Thực Trạng Pháp Luật Và Thực Tiễn Thi Hành Pháp Luật Về Nghĩa Vụ Đối Với

trên núi Cô Tiên là bất hợp pháp114. Một sự việc khác là thắng cảnh Hòn Rơm ở phường Mũi Né, TP Phan Thiết bị san ủi làm dự án biệt thự khi CĐT chưa có đánh giá tác động môi trường và giấy phép xây dựng, CĐT đã nhiều lần bị xử phạt hành chính vì hành vi vi phạm này115.

3.3.2.2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về nghĩa vụ đối với khách hàng

Trong quá trình thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch, CĐT ngoài thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước còn phải thực hiện các nghĩa vụ đối với khách hàng. Theo đó, CĐT phải có các nghĩa vụ sau:

Thứ nhất, trung thực, tôn trọng quyền và lợi ích của khách hàng

Kinh doanh BĐS phải trung thực được hiểu là các thông tin về BĐS được niêm yết đầy đủ, chính xác, phản ánh khách quan về hiện trạng BĐS. Bên bán, bên cho thuê, bên cho thuê mua phải cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin về BĐS cho khách hàng. Các hoạt động quảng cáo, tư vấn, môi giới BĐS; trình tự, thủ tục bán, thuê, thuê mua BĐS… được thực hiện đúng quy định của pháp luật. Qua đó, thể hiện sự tôn trọng quyền và lợi ích của khách hàng; hạn chế tình trạng CĐT cố tình làm sai lệch tình trạng pháp lý của BĐS du lịch để lừa đảo, chiếm dụng vốn trái phép của khách hàng.

Thứ hai, thực hiện các cam kết, thỏa thuận với khách hàng

Về nguyên tắc, các bên khi tham gia xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự nói chung trên thị trường phải có nghĩa vụ tôn trọng và thực hiện đầy đủ các cam kết đã thoả thuận. Xét về bản chất, kinh doanh BĐS du lịch là giao dịch dân sự giữa chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS du lịch với tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng, mua, thuê, thuê mua BĐS nên hoạt động kinh doanh này phải tuân thủ nguyên tắc chung của giao dịch dân sự. Trong đó, CĐT kinh doanh BĐS du lịch cũng phải thực hiện các nghĩa vụ với khách hàng như: cam kết BĐS phải đầy đủ giấy tờ pháp lý, đúng

114 Hiền Lương, Ồ ạt san núi làm dự án ở Nha Trang: Những dấu hiệu bất thường, https://thanhnien.vn/o-at-san-nui-lam-du-an-o-nha-trang-nhung-dau-hieu-bat-thuong-post1397703.html, truy cập ngày 20/11/2020.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 224 trang tài liệu này.

115 Việt Quốc, Hòn Rơm bị ủi trọc, https://vnexpress.net/hon-rom-bi-ui-troc-4402086.html, truy cập ngày 4/1/2022.

chất lượng và bàn giao đúng thời hạn… qua đó đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi tham gia đầu tư kinh doanh BĐS du lịch

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa quy định cụ thể về trách nhiệm của nhà đầu tư và người sử dụng trong suốt quá trình hình thành, tồn tại, khai thác đến xoá bỏ một sản phẩm BĐS du lịch. Đồng thời chưa có cơ chế minh bạch, khả thi và hiệu quả xử lý xung đột lợi ích giữa các bên liên quan như quyền sở hữu (chung, riêng), quyền sử dụng, quyền cho thuê, cho thuê lại và quyền thuê. Do đó, trong thời gian tới, khi hoàn thiện khung pháp lý của BĐS du lịch thì việc quy định cụ thể trách nhiệm của nhà đầu tư là một yêu cầu không thể thiếu đặt ra cho nhà làm luật.

3.4. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch

3.4.1. Thực trạng pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch

3.4.1.1. Hợp đồng kinh doanh bất động sản du lịch

Hợp đồng kinh doanh BĐS thể hiện sự hợp tác, thiện chí, ý chí thỏa thuận, cam kết của các bên trong giao dịch kinh doanh BĐS. Xét về bản chất BĐS du lịch cũng được xác định là một trong những công trình xây dựng không phải nhà ở tham gia vào thị trường nên các quy định liên quan tới hợp đồng kinh doanh BĐS du lịch được quy định tại Điều 17 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, cụ thể:

Thứ nhất, về các loại hợp đồng kinh doanh BĐS du lịch. Đối với BĐS du lịch, các loại hợp đồng kinh doanh BĐS theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 bao gồm: a) Hợp đồng mua bán CTXD; b) Hợp đồng cho thuê CTXD; c) Hợp đồng thuê mua CTXD; d) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS.

Thứ hai, về hình thức của hợp đồng và vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh BĐS.

Theo quy định của pháp luật hợp đồng có hai hình thức cơ bản của hợp đồng, bao gồm hợp đồng miệng và hợp đồng bằng văn bản. Tuy nhiên, do BĐS là tài sản có giá trị rất lớn nên Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định hợp đồng kinh doanh

BĐS phải được lập thành văn bản. Quy định này là cần thiết nhằm ghi nhận rõ ràng, cụ thể cam kết, thỏa thuận của các bên trong kinh doanh BĐS và là cơ sở, căn cứ để xác định trách nhiệm pháp lý trong trường hợp một bên vi phạm cam kết của mình gây thiệt hại cho bên kia.

Kinh doanh BĐS mang bản chất là giao dịch dân sự nên Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Đối với các giao dịch mua bán, thuê mua CTXD, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh BĐS116 thì phải công chứng hoặc chứng thực. Bởi lẽ, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì cần ràng buộc trách nhiệm pháp lý đối với các cam kết của họ chặt chẽ hơn bằng sự xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thông qua việc công chứng hoặc chứng thực.

Thứ ba, các loại hợp đồng mẫu kinh doanh BĐS

Để đảm bảo sự thống nhất, chặt chẽ, đầy đủ về các điều khoản bắt buộc và phù hợp quy định của pháp luật; đồng thời, phòng tránh rủi ro, thiệt hại cho các bên thì việc quy định hợp đồng mẫu kinh doanh BĐS là cần thiết. Theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh BĐS. Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS ban hành các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS bao gồm: Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai; Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai; Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai; Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS. Các loại Hợp đồng mẫu này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng; các bên có thể thoả thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 18, Điều 47 và Điều 53 Luật

116 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật (khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014)

Kinh doanh BĐS, nội dung cụ thể trong hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật. Gần đây, ngày 06/01/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS. Nghị định này thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP và sẽ có hiệu lực từ ngày 01/03/2022. Theo đó, việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại BĐS và chuyển nhượng dự án BĐS phải lập thành hợp đồng theo mẫu bao gồm: Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư; Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú; Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ; Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, CTXD khác; Hợp đồng thuê nhà ở, CTXD; Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án BĐS. Như vậy, lần đầu tiên mẫu Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được quy định chính thức. Ngoài ra, tính bắt buộc của mẫu Hợp đồng kinh doanh BĐS cũng cao hơn không chỉ mang tính chất tham khảo mà là mẫu phải theo đối với các bên.

Thứ tư, nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê mua công trình xây dựng

Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua CTXD là loại hợp đồng phổ biến trong kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng; do giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua CTXD chiếm số lượng lớn trong các giao dịch kinh doanh BĐS ở nước ta. Vì vậy, việc quy định nội dung của loại hợp đồng này là cần thiết nhằm bảo đảm các điều khoản ghi trong hợp đồng không trái pháp luật. Theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua CTXD phải có các nội dung chính (các điều khoản bắt buộc) như (i) Tên, địa chỉ của các bên; (ii) Các thông tin về BĐS; (iii) Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua; (iv) Phương thức và thời hạn thanh toán; (v) Thời hạn giao, nhận BĐS và hồ sơ kèm theo; (vi) Bảo hành; (vii) Quyền và nghĩa vụ của các bên; (viii) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; (ix) Phạt vi phạm hợp đồng; (x) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý; (xi) Giải quyết tranh chấp; (xii) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Quy định chi tiết Luật Kinh doanh BĐS, nội dung các Hợp đồng mẫu theo Nghị

định 02/2022/NĐ-CP khá chặt chẽ, đầy đủ các điều khoản bắt buộc liên quan đến thông tin BĐS, giá bán, việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, quyền và nghĩa vụ của các bên… Ngoài ra, các bên có thể thoả thuận các nội dung khác không trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội.

Điểm đặc biệt trong giao dịch liên quan tới BĐS du lịch là vấn đề quản lý khai thác, kinh doanh và chia sẻ lợi nhuận khai thác, kinh doanh căn hộ. Tuy nhiên, nội dung này chưa được đề cập trong Luật Kinh doanh BĐS cũng như mẫu Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú trong Nghị định 02/2022/NĐ-CP mới đây. Thông thường, khách hàng giao cho CĐT sử dụng căn hộ sau khi mua để khai thác, cho thuê lưu trú du lịch và hưởng lợi nhuận theo mức lợi nhuận cố định (cam kết lợi nhuận) hoặc theo thực tế kinh doanh (không cam kết lợi nhuận). Nội dung này được tách thành Hợp đồng riêng (Hợp đồng quản lý cho thuê, Hợp đồng chương trình cho thuê, Hợp đồng cho thuê…) hoặc là một phụ lục của Hợp đồng mua bán. Thực tế, thoả thuận về phân chia lợi nhuận có thể theo hai hướng:

- Không cam kết lợi nhuận: Khách hàng mua condotel, resort villa giao cho CĐT quản lý khai thác cho thuê và chia sẻ lợi nhuận theo lợi nhuận kinh doanh thực tế của căn hộ. Mức chia sẻ trên thị trường hầu hết ở mức chủ sở hữu 85%, CĐT 15% hoặc chủ sở hữu 80%, CĐT 20%.

- Có cam kết lợi nhuận: CĐT cam kết một khoản lợi nhuận nhất định cho khách hàng mua condotel, resort villa trong một khoảng thời gian. Sau thời gian cam kết, sẽ trở về thành mô hình không cam kết lợi nhuận, tức là sẽ chia sẻ trên kết quả kinh doanh thực tế từ hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ. Khoảng thời gian cam kết thường là 5-10 năm với mức lợi nhuận ở mức 8 - 12%/năm tùy từng dự án và CĐT.117

Mô hình cam kết lợi nhuận là mô hình được đại đa số các CĐT lựa chọn bởi mô hình này đánh thẳng vào tâm lý “chắc ăn” của các nhà đầu tư. Chính sách cam kết lợi nhuận từ 10-15%/năm, ngân hàng hỗ trợ đến 80% giá trị condotel và với mức

117 Phân tích các mô hình kinh doanh căn hộ Condotel, http://vietfor.vn/3-thong-tin-du-an/2278-phan-tich-cac- mo-hinh-kinh-doanh-can-ho-condotel.html, truy cập ngày 03/03/2021.

lãi suất còn thấp hơn mức cam kết của doanh nghiệp đã hấp dẫn khách hàng. Nhiều khách hàng mua condotel không chỉ 1, 2 căn mà hàng chục, thậm chí hàng trăm căn nhằm mục đích đầu tư kiếm lời118. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng và thực tế thị trường thời gian vừa qua cho thấy, một trong những vấn đề “nóng” là việc CĐT vi phạm thỏa thuận về chi trả lợi nhuận từ hoạt động khai thác, kinh doanh BĐS du lịch cho khách hàng.

3.4.1.2. Hiệu lực của các giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là vấn đề có ý nghĩa rất quan trọng, bởi nó xác định kể từ thời gian cụ thể nào, các cam kết, thỏa thuận của các bên trong kinh doanh BĐS được ghi nhận trong hợp đồng có giá trị pháp lý ràng buộc lẫn nhau. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh BĐS cho thấy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng rất có ý nghĩa. Trong trường hợp không xác định được thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thì rất khó áp dụng chế tài buộc bên vi phạm cam kết phải bồi thường thiệt hại do hành vi của mình gây ra cho bên kia. Do hợp đồng kinh doanh BĐS là một loại hợp đồng dân sự cụ thể nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Đối với trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

3.4.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch

- Quan sát cả hình thức và nội dung của các loại hợp đồng đã và đang ký kết và thực hiện trên thị trường BĐS hiện nay cho thấy về hình thức xác lập giao dịch và các thỏa thuận giữa CĐT và khách hàng mua BĐS du lịch, việc giao dịch BĐS du lịch được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản. Về cơ bản, hợp đồng được

118 Hoàng Nam, Đi tìm giá trị thật của condotel, https://cafeland.vn/phan-tich/di-tim-gia-tri-that-cua-condotel-84979.html, truy cập ngày 2/10/2021.

thiết kế như một hợp đồng mua bán CTXD theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.

- Trong quá trình kinh doanh BĐS du lịch, CĐT ký hợp đồng mua bán BĐS du lịch với khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp), sau đó lập hợp đồng thuê lại BĐS du lịch từ khách hàng. Trên thực tế cũng có trường hợp nhà đầu tư gộp chung hai loại hợp đồng nêu trên thành một hợp đồng chung. Do không có quy định của pháp luật cụ thể điều chỉnh hoạt động này nên CĐT có thể lựa chọn cả hai phương thức này mà không vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, do khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) luôn là chủ thể yếu thế trong các giao dịch này nên việc không thống nhất và cách vận dụng khác nhau như trên sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của họ khi xảy ra tranh chấp.

- Về hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS du lịch: Trong thực tế hiện nay, khi giao dịch BĐS du lịch với khách hàng, các CĐT thường soạn Hợp đồng mẫu nhưng các hợp đồng mẫu này thường có các điều khoản bất lợi cho khách hàng và khi có tranh chấp phát sinh thì rủi ro hầu như thuộc về khách hàng. Chẳng hạn, trong hợp đồng không đề cập cụ thể về các thông tin nhà mẫu, kết cấu vật liệu, dịch vụ chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng, chế độ bảo hành, bảo trì…do đó khi khách hàng sử dụng các BĐS du lịch đó trong thời gian dài thường phát sinh tranh chấp liên quan đến những vấn đề mà hợp đồng mẫu không đề cập đến nhưng lại cần thiết trong cuộc sống hàng ngày của cư dân như: vấn đề tranh chấp về phòng cháy, chữa cháy khi căn hộ xảy ra sự cố chảy nổ mà CĐT không đáp ứng được an toàn cho người dân; tranh chấp đến sở hữu chung và sở hữu riêng mà phía CĐT luôn né tránh vấn đề này trong hợp đồng mẫu vì nó có lợi ích rất lớn cho CĐT và cũng là vấn đề có mối liên hệ trực tiếp khi thực hiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho căn hộ du lịch hay vấn đề về phí dịch vụ cho các căn hộ du lịch khi hầu như không có sự rõ ràng trong việc ký kết…

- Trong giao dịch liên quan tới BĐS du lịch các vấn đề quản lý khai thác, kinh doanh và chia sẻ lợi nhuận khai thác, kinh doanh căn hộ đang là vấn đề tồn tại nhiều hạn chế trong thời gian qua. Một trong những ví dụ tiêu biểu là vụ việc liên quan đến

dự án đình đám Cocobay tại Đà Nẵng119. Năm 2016, Empire Group đã khởi công xây dựng dự án Cocobay Đà Nẵng với quy mô lên đến 6000 căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng, 300 biệt thự, liền kề cùng rất nhiều các tiện ích vui chơi giải trí khác. Năm 2017, dự án chính được ra mắt với các hoạt động quảng bá vô cùng hoành tráng và rầm rộ. Để thu hút khách hàng, dự án đã đưa ra mức cam kết lợi nhuận vô cùng hấp dẫn là 12% trong 8 năm đầu tiên, từ năm thứ 9 trở đi nếu khách hàng giao lại cho CĐT kinh doanh cho thuê thì tỷ lệ phân chia lợi nhuận giữa khách hàng và CĐT là 80/20. Đồng thời ngân hàng SHB đứng ra bảo lãnh tiến độ xây dựng dự án và sẽ hoàn lại các khoản tiền đã ứng trước cho khách hàng trong trường hợp CĐT không bàn giao dự án theo tiến độ cam kết. Tuy nhiên đến cuối năm 2019, Empire Group đã thông báo về việc sẽ không thể trả lợi nhuận theo cam kết kể từ ngày 1/1/2020 do những khó khăn về dòng tiền. Giải pháp CĐT đưa ra cho khách hàng lúc này là chuyển đổi Condotel thành chung cư với chi phí 15% giá trị căn hộ hoặc tiếp tục uỷ quyền cho CĐT kinh doanh Condotel theo hợp đồng mới với lợi nhuận trong 3 năm đầu theo thị trường.

Ngoài ra, dự án Condotel Bavico Nha Trang do Công ty TNHH sản xuất thương mại dịch vụ Bạch Việt làm CĐT vi phạm cam kết về lợi nhuận120. Trong hợp đồng mua bán giữa Bavico và khách hàng, CĐT cam kết lợi nhuận 15%/năm trên tổng giá trị căn hộ và cam kết chịu phạt vi phạm 0.2% giá trị hợp đồng/ngày nếu chậm trả lợi nhuận. Tuy nhiên, cam kết này chỉ kéo dài trong vài tháng trước khi CĐT xin giảm mức lợi nhuận xuống 8%/năm nhưng cũng không có khả năng thanh toán.

Như vậy, điểm chung của rất nhiều dự án BĐS du lịch “vỡ trận” hay gặp những vấn đề khác trong thời gian vừa qua là do năng lực CĐT và mức cam kết chi trả lợi nhuận với những con số cao một cách phi lý (trên 10%/năm). Theo nhiều chuyên gia, con số cam kết lợi nhuận 12% như Cocobay hay thậm chí 15% như Bavico trong khoảng thời gian 8 năm đến 10 năm gần như là điều không tưởng và cao hơn rất nhiều

119 Nguyễn Hà, Cocobay “vỡ trận” cam kết lợi nhuận khủng, https://vnexpress.net/cocobay-vo-tran-cam-ket-loi-nhuan-khung-4017328.html truy cập ngày 4/11/2021.

120 https://viettimes.vn/bat-tong-giam-doc-du-an-condotel-vo-tran-cam-ket-loi-nhuan-o-nha-trang-post119762.html, truy cập ngày 8/11/2021.