Hoàn Thiện Pháp Luật Về Quyền Và Nghĩa Vụ Đối Với Chủ Thể Kinh Doanh Bất

quyền sở hữu CTXD gắn liền với đất” và các bên tiếp tục được thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.

4.2.3. Hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ đối với chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch

Đây là nội dung khá đồ sộ, chiếm lượng lớn các quy định của pháp luật, bao gồm cả pháp luật chung và chuyên ngành cùng quy định có tính chất đan xen và hiện còn thể hiện nhiều bất cập, thiếu thống nhất; đặc biệt các quy định về quyền đã và đang là rào cản lớn đối với các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh. Vì vậy, luận án tập trung hướng hoàn thiện các quy định về quyền đối với chủ thể nhằm đảm bảo nâng cao hiệu quả trong hoạt động kinh doanh, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển; khai thác tối đa tiềm năng và thế mạnh của các phân khúc BĐS du lịch cụ thể nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của thị trường. Còn đối với các nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh thì chủ yếu được xác lập trên cơ sở thoả thuận cụ thể đối với khách hàng khi tham gia ký kết và thực hiện trong từng giao dịch cụ thể; đối với các nghĩa vụ trước Nhà nước thì pháp luật hiện hành quy định rải rác trong các quy định từ nguyên tắc kinh doanh, tới các yêu cầu và trách nhiệm cụ thể trong quá trình đầu tư xây dựng và vận hành dự án. Đi kèm theo đó nếu các chủ thể không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải chịu các biện pháp chế tài tương ứng với hành vi sai phạm. Vì vậy, NCS sẽ nghiên cứu vấn đề hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ đối với chủ thể kinh doanh BĐS cùng với nội dung về xử lý các vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Mục 4.2.5. của luận án này nhằm đảm bảo các đề xuất được logic, toàn diện và trọn vẹn hơn.

Theo đó, luận án đề xuất một số giải pháp trọng tâm, cơ bản sau đây:

Thứ nhất, hoàn thiện các quy định pháp luật về các phương thức tiếp cận đất đai nhằm tăng cường cơ hội tiếp cận đất đai để doanh nghiệp thực hiện các dự án đầu tư BĐS du lịch

Một là, về phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước, có một số vấn đề cần được sửa đổi cơ bản sau đây:

(1) Cân nhắc bỏ hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và chỉ quy định hình thức thuê đất để áp dụng cho tất cả các hình thức đầu tư kinh doanh, trong đó có kinh doanh BĐS du lịch nhằm đảm bảo cho doanh nghiệp chủ động lựa chọn việc thuê đất trả tiền một lần hay trả tiền hằng năm, thuê đất lâu dài hay thuê đất ngắn hạn là quyền của CĐT. Điều này sẽ tạo thuận lợi cho việc tiếp cận đất đai và điều chỉnh mục đích đầu tư, mục tiêu của dự án cho CĐT. Pháp luật đất đai hiện hành đang duy trì hình thức giao đất có thu tiền nhưng chỉ áp dụng cho hình thức kinh doanh nhà ở và kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa - một phạm vi rất hẹp, còn lại tất cả các hoạt động kinh doanh khác đều duy trì hình thức thuê đất của Nhà nước. Tuy nhiên, giữa chủ thể kinh doanh được Nhà nước giao đất có thu tiền với chủ thể được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê thì quyền được xác lập không có gì khác nhau. Vậy, sự chia tách này liệu có cần thiết? Điều cơ bản đáng đề cập ở đây là: duy trì hai hình thức này sẽ gây những rào cản và hạn chế quyền của doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai, cản trở trong việc chuyển đổi mục tiêu của dự án trong đầu tư kinh doanh. Theo đó, pháp luật đầu tư cho phép chuyển đổi mục đích đầu tư, chuyển đổi mục tiêu của dự án như là quyền của doanh nghiệp và được Nhà nước khuyến khích nhằm nâng cao quyền tự chủ của doanh nghiệp và nâng cao hiệu quả trong đầu tư kinh doanh, song khi thực hiện quyền này theo Luật Đất đai thì không thể thực hiện được do pháp luật đất đai hiện hành không quy định cho phép nhà đầu tư được chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền trong quá trình kinh doanh. Điều này vô cùng khiên cưỡng và gò bó, không phù hợp với loại hình kinh doanh BĐS du lịch; nhất là đối với một số BĐS du lịch có khả năng chuyển đổi công năng khai thác và nâng cao hiệu quả sử dụng đất như: BĐS du lịch là các sản phẩm: homestay, farmstay, shophouse, village rerort, condotel… có thể chuyển đổi sang hình thức nhà ở và kết hợp với du lịch.

(2) Để tránh trường hợp nhà đầu tư đã thoả thuận được cơ bản diện tích đất của dự án nhưng dự án vẫn không triển khai được vì có một phần diện tích đất không thỏa thuận được, cần sửa đổi Điều 73 Luật Đất đai năm 2013, bổ sung cơ chế để xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được hết diện tích đất thực hiện

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 224 trang tài liệu này.

dự án đầu tư. Có thể theo hướng quy định trường hợp dự án đã thỏa thuận được 75% tổng diện tích dự án mà CĐT không tự thỏa thuận được thì: (1) Rà soát điều chỉnh quy mô sử dụng đất để thực hiện dự án; (2) Trường hợp không thể điều chỉnh được quy mô sử dụng đất của dự án thì Nhà nước cùng với CĐT thực hiện đối thoại với người sử dụng trong khu vực đất chưa thỏa thuận; (3) trường hợp đối thoại không thành thì Nhà nước thu hồi đất để cho CĐT thuê không thông qua đấu giá QSDĐ thực hiện dự án. Đây cũng là cách tiếp cận được thể hiện trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.

(3) Sửa đổi, hoàn thiện các quy định liên quan tới đấu giá QSDĐ để đảm bảo công khai, minh bạch, hiệu quả. Để nâng cao hiệu quả, tăng cường quản lý, kiểm soát chặt chẽ hoạt động đấu giá QSDĐ, có thể nghiên cứu, sửa đổi bổ sung một số quy định sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm như136: (i) xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 về việc nhà đầu tư phải nộp “tiền đặt trước” để được tham gia đấu giá QSDĐ, theo hướng quy định nhà đầu tư chỉ được “trả giá” lô đất đấu giá “khi có đủ tiền trên tài khoản”, hoặc “khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá”, hoặc “khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng” (tương tự như quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Thông tư số 120/2020/TT-BTC ngày 31/12/2020 của Bộ Tài chính về “giao dịch chứng khoán”), hoặc đề nghị xem xét có thể quy định “ngưỡng giá” (có thể xem xét để quy định “ngưỡng giá” ở mức khoảng gấp rưỡi “giá khởi điểm đấu giá” là phù hợp) thì nhà đầu tư đã nộp “tiền đặt trước” được trả giá không vượt quá “ngưỡng giá”, nếu vượt quá “ngưỡng giá” thì nhà đầu tư chỉ được “trả giá” lô đất đấu giá “khi có đủ tiền trên tài khoản”, hoặc “khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá”, hoặc “khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng”; (ii) xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản năm 2016 để quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, không để xảy ra tình trạng bất hợp lý đối với nhà đầu tư chỉ nộp “tiền đặt trước” với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng

136 Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, Công văn số 117/2021/CV- HoREA ngày 29/12/2021 về Một số nhận xét và đề xuất sau các phiên đấu giá 04 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm thành phố Hồ Chí Minh.

đấu giá với giá trị cao hơn rất nhiều lần; (iii) xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để kiểm soát và nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá tài sản, bắt đầu từ công tác định “giá khởi điểm đấu giá” và nâng cao chất lượng hoạt động của “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản” thuộc Sở Tư pháp cấp tỉnh, nhằm phòng, chống tiêu cực, tham nhũng trong hoạt động đấu giá tài sản, đấu giá QSDĐ; (iv) xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013 như bổ sung quy định “Giá đất cụ thể được sử dụng để làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất” vào khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013; sửa đổi, bổ sung quy định về “các phương pháp định giá đất” để định “giá đất cụ thể” làm “giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất” để đảm bảo nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”; xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 2 Điều 68 và khoản 1 và khoản 2 Điều 111 Luật Đất đai năm 2013 để nâng cao hiệu quả hoạt động của “tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng” để vừa thực hiện bồi thường, tái định cư thật thỏa đáng cho người sử dụng đất bị thu hồi và chuẩn bị quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển.

(4) Về đất công xen kẽ. Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định cơ chế xử lý các diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án đầu tư theo hướng giao UBND cấp tỉnh quy định “tiêu chí” thửa đất đủ điều kiện tách thành dự án độc lập. NCS kiến nghị các tỉnh, thành phố chưa ban hành Quy định này tiếp tục ban hành để tạo cơ sở thực hiện, tránh những vướng mắc, ảnh hưởng tới việc triển khai dự án của CĐT.

(5) Về vấn đề xác định giá đất để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng nhằm tăng cơ hội cho nhà đầu tư nhanh chóng có đất sạch để thực hiện dự án BĐS du lịch Trước mắt, cần thống nhất một phương pháp định giá đất theo cơ chế hành

chính để bồi thường, giải phóng mặt bằng theo công thức giá đất phê duyệt hàng năm nhân với hệ số cao nhất là 5 để minh bạch, hài hoà lợi ích, thu hẹp khoảng cách giá đất giữa các tỉnh, thành phố giáp ranh, khơi thông công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng - bước khó nhất trong các thủ tục triển khai dự án, nhất là các dự án BĐS du lịch quy mô lớn. Về lâu dài, cần hướng đến cơ chế hành chính (giá đất hàng năm) kết hợp với cơ chế thị trường (hệ số điều chỉnh hàng năm) để tính giá đất bồi thường,

giải phóng mặt bằng. Cơ chế này đề xuất áp dụng cho cả việc tính tiền sử dụng đất, thuê đất.

Đồng thời, NCS đề xuất Chính phủ xem xét cho phép áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả dự án BĐS. Theo đó, UBND cấp tỉnh ban hành “hệ số điều chỉnh giá đất” hàng năm để bảo đảm nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nên “hệ số điều chỉnh giá đất (x) với giá đất trong bảng giá đất” thực chất là “giá đất trong bảng giá đất” của năm đó. “Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” là “phương pháp định giá đất hàng loạt” được định lượng minh bạch thể hiện qua mức giá đất của từng loại đất trong “bảng giá đất” và được điều chỉnh bởi “hệ số điều chỉnh giá đất” hàng năm theo từng khu vực và theo từng vị trí của khu đất, thửa đất. Công tác xác định “giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất theo“phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” hoàn toàn có thể do cơ quan quản lý đất đai và cơ quan tài chính cấp tỉnh thực hiện vì đã có căn cứ là “bảng giá đất”, “hệ số điều chỉnh giá đất” và cho kết quả rất nhanh, giảm thiểu tối đa các thủ tục, rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính xuống chỉ còn khoảng 10-15 ngày làm việc, nên không cần phải “thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể” đối với trường hợp này. Thực hiện đề xuất này, cần xem xét quyết định sửa đổi, bổ sung điểm đ khoản 2 Điều 5; khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP theo hướng cho phép áp dụng phương pháp này đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo Bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng).

Hai là, về phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường để thực hiện các dự án kinh doanh BĐS du lịch.

Như đã phân tích tại Chương 3 của luận án, cơ chế tiếp cận đất đai từ thị trường hiện chưa đảm bảo được quyền tự do kinh doanh đối với doanh nghiệp, chưa tuân thủ các quy luật của thị trường mà đang bị chi phối sâu bởi cơ chế hành chính với quá nhiều các quy định về quy trình, thủ tục, giấy phép còn hoặc những điều kiện ràng buộc quá khiên cưỡng. Để giải quyết thực trạng này, NCS đề xuất một số vấn đề sau đây:

(1) Sửa đổi điều kiện chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng dự án đầu tư hiện quy định trong Luật Đất đai 2013 theo xu hướng mở và tương thích với Luật Đầu tư 2020, Luật kinh doanh BĐS 2014. Theo đó, bỏ điều kiện để được chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế là đất đó phải được giao có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần đối với toàn bộ thời gian thuê mới được quyền chuyển nhượng. Thay vào đó, mở rộng bổ sung cả hình thức doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất gắn với dự án đầu tư hợp pháp, đảm bảo đủ điều kiện để chuyển nhượng dự án đầu tư được quy định trong Luật kinh doanh BĐS thì doanh nghiệp được chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với việc chuyển nhượng dự án đó.

(2) Về quy trình và thủ tục thực hiện dự án đầu tư

NCS kiến nghị cần sửa đổi các quy định pháp luật liên quan trong lĩnh vực Đầu tư - Đất đai - Xây dựng - Môi trường - Du lịch và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm đảm bảo thủ tục đầu tư, xây dựng và vận hành dự án BĐS du lịch đơn giản, rõ ràng, tránh sự chồng chéo, giảm thời gian và chi phí thực hiện thủ tục cho doanh nghiệp. Cụ thể như sau:

- Về thẩm định dự án đầu tư. Đề nghị sửa đổi, bổ sung theo hướng cho phép Sở Xây dựng thẩm định các hạng mục như hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nhà ở liền kề, biệt thự… từ cấp II trở xuống trong các dự án nhóm A thay vì toàn bộ do Cơ quan chuyên môn thuộc Bộ Xây dựng hoặc Bộ quản lý CTXD chuyên ngành thực hiện để tránh phát sinh chi phí đi lại, giảm thiểu thời gian thực hiện.

- Về quy trình thủ tục đầu tư dự án có sử dụng đất, cần hoàn thiện pháp luật, phân cấp mạnh hơn cho địa phương nhằm giảm bớt đầu mối quản lý, cắt giảm thủ tục hành chính, các giấy phép con, giảm thủ tục, thời gian thực hiện. Đối với quy trình vận hành dự án BĐS du lịch cũng cần nghiên cứu, phân cấp mạnh mẽ cho địa phương, cắt giảm thủ tục hành chính.

Thứ hai, hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền được lựa chọn các hình thức kinh doanh BĐS du lịch

Để tăng cơ hội các giao dịch trên thị trường, thu hút các chủ thể đầu tư thứ cấp kinh doanh BĐS du lịch nhằm nâng cao hệ số sử dụng đất và tần suất sử dụng BĐS du lịch, nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS du lịch, một số vấn đề sau cần được sửa đổi và bổ sung:

(1) Bổ sung quy định về quyền mua BĐS du lịch của cá nhân nước ngoài NCS đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cho phép cá nhân nước ngoài được mua BĐS du lịch để đẩy nhanh quá trình quốc tế hoá du lịch, tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án BĐS du lịch, tạo điều kiện thúc đẩy ngành du lịch phát triển bền vững.

Theo đó, thay vì quy định người nước ngoài được mua những loại BĐS nào nên theo kinh nghiệm của các nước quy định loại trừ những loại BĐS mà người nước ngoài được sở hữu bao gồm các nhóm sản phẩm có ảnh hưởng tới an ninh quốc phòng, an sinh xã hội. Điều này vừa thể hiện chính sách thông thoáng, thu hút đối với người nước ngoài vừa thuận tiện cho quá trình tìm hiểu thông tin của nhà đầu tư. Đồng thời, cần sửa đổi đồng bộ quy định tại Điều 5 (Người sử dụng đất) của Luật Đất đai năm 2013 với quy định về sở hữu BĐS của người nước ngoài theo hướng ghi nhận người nước ngoài là một trong những chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Cần nghiên cứu xây dựng chính sách Việt Nam Ngôi nhà thứ hai (Vietnam My Second Home - VNM2H), cấp visa định cư có thời hạn phù hợp với thời hạn sở hữu BĐS cho người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam. Có thể học hỏi kinh nghiệm của các nước về vấn đề này như chương trình Malaysia My Second Home (MM2H) - một chương trình định cư quốc tế lần đầu được giới thiệu năm 1996 với tên gọi the Silver Hair Program (Chương trình tóc bạc). Năm 2002, chương trình này trở thành MM2H và vừa được điều chỉnh cập nhật vào ngày 21/1/2022 nhằm cân bằng giữa an ninh và kinh tế, nâng cao chất lượng ứng viên. Theo đó, MM2H cho phép người nước ngoài mua tài sản và cư trú dài hạn tại đây với visa lên tới 5 năm (có thể được tiếp tục gia hạn 5 năm một lần ) khi họ đáp ứng các điều kiện về khả năng tài chính, thu nhập theo quy định và mua nhà tại Malaysia. MM2H đã tạo sức hút lớn, mang lại hàng chục tỷ đô la Mỹ và tạo cầu BĐS cao cấp cho nền kinh tế Malaysia. Đến nay, 55.010

người nước ngoài có thẻ MM2H còn hiệu lực, trong đó có 27.285 người đứng tên chủ thẻ chính (principal applicant)137. Tại Thái Lan, từ năm 2016, làn sóng đầu tư BĐS để “an hưởng tuổi già” bắt đầu nổi lên mạnh mẽ sau khi Chính phủ Thái Lan đưa ra loại “visa nghỉ hưu” dành cho người nước ngoài trên 50 tuổi. Gần đây nhất, trong tháng 9 năm 2021, nội các Thái Lan thông qua kế hoạch nhằm thu hút 1 triệu công dân toàn cầu giàu có trong vòng 5 năm, bằng cách cấp cho họ thị thực cư trú dài hạn đặc biệt, miễn là họ đáp ứng ngưỡng đầu tư hoặc mua trái phiếu tối thiểu nhằm thu hút 29.5 tỷ Đô la Mỹ vào năm 2026138. Việc nghiên cứu, xây dựng các chương trình “Ngôi nhà thứ hai” như kinh nghiệm của Malaysia hay chính sách cư trú có thời hạn cho người nước ngoài mua BĐS ở một số nước là định hướng tốt nên được xem xét áp dụng càng sớm càng tốt tại Việt Nam.

(2) Về chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS du lịch

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà tại Điều 59 nhưng chưa có quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) trong đó có các BĐS du lịch. Điều này không chỉ gây nhiều khó khăn cho CĐT, khách hàng khi khách hàng có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán CTXD mà còn gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước do không có hướng dẫn triển khai chi tiết trong khi thực tiễn đã phát sinh. Do đó, NCS đề xuất bổ sung quy định và hướng dẫn chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán các BĐS du lịch nhằm tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp và khách hàng khi có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng, tạo sự linh hoạt cho quá trình kinh doanh đối với phân khúc sản phẩm này, đồng thời tăng thu cho Ngân sách Nhà nước từ nguồn thu thuế chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS du lịch.

(3) Về bảo lãnh khi kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai

Để đảm bảo quyền lợi của khách hàng, tạo sự yên tâm cho khách hàng khi kinh doanh BĐS du lịch hình thành trong tương lai theo quan điểm của NCS cần thiết

137 Trả lời chỉ trích, bộ trưởng Bộ Nội Vụ Hamzah nói MM2H thu hút 111 đơn mới trong 2 tháng, https://www.malaymail.com/news/malaysia/2022/01/21/answering-critics-hamzah-says-mm2h-drew-111-new-applications-in-two-months/2036700, truy cập 9/2/2022.

138 Thái Lan trong cuộc đua thu hút người giàu nước ngoài đến định cư, https://tuoitre.vn/thai-lan-trong-cuoc- dua-thu-hut-nguoi-giau-nuoc-ngoai-den-dinh-cu-2021101514365293.htm, truy cập ngày 16/10/2021.