Thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng

chấp, khi thế chấp phải được tất cả hoặc đa số thành viên trong hộ gia đình, trong tổ chức được cấp GCNQSDĐ đồng ý. Trên thực tế rất nhiều chủ thể vi phạm các quy định trên, gây tranh chấp, giải quyết rất tốn kém.

- Vi phạm của chính cơ quan cấp GCNQSDĐ. Nếu Nhà nước quản lý chặt chẽ về đất đai và bảo đảm cấp GCNQSDĐ đúng quy định của pháp luật thì sẽ hạn chế được nhiều tranh chấp liên quan đến thế chấp QSDĐ. Trên thực tế, từ sự quá tải của các cơ quan quản lý về đất đai, sự tắc trách của một bộ phận cán bộ, công chức làm công tác quản lý về đất đai và sự phức tạp từ yếu tố lịch sử của đất đai nên còn nhiều trường hợp các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã không thực hiện đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định về cấp GCNQSDĐ (xác minh đối tượng có QSDĐ, nguồn gốc đất, thực tế sử dụng đất và diện tích đất), nhưng chỉ căn cứ vào việc người sử dụng đất tự kê khai để cấp GCNQSDĐ, nên đã dẫn đến nhiều trường hợp cấp GCNQSDĐ không đúng đối tượng hoặc GCNQSDĐ không đủ các chủ thể có QSDĐ; cấp sai diện tích đất, cấp sai thời hạn sử dụng đất, đất đang có tranh chấp nhưng vẫn được cấp GCNQSDĐ… Vì vậy, khi có vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ và phải xử lý QSDĐ đã thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ ảnh hưởng đến quyền lợi của người thứ ba dẫn đến tranh chấp. Thực tế đây cũng là vấn đề nóng trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, Giai đoạn 2004 - 2014, Thành phố Đà Nẵng đã cấp khoảng hơn 700 giấy chứng nhận QSDĐ loại đất thương mại dịch vụ với thời hạn sử dụng "lâu dài". Tuy nhiên Theo quy định của Luật Đất đai, loại đất này chỉ được sử dụng thời gian tối đa 50 năm. Năm 2012, Thanh tra chính phủ yêu cầu phải chỉnh sửa thành đất có thời hạn. Chính quyền thành phố "sửa sai" bằng cách yêu cầu các văn phòng công chứng dừng giao dịch, buộc chủ sổ đỏ mang sổ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ để điều chỉnh và chỉ mới xử lý được khoảng 90 trường hợp, còn đến 627 trường hợp thuộc diện này đang có sổ đỏ, trong số đó có 514 trường hợp thuộc về tổ chức và 113 trường hợp cá nhân, hộ gia đình.

- Hạn chế trong việc thực hiện quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng thế chấp QSDĐ.

Đây cũng là loại hạn chế phổ biến trong thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ mà người vi phạm chủ yếu là bên thế chấp không thực hiện đúng các nghĩa vụ bảo

đảm QSDĐ là hợp pháp, không có tranh chấp, nếu liên quan đến người thứ ba hoặc các quan hệ giao dịch khác phải bảo đảm thông báo cho bên nhận thế chấp. Trên thực tế người nhận thế chấp không thể kiểm soát được hết nên dẫn đến tranh chấp và giải quyết rất phức tạp.

Ví dụ: Ngân hàng TMCP Việt Á - Chi nhánh Tân Bình và Công ty Đức Khoa ký Hợp đồng tín dụng số 187/09/VAB-TB/HĐNH-01 ngày 14/4/2010 vay số tiền 4.200.000.000 đồng. Tài sản bảo đảm là QSDĐ, nhà ở gắn liền với đất tại địa chỉ 111 đường Hoàng Ngọc Phách, phường Phú Thọ Hòa, quận tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh (GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BA 034754 do UBND quận Tân Phú cấp ngày 07/4/2010 cho ông Thắng và bà Thúy); ông Thắng và bà Thúy đem thế chấp theo Hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba số 1270/10/VAB-TB/TB/TCBLĐS.01 ngày 14/4/2010, nếu ông Thắng và bà Thúy không thanh toán nợ gốc và lãi thì sẽ phát mại tài sản thế chấp. Hợp đồng được công chứng và đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

Tại Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 1463/2011/KDTM-ST ngày 25/8/2011, TAND thành phố Hồ Chí Minh đã buộc Công ty Đức Khoa trả Ngân hàng TMCP Việt Á số tiền 4.968.108.665 đồng. Ông Giang và bà Hạnh có đơn đề nghị xem xét bản án sơ thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm.

Tại Quyết định kháng nghị số 44/2014/KN-KDTM ngày 27/8/2014, Chánh án TAND tối cao Kháng nghị Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 1463/2011/QĐST-KDTM ngày 25/8/2011 của TAND thành phố Hồ Chí Minh.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 67/2014/KDTM-GĐT ngày 25/12/2014 của Tòa Kinh tế TAND tối cao đã hủy Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 1463/2011/QĐST-KDTM ngày 25/8/2011 của TAND thành phố Hồ Chí Minh. Lý do: Nguồn gốc nhà, đất thế chấp của ông Giang và bà Hạnh theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở hồ sơ gốc số 5018/2003 do UBND quận Tân Bình cấp ngày 01/7/2003. Theo hợp đồng ủy quyền ngày 26/6/2009, ông Giang và bà Hạnh ủy quyền cho bà Minh được chuyển nhượng nhà, đất (hợp đồng ủy quyền được công chứng). Bà Minh đã chuyển nhượng cho ông Hưng; ông Thắng và bà Thúy là người cuối cùng nhận chuyển nhượng đã được sang tên nhà, đất và được

cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất ngày 07/4/2010 nêu trên. Sau đó, ông Thắng và bà Thúy đem thế chấp cho Ngân hàng. Ông Giang cho rằng ông không ký Hợp đồng ủy quyền ngày 26/6/2009; chữ viết Lê Hoàng Giang và dấu vân tay của ông tại hợp đồng ủy quyền là giả; điều này phù hợp với kết luận giám định số 482/KLGĐ-TT ngày 07/8/2010 của Phòng Kỹ thuật hình sự Công an thành phố Hồ Chí Minh xác minh dấu vân tay, chữ viết của ông Giang trên hợp đồng ủy quyền là giả. Do đó, hợp đồng ủy quyền là không hợp pháp, nên việc chuyển nhượng của bà Minh cho những người khác là không hợp pháp. Dẫn đến việc ông Thắng bà Thúy đem nhà, đất trên thế chấp cho Ngân hàng cũng không hợp pháp. Thực tế ông Giang, bà Hạnh vẫn ở tại nhà, đất trên từ năm 1980 đến nay. [31]

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 89 trang tài liệu này.

- Hạn chế trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ:

Hạn chế loại này chủ yếu là hạn chế của các cơ quan Tư pháp trực tiếp giải quyết các tranh chấp những hợp đồng thế chấp QSDĐ.

Trong quá trình xử lý các vụ án tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ Tòa án đã thiến hành thu thập, xác minh chứng cứ không đầy đủ dẫn đến có nhiều trường hợp tài sản thế chấp là QSDĐ mà Tòa án đã tuyên xử lý để ngân hàng thu hồi nợ, nhưng khi Cơ quan thi hành án tiến hành xác minh tài sản để thi hành án thì lại phát hiện tài sản cần thi hành không phải của người phải thi hành theo quyết định của bản án hoặc quyết định, mà có những người khác đang sinh sống hoặc đã xây dựng công trình nhà ở trên đất đó hoặc có những người có quyền lợi khác liên quan đến tài sản này, nhưng không được Tòa án triệu tập tham gia tố tụng.

- Hạn chế trong định giá, xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng.

Khi khách hàng vay vốn hầu hết đều giao tài sản thế chấp cho các ngân hàng tự đánh giá tài sản mà không cần ý kiến chuyên môn hoặc tham khảo những nguồn tin không chính thống. Điều này ảnh hưởng vô cùng lớn đến quá trình định giá tài sản thế chấp. Hiện nay hầu hết các ngân hàng đã thành lập một bộ phận định giá độc lập tuy nhiên mỗi ngân hàng có một cách thức và quy trình định giá tài sản thế chấp riêng nên chưa có sự thống nhất giữa các ngân hàng. Do đó quá trình triển khai gặp rất nhiều khó khắn vì xung đột lợi ích hay hạn chế về kinh nghiệm, dẫn tới việc

định giá tài sản thế chấp quá thấp hoặc quá cao không đúng với giá trị thực nhận điều này có thể gây rủi ro cho các TCTD lẫn khách hàng vay (Bên thế chấp).

Trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, các NHTM gặp nhiều khó khăn mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ các vấn đề sau:

Một là, sự phối hợp của khách hàng khi thực hiện bàn giao tài sản trên thực tế và thực hiện thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật hiện hành để xử lý TSBĐ. Vấn đề này thực sự rắc rối nếu quá trình thẩm định của cán bộ ngân hàng không tiến hành một cách kỹ lưỡng dẫn đến các vấn đề phát sinh khi xử lý tài sản.

Hai là, việc áp dụng quy định pháp luật điều chỉnh và sự phối hợp của các cơ quan, tổ chức có liên quan như phòng công chứng, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, ủy ban nhân dân các cấp trong việc giải quyết thiếu đồng bộ, còn “đùn đẩy” trách nhiệm, dẫn tới hệ lụy xấu cho việc xử lý TSBĐ.

Thứ ba, khi xử lý TSBĐ là bất động sản theo phương thức bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản hoặc bên bảo đảm bán tài sản thông qua bán đấu giá hay không thông qua bán đấu giá thì khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng, một số phòng công chứng yêu cầu phải có thông báo giải chấp của bên nhận bảo đảm, một số phòng công chứng lại yêu cầu phải thực hiện thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Thứ tư, Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định sửa đổi bổ sung quy định nguyên tắc xử lý TSBĐ thực hiện theo thỏa thuận của các bên, nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá. Tuy nhiên trên thực tế, các bên tự xử lý TSBĐ theo thỏa thuận gặp nhiều khó khăn do trình tự, thủ tục xử lý còn phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên thế chấp, bên giữ tài sản, NHTM chưa được toàn quyền xử lý tài sản thế chấp trong khuôn khổ pháp luật và việc xử lý tài sản thế chấp vẫn gặp nhiều khó khăn không chỉ do ý thức không hợp tác của bên thế chấp mà còn ở cả lỗi từ phía ngân hàng.

Việc định giá tài sản thế chấp là QSDĐ cũng là một vấn đề khó khăn trong xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ của các NHTM khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Khó đi đến thống nhất giữa các bên đặc biệt là bên thế chấp khi ngân hàng định giá tài sản thế chấp để xử lý thu hồi nợ, bên thế chấp thường không chấp nhận

mức giá do phía ngân hàng định giá, ngay cả có trường hợp đã thuê đơn vị thẩm định giá độc lập để định giá nhưng khi đưa ra mà bên thế chấp vẫn không chấp nhận và cho rằng giá trị tài sản thế chấp được định giá là còn quá thấp và quá thiệt thòi cho cá nhân, doanh nghiệp và tìm mọi lý do để trì hoãn, cản trở việc xử lý tài sản thế chấp.

* Nguyên nhân của những hạn chế trong việc thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất

Thực tiễn thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ cho thấy những hạn chế trong việc thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ bắt nguồn thừ những nguyên nhân sau đây:

- Thứ nhất, thiếu văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh

Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017 nhưng cho đến nay các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vẫn chưa ban hành đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật dưới luật để quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành. Cụ thể ở thời điểm hiện tại, chỉ có Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm được ban hành thay thế cho Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch đảm bảo, đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị định số 05/2012/NĐ-CP ngày 02/2/2012 của Chính phủ. Trong khi đó vẫn chưa ban hành Nghị định mới thay thế cho Nghị định 163/2006/NĐ- CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 của Chính.

Theo nội dung được ghi nhận tại Khoản 4, Điều 84, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng đẫn thi hành một số điều của luật nhà ở thì Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có trách nhiệm chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định và hướng dẫn cụ thể, trình tự thủ tục thế chấp, giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai và các quyền tài sản có liên quan và sau đó, Thông tư tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai ra đời. Tuy nhiên, do luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 22/6/2015 nhưng đến ngày

01/7/2016 mới có hiệu lực pháp luật nên có thể hiểu rằng văn bản hướng dẫn nội dung kể trên phải được thể hiện dưới hình thức thông tư liên tịch. Chính vì vậy nhiều cơ quan hữu quan đã từ chối thực hiện nội dung quy định tại Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai nêu trên.

- Hai là, công tác tổ chức thi hành pháp luật còn nhiều yếu kém.

Công tác tổ chức thi hành pháp của Việt Nam còn những hạn chế, vướng mắc cần khắc phục như tính khả thi của các văn bản quy phạm pháp luật còn hạn chế; ý thức tuân thủ pháp luật của bộ phận cán bộ, công chức và các tổ chức, cá nhân vẫn còn chưa nghiêm túc; thiếu cơ chế kiểm tra, theo dõi, tình trạng “nhờn” luật vẫn diễn ra; thiếu các điều kiện bảo đảm cho việc thi hành pháp luật được hiệu quả…. Mặc dù công tác xây dựng pháp luật trong thời gian qua có nhiều chuyển biến tốt, có nhiều văn bản pháp luật mới được ban hành nhưng khó đi vào cuộc sống vì yếu kém của công tác tổ chức thi hành.

Nội dung đầu tiên cần làm tốt trong công tác tổ thi hành pháp luật là tăng cường công tác hướng dẫn, đẩy mạnh và phổ biến công tác giáo dục pháp luật để đảm bảo quyền tiếp cận pháp luật của nhân dân. Tùy vào từng đối tượng mà có hình thức, phương pháp tuyên truyền, giáo dục thích hợp. Có nhiều trường hợp vi phạm do thiếu hiểu biết pháp luật nhưng lại không sử dụng các dịch vụ tư vấn, trợ giúp pháp lý trong xã hội. Trong điều kiện pháp luật thế chấp QSDĐ liên quan đến nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh như quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai… và các Nghị định, Thông tư của Chính phủ và các Bộ ngành rất phức tạp, nhiều quy định lại khó hiểu, nếu không có công tác hướng dẫn, giải thích pháp luật chu đáo cũng sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện pháp luật. Do đó khi sử dụng quyền sử dụng đất của mình để thế chấp vay vốn thì người có quyền sử dụng đất nên sử dụng các dịch vụ tư vấn, trợ giúp pháp lý khi ký kết hợp đồng thế chấp cũng như khi giải quyết tranh chấp phát sinh về hợp đồng thế chấp nếu có thì mới đảm bảo hạn chế các sai sót, vi phạm khi thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ.

Ba là, do những yếu kém về trình độ, năng lực, phẩm chất đạo đức của một bộ

phận cán bộ, công chức các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan tư pháp, cơ quan bổ trợ tư pháp, cán bộ ngân hàng.

Những yếu kém về trình độ, năng lực dẫn đến những sai sót, nhầm lẫn trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trong nhận xét, đánh giá chứng cứ, trong phán xét khi xử lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ; yếu kém về phẩm chất đạo đức dẫn đến hành vi vô trách nhiệm trong quản lý, trong giải quyết tranh chấp; thậm chí là tiêu cực, tham nhũng, thông đồng với chủ thể có liên quan để cố tình làm sai lệch hồ sơ, chứng cứ, phán quyết thiếu khách quan, công tâm …

Bốn là, Chậm triển khai, ứng dụng công nghệ hiện đại trong hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan tư pháp, cơ quan giao dịch có bảo đảm …

Các cơ quan công quyền phải ứng dụng công nghệ thông tin để quản lý thông tin, dữ liệu và kết nối dữ liệu giữa các cơ quan hành chính, cơ quan tư pháp, cơ quan giao dịch có bảo đảm. Hệ thống dữ liệu, thông tin phải thống nhất, đáng tin cậy, được công khai minh bạch cho phép người dùng được khai thác khi có nhu cầu. Có như vậy thì mới ngăn ngừa được các hiện tượng lừa dối, lừa đảo về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về nhân thân của người thế chấp, người nhận thế chấp, về tình trạng hợp pháp hay không hợp pháp của quyền sử dụng đất…

Tiểu kết chương 2

Tại chương 2 của luận văn, tác giả đã phân tích làm rõ được những vấn đề cơ bản và thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Với việc phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về trình tự thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại đã phần nào thấy được việc thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân theo các trình tự thực hiện chặt chẽ, công khai mình bạch để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể. Trong phần thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng, tác giả đã làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành về: chủ thể tham gia thế chấp, điều kiện đối với quyền sử dụng đất thế chấp, định giá quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài sản thế chấp. Đặc biệt việc phân tích các quy định của pháp luật đều được gắn với thực tiễn hoạt động cho vay tại các tổ chức tín dụng ở Thành phố Đà Nẵng.

Để bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ cần phải quan tâm đến việc hoàn thiện pháp luật, tổ chức thực hiện pháp luật và kiện toàn hiện đại hóa các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan tư pháp và hệ thống dịch vụ tư vấn pháp luật trong xã hội.

Xem toàn bộ nội dung bài viết ᛨ