Khái Niệm Quyền Và Nghĩa Vụ Của Hộ Gia Đình, Cá Nhân Sử Dụng Đất

và đặc điểm sinh lý riêng, do đó mới có sự khác nhau về năng lực, trình độ, phẩm chất, lối sống của mỗi cá nhân. Về mặt xã hội, bản chất của mỗi cá nhân là tổng hoà các mối quan hệ xã hội, do đó mới có khả năng tư duy, lao động, ngôn ngữ, giao tiếp... (12)

Năng lực chủ thể của cá nhân được xác định thông qua năng lực pháp luật và năng lực hành vi và cả khi cá nhân là thành viên của hộ gia đình.

Năng lực pháp luật của cá nhân

Pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới (13) không đưa ra khái niệm năng lực pháp luật. Thay vào đó pháp luật các quốc gia này đưa ra qui định khẳng định năng lực pháp luật bắt đầu từ thời điểm cá nhân được sinh ra và các qui định mang tính nguyên tắc. Cách hiểu chung về năng lực pháp luật của các quốc gia bởi theo pháp luật các quốc gia năng lực pháp luật chỉ đồng nghĩa với khả năng hưởng quyền. (14)

Năng lực hành vi của cá nhân

Thông qua các quy định của Bộ luật Dân sự các nước, năng lực hành vi được hiểu là năng lực thực hiện các quyền và nghĩa vụ. Bộ luật Dân sự năm 2015 đưa ra khái niệm năng lực hành vi như sau: Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự. Nếu một cá nhân không thuộc hộ gia đình nào thì gọi là cá nhân.

Chế định quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đã được quy định từ Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 1993, năm 2003 và nay là Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 đã mở rộng thời hạn giao đất, hạn mức nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn. Nghị định số 64/CP ngày 27-9-1993 của Chính phủ quy định: “Hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp để sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Toàn bộ đất nông nghiệp đang được sử dụng, giao hết cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp...”; “Đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp bao gồm đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản… được xác định để sản xuất nông nghiệp…” Luật Đất đai năm 1993 kế thừa các quy

12 “Cá nhân và tập thể”. http://loigiaihay.com/ca-nhan-va-tap-the-c132a20709.html

13 Dutch Civil Code, Japan Civil Code, Civil Code of Québec, French Civil Code, Civil Code of the Republic of Korea… 14 Xem Điều 1.1.1 Dutch Civil Code, Điều 3 Japan Civil Code, Điều 1 Civil Code of Québec, Điều 8 French Civil Code.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 178 trang tài liệu này.

định của Luật Đất đai năm 1987, có sửa đổi, bổ sung, theo đó, Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế…, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài… Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất gọi chung là người sử dụng đất”.

Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa các quyền, nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như: Quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân. Người sử dụng đất nông nghiệp có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, thế chấp…Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất nông nghiệp có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy vậy, hoạt động trên thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn hạn chế, Nhà nước cần tạo cơ chế đồng bộ để thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp phát triển. Trong đó, cần sớm ban hành các chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án sản xuất nông nghiệp; hình thành thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp, mở rộng chủ thể được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp,tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất; thiết lập cơ chế tạo quỹ đất để phục vụ phát triển nông nghiệp tập trung, quy mô lớn… Điều 179, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật”.

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986) phát động công cuộc đổi mới toàn diện đất nước. Sau đó, các Nghị quyết của Đảng về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp, xác định vai trò của hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp với việc thực hiện giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013, cá nhân được quyền sử dụng đất nông nghiệp dưới nhiều hình thức như:

Thứ nhất: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Để được giao đất nông nghiệp với hình thức không thu tiền sử dụng đất thì cá nhân phải đáp ứng điều kiện thứ nhất: Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Trong đó, để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định tại khoản 2, Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-

BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường như: Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận; Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội; Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh…Điều kiện thứ hai: Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức theo quy định Luật Đất đai năm 2013.

Thứ hai: Nhà nước cho thuê đất

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với cá nhân trong 02 trường hợp sau: Cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013.

Thứ ba: Nhận chuyển nhượng đất, khai hoang, phục hóa đất đai, được nhà nước giao đất mới, thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc toàn bộ quá trình thuê và các hình thức giao dịch khác.

2.1.2. Khái niệm quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

2.1.2.1. Khái niệm về quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Lý luận về quyền năng đã có một lịch sử hình thành lâu dài. Các học thuyết về quyền năng đã đưa ra nhiều loại hình quyền năng khác nhau như: vật quyền (real right), quyền cá nhân (personal right), quyền đối với các dạng thức khác của tài sản (ví dụ: tài sản trí tuệ), vốn, hoa lợi, thu nhập, vật có thể thay thế (fungibility), vật có thể tiêu hao (consumability)…, quyền sở hữu và các đặc tính của quyền sở hữu, hạn chế thực thi quyền sở hữu (restrictions in the exercise of the right of ownership), thủ đắc quyền sở hữu (acquisition of the right of ownership)…, thậm chí các vấn đề chuyên biệt khác như quyền của chủ sở hữu đất đai đối với khoảng không gian phía trên (landowner’s right of the space above)…, hay sự phân biệt trong quyền sở hữu của nhà nước đối với nước bề mặt, theo đó quốc gia có thể sở hữu phần đất đai ở đáy sông, nhưng không thể sở hữu nước chảy trên dòng sông (the state owns the bed of rivers, but not the water)… Các cách tiếp cận khác nhau về quyền năng và phân định các loại quyền được ghi nhận trong nhiều Bộ luật dân sự (BLDS) trên thế giới như BLDS Pháp, BLDS Đức, BLDS Quebec (Canađa), BLDS Nga…

Quyền chủ thể là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành. Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép. Nói là khả năng có nghĩa là chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự theo cách thức mà nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như vậy(15). Theo tác giả Nguyễn Ngọc Điện, khái niệm quyền chủ thể được xây dựng trong Luật La Mã và được coi như một trong những khái niệm chủ yếu của luật cơ bản. Một cách tổng quát, quyền chủ thể được hiểu là sự thừa nhận của pháp luật về việc một chủ thể của luật (gọi nôm na là một người) được thụ hưởng một lợi ích nào đó và tất cả người khác phải tôn trọng sự thụ hưởng đó. Ví dụ, chủ sở hữu đối với một tài sản là người có các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản và tất cả mọi người phải tôn trọng các quyền đó(16). Như vậy, quyền chủ thể gắn liền với chủ thể, được pháp luật thừa nhận, là khả năng của chủ thể lựa chọn xử sự theo cách thức mà chủ thể được phép tiến hành.

Quyền năng của chủ thể có thể hiểu theo hai nghĩa: nghĩa chủ quan và nghĩa khách quan: Theo nghĩa chủ quan thì quyền năng của chủ thể là quyền của một chủ thể nhất định đối với một tài sản nhất định, cho phép chủ thể này trực tiếp thực hiện các quyền năng được pháp luật thừa nhận đối với tài sản đó, hay còn gọi là quyền đối với vật; Theo nghĩa khách quan thì quyền năng của chủ thể là toàn bộ các quy phạm pháp luật quy định về vật với tư cách là đối tượng của quyền, nội dung của các loại vật quyền, căn cứ phát sinh, chấm dứt các loại quyền, nguyên tắc thực hiện, bảo vệ quyền, các hạn chế mà người có quyền phải tuân thủ khi thực hiện các quyền năng của mình.

Dưới góc độ của Luật Dân sự, quyền năng được chia làm hai loại là quyền sở hữu và các loại vật quyền khác. Quyền sở hữu là quyền đối với vật của mình, các quyền khác là quyền đối với vật của người khác (hay còn gọi là vật quyền hạn chế). Các quyền khác có thể kể đến như quyền địa dịch, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt, quyền ưu tiên và các quyền khác theo quy định của luật. Các loại vật quyền hạn chế có nhiều điểm khác nhau, nhưng đều có chung các đặc điểm sau đây:

Một là, đều có tính phát sinh từ một quyền sở hữu nào đó. Điều này có nghĩa là, trước một vật quyền hạn chế bao giờ cũng có một vật quyền gốc là quyền sở hữu.

15 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Lý luận nhà nước và pháp luật, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội, 2001, tr. 448

16 Nguyễn Ngọc Điện: “Quyền chủ thể, đặc quyền và quyền ưu tiên,

https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2007/10/14/4135/

Hai là, nội dung các vật quyền hạn chế luôn mang tính không đầy đủ, không trọn vẹn, chính vì vậy người ta gọi các quyền này là vật quyền hạn chế.

Quyền sở hữu là loại quyền trung tâm của hệ thống vật quyền. Quyền sở hữu giúp người có vật có quyền làm chủ vật, tức là có quyền tác động trực tiếp lên vật theo ý chí và yêu cầu của mình. Đồng thời, người có vật có quyền không cho phép những người khác tiếp cận cũng như quản lý, khai thác, sử dụng tài sản đó. Các quyền này có nội dung khác nhau, phạm vi áp dụng khác nhau nhưng đều giống nhau ở chỗ: chúng đều phát sinh từ quyền sở hữu và có nội dung hẹp hơn quyền sở hữu. Như vậy, trên một vật có thể có nhiều quyền được thiết lập. Đối với mảnh đất có thể có vừa có quyền sở hữu (sở hữu toàn dân về đất đai), vừa có quyền sử dụng, vừa có một quyền khác của người có vật là quyền địa dịch.

Theo quy định tại Điều 159 BLDS năm 2015: Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: Quyền đối với bất động sản liền kề; Quyền hưởng dụng; Quyền bề mặt. Quyền hưởng dụng được xác lập từ thời điểm nhận chuyển giao tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Chủ sở hữu tài sản được quyền định đoạt tài sản nhưng không được làm thay đổi quyền hưởng dụng đã được xác lập (BLDS năm 2015). Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (BLDS năm 2015).

Xét về nội hàm, quyền sử dụng đất ở Việt Nam có nhiều điểm khá tương đồng với quyền sở hữu đất của nhiều quốc gia trên thế giới. Ngay cả các quốc gia công nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, thì quyền sở hữu cũng sẽ bị hạn chế bởi các yêu cầu gắn liền với việc đảm bảo sự phát triển bền vững của kinh tế, xã hội và môi trường. Tác giả John Ikerd (Đại học Missouri) đã cho rằng (17): “Người sở hữu đất không phải là người “sở hữu” nước Mỹ, họ chỉ có quyền sử dụng đất mà thôi. Không ai là người chủ sở hữu thực sự đối với đất đai và mỗi chúng ta cần phải có trách nhiệm và đều có quyền công bằng trong việc đánh giá, xem xét đất đai đã được sử dụng một cách “thông minh” hay chưa. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc, mỗi người dân nước Mỹ đều có quyền lên tiếng và quyết định cách thức sử dụng đất đảm bảo phát triển bền vững, đó chính là tương lai của nước Mỹ và người dân nước Mỹ.

17 http://web.missouri.edu/ikerdj/papers/WhoOwnsAmerica.pdf

Chúng ta không phải chủ sở hữu nước Mỹ, nhưng chúng ta có trách nhiệm đảm bảo đất đai của nước Mỹ được sử dụng cho mục đích phát triển bền vững”. Nhà khoa học chính trị Mỹ Lynton Keith Caldwell (18) khi phân biệt giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đã phân tích hệ thống pháp luật của một số quốc gia về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và sự cần thiết phải đưa ra một khái niệm mới về quyền sở hữu đất đai. BLDS Nga (Điều 262, 264) quy định (19): “Trừ trường hợp khác được quy định trong luật, quyền của chủ sở hữu đối với đất sẽ được mở rộng đối với lớp bề mặt đất, mạch nước ngầm, cây lâu năm và các loại thực vật khác, được đặt trong phạm vi ranh giới của mảnh đất đó.

Ở Singapore, việc công nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất được quy định trong nhiều văn bản luật. Singapore ban hành Sắc lệnh về đăng ký quyền sở hữu đất đai năm 1956. Singapore đã ban hành Luật về cơ quan quản lý đất đai (20). Bên cạnh đó là hàng loạt các luật như Land Titles Act, the Land Titles (Strata) Act, the Registration of Deeds Act, the Land Acquisition Act, the State Lands Act, the State Lands Encroachment Act; the Foreshores Act, the Sand and Granite Quarries Act, the State Lands Act, the State Lands Encroachment Act, the Residential Property Act, the Land Surveyors Act… Ở Singapore, vấn đề đăng ký và công nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất được điều chỉnh trong rất nhiều luật: Singapore Land Authority Act, the Land Titles Act, the Land Titles (Strata) Act, the Registration of Deeds Act…

Ở Anh, giống như ở Hoa Kỳ, các quyền lợi chẳng hạn như quyền địa dịch và nhượng quyền chỉ bao gồm các hạn chế về quyền của người khác trong việc sử dụng và hưởng lợi từ đất đai, được phân biệt với các quyền lợi khác cho phép người nắm giữ quyền đó có quyền chiếm hữu đất đai đó trên thực tế. Loại quyền lợi sau lại được chia thành: quyền chiếm hữu hay quyền lợi chiếm hữu; quyền hoặc quyền lợi trong tương lai hoặc không chiếm hữu. Các quyền chiếm hữu bất động sản lại tiếp tục được phân theo thời hạn, và các quyền lợi trong tương lai được phân theo xác xuất hoặc tính chắc chắn của việc người nắm quyền có trở thành người chiếm hữu hay không. Bước phát triển lớn nhất so với luật tài sản của Anh sau Cách mạng tư sản

18 Lynton K. Caldwell, Rights of Ownership or Rights of Use? - The Need for a New Conceptual Basis for Land Use Policy, 15 Wm. & Mary L. Rev. 759 (1974), http://scholarship.law.wm.edu/wmlr/vol15/ iss4/3

19 Гражданский кодекс Российской Федерации 1994 (части первая, вторая и третья) (с изменениями от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая 2001 г.,

21 марта 2002 г.)

20 Singapore Land Authority Act. 2001.

Mỹ có liên quan đến là việc bảo đảm chuyển giao quyền sở hữu. Các đạo luật về đăng ký chuyển nhượng bất động sản của các tiểu bang đòi hỏi rằng mọi trường hợp chuyển giao phải được đăng ký ngay tại một cơ quan công quyền ở địa phương, để người được chuyển giao có thể yêu cầu một chuyên gia ở địa phương kiểm tra các sổ sách công cộng. Một hệ thống đăng ký khác, được biết đến là hệ thống đăng ký quyền sở hữu hay hệ thống Torrens, tồn tại ở một số bang của Hoa Kỳ. Theo hệ thống này, bản thân quyền sở hữu, chứ không phải là văn bản chuyển nhượng thể hiện quyền giao quyền sở hữu, đuợc đăng ký thông qua một thủ tục chính thức và kết quả là tạo ra một sự xác định chắc chắn về quyền sở hữu sau khi được bảo đảm bởi giấy chứng nhận quyền sở hữu, và giấy này được giữ cập nhật bằng việc công chức các quyền lợi sau đó(21).

Ở Trung Quốc, Hiến pháp hiện hành được thông qua năm 1982, được sửa đổi 4 lần vào các năm 1988, 1993, 1999 và 2004. Lần sửa đổi năm 2004 chứa đựng sự thừa nhận rõ ràng đầu tiên về bản chất tư của các tài sản đó và tính bất khả xâm phạm của các quyền hợp hiến, mặc dù trước lần sửa đổi năm 2004 Hiến pháp đã quy định quyền của công dân có quyền sở hữu hợp pháp thu nhập, tiền tiết kiệm, nhà ở và các tài sản hợp pháp khác (22). Luật về quyền tài sản Trung Quốc được ban hành lần đầu tiên ngày 16-3-2007, theo sau những tranh luận kéo dài trên một thập niên (23). Có hiệu lực từ 1- 10-2007, lần lập pháp toàn diện này về tài sản với 19 chương và 247 điều đã xác lập khuôn khổ cho bảo vệ quyền tài sản, bao gồm bảo vệ động sản và bất động sản. Luật đề cập tới việc hình thành, thay đổi, chuyển giao và hạn chế quyền sở hữu liên quan đến tài sản. Theo Luật về quyền tài sản, việc hình thành, thay đổi, chuyển giao, và hạn chế quyền với bất động sản phải được đăng ký, trừ trường hợp luật có quy định khác. Ngoài Luật về quyền tài sản, Trung Quốc còn điều chỉnh tài sản thông qua một loạt các luật và văn bản hành chính khác, bao gồm Luật về quản lý đất đai, Luật về các biện pháp đăng ký, Quy định về đăng ký tạm thời liên quan đến việc chuyển giao quyền sử dụng đất của nhà nước trong khu vực ngoại đô thị (24) và Luật về Quản trị

21 „Giới thiệu về hệ thống pháp luật Hoa Kỳ“. Người dịch: Lê Song Lai

22 Amendment to Constitution (2004) art. 22, 2004 The Laws of the People’s Republic of China (P.R.C. LAWS) 56

23 Wuquan Fa [Property Rights Law] (promulgated by the National People’s Congress (NPC), Mar. 16, 2007, effective Oct. 1, 2007), Fagui Quanshu 2-12 (Property Rights Law), English translation available at Westlaw China; Jijanfu Chen, Chinese Law: Context and Transformation 374 (Martinus Nijhoff Publishers 2008)

24 Chengzhen Guoyou Tudi Shiyong Quan Churang He Zhuanrang Zanxing Tiaoli [Interim Regulations Concerning the Assignment and Transfer of the Right to the Use of State-Owned Land in Urban Areas] (Decree No. 55 of the State Council, May 19, 1990) (Assignment Regulations), Westlaw China

các bất động sản đô thị. (25). Điều 10 Hiến pháp năm 1982 của Trung Quốc và Luật quản lý đất quy định: đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước, gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong đó toàn bộ đất đai thành thị thuộc về sở hữu nhà nước. Đất nông thôn và ngoại ô thành phố, ngoài đất do pháp luật quy định thuộc về sở hữu nhà nước, còn lại là sở hữu tập thể. Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất. "Đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượng sau khi được giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước; đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đã đầu tư vào sử dụng đất theo đúng mục đích được giao. Chủ sử dụng đất nếu không thực hiện đúng các quy định sẽ bị thu hồi đất. Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất(26) đó là quyền sử dụng đất được cấp, quyền sử dụng đất được giao, thuê công trình và quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất trong pháp luật đất đai Việt Nam được hiểu theo hai phương diện: phương diện khách quan và phương diện chủ quan.

(i) Về phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như quan hệ làm phát sinh quyền sử dụng đất; quan hệ về thực hiện các quyền năng của quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo hộ quyền sử dụng đất. Chế định pháp luật về quyền sử dụng đất ra đời trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai mang tính đặc thù ở Việt Nam, đó là chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Với tư cách là một chế định pháp luật, quyền sử dụng đất bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất; các quy định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.

(ii) Về phương diện chủ quan: Quyền sử dụng đất là một quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng thuộc tính có ích của đất để đem lại

25 Chengshi Fangdichan Guanli Fa [Law on the Administration of Urban Real Estate] (promulgated by the NPC Standing Committee, Aug. 30, 2007), Fagui Quanshu -370 (Urban Real Estate Law), English translation available at Westlaw China

26 “Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai. Bộ Tài nguyên và Môi trường. 2012