chứng nhà nước. Hoạt động công chứng trên địa bàn đóng vai trò rất quan trọng trong các giao lưu dân sự của thành phố Huế và của người dân. Với số lượng các ngân hàng thương mại đóng trên địa bàn thành phố, số lượng công chứng hợp đồng vay tiền, thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, hợp đồng bảo lãnh.
Trong các văn phòng công chứng trên, Văn phòng công chứng số 1 Tỉnh thừa Thiên Huế đóng trên địa bàn thành phố Huế hoạt động hiệu quả nhất và đem lại nguồn thu lớn nhất. Với 4 công chứng viên và cán bộ nhân viên nhưng Phòng công chứng số 1 đã thực hiện một khối lượng công việc to lớn. Điều này thể hiện qua kết quả hoạt động 3 năm từ năm 2009 đến năm 2011:
Bảng 3.4. Tổng hơp
số vu ̣ viêc
công chứ ng đã thưc
hiên
năm 2009 (Từ ngà y
02/01 đến 31/12/2009)
Nôị dung | Số vu ̣viêc̣ | |
I | Cấ p bản sao văn bản công chứ ng | 127 |
Côṇ g | 127 | |
II | Các loaị hơp̣ đồng - giao dic̣ h | |
1 | Thế chấp tài sản | 3097 |
2 | Mua bán, chuyển nhươṇ g, tăṇ g cho nhà đất | 2177 |
3 | Mua bán, tăṇ g cho xe, tàu thuyền | 254 |
4 | Vay mươṇ tiền | 4 |
5 | Hơp̣ đồng ủy quyền, giấy ủy quyền | 923 |
6 | Thuê, mươṇ nhà – đất, tài sản khác | 200 |
7 | Di chúc | 107 |
8 | Hơp̣ đồng, giao dic̣ h khác | 184 |
9 | Sử a đổi, bổ sung hơp̣ đồng, giao dic̣ h | 67 |
10 | Hủy bỏ hợp đồng, giao dic̣ h | 101 |
11 | Thỏa thuận phân chia di sản , khai nhâṇ di sản , từ chối nhâṇ di sản | 267 |
12 | Góp vốn bằng QSD đất | 10 |
13 | Đấu giá tài sản | 3 |
Côṇ g | 7394 | |
Côṇ g I +II | 7521 |
Có thể bạn quan tâm!
-
Thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế - 8 -
Thực Trạng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Ở Và Tài Sản Gắn Liền Với Đất Ở Tại Thành Phố Huế -
Hoạt Động Của Ngân Hàng Thương Mai Trên Thành Phố Huế -
Thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế - 12 -
Thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế - 13
Xem toàn bộ 112 trang tài liệu này.
Bảng 3.5. Tổng hơp
số vu ̣ viêc công chứ ng đã thưc
hiên
năm 2010 (Từ ngà y
02/01/đến 31/12/2010)
Nôị dung | Số vu ̣viêc̣ | |
I | Cấ p bản sao văn bản công chứ ng | 92 |
Côṇ g | 92 | |
II | Các loại hợp đồng - giao dic̣ h | |
1 | Thế chấp tài sản | 2892 |
2 | Mua bán, chuyển nhươṇ g, tăṇ g cho nhà đất | 2620 |
3 | Mua bán, tăṇ g cho xe, tàu thuyền | 303 |
4 | Vay mươṇ tiền | 13 |
5 | Hơp̣ đồng ủy quyền | 633 |
6 | Giấy ủy quyền | 756 |
7 | Thuê, mươṇ nhà-đất, tài sản khác | 204 |
8 | Di chúc | 239 |
9 | Hơp̣ đồng, giao dic̣ h khác | 56 |
10 | Sử a đổi, bổ sung hơp̣ đồng, giao dịch | 146 |
11 | Hủy bỏ hợp đồng, giao dic̣ h | 277 |
12 | Thỏa thuận phân chia di sản | 47 |
13 | Khai nhâṇ di sản | 6 |
14 | Từ chối nhâṇ di sản | 1 |
15 | Góp vốn bằng quyền sử dụng đất | 11 |
16 | Đấu giá tài sản | |
Côṇ g | 8348 | |
Côṇ g I + II | 8440 |
Bảng 3.6. Tổng hơp
số vu ̣ viêc
công chứ ng đã thưc
hiên
năm 2011(Từ ngà y
02/01/đến 31/12/2011)
Tổng số | Chia ra | |||||||||
Công chứng HĐ chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất | Công chứng HĐ mua bán, tặng cho, góp vốn bằng tài sản khác | Công chứng HĐ thuê quyền sử dụng đất, thuê tài sản | Công chứng HĐ vay tiền, thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, HĐ bảo lãnh | Công chứng di chúc và các giao dịch về thừa kế khác | Công chứng văn bản bán đấu giá bất động sản | Công chứng HĐ ủy quyền, giấy ủy quyền | Công chứng HĐ, giao dịch khác | Nhận lưu giữ di chúc | Cấp bản sao văn bản công chứng | |
2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |
8.333 | 2.855 | 306 | 112 | 2.875 | 352 | 21 | 1.298 | 429 | 0 | 85 |
Qua số liệu trên, chúng ta nhận thấy hoạt động công chứng thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản trong đó chủ yếu là bất động sản chiếm số lượng lớn nhất và đem lại nguồn thu quan trọng cho Phòng công chứng. Với đội ngũ công chứng viên giàu kinh nghiệm, làm việc hiệu quả Văn phòng công ngày càng đáp ứng được nhu cầu càng cao của khách hàng, cạnh tranh của các văn phòng công chứng trên địa bàn.
Bên cạnh những thuận lợi nêu trên vẫn Văn phòng công chứng số 1 nói riêng và các văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố Huế còn gặp phải một số vướng mắc trong quá trình thực hiện công chứng về thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất như sau:
Thứ nhất, Sự kết nối thông tin giữa các tổ chức hành nghề công chứng với nhau và với cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm chưa được thực hiện.
Điều này dẫn đến không thể tra cứu thông tin về tài sản vả thông tin nhân thân của cá nhân, tổ chức khi tham gia giao dịch bảo đảm. Đây cũng là khâu dễ tiềm ẩn những nguy cơ tranh chấp, lừa đảo một khi một tài sản được dùng để giao dịch nhiều lần tại nhiều tổ chức hành nghề công chứng khác nhau. Trong trường hợp này chứa đựng nhiều rủi ro cho công chứng viên khi thực hiện công chứng.
Thứ hai, vấn đề thế chấp một quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất đảm bảo cho hai hay nhiều nghĩa vụ
Khoản 3 Điều 47 Luật công chứng quy định: “Một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải do công chứng viên đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu thực hiện
công chứng. Trường hợp công chứng viên công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu chuyển sang tổ chức hành nghề công chứng khác, không còn hành nghề công chứng hoặc không thể thực hiện việc công chứng thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hợp đồng thế chấp công chứng hợp đồng đó”. Quy định này đã gây khó cho Văn phòng công chứng khi công chứng viên không thuộc trường hợp chuyển, không còn hành nghề hoặc không thể thực hiện được việc công chứng. Quy định không thể thực hiện được việc công chứng có phạm vi không rõ ràng. Ví dụ, trường hợp công chứng viên nghỉ phép hoặc ốm hoặc có công tác đột xuất thì với quy định trên thì phải chờ công chứng viên trở về để chứng thực. Điều này làm ảnh hưởng việc giao kết hợp đồng của khách hàng, ảnh hưởng đến hoạt động công chứng.
3.1.3.3. Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở tại ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố
Với 24 chi nhánh ngân hàng, 70 phòng giao dịch thuộc các ngân hàng thương mại trong đó tập trung tại thành phố Huế. Khối lượng huy động vốn cũng như hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại là rất lớn.
Số liệu của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh tại Tỉnh Thừa Thiên Huế cho biết: Đến cuối tháng 6/2012, tổng nguồn vốn huy động trên địa bàn đạt 18.668 tỷ đồng, so với đầu năm tăng 1.473 tỷ đồng, tỷ lệ tăng 8,6% so cùng kỳ năm trước tăng 34,7%. Tổng dư nợ cho vay đến hết tháng 6/2012 đạt
13.069 tỷ đồng so với đầu năm. giảm 207 tỷ đồng (tỷ lệ giảm 1,6%), so cùng kỳ năm trước tăng 3,5% bằng 70% tổng nguồn vốn huy động.
Nợ xấu đến 30/6/2012 vẫn duy trì mức cao: 652 tỷ đồng, tăng 27,8% so với đầu năm, chiếm 4,99% trong tổng dư nợ chủ yếu là do khoản nợ xấu của dự án cho vay đồng tài trợ và một số khách hàng mất khả năng chi trả nợ đến hạn.
Với số liệu trên, chúng ta thấy vai trò quan trọng của các ngân hàng thương mại trong việc huy động vốn và hoạt động cho vay. Một điều đáng lo ngại là số nợ xấu của các ngân hàng thương mại đang ở mức cao và tăng so với đầu năm. Điều này cũng đang phản ánh “sức khỏe” của nền kinh tế tỉnh Thừa Thiên Huế nói riêng và cả nước nói chung.
Trong hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất tại địa bàn thành phố Huế, các ngân hàng thương mại còn tồn tại các vướng mắc và hạn chế sau:
- Việc xử lý tài sản để thu hồi nợ khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ thanh toán
Xử lý tài sản là khâu cuối cùng khi các bên vay, bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ cam kết. Mặc dù trong hợp đồng thế chấp luôn đi kèm điều khoản xử lý tài sản khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả
nợ, bên thế chấp không thực hiện việc trả nợ thay, quy định tại Điều 721, BLDS năm 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về việc xử lý tài sản khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ. Tuy nhiên việc xử lý tài sản đơn phương từ phía ngân hàng thương mại là khó khả thi. Nghị định 163/2006/NĐ-CP cho phép ngân hàng thương mại có thể đơn phương xử lý tài sản, nhưng theo Bộ luật dân sự quy định rõ hợp đồng mua bán, chuyển nhượng phải là chủ tài sản hay đại diện luật pháp được ủy quyền. Do đó, tài sản đã được công chứng thế chấp nhưng bên công chứng vẫn không thể thực hiện thủ tục sang tên đổi chủ cho bất động sản đó nếu như chủ tài sản không đồng ý, không ủy quyền rõ ràng và thậm chí còn phản đối việc xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng.
Giải pháp cuối cùng trong những trường hợp này để có quyền hợp pháp bán bất động sản là ngân hàng phải khởi kiện ra tòa án nhân dân. Nhưng thực tế, việc giải quyết một số vụ án phải trải qua vài ba năm, qua rất nhiều cấp xét xử như sơ thẩm, phúc thẩm, có khi lại giám đốc thẩm để xử lại từ sơ thẩm… ngân hàng mới nhận được một bản án, quyết định có hiệu lực làm căn cứ yêu cầu thi hành án xử lý tài sản bảo đảm. Mà không có gì bảo đảm chắc chắn ngân hàng thắng kiện để có thể xử lý tài sản. Thắng kiện rồi đến khi thi hành án tại cơ quan Thi hành án dân sự để xử lý tài sản bảo đảm cũng phức tạp không kém. Tóm lại để cuối cùng xử lý được một bất động sản thì ngân hàng cũng đã tốn nhiều chi phí.
Việc xử lý tài sản thế chấp tại ngân hàng thương mại còn gặp phải sự nhận thức không nhất quán của cơ quan Tòa án trong xử lý tranh chấp. Ví dụ như Tòa án Thành phố Huế trả lại đơn khởi kiện vụ án trả tiền vay theo hợp đồng tín dụng với biện pháp bảo đảm là thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất. Lý do của việc trả lại đơn là cá bên đã thỏa thuận với nhau về việc ngân hàng thương mại có quyền xử lý tài sản khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Thực tế trường hợp này khách hàng không hợp tác với ngân
hàng, không bàn giao tài sản. Để đối phó với trường hợp này, phía ngân hàng thương mại phải làm biên bản bản giao tài sản, gửi bảo đảm bằng bưu điện, gia hạn một thời gian sau phải bàn giao tài sản, nếu không bàn giao tài sản thì ngân hàng thương mại sẽ khởi kiện. Việc gửi biên bản bàn giao tài sản chỉ là hình thức để hợp thức hóa thủ tục nộp đơn khởi kiện dù biết rằng khách hàng không bàn giao tài sản.
- Về chuyên môn nghiệp vụ của nhân viên ngân hàng thương mại trong lĩnh vực thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất
Với tính chất là hoạt động của một chi nhánh, các ngân hàng thương mại tại thành phố Huế không có các phòng ban về pháp chế mà chỉ có các nhân viên thừa hành. Phần lớn các nhân viên này đều làm việc theo quy trình đã được thông qua sẵn nên khi gặp các rắc rối về pháp lý liên quan đến việc thế chấp thì không biết xử lý. Có nhiều ngân hàng thương mại, các nhân viên thực hiện công việc pháp lý chứng từ, thế chấp tài sản nhưng không được đào tạo từ ngành luật mà được tuyển từ các ngành kinh tế. Những nhân viên này chỉ làm việc theo khuôn mẫu đã được đặt ra và thiếu kiến thức pháp luật trong quá trình xử lý công việc liên quan đến công chứng, thế chấp. Trong khi đó các quy định pháp luật lại chồng chéo và mâu thuẫn nhau. Điều này cũng phản ánh chất lượng của các nhân viên về công tác thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là chưa cao, thậm chí là hiểu sai các quy định pháp luật dẫn đến gây thiệt hại cho khách hàng lẫn quyền lợi của ngân hàng.
3.1.3.4. Tranh chấp tại Tòa án trên địa bàn liên quan đến hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất
Tại thành phố Huế nói riêng và tỉnh Thừa Thiên Huế nói chung, việc tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng thế chấp là rất thấp. Trong trường hợp này, ngân hàng thương mại thường khởi kiện do khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ đối với hợp đồng tín
dụng. Theo đó, phía ngân hàng thương mại yêu cầu bên vay thực hiện đúng hợp đồng tín dụng đã ký kết. Nếu không thực hiện thì tài sản thế chấp được sẽ được xử lý phát mãi để thi hành án. Việc vụ việc tranh chấp thuộc thẩm quyền tòa án cấp huyện hay cấp Tỉnh do mục đích của hợp đồng sử dụng vốn vay trong hợp đồng tín dụng. Nếu mục đích là vay tiêu dùng thì thẩm quyền thuộc Tòa án nhân dân cấp huyện; vay kinh doanh thuộc thẩm quyền Tòa án nhân dân cấp Tỉnh. Theo đó phân ra số liệu vụ án dân sự và vụ án kinh doanh thương mại với số liệu từ năm 2009 đến năm 2011 như sau:
Báo cáo tổng kết: năm 2009
Án dân sự: Tổng số án đã thụ lý và giải quyết 340/407 vụ, đạt tỷ lệ 83,5%. Trong đó:
- Toà án nhân dân tỉnh: Thụ lý và giải quyết 47/55 vụ, đạt tỷ lệ 85,5%.
Giảm 17 vụ so với năm 2008.
- Các Toà án nhân dân cấp huyện: Thụ lý và giải quyết 293/352 vụ, đạt tỷ lệ 83,2%. Tăng 3 vụ.
Án kinh doanh thương mại: Thụ lý và giải quyết 39/46 vụ, đạt tỷ lệ 84,8 %. Giảm 13 vụ. Gồm: Toà án nhân dân tỉnh 13/14 vụ, các Toà án nhân dân cấp huyện 26/32 vụ.
Báo cáo tổng kết năm 2010
Án dân sự:
Tổng số án đã thụ lý và giải quyết 412/435 vụ, đạt tỷ lệ 98,2%. Trong đó:
- Toà án nhân dân tỉnh: Thụ lý và giải quyết 56/57 vụ, đạt tỷ lệ 98,3%. Gồm: giải quyết và xét xử theo thủ tục sơ thẩm và phúc thẩm 52/53 vụ, giám đốc thẩm 4/4 vụ.
- Các Toà án nhân dân cấp huyện: Thụ lý và giải quyết 356/378 vụ, đạt tỷ lệ 94,2%.
Hòa giải thành 116 vụ, việc, đạt tỷ lệ 32,6%. Số bản án, quyết định bị