Quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013 từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

nước, đồng thời đề xuất những kiến nghị, giải pháp để tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật đất đai có hiệu quả trong thời gian tới. Do đó, cần xem xét, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 và các luật liên quan đến quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị để khắc phục các vướng mắc, bất cập, mâu thuẫn hiện nay, bảo đảm tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật về đất đai, quy hoạch đô thị và xây dựng. Một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai là tiền đề cho việc khai thác, sử dụng đất phát triển kinh tế xã hội theo quy hoạch, kế hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đó chính là Nhà nươc cho thuê đất trong đó cho các tổ chức kinh tế.

Ở Việt Nam, đất công bao gồm là đất chưa sử dụng, đất nhà nước chưa giao chưa cho thuê, đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất do các tổ chức của nhà nước sử dụng. Ngược lại, đất tư là đất do các tổ chức kinh tế không thuộc sở hữu nhà nước, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng. Từ góc độ giá trị đất đai, nguồn lực đất công luôn được dễ dàng chuyển thành nguồn lực tài chính quốc gia với nhiều biện pháp làm tăng giá trị đất công hoặc sử dụng giá trị đất công thay cho vốn tài chính. Trải qua các thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội, việc quản lý, sử dụng đất đai dường như chưa theo kịp, luôn bộc lộ các vấn đề lớn, gây bức xúc, thất thoát, lãng phí. Cụ thể việc thu hồi đất là nhu cầu tất yếu để phát triển hạ tầng, phục vụ các nhu cầu, sản xuất, kinh doanh và dân sinh luôn chậm trễ, tốn kém và không thỏa mãn các nhu cầu chính đáng của người có đất bị thu hồi dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại phổ biến và kéo dài. Đồng thời, việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp rất khó khăn, việc giao đất, cho thuê đất hầu hết không thông qua “đấu giá” công bằng, minh bạch. Giá đất giao và cho thuê thấp rất xa so với giá trên thị trường dẫn đến thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước. Đất không sử dụng và sử dụng đều không đúng mục đích, bị lợi dụng để cho thuê lại vẫn còn nhiều ngay cả ở các đô thị lớn như Thành Phố Hồ Chí Minh mặc dù đã được Chính phủ tổ chức sắp xếp lại.

Luật Đất đai cũng không có quy định nào liên quan đến việc xác định

giá trị đất đai khi sắp xếp lại mặt bằng sử dụng đất công tại các đô thị. Ngoài ra, việc quản lý đất công và khung pháp luật đất công không rõ ràng, theo pháp luật hiện hành, đất công phi nông nghiệp được giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất để quản lý, đất công nông nghiệp lại giao cho UBND cấp xã để quản lý. Do vậy, việc quản lý nói trên chính là một trong những nguyên nhân làm cho giá trị đất công bị suy giảm và khó quy hoạch sử dụng đất đồng bộ.

Trước hết cần bổ sung khái niệm “đất công” vào Luật Đất đai bao gồm đất chưa sử dụng; đất nhà nước chưa giao, chưa cho thuê; đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất do các tổ chức của nhà nước sử dụng. Đồng thời, nâng cao năng lực của Tổ chức phát triển quỹ đất, chuyển sang hình thức doanh nghiệp nhà nước, chịu trách nhiệm quản lý trực tiếp toàn bộ đất công, kế cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Đất công được quy hoạch để đưa vào sử dụng nhằm điều tiết thị trường quyền sử dụng đất, bảo đảm đất đai cho các nhu cầu về quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và cộng đồng dân cư sử dụng. Ngoài ra, việc giao, cho thuê đất công phải được thực hiện theo cơ chế đấu giá đất, cơ chế được áp dụng đối với các dự án đầu tư bằng vốn của nhà đầu tư thực hiện trên đất công do nhà nước giao hoặc cho thuê thông qua đấu giá; bổ sung các quy định về chế tài để xử lý nghiêm những trường hợp không thực hiện đấu giá đất công. Việc phát triển hạ tầng phải gắn với quy hoạch sử dụng đất đai kề bên hạ tầng nhằm thu được phần giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại để sử dụng vào chi trả cho phát triển hạ tầng. Nhà nước cũng có thể áp dụng cơ chế như: thu hổi đất cho phát triển hạ tầng và đất đai kề bên cùng với giải quyết tái định cư tại chỗ; thực hiện dự án góp đất và điều chỉnh lại đất đai; áp dụng cơ chế cho thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với các dự án hạ tầng vì mục tiêu lợi nhuận.

Đề xuất chính sách quản lý, sử dụng đất công, các chuyên gia cho rằng cần sửa lại cơ chế quản lý đất đai khi cổ phần hóa đối với đất giao và đất trả tiền một lần nên tính giá trị đất theo giá thị trường vào giá trị doanh nghiệp. Đối với đất thuê trả tiền hàng năm cần điều chỉnh giá thuê đất theo đúng mục

đích sử dụng, phù hợp với giá trị trường. Hơn nữa, tất cả văn phòng ở các bộ, cơ quan Trung ương và của các địa phương khác ở Thành phố Hồ Chí Minh cần sắp xếp lại theo hướng tập trung vào một khu hành chính của Chính phủ tại phía Nam; thực hiện bán đấu giá các trụ sở của các bộ, cơ quan Trung ương. Theo đó, phải rà soát lại toàn bộ, đối với bộ phận đã chuyển mục đích thì thu tiền cho ngân sách nhà nước, còn đối với phần cho thuê lại thì kiên quyết thu hồi. Đặc biệt, về vướng mắc giá “đất công”, cần thiết thảo luận và đưa ra các biện pháp khả thi liên quan đến vướng do đất và vướng do những vấn đề khác nhằm thay đổi phương pháp tính giá đất theo hướng sử dụng các thông tin giao dịch trên thị trường nhiều hơn. Đồng thời, tổ chức rà lại các văn bản dưới luật như: bảng giá đất (tiến hành ưu đãi tài chính, giảm thuế suất, mở rộng hình thức đấu giá đất, coi là hình thức chính).

Việc xác định giá trị đất đai được nhà nước giao có thu tiền, nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước phải được kiểm soát chặt chẽ theo đúng yêu cầu định giá đất đối với các trường hợp cụ thể nhằm kiểm soát mức thu nhập của các nhà đầu tư để điều tiết hợp lý thu nhập hình thành từ chênh lệch giá đất. Nghiên cứu thu hẹp các trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, chuyển sang hình thức cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, bảo đảm nguồn thu ổn định từ đất đai. Nghiên cứu cơ chế cơ quan tham mưu xây dựng giá đất độc lập với cơ quan thẩm định giá đất. Chỉ đạo các địa phương rà soát, xử lý các trường hợp chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật. Thành phố Hồ Chí Minh cần có chủ trương rà soát quy hoạch cũ, tiến hành nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp thực tế đối với một số dự án. Thành phố đã giao Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính xây dựng tiêu chí tổ chức đấu thầu, đấu giá lựa chọn nhà đầu tư bảo đảm tính minh bạch, công bằng.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO