Trình Tự, Thủ Tục Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Của Hộ Gia Đình Tại Các

tiêu dùng. Trong thực tế hiện nay, thì không phải lúc nào các chủ thể kinh tế có nhu cầu vốn cũng có thể nhanh chóng được thỏa mãn khi đề xuất vay vốn tại các NHTM. Bởi lẽ mỗi Ngân hàng đều có những quy định về các điều kiện cho vay trong khuôn khổ pháp luật cho phép như: chủ thể phải thỏa mãn điều kiện chủ thể, phải có mục đích vay vốn hợp pháp, có phương án vay vốn khả thi và nguồn trả nợ trong thời hạn vay và một điều kiện quan trọng nữa là phải có tài sản bảo đảm cho khoản vay, trong đó có biện pháp bảo đảm là thế chấp tài sản. Mà như phân tích ở phần trên, biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất được nhiều NHTM sử dụng phổ biến và chiếm vai trò quan trọng nhất trong hoạt động bảo đảm tiền vay, áp dụng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất các bên sẽ phải tuân theo các quy định của pháp luật có liên quan và khi đó sẽ có một hành lang pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi chủ thể, cụ thể là:

Thứ nhất, thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tạo thêm các quyền cho NHTM cho vay.

Khi các NHTM giao cho bên vay một số tiền vay nhất định để hưởng lãi suất trên khoản tiền gốc là khoản tạo nên lợi nhuận của NHTM. Tuy nhiên, khi đến hạn trả nợ Bên vay vì một lý do nào đó mà không thể trả đủ số tiền gốc thì số tiền lãi chỉ là con số quá nhỏ bé so với cả khoản vay, khi đó NHTM sẽ có khả năng thiệt hại lớn do không thu được số nợ gốc cho vay. Bởi vậy, với việc áp dụng biện pháp bảo đảm là thế chấp quyền sử dụng đất thì khi đến hạn mà bên vay không trả nợ cho NHTM thì NHTM có quyền xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để bù trừ cho khoản vay.

Thứ hai, thế chấp quyền sử dụng đất nâng cao trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay vốn.

Trên thực tế có vô vàn các nguyên nhân khách quan dẫn đến việc nhiều khách hàng không trả nợ vay các NHTM đã cho vay như: hoạt động sản xuất kinh doanh thua lỗ, phá sản, phá sản giải thể, ảnh hưởng của thiên tai,

dịch họa… và cũng không ít các trường hợp việc không trả nợ vay của khách hàng lại xuất phát từ yếu tố chủ quan đó là bên vay đã cố tình "chây ỳ" thiếu thiện chí trả nợ cho ngân hàng. Tuy nhiên, với việc áp dụng biện pháp bảo đảm cho khoản vay là thế chấp quyền sử dụng đất thì có thể hạn chế được phần nào sự "chây ỳ" trong trả nợ của khách hàng, vì khách hàng là hộ gia đình đã thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay sẽ lo lắng bị mất quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu không tích cực trả nợ cho ngân hàng cho vay. Như vậy, với việc áp dụng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì đã góp phần nâng cao ý thức trả nợ của khách hàng.

Thứ ba, thế chấp quyền sử dụng đất góp phần bảo vệ sự an toàn và ổn định của hệ thống các NHTM.

Ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, Ngân hàng Trung ương đều thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực tiền tệ, tín dụng, ngân hàng và nhiệm vụ bảo đảm sự an toàn, ổn định cho toàn hệ thống. Vì thế, bao giờ Ngân hàng Trung ương cũng yêu cầu các NHTM phải ban hành các văn bản quy định nội bộ như: Quy chế cho vay, Quy trình cho vay, Quy trình bảo đảm tiền vay, quy định về kiểm soát cho vay… Nhằm bảo đảm cho hoạt động cấp tín dụng được kiểm soát chặt chẽ, tuân thủ các bước, hạn chế thấp nhất khả năng rủi ro có thể xảy ra. Mặc dù, hiện nay đa số các NHTM đều có quan điểm: "bảo đảm tiền vay không phải là nguyên tắc cho vay", nhưng thực tế cho thấy các NHTM luôn yêu cầu khách hàng vay phải có tài sản bảo đảm và rất hạn chế các khoản vay tín chấp (không có tài sản bảo đảm). Bởi vì, với một khoản vay không có tài sản bảo đảm, nếu đáo hạn hợp đồng tín dụng mà bên vay không thực hiện đúng cam kết thì NHTM sẽ đứng chung hàng với các chủ nợ không có tài sản bảo đảm khác. Sự có mặt của biện pháp thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng sẽ giúp các NHTM cho vay luôn trong tình trạng ổn định, ít có khả năng dẫn đến tình trạng mất khả năng thanh toán nếu khách hàng mất khả năng chi trả hoặc phá sản, giải thể. Do đó, thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay giúp các

NHTM luôn giữ được nhịp cân bằng, ổn định trong hoạt động kinh doanh tiền tệ của mình.

1.1.4. Trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các ngân hàng thương mại

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Như đã nêu ở phần trên, một trong những đặc trưng của thế chấp quyền sử dụng đất là việc thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ hình thức do pháp luật quy định đó là hợp đồng phải được lập thành văn bản và phải thực hiện thủ tục công chứng, đăng ký GDBĐ theo quy định mới có giá trị pháp lý. Việc quy định của pháp luật chặt chẽ khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại NHTM nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba.

Hiện nay, hệ thống văn bản pháp luật hiện hành quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất tương đối nhiều, tập trung ở các văn bản sau: Luật Đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về GDBĐ, Thông tư số 05/2005/TTLT- BTP-BTNMT, Thông tư 06/2006/TTLT-BTP-BTNMT về

sửa đổi một số điều của TT 05 v.v...

Với hệ thống văn bản pháp luật từ quy định chung đến văn bản hướng dẫn thì việc thực hiện thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất được pháp luật quy định với các bước như sau:

Trước tiên các bên phải ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với đầy đủ nội dung do pháp luật quy định và các nội dung khác bổ sung theo thỏa thuận của các bên. Việc ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được thực hiện thủ tục công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng theo quy định của Luật Công chứng 2006 và các văn bản hướng dẫn. Cụ thể là:

Theo quy định tại Điều 47 Luật Công chứng 2006 thì việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản được thực hiện như sau:

- Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản, trừ trường hợp: Nhiều bất động sản thuộc các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác nhau cùng được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc công chứng hợp đồng thế chấp đó do công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở đặt tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có một trong số bất động sản thực hiện.

- Một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải do công chứng viên đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu thực hiện công chứng. Trường hợp công chứng viên công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu chuyển sang tổ chức hành nghề công chứng khác, không còn hành nghề công chứng hoặc không thể thực hiện việc công chứng thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hợp đồng thế chấp công chứng hợp đồng đó.

Có lẽ, xuất phát từ tính chất phức tạp của các quan hệ về bất động sản (trong đó đặc biệt là quyền sử dụng đất) và do nhận thức của người dân, doanh nghiệp còn hạn chế nên bên cạnh thiết chế đăng ký thế chấp, Nhà nước cần tiếp tục duy trì thiết chế công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo tính an toàn pháp lý cho các giao dịch. Việc thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ trực tiếp bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức, mà còn giúp tăng cường hơn nữa trật tự xã hội, hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình xác lập, thực hiện hợp đồng, giao dịch. Mặt khác, thực tiễn cho thấy, nếu Nhà

nước không quy định công chứng bắt buộc đối với hợp đồng thế chấp về quyền sử dụng đất thì sẽ làm phát sinh khó khăn cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, vì những vấn đề mang tính pháp lý (ví dụ: người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện; có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội…) thực sự "nằm ngoài" khả năng của cán bộ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Do vậy, công chứng có thể xem là một "bộ lọc" quan trọng và cần thiết trước khi người dân, doanh nghiệp thực hiện việc đăng ký theo quy định của pháp luật.

Sau khi các bên ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hoàn thiện thủ tục công chứng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Bên thế chấp phải chuẩn bị hồ sơ thế chấp bằng quyền sử dụng đất bao gồm: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tiến hành nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân (UBND) xã nơi có đất để chuyển lên văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Thời gian tiến hành thủ tục này là không quá 05 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng. Việc nộp hồ sơ có thể nộp trực tiếp, qua đường bưu điện hoặc nộp hồ sơ trực tuyến theo chính sách mới mà Bộ Tư pháp đã hướng dẫn thi hành.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp, vào sổ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong quá trình đã đăng ký thế chấp nếu phát sinh các vấn đề liên quan cần thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký bằng quyền sử dụng đất thì các bên tiến hành thủ tục đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót các nội dung theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký thay đổi cũng tương tự như việc đăng ký thế chấp.

Sau khi bên vay vốn hoàn thành nghĩa vụ trả nợ các NHTM cho vay theo đúng quy định của hợp đồng tín dụng, các cam kết nhận nợ đã ký thì người đã thế chấp gửi đơn xin xóa đăng ký thế chấp đến nơi đã đăng ký thế chấp. Và trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn xin xóa đăng ký thế chấp, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xóa đăng ký thế chấp và thực hiện việc xóa đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thực tế nghĩa vụ trả nợ đã được hoàn thành.

1.2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI VIỆT NAM

Lược sử pháp luật về thế chấp ở Việt Nam

Trong lịch sử cổ đại Việt Nam, với nền kinh tế nông nghiệp thủ công, thế chấp được xem là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được xây dựng dựa trên cơ sở hai loại tài sản chủ yếu đó là ruộng đất và sức lao động. Với hình thức thế chấp ruộng đất, trong cổ luật Việt Nam được hiểu là bán với điều kiện được chuộc lại, theo đó người bán chuyển nhượng quyền sở hữu ruộng đất cho người mua đổi lấy một số tiền và trong một thời hạn nào đó, người bán có quyền chuộc lại tài sản đã đem bán. Với hình thức bảo đảm bằng sức người: Công lao động hoặc chính con người là tài sản bảo đảm. Đây là những người dân không có tài sản hoặc có nhưng không muốn cầm cố, họ vẫn có thể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ bằng sức lao động của mình hoặc của một hay nhiều người thân thuộc của mình - gọi là "đợ người". Trong mọi trường hợp người bị đợ phải đến ở tại nhà của chủ nợ để phục dịch, công sức lao động bỏ ra có thể được thanh toán dưới hình thức trừ nợ hoặc chỉ trừ tiền lãi.

Luật cận đại Việt Nam bị ảnh hưởng chủ yếu của dân luật Pháp, các BLDS Bắc Kỳ, Trung Kỳ đều ghi nhận sự bảo đảm đối vật - cầm cố bất động sản, cầm cố bất động sản và để đương - được thiết lập trên nguyên tắc, theo

Hợp đồng. Riêng để đương có thể được áp đặt bằng con đường tư pháp theo yêu cầu của người bán, trao đổi, phân chia tài sản chung, trong trường hợp những người này không giao kết việc để đương trong hợp đồng mua bán, trao đổi phân chia nhằm bảo đảm việc chi trả tiền mua, tiền chênh lệch cho mình. (Điều 1363 BLDS Bắc Kỳ và điều 1588 BLDS Trung Kỳ).

Trong luật Việt Nam hiện đại, vấn đề bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay được giải quyết lần đầu không phải bằng văn bản của cơ quan lập pháp mà bằng một văn bản lập quy của Ngân hàng Nhà nước - Quy định về việc thế chấp tài sản để vay vốn Ngân hàng, ban hành kèm theo Quyết định số 156/NH-QĐ ngày 18/11/1989 của Tổng Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Văn bản này dù chỉ chính thức ghi nhận một hình thức bảo đảm nghĩa vụ duy nhất là thế chấp nhưng đã xây dựng được những quy tắc sơ khai của 03 chế định bảo đảm: cầm cố, thế chấp bất động sản và bảo lãnh đối vật. Trong trường hợp người vay không trả nợ, thì Ngân hàng có quyền yêu cầu bán tài sản thế chấp và được quyền ưu tiên nhận tiền thanh toán từ giá bán (điểm a Điều 8-3); trong thời gian nợ còn chưa được trả đủ, người vay không được phép bán, cầm cố, chuyển nhượng, trao đổi tài sản thế chấp (Điều 7.4).

Thế chấp (cùng với cầm cố) cũng được nhắc đến tại Bộ luật Hàng Hải ngày 30/6/1990 như một quyền đối vật mà chủ tàu biển có được đối với loại tài sản đặc biệt này (điều 29) nhưng các đặc điểm của quyền chủ nợ có bảo đảm bằng biện pháp cầm cố hoặc thế chấp tàu biển lại không được xác định trong văn bản luật.

Pháp lệnh Hợp đồng dân sự ngày 29/4/1991 dự liệu 04 hình thức bảo đảm nghĩa vụ dân sự: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và đặt cọc. Thế chấp được coi như một hình thức bảo đảm đối vật với đối tượng là bất động sản và tàu biển (điều 30). Quyền của chủ nợ có bảo đảm bằng thế chấp tài sản hầu như không khác so với thời kỳ có hiệu lực của Quyết định 156/NH-QĐ đã nói: quyền ưu tiên được thanh toán bằng số tiền bán tài sản thế chấp và quyền kiện

yêu cầu tuyên bố vô hiệu việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản liên quan trong thời gian biện pháp thế chấp có hiệu lực. Riêng về phương thức xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp người thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, Pháp lệnh cho phép các bên liên quan được tự do thỏa thuận. Tức là tài sản có thể được bán theo thủ tục thông thường hoặc giao cho chủ nợ nhận thế chấp để trừ nợ chứ không nhất thiết phải đem bán đấu giá (cũng giống luật cổ khi chủ nợ và con nợ có thể giao kết trước về việc hứa bán tài sản cho chủ nợ).

Tiếp sau đó, BLDS 1995 ra đời và thế chấp được điều chỉnh rõ hơn trong Quy chế thế chấp, cầm cố và bảo lãnh vay vốn ngân hàng ban hành kèm theo quyết định số 217/QĐ-NH ngày 17/8/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước.

Các quy định của pháp lệnh Hợp đồng dân sự, về quyền của chủ nợ đối với các tài sản thế chấp, được thừa kế trong BLDS 1995. Đặc biệt tài sản thế chấp, từ nay có thể được chuyển nhượng với điều kiện có sự đồng ý của người nhận thế chấp; hợp đồng chuyển nhượng sẽ đồng thời là hợp đồng bảo lãnh và người được chuyển nhượng sẽ trở thành bảo lãnh đối vật.

BLDS 2005 đã thay đổi khái niệm cầm cố và thế chấp khi không phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản như trước để coi đó là quan hệ cầm cố hay thế chấp mà chỉ xét tới việc chuyển giao hay không chuyển giao tài sản bảo đảm: nếu chuyển giao tài sản bảo đảm sẽ gọi là cầm cố, còn nếu chỉ chuyển giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của tài sản bảo đảm mà không chuyển giao vật cho bên nhận bảo đảm thì gọi là thế chấp.

Việc đăng ký thế chấp cũng đã có những chuyển biến về nhận thức, để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp tốt hơn. Chẳng hạn, luật chỉ rõ chủ thể có quyền yêu cầu đăng ký thế chấp, cơ quan đăng ký thế chấp, thời hạn nhận hồ sơ v.v...

Trên đây tác giả đã trình bày lược sử pháp luật về thế chấp ở Việt Nam để chúng ta có cái nhìn tổng quát về quá trình hình thành, phát triển