Mô Hình Và Phương Pháp Nghiên Cứu Đề Tài Luận Án

Kết luận quan trọng được tác giả đưa ra là việc đánh giá chất lượng dịch vụ của một NHTM được thể hiện rõ nét thông qua đánh giá của KH, hay sự hài lòng của KH (người sử dụng dịch vụ) là đánh giá tốt nhất cho chất lượng dịch vụ của NH.

Kết luận này cung cấp cho luận án gợi ý về định hướng nghiên cứu phát triển hoạt động CVNO ở đối với KHCN là cần phải dựa trên việc nghiên cứu sự cảm nhận của KH này về chất lượng dịch vụ mà NH cung cấp. Bởi chỉ khi KH hài lòng, có niềm tin với NH thì hoạt động CVNO mới phát triển bền vững được.

* Clifford V. Rossi (2010), Anatomy of Risk Management Practices in the Mortgage Industry: Lessons for the Future, Research Institute for Housing America [37].

Hướng nghiên cứu chính của đề tài là tìm hiểu về rủi ro tín dụng nhà ở tại Mỹ dẫn đến khủng hoảng tín dụng nhà ở vào năm 2007 – 2008. Theo tác giả thì không có yếu tố duy nhất chịu trách nhiệm cho việc mở rộng đáng kể các sản phẩm cho vay thế chấp nhà ở trong thời gian dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng thế chấp nhà ở. Tuy nhiên, có những dấu hiệu cho thấy rủi ro lớn hơn có thể do các yếu tố sau: (1) Sự phụ thuộc hơn vào các số liệu hiệu suất không điều chỉnh đối với rủi ro khi quản lý đối với các sản phẩm rủi ro hơn; (2) Dữ liệu và phân tích những hạn chế và các điểm “mù” khiến quản lý rủi ro hiển nhiên bị đánh giá thấp; (3) Rủi ro tín dụng; (4) Những kinh nghiệm của các nhà quản lý kinh doanh cấp cao thời gian qua đã khiến họ chấp nhận rủi ro cao hơn và trong quá trình làm giảm hiệu quả của các biện pháp quản lý rủi ro; (5) Vấn đề kích thích từ chính sách thuế.

Trong nghiên cứu này, tác giả đã đưa ra và trả lời một số câu hỏi nghiên cứu gồm: Làm thế nào mà sự gia tăng của các sản phẩm thế chấp như ARM quyền chọn phát triển nhanh như vậy? Làm thế nào mà rủi ro của các lớp yếu tố quyết định đến nguồn gốc, giữ và bán sản phẩm thế chấp? Điều gì đã được các lực lượng cạnh tranh lưu tâm về khởi tạo thế chấp và các công việc trong quá trình quản trị các định chế đã làm như thế nào? Điều gì cơ bản quyết định rủi ro và làm thế nào mà các hệ thống cảnh báo sớm và chỉ số hàng đầu đã đánh giá thấp rủi ro một cách đáng kể như vậy? Điều gì giải thích cho việc quản lý khiến công ty chấp nhận rủi ro trong giai đoạn này?

Phương pháp nghiên cứu của công trình khá đa dạng, bao gồm sử dụng các phân tích kinh tế học, phân tích tác động của cá nhân tố tới việc ra quyết định cấp tín dụng nhà ở, phân tích sự phát triển và cạnh tranh trong thị trường tín dụng thế chấp nhà ở.

Kết luận quan trọng của nghiên cứu được thể hiện qua 5 (năm) bài học rút ra: (1) Chính sách đãi ngộ đối với nhân viên quản lý; (2) Cần quan tâm tới số liệu và hoạt động phân tích bởi chúng giúp chỉ ra các hạn chế trong hoạt động cho vay; (3) Việc

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 244 trang tài liệu này.

nới lỏng các tiêu chuẩn đảm bảo có thể tạo ra những sản phảm mới từ các sản phẩm tiêu chuẩn mà không có dữ liệu lịch sử; (4) Hoạt động quản trị và nhận thức cần có sự điều chỉnh để ngăn chặn lỗi trong quản lý theo tư duy kinh nghiệm tạo ra trước đó; (5) Cần cơ cấu lại các quy định về an toàn và lành mạnh trong hoạt động tín dụng thế chấp nhà ở để giảm xung đột. Các kết luận này bổ sung quan trọng cho việc xác định hướng đề xuất giải pháp phòng ngừa rủi ro tín dụng nhà ở của luận án.

* Phan Thị Nhân (2008), Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh [19]

Hướng nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các vướng mắc của thị trường tín dụng BĐS, các động thái của thị trường BĐS và thị trường tín dụng BĐS. Đề tài cũng nghiên cứu các yếu tố dẫn đến sự “nghẽn mạch” của các kênh tín dụng.

Trong nghiên cứu này, tác giả chỉ ra lý do khiến thị trường BĐS Việt Nam là tiềm ẩn đầy rủi ro: (1) phát triển bong bóng, (2) đầu cơ là phổ biến trên thị trường, (3) thị trường không hoàn hảo và (4) quản lý của Nhà nước thiếu chuyên nghiệp do chính sách và hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, năng lực cán bộ quản lý thấp. Tác giả đã khái quát “bức tranh” thực trạng tín dụng BĐS tại Việt Nam trong 2003 - 2005 với tốc độ tăng trưởng dư nợ hàng năm bình quân lên tới 33%/năm. Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS/tổng dư nợ tăng từ 8% (2003) lên 10% (2005) ~ khoảng 50.000 tỷ đồng. Cơ cấu cho vay tính theo thời gian thì có tới 79% là cho vay trung dài hạn, 21% là cho vay ngắn hạn. Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS/tổng dư nợ cho vay trung dài hạn tăng từ 18% (2003) lên tới gần 25% (2005). Cho vay sửa chữa, mua sắm nhà ở chiếm tỷ trọng trên 40% tổng dư nợ; cho vay xây nhà để bán chiếm 11% tổng dư nợ. Việc tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS nhà ở còn tiếp tục tăng mạnh trong các năm 2006, 2007 và có dấu hiệu giảm từ tháng 2/2008. Với những diễn biến của thị trường tín dụng BĐS, tác giả đã đề cập tới nguy cơ xảy ra rủi ro tín dụng BĐS nếu vỡ “bong bóng” thị trường BĐS. Trong quá trình nghiên cứu thực trạng tín dụng BĐS, tác giả đã đề cập tới các kênh huy động vốn của công ty kinh doanh BĐS gồm: (1) kênh tín dụng ngân hàng, (2) chiếm dụng vốn của KHCN/hộ gia đình (mục đích tiêu dùng) và nhà đầu tư (mục đích kinh doanh), (3) phát hành trái phiếu công trình. Trên cơ sở các phát hiện, tác giả đã đưa ra các giải pháp phát triển thị trường BĐS nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường BĐS theo 3 kênh huy động vốn của DN kinh doanh BĐS. Theo đó, với kênh tín dụng NH, tác giả đã đưa ra các giải pháp để hạn chế rủi ro theo hướng (i) đánh giá lại toàn bộ khoản vay BĐS; (ii) sắp xếp, phân loại khoản vay theo từng nhóm; (iii) đề xuất giải pháp phòng ngừa phù hợp với từng nhóm đã phân loại. Phương pháp nghiên cứu của công trình này là phân tích, thống kê mô tả trên cơ sở số liệu thứ cấp thu thập tại NHNN và các bộ ban ngành có liên quan.

Trong công trình nghiên cứu này, tác giả đã đưa ra kết luận rằng: các rủi ro tín dụng BĐS tại Việt Nam chủ yếu xuất phát từ các khoản CVNO và các nhóm giải pháp chính đưa ra gồm nâng cao chất lượng tín dụng từ NHTM, hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp và chứng khoán hóa BĐS. Các kết luận của nghiên cứu này là gợi ý hữu ích cho luận án trong việc xây dựng các giải pháp về phòng ngừa và giảm thiểu rủi ro tín dụng nhà ở phải được thực hiện trên cơ sở xem xét mối quan hệ ràng buộc giữa hai thị trường (thị trường BĐS và thị trường tín dụng BĐS).

Ngoài ra, các nghiên cứu về thị trường BĐS, tín dụng nhà ở còn được đề cập trên các tạp chí có uy tín tại Việt Nam như Báo Đầu tư, Kinh tế…

* Trương Văn Phước, 2014, Chính sách tiền tệ có hướng mở với bất động sản, Chuyên đề tín dụng an cư, Toàn cảnh Thị trường bất động sản – Đặc san của Báo Đầu tư [21].

Hướng nghiên cứu chính của công trình là chỉ ra những tác động của chính sách tiền tệ tới thị trường BĐS nhà ở và nợ xấu BĐS.

Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong công trình này là thống kê, mô tả và suy luận logic, tác giả đã chỉ ra những tác động của chính sách tới tín dụng BĐS nhà ở. Cụ thể các chính sách được NHNN điểu chỉnh tại Thông tư 36/2014/TT – NHNN liên quan đến việc giảm hệ số an toàn rủi ro, với tín dụng BĐS (giảm từ 250% xuống 150%) sẽ có tác dụng tích cực tới loại hình tín dụng này; tác động kỳ vọng của Luật Nhà ở với việc cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ góp phần tạo sự luân chuyển vốn trong thị trường tín dụng BĐS nhà ở và góp phần giúp các NHTM xử lý nợ xấu trong lĩnh vực BĐS nhà ở.

Trong công trình này, tác giả đã kết luận rằng với các văn bản pháp luật nhằm thực thi chính sách tiền tệ đã giúp “hâm nóng” thị trường BĐS nhà ở theo hướng phát triển lành mạnh, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho dân cư, nhu cầu chuyển nhượng BĐS, tạo động lực kích cầu sức mua BĐS nhà ở trong tương lai. Với việc xử lý nợ xấu, nghiên cứu chỉ ra cần phải quan tâm tới những vấn đề sau: (1) tạo sức cầu mới cho thị trường BĐS nhà ở; (2) điều chỉnh văn bản pháp luật theo hướng đẩy nhanh quá trình xử lý TSĐB cần phát mại để NHTM thu hồi vốn nhằm nhanh chóng xử lý nợ xấu.

Các kết luận của công trình này là gợi ý hữu ích cho luận án trong việc đưa ra các kiến nghị đối với Chính phủ, NHNN và các bộ ban hành có liên quan trong việc tạo lập môi trường kinh doanh vốn tín dụng BĐS nhà ở một cách an toàn và lành mạnh.

* Nguyễn Thùy (2014), Lo sợ nợ xấu, ngân hàng dè chừng với chủ đầu tư, Chuyên đề tín dụng an cư, Toàn cảnh Thị trường bất động sản – Đặc san của Báo Đầu tư [27].

Hướng nghiên cứu chính của bài báo là phân tích thực trạng cấp tín dụng nhà ở đối với các chủ đầu tư là các công ty kinh doanh BĐS nhà ở.

Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong công trình này là thống kê, mô tả kết hợp với việc phỏng vấn chuyên gia nhằm lý giải “thái độ ứng xử” của các NHTM với các công ty kinh doanh BĐS nhà ở.

Trong công trình này, tác giả đã kết luận rằng nếu tình hình kinh tế trong nước tốt lên, tác động tích cực đối với thị trường BĐS nhà ở thì vốn không chỉ dành nhiều cho KHCN mà sẽ mở rộng hơn với KHDN. Song với nhóm KHCN, các NHTM sẽ thận trọng hơn, bởi rủi ro nợ xấu đối với việc cung ứng vốn cho chủ đầu tư tiềm ẩn lớn.

Các kết luận của công trình này là gợi ý hữu ích cho luận án trong việc đề xuất các giải pháp phát triển CVNO đối với KHCN khi NHTM thực hiện liên kết với các doanh nghiệp đầu tư – kinh doanh BĐS nhà ở.

1.1.5. Giới hạn và khoảng trống nghiên cứu

1.1.5.1. Giới hạn của các nghiên cứu trước đây

Qua phần tổng quan tình hình nghiên cứu trong nước và nước ngoài liên quan đến đề tài luận án, NCS nhận thấy các công trình đã công bố còn có những giới hạn sau:

- Các công trình đã công bố tiếp cận nghiên cứu dưới góc độ chuyên ngành tài chính ngân hàng, chưa có những nghiên cứu sâu về các phương thức phát triển CVNO đối với KHCN và các tiêu chí đánh giá sự phát triển theo các phương thức phát triển dịch vụ (đứng trên góc độ tiếp cận của chuyên ngành kinh doanh thương mại).

- Thông tin, dữ liệu nghiên cứu của các công trình đã công bố chủ yếu dừng lại đến năm 2012, một số nghiên cứu đăng tải trên các tạp chí khảo sát đến năm 2013.

- Hầu hết các công trình đã công bố chỉ thực hiện phân tích thực trạng tín dụng BĐS và hoạt động CVNO đối với KHCN của các NHTM bằng việc sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính với các công cụ thống kê, phân tích số liệu thứ cấp để làm cơ sở đưa ra các kiến nghị với NHTM và các ngành chủ quản. Hiện NCS chưa thấy có các nghiên cứu định lượng và các nghiên cứu kết hợp giữa định tính và định lượng về rủi ro và chất lượng dịch vụ CVNO đối với KHCN của NHTM.

- Chưa có công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện về phát triển CVNO đối với KHCN của BIDV (tiếp cận từ góc độ chuyên ngành kinh doanh thương mại).

1.1.5.2. Khoảng trống và hướng nghiên cứu của luận án

Qua tổng quan nghiên cứu cho thấy hiện đang có một “khoảng trống” cả về lý luận cũng như đánh giá thực tiễn về “phát triển CVNO đối với KHCN của BIDV” tiếp

cận từ góc độ chuyên ngành kinh doanh thương mại. Một số nội dung chính chưa được các nghiên cứu phân tích một cách thấu đáo gồm:

(1) Các phương thức phát triển, xác lập tiêu chí đánh giá và nhân tố ảnh hưởng đến phát triển CVNO đối với KHCN của NHTM.

(2) Phân tích, đánh giá thực trạng CVNO đối với KHCN của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam giai đoạn 2010-2015.

(3) Nghiên cứu các yếu tố gây rủi ro trong CVNO để đề xuất với NH trong việc phát triển an toàn hoạt động CVNO với KHCN.

(4) Kiểm định mô hình SERVQUAL nhằm xem xét mức độ hài lòng của KHCN đối với hoạt động CVNO của BIDV.

(5) Định hướng và giải pháp phát triển CVNO đối với KHCN của BIDV giai đoạn 2016-2020, tầm nhìn đến 2025.

Xuất phát từ thực tế trên, luận án sẽ tập trung nghiên cứu làm rõ các khoảng trống nêu trên. Trong quá trình nghiên cứu đề tài, để đưa ra các giải pháp phát triển hoạt động CVNO đối với KHCN của BIDV, NCS có tham khảo một số phần lý luận, thực tiễn và phát triển nghiên cứu có liên quan cho luận án.

1.2. Câu hỏi nghiên cứu

Từ những tổng hợp và phân tích trên, hướng nghiên cứu của luận án sẽ tập trung vào nghiên cứu thực trạng hoạt động phát triển CVNO đối với KHCN tại BIDV trong giai đoạn từ 2010 đến 2015, từ đó đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện việc phát triển hoạt động cho vay này đối với BIDV nói riêng và kiến nghị các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc tạo điều kiện để các NH tiếp vốn cho thị trường BĐS nhà ở phát triển một cách “lành mạnh” và giảm thiểu giá ảo và nhu cầu ảo về nhà ở trên thị trường Việt Nam. Để giải quyết vấn đề này, luận án tập trung trả lời các câu hỏi sau:

- Thứ nhất, chủ thể tiếp nhận vốn vay nhà ở và các loại hình CVNO của NHTM trên thị trường Việt Nam?

- Thứ hai, các phương thức phát triển CVNO đối với KHCN của một NHTM nói chung, BIDV nói riêng?

- Thứ ba, tiêu chí đánh giá và những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển CVNO đối với KHCN của NHTM nói chung và BIDV nói riêng nhằm tạo ra tăng trưởng về quy mô và đảm bảo an toàn tín dụng?

- Thứ tư, để phát triển hoạt động CVNO đối với KHCN, BIDV cần tập trung giải quyết bằng các giải pháp nào và điều kiện để thực hiện giải pháp?

1.3. Mô hình và phương pháp nghiên cứu đề tài luận án

1.3.1. Mô hình nghiên cứu

TỔNG HỢP DỮ LIỆU

XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

XÂY DỰNG KẾ HOẠCH NGHIÊN CỨU

PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ DỮ LIỆU

TỔNG HỢP VÀ VIẾT BÁO CÁO

XÁC ĐỊNH LOẠI DỮ LIỆU CẦN THU THẬP

DỮ LIỆU SƠ CẤP

DỮ LIỆU THỨ CẤP

1.3.2. Phương pháp nghiên cứu

1.3.2.1. Phương pháp thu thập thông tin, dữ liệu

Nhằm giải quyết vấn đề nghiên cứu một cách toàn diện, NCS đã tiến hành thu thập và sử dụng cả hai loại dữ liệu sơ cấp và thứ cấp.

* Thông tin sơ cấp

Thông tin sơ cấp thu thập gồm:

▪ Khảo sát về mức độ hài lòng của KHCN đối với chất lượng dịch vụ CVNO (Xem mẫu Phiếu khảo sát và kết quả tại Phụ lục 4). Thông tin này được khảo sát từ các KHCN có hoạt động vay vốn đáp ứng nhu cầu về nhà ở tại BIDV. Phiếu được điều tra tới các KHCN tại các địa bàn trên phạm vi toàn quốc trong đó chú trọng vào 2 địa bàn chính là Hà Nội (số lượng phiếu phân bổ chiếm 30%) và TP Hồ Chí Minh (số lượng chiếm 30%).

Nội dung khảo sát tập trung vào 6 (sáu) nhóm vấn đề chính liên quan đến mô hình SERVQUAL gồm: các đánh giá của KH về (1) cơ sở vất chất của ngân hàng,(2) mức độ tin cậy, (3) mức độ đáp ứng, (4) năng lực phục vụ của nhân viên, (5) mức độ đồng cảm và (6) sự hài lòng của họ với sản phẩm cho vay nhà ở mà BIDV cung cấp.

Tổng số phiếu phát ra bằng bản cứng là 140 phiếu, thông qua email là 20 phiếu. Số phiếu thu về là 180 (với 140 bản cứng và 40 bản mềm, phần gia tăng của bản mềm do việc chuyển tiếp email). Trong đó có 40 phiếu lỗi (chiếm 22,22%) và có 140 phiếu

hợp lệ với 40 phiếu thu hợp lệ từ KHCN ở Hà Nội, 30 phiếu – KHCN ở TP Hồ Chí Minh, 70 phiếu – KHCN ở các địa bàn Quảng Ninh (10 phiếu), Hải Phòng (10 phiếu), Huế (10 phiếu), Đà Nẵng (20 phiếu) và Quảng Ngãi (20 phiếu).

▪ Khảo sát đánh giá mức độ rủi ro về hoạt động CVNO đối với KHCN của BIDV (Xem mẫu Phiếu Khảo sát và kết quả tại Phụ lục số 3). Thông tin này được khảo sát từ các lãnh đạo ngân hàng (hội sở, chi nhánh) và nhân viên kiểm soát cấp tín dụng bán lẻ thuộc hệ thống BIDV, trong đó chú trọng các chi nhánh hoạt động tại Hà Nội (chiếm 30% số phiếu điều tra), TP Hồ Chí Minh (chiếm 30% số phiếu điều tra).

Nội dung khảo sát tập trung vào 5 (năm) vấn đề chính liên quan đến đánh giá của các cấp có liên quan đến hoạt động CVNO đối với KHCN tại BIDV về các yếu tố gây rủi ro tín dụng nhà ở đối với KHCN, gồm: (1) các yếu tố môi trường, (2) các yếu tố thuộc về ngân hàng, (3) các yếu tố thuộc về năng lực của KHCN, (4) các yếu tố về nội tại khoản vay và (5) đánh giá mức độ rủi ro tín dụng nhà ở đối với KHCN của BIDV.

Tổng số phiếu phát ra bằng bản cứng là 200, thông qua email là 100. Số phiếu thu về là 340 (do việc gửi email chuyển tiếp tạo ra với 200 bản cứng và 140 bản mềm). Trong đó có 53 phiếu lỗi (chiếm 15,59%) và có 287 phiếu hợp lệ với 85 phiếu thu về từ Hà Nội, 80 phiếu – từ TP Hồ Chí Minh, 122 phiếu từ Quảng Ninh (18 phiếu), Hải Phòng (18 phiếu), Huế (20 phiếu), Đà Nẵng (36 phiếu) và Quảng Ngãi (30 phiếu).

* Thông tin thứ cấp

Các thông tin thứ cấp về hoạt động CVNO đối với KHCN được thu thập tại BIDV từ năm 2010 đến năm 2015 (một vài số liệu thu thập tới hết 2014) là nguồn dữ liệu thứ cấp cơ bản để đánh giá việc phát triển CVNO đối với KHCN tại NH này. Ngoài ra, các thông tin thứ cấp còn được thu thập từ Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Tổng cục Thống kê và các website có liên quan về lĩnh vực đầu tư BĐS.

1.3.2.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý thông tin, dữ liệu

* Xử lý thông tin sơ cấp

Đối với thông tin sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra xã hội học, NCS tiến hành xử lý bằng phần mềm SPSS 20.0 để đánh giá mức độ hài lòng của KH theo mô hình SERVQUAL (kết quả điều tra tại Phụ lục số 3) và mức độ tác động của các yếu tố gây rủi ro tới CVNO của KHCN (kết quả điều tra tại Phụ lục số 2). Dựa vào kết quả nghiên cứu định lượng, kết hợp với phân tích số liệu thứ cấp thực trạng phát triển CVNO là cơ sở để NCS đánh giá thực trạng CVNO của BIDV theo các tiêu chí đã nêu ở chương 2, chỉ ra hạn chế và nguyên nhân, từ đó đưa ra các đề xuất về giải pháp phát triển hoạt động CVNO đối với KHCN của BIDV ở chương 4.

* Xử lý thông tin thứ cấp

Đối với thông tin thứ cấp thu thập được, NCS sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích; sử dụng bảng phân tích, đồ thị để đánh giá mức độ phát triển của hoạt động CVNO đối với KHCN của BIDV, kết hợp với kết quả phân tích định lượng bằng SPSS để đưa ra các đánh giá về thực trạng CVNO đối với KHCN.