định về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất ở

Chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ khi vay vốn tại các ngân hàng thương mại được quy định trong các văn bản pháp luật như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Nghị định 163/2009/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm,…bao gồm:

- Bên thế chấp:

Bên thế chấp có thể là cá nhân, hộ gia đình, pháp nhân. Thế chấp QSDĐ là giao dịch dân sự. Do vậy, điều kiện để giao dịch thế chấp QSDĐ có hiệu lực thì bên thế chấp khi tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ đối với cá nhân và năng lực pháp luật dân sự đối với pháp nhân theo quy định tại BLDS năm 2015.

Bên cạnh đó, đối với từng chủ thể khác nhau thì pháp luật có những quy định khác biệt, cụ thể về điều kiện mà chỉ khi đáp ứng được những điều kiện đó thì bên thế chấp mới được tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. LĐĐ năm 2013 quy định rất rõ ràng về các trường hợp được thế chấp QSDĐ, cụ thể như sau:

- Đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước, LĐĐ năm 2013 quy định các đối tượng sau đây thì được thế chấp QSDĐ.

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ; Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Khoản 1 Điều 179 LĐĐ năm 2013);

+ Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 2 Điều 180 LĐĐ năm 2013).

- Đối với tổ chức trong nước, LĐĐ năm 2013 quy định các đối tượng sau đây thì được thế chấp QSDĐ.

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 2 Điều 174 LĐĐ năm

2013); Nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (Khoản 2 Điều 176 LĐĐ năm 2013);

+ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp theo quy định của pháp luật và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 3 Điều 176 LĐĐ năm 2013); Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 4 Điều 176 LĐĐ năm 2013); Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng công trình ngầm (Khoản 1 Điều 178 LĐĐ năm 2013);

+ Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (Khoản 3 Điều 174 LĐĐ năm 2013).

- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, LĐĐ năm 2013 quy định các đối tượng sau đây thì được thế chấp QSDĐ.

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện các dự án đầu tư (Khoản 1, khoản 3 Điều 183 LĐĐ năm 2013);

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Khoản 5 Điều 183 LĐĐ năm 2013).

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng QSDĐ với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài (Khoản 3 Điều 184 LĐĐ năm 2013).

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Khoản 1 Điều 185 LĐĐ năm 2013).

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đi thuê, đi thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại (Khoản 2 Điều 185 LĐĐ năm 2013).

- Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, LĐĐ năm 2013 quy định các đối tượng sau đây thì được thế chấp QSDĐ.

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần mà sau khi nhận chuyển nhượng hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp là được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê (Khoản 4 Điều 183 LĐĐ năm 2013).

+ Doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh mà đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho thời gian thuê mà tiền đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng QSDĐ không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng cũng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Khoản 1 Điều 184 LĐĐ năm 2013).

+ Doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn có là doanh nghiệp trong nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà được sử dụng giá trị QSDĐ như Ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn với tổ chức, cá nhân nước ngoài (Khoản 2 Điều 184 LĐĐ năm 2013).

+ Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng QSDĐ mà QSDĐ do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán và nay chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 4 Điều 184 LĐĐ năm 2013).

+ Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng QSDĐ mà QSDĐ do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán và nay chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 184 LĐĐ năm 2013).

- Bên nhận thế chấp:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

* Quy định về chủ thế kí kết hợp đồng thế chấp

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận của các bên, để chứng minh việc các bên (ít nhất là hai bên - bên thế chấp và bên nhận thế chấp) đã thoả thuận, cam kết thống nhất nội dung hợp đồng, đại diện của các bên phải cùng kí kết khẳng định rằng họ đã chấp thuận toàn bộ nội dung đó, pháp luật cũng đã quy định cụ thể ai mới là người có thẩm quyền và đủ điều kiện để kí hợp đồng. Như vậy hợp đồng thế chấp QSDĐ phải có ít nhất hai bên cùng kí, đó là bên thế chấp và bên nhận thế chấp.

- Bên thế chấp: Chủ thể kí kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, trường hợp người thế chấp là pháp nhân thì hợp đồng đó phải do người đại diện theo pháp luật của pháp nhân đó hoặc người được người đại diện theo pháp luật uỷ quyền theo đúng quy định của pháp luật. Trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất là cá nhân khi kí kết hợp đồng thế chấp phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, đây cũng là một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, trường hợp chủ thể ký kết hợp đồng không đủ điều kiện về năng lực hành vi dân sự hoặc không có thẩm quyền kí kết thì có thể dẫn đến hợp đồng thế chấp bị vô hiệu. Trường hợp QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất thì chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp là tất cả các thành viên trong nhóm hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Tại Khoản 2 Điều 101 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai.”

Khoản 29, 30 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Với quy định này, chúng ta có thể chỉ ra 3 tiêu chí để xác định số lượng các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất gồm: (i) các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất phải có một trong ba mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng (có thể thông qua các giấy tờ về hộ tịch để xác định các mối quan hệ này, tuy nhiên điều luật chưa quy định rõ đây là mối quan hệ của từng thành viên với chủ hộ sử dụng đất hay là mối quan hệ lẫn nhau giữa các thành viên của hộ gia đình); (ii) có quyền sử dụng đất chung (nếu trong các quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và trong hợp đồng nhận chuyển quyền sử dụng đất có ghi tên những người này, tuy nhiên không phải địa phương nào khi cấp các quyết định này cũng ghi tên đầy đủ các thành viên); (iii) cùng chung sống tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (thông qua sổ hộ khẩu của hộ gia đình tại các thời điểm trên để xác định các thành viên cùng chung sống, tuy nhiên không phải địa phương nào cũng lưu trữ được đầy đủ các thông tin này trong bối cảnh của chiến tranh và loạn lạc, thiên tai).[23]

Tuy nhiên, với quy định định tại Khoản 29,30 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì mới chỉ xác định được những ai có quyền sử dụng đất, chứ chưa phải là căn cứ để xác định những ai là chủ thể của quan hệ về quyền sử dụng đất. Bởi vì chủ thể của quan hệ dân sự về quyền sử dụng đất phải hội đủ hai yếu tố đó là có quyền sử dụng đất hợp pháp và phải có năng lực chủ thể trong quan hệ đó. Do đó việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình phải căn cứ vào những quy định của Bộ luật dân sự, Luật hôn nhân và gia đình.

- Bên nhận thế chấp: Đối với tổ chức nhận thế chấp, hợp đồng thế chấp phải do người đại diện theo pháp luật của tổ chức hoặc người được người đại diện theo pháp luật ủy quyền hợp pháp.

* Qui định về hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở

Theo quy định của pháp luật hiện hành, đối với các giao dịch dân sự về QSDĐ nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng thì cả BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013 đều quy định giao dịch phải thông qua hình thức hợp đồng bằng văn bản. Đây cũng là quy định phù hợp với xu hướng chung của pháp luật thế giới trong việc điều chỉnh những giao dịch có đối tượng là tài sản có giá trị lớn. Việc thế chấp QSDĐ có thể được lập thành văn bản riêng hoặc thể hiện trong hợp đồng tín dụng. Bên cạnh đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

Như vậy, yêu cầu đầu tiên về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây là những quy phạm có tính chất mệnh lệnh hay còn được gọi là quy phạm bắt buộc. Điều này cũng đồng nghĩa với việc nếu không tuân thủ thì các bên đã vi phạm những quy định thuộc về trật tự công. Dưới giác độ kinh tế và xã hội thì quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn nên các giao dịch về quyền sử dụng đất cần được xác lập một cách cẩn trọng, chặt chẽ với sự tham gia của cơ quan công chứng - được coi là người gác cổng cho hợp đồng được thành lập một cách hợp pháp và an toàn nhất có thể. Tiếp theo thủ tục công chứng và chứng thực thì giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chỉ được coi là đã đạt được mục đích khi đã hoàn tất thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyển. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “, …thế chấp quyền sử dụng đất… phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Việc đăng ký này có 2 ý nghĩa pháp lý cơ bản: là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và là thời điểm quyền trong hợp đồng đó có giá trị đối kháng với người thứ ba. Quy định này còn có mục đích giúp cho hoạt động quản lý của Nhà nước đối với đất đai được chặt chẽ cũng như góp phần làm cho các thông tin về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và thông tin của thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn. Khoản 2 Điều 117 của Bộ luật dân sự 2015 có quy định cụ thể về hình thức của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định được coi là điều kiện để công nhận tính hợp pháp của giao dịch.

- Công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.