Hoàn Thiện Pháp Luật Về Hình Thức Và Hiệu Lực Của Giao Dịch Kinh Doanh Bất

phải quy định dự án BĐS du lịch hình thành trong tương lai trước khi CĐT bán, cho thuê mua phải có sự bảo lãnh của Ngân hàng. Có thể quy định vấn đề bảo lãnh đối với kinh doanh BĐS là nhà ở hình thành trong tương lai hiện quy định trong Luật kinh doanh BĐS 2014 cũng được áp dụng đối với hoạt động kinh doanh các CTXD (BĐS du lịch) hình thành trong tương lai.

Thứ ba, hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền huy động vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch

Để hoạt động huy động vốn có hiệu quả cho hoạt động kinh doanh, song cũng ngăn ngừa tình trạng lợi dụng quyền này để thực hiện các hành vi huy động vốn trá hình, có hàng loạt vấn đề cần phải được quy định cụ thể, rõ ràng trong thời gian tới:

(1) Về phân chia lợi nhuận, cho thuê kỳ nghỉ trong khai thác BĐS du lịch NCS đề xuất bổ sung các quy định về điều chỉnh quan hệ giữa chủ sở hữu BĐS

du lịch với CĐT dự án kinh doanh BĐS du lịch trong cam kết lợi nhuận khi thuê lại BĐS du lịch của người mua; quy định điều chỉnh hoạt động cho thuê sở hữu kỳ nghỉ giữa các chủ sở hữu BĐS du lịch ở trong và ngoài nước.

Theo đó, đối với vấn đề cam kết lợi nhuận, có thể nghiên cứu quy định về mức trần lợi nhuận cam kết bằng mức lãi suất ngân hàng cho doanh nghiệp vay đầu tư; quy định các bên có quyền thỏa thuận (mà không phải là quy định bắt buộc) về biện pháp bảo lãnh đối với nghĩa vụ chi trả lợi nhuận của CĐT ... Có thể nghiên cứu quy định tương tự như bảo lãnh Ngân hàng đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai hoặc mô hình bảo hiểm BĐS ở một số quốc gia, tức là hãng bảo hiểm đứng ra bảo lãnh cho khách hàng về các rủi ro liên quan đến tài sản BĐS của họ khi xảy ra kiện tụng, tranh chấp139, nhưng tất cả đều trên tinh thần tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên.

Đối với giao dịch liên quan tới sở hữu kỳ nghỉ, cần có quy định, hướng dẫn cụ thể về điều kiện, hình thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch, tránh tranh cãi, nhầm lẫn giữa sở hữu kỳ nghỉ và sở hữu BĐS. Ở một khía cạnh

139 Ngọc Nữ - Hà Thư, Second home “túi ba gang” hứng tiền “xuất khẩu tại chỗ”, http://reatimes.vn/second- home-tui-ba-gang-hung-tien-tu-xuat-khau-tai-cho-20200429160800872.html, truy cập ngày 12/5/2021.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 224 trang tài liệu này.

khác, nếu quan niệm BĐS du lịch là một kênh huy động vốn thuần túy, thì câu chuyện cam kết lợi nhuận cao hay không cao phụ thuộc vào nhiều yếu tố và thực sự không phải vấn đề, bởi sự khác biệt về “khẩu vị” rủi ro của từng người tham gia140. Thực tế, theo nghiên cứu từ Savills Việt Nam, con số cam kết lợi nhuận tại Phuket (Thái Lan) là 7% trong 3 - 5 năm và tại Bali là 7% trong 2 - 3 năm. Kết quả này được ghi nhận từ một số khu nghỉ dưỡng nổi tiếng ở khu vực Đông Nam Á141. Tình huống khi cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một thông cáo minh bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó, kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. Ở Singapore, Hong Kong (Trung Quốc) và Australia, giải pháp này là bắt buộc để bảo đảm CĐT tuân thủ nghĩa vụ và người đầu tư thứ cấp được bảo vệ.

(2) Về thế chấp dự án BĐS du lịch

Cần quy định cụ thể thống nhất khi thế chấp dự án BĐS du lịch thì phải xem xét đồng thời QSDĐ có đủ điều kiện thực hiện thế chấp QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai hay không. Theo đó, đối với dự án BĐS du lịch được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì CĐT được quyền thế chấp dự án đầu tư; còn đối với dự án đầu tư BĐS du lịch được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm thì CĐT không được thế chấp toàn bộ dự án đầu tư, trong trường hợp này CĐT chỉ được thế chấp các tài sản - CTXD và các tài sản khác gắn liền với đất thuộc sở hữu của CĐT.

(3) Nhằm tăng cường nguồn vốn đầu tư cho doanh nghiệp thì trong thời gian tới cần có các quy định cụ thể về việc CĐT kinh doanh BĐS phát hành trái phiếu BĐS; vấn đề bảo hiểm kinh doanh BĐS; kiểm toán BĐS; thị trường kinh doanh mua bán nợ trong lĩnh vực BĐS; vấn đề hứa thưởng cho những khách hàng đặt cọc trước để mua căn hộ, nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng (thực chất là huy động tiền ứng trước của khách hàng); Có thể nói, huy động vốn cho

140 Đặng Vũ Huân, Hướng giải quyết tranh chấp phát sinh từ các thương vụ mua bán bất động sản du lịch, Tham luận tại Hội thảo khoa học quốc tế Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch, những vấn đề đặt ra cho Việt Nam do Hiệp hội BĐS Việt Nam và Trường Đại học Luật Hà Nội phối hợp tổ chức, Hà Nội, 2021. 141 https://ndh.vn/bat-dong-san/condotel-biet-thu-bien-lo-bai-the-gioi-chao-thua-viet-nam-1250785.html, truy cập ngày 20/8/2021

phát triển thị trường BĐS là một trọng tâm chưa có giải pháp phù hợp cho Việt Nam. Các dự án đầu tư ở Việt Nam vẫn huy động vốn chủ yếu theo hình thức bán BĐS hình thành trong tương lai và vay vốn ngân hàng. Vì vậy, cần áp dụng các kinh nghiệm về huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán, qua các quỹ tiết kiệm nhà ở, các quỹ xã hội để phát triển nhà ở cho các nhóm yếu thế như kinh nghiệm của Mỹ, Singapore, Australia - New Zealand. Đẩy mạnh chứng khoán hóa việc huy động vốn cho phát triển BĐS như kinh nghiệm của Mỹ, Singapore, Thái Lan là giải pháp thay thế cho cơ chế bán BĐS hình trong tương lai, nhằm làm giảm rủi ro đang ở mức độ cao như hiện nay142.

Thứ tư, hoàn thiện pháp luật về ưu đãi đầu tư đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS du lịch

Một là, NCS thấy rằng đang có sự mất cân đối giữa quan điểm của Chính phủ về tầm quan trọng của loại hình BĐS này và các quy định của Chính phủ về ưu đãi đầu tư dự án BĐS du lịch. Cụ thể, ngày 22-1-2020, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 147/QĐ-TTg, về phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030, trong đó nêu rõ “Phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển các ngành và lĩnh vực khác”; tuy nhiên, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư năm 2020 không hề quy định lĩnh vực đầu tư BĐS du lịch thuộc đặc biệt ưu đãi/ưu đãi đầu tư. Với những vấn đề trên, NCS cho rằng với mục tiêu chiến lược phát triển du lịch quốc gia, Nhà nước nên cân nhắc bổ sung các ưu đãi hợp lý về đầu tư BĐS du lịch trong thời gian tới.

Hai là, cần có chính sách ưu đãi phù hợp để phát triển BĐS du lịch. Cụ thể, cần tập trung vào các ưu đãi về tiền thuê đất, về thuế, ưu đãi về tín dụng (cho vay vốn với lãi suất thấp, thời hạn dài), xây dựng đồng bộ cơ chế, chính sách huy động vốn để khuyến khích đầu tư những tổ hợp BĐS du lịch đa công năng có quy mô lớn, tầm cỡ khu vực và thế giới nhằm thúc đẩy sự phát triển du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn

142 Hiệp hội BĐS Việt Nam (2020), Đề tài BĐS trong nền kinh tế Việt Nam – Vai trò và khuyến nghị chính sách, tr.115-116.

của nước ta. Có thể xem xét cân nhắc “vận dụng những ưu đãi tài chính của ngành nông nghiệp hoặc công nghệ thông tin vào áp dụng cho kinh doanh BĐS du lịch để đảm bảo cơ hội phát triển”143.

Ba là, bù trừ thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS

Để phù hợp với thực tế hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và thông lệ quốc tế, NCS đề xuất sửa đổi quy định hiện hành theo hướng doanh nghiệp được bù trừ lãi từ chuyển nhượng BĐS, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư (trừ chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác khoáng sản) với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh khác khi xác định thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp. Quy định này “một mặt đảm bảo được sự công bằng và doanh nghiệp không bị thiệt thòi; mặt khác cũng đảm bảo sự chính xác trong việc xác định kết quả kinh doanh của doanh nghiệp trong năm tài chính”144.

Đối với vấn đề khống chế mức chi phí lãi vay được trừ khi tính thuế đối với doanh nghiệp, theo quan điểm của NCS, với đặc thù với kinh doanh BĐS là đòi hỏi nguồn vốn lớn mà thông thường chủ sở hữu phải huy động vốn bằng nhiều hình thức bao gồm cả hoạt động vay của chủ sở hữu, thì mức khống chế chi phí lãi vay nên được cân nhắc ở mức cao hơn phù hợp với đặc thù của ngành kinh doanh BĐS145 và phát huy ưu điểm của mô hình công ty mẹ con, nhất là mô hình tập đoàn kinh tế của Việt Nam, nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS mạnh dạn huy động vốn để đầu tư và có những bước phát triển đột phá và mạnh mẽ hơn.

Thứ năm, hoàn thiện pháp luật về xác lập về quyền sở hữu đối với BĐS du lịch. Theo đó, để tránh gây nhầm lẫn đối với khách hàng khi tham gia giao dịch BĐS

143 Phạm Thị Giang Thu, “Pháp luật về tài chính – ngân hàng trong kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc tế Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức ngày 16/11/2021, Hà Nội, tr.280.

144 Nguyễn Thị Nga, “Pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tiếp cận dưới khía cạnh bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc tế Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức ngày 16/11/2021, Hà Nội, tr.188.

145 Bùi Tuấn Minh, Nguyễn Linh Chi, “Một số kiến nghị về chính sách pháp lý về thuế nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc tế Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức ngày 16/11/2021, Hà Nội, tr.391.

du lịch, cũng phòng ngừa việc một số CĐT lợi dụng các quy định thiếu cụ thể về xác lập quyền sở hữu BĐS du lịch thì cần sửa đổi, bổ sung chính thức trong cả Luật Kinh doanh BĐS (ở mục quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong các giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua các BĐS) và trong cả Luật Đất đai (Mục về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận QSDĐ) về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS du lịch. Theo đó, như đã xác định từ tại chương 2 khi nghiên cứu về khái niệm và đặc điểm của BĐS du lịch NCS đã nhận định rõ: BĐS du lịch với tính cách là CTXD phục vụ cho mục đích nghỉ dưỡng; vì vậy, việc xác lập quyền sở hữu cho người mua, người thuê mua cũng được thực hiện như xác lập đối với CTXD, chứ không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu căn hộ như thực tế thời gian qua.

Thứ sáu, hoàn thiện pháp luật về bảo vệ môi trường trong kinh doanh BĐS du

lịch

Từ việc đánh giá thực trạng quy định hiện hành về bảo vệ môi trường trong

giai đoạn đầu tư, xây dựng BĐS du lịch, NCS cho rằng cần nghiên cứu, xây dựng, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định về bảo vệ môi trường theo các nhóm quy định chính như sau146:

Một là, bổ sung các quy định về tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật môi trường có liên quan đến hoạt động đầu tư, xây dựng dự án BĐS du lịch. Đặc biệt là các quy chuẩn kỹ thuật môi trường về chất thải.

Hai là, bổ sung các quy định về quản lý chất thải rắn, nước thải trong quá trình đầu tư, xây dựng các khu du lịch nghỉ dưỡng, khu du lịch biển và hải đảo, khu du lịch sinh thái…và những dự án BĐS du lịch tại những khu vực nhạy cảm cao về môi trường.

Ba là, cần có các chính sách khuyến khích ứng dụng khoa học công nghệ trong thiết kế, kỹ thuật công nghệ xây dựng, vật liệu mới, công nghệ số nhằm sử dụng năng lượng tiết kiệm và phát thải thấp. Chương trình năng lượng phát thải thấp

146 Vũ Quang, “Một số khía cạnh môi trường nhằm đảm bảo phát triển bền vững trong pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học quốc tế Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức ngày 16/11/2021, Hà Nội, tr.267-268.

Việt Nam (V-LEEP-II) mà USAID đang thực hiện để hỗ trợ Việt Nam147 trong quá trình chuyển đổi sang một nền năng lượng sạch, đảm bảo an ninh và theo định hướng thị trường thông qua tăng cường triển khai các hệ thống năng lượng tiên tiến, cải thiện hiệu quả ngành năng lượng và nâng cao tính cạnh tranh trong lĩnh vực năng lượng là một gợi ý cho việc xây dựng các chính sách về bảo vệ môi trường trong đầu tư, xây dựng các dự án BĐS du lịch.

4.2.4. Hoàn thiện pháp luật về hình thức và hiệu lực của giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch

Thứ nhất, cần quy định rõ các hình thức xác lập giao dịch; ghi nhận hình thức hợp đồng thông minh trong giao dịch BĐS du lịch.

Để tránh sự nhầm lẫn và gây tâm lí bất ổn cho khách hàng khi ký các hợp đồng đối với các BĐS du lịch thì cần quy định cụ thể mỗi loại BĐS đó được thực hiện những loại giao dịch nào. Trên cơ sở đó xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch, tránh tâm lý lo sợ hiện nay của một số khách hàng ký các hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch… không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong khi CĐT khi ký kết hợp đồng thì cam kết với khách hàng họ được hưởng quyền này.

Bên cạnh đó, cần bổ sung hình thức hợp đồng thông minh (smart contract) đối với giao dịch kinh doanh BĐS nói chung, BĐS du lịch nói riêng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, hợp đồng kinh doanh BĐS phải được lập thành văn bản. Theo NCS, quy định Hợp đồng kinh doanh BĐS phải lập thành văn bản chưa cập nhật, chưa linh hoạt trong bối cảnh cách mạng công nghiệp lần thứ tư, chưa tạo thuận lợi cho việc giao dịch giữa CĐT và khách hàng. Cùng với sự phát triển của công nghệ, đặc biệt là công nghệ chuỗi khối (blockchain) hình thức Hợp đồng thông minh đã được nghiên cứu và ứng dụng bước đầu vì tính tự động hoá, tiện dụng, minh bạch, an toàn, dễ kiểm soát, chính xác, và tiết kiệm chi phí nhất là với các giao dịch quốc tế. Theo đó, Hợp đồng thông minh là một thỏa thuận giữa hai

147 https://www.usaid.gov/sites/default/files/documents/FS_VLEEP-II_Oct2020_Vie.pdf, truy cập ngày 30/8/2021

người dưới dạng mã máy tính148. Chúng chạy trên blockchain, được lưu trữ trên cơ sở dữ liệu công cộng và không thể thay đổi. Các giao dịch xảy ra trong hợp đồng thông minh được xử lý bởi blockchain, có nghĩa là chúng có thể được gửi tự động mà không cần bên thứ ba. Với những ưu điểm vượt trội, hợp đồng thông minh chắc chắn sẽ trở thành xu thế của tương lai, được ứng dụng rộng rãi cho các giao dịch, không chỉ trong lĩnh vực tài chính. Vì vậy, đã đến lúc cần có những thay đổi về hình thức hợp đồng cho các giao dịch nói chung và giao dịch BĐS nói riêng theo hướng bổ sung hình thức hợp đồng thông minh bên cạnh hợp đồng bằng văn bản truyền thống. Điều đó có tác động và ý nghĩa tích cực trong việc tạo điều kiện cho các giao dịch BĐS du lịch được thuận lợi, dễ dàng, an toàn, minh bạch, đặc biệt thích ứng với điều kiện dịch bệnh Covid - 19 có xu hướng ngày càng phức tạp, kéo theo sự hạn chế về giao lưu trực tiếp.

Thứ haí, sửa đổi quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh BĐS du lịch:

Sửa đổi, thống nhất giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. Theo quan điểm của NCS, đã là QSDĐ nói chung khi thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại cần phải được điều chỉnh thống nhất trong cả Luật đất đai năm 2013 và Luật kinh doanh BĐS năm 2014 theo hướng “thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được tính kể từ thời điểm các bên công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu hợp đồng thỏa thuận công chứng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng hoặc trong trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hai bên ký kết hợp đồng”.

4.2.5. Hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch

Để tạo cơ chế minh bạch, rõ ràng, tăng cường hiệu quả xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch, NCS đề xuất một số vấn đề sau đây:

148 https://vn.bitdegree.org/huong-dan/smart-contract-la-gi/, truy cập ngày 19/3/2020

Thứ nhất, tăng mức chế tài xử phạt đối với hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch. Theo đó, cần mức phạt theo tỷ lệ giá trị của CTXD hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng bị vi phạm; tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần đối với hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS du lịch không đúng mục đích cam kết. NCS cho rằng, đối với doanh nghiệp, mục tiêu lợi nhuận là tối thượng, vì vậy, chế tài xử phạt trên cơ sở tăng cao mức xử phạt nhằm đánh vào mục tiêu này cũng là một trong những giải pháp hiệu quả nhằm phòng ngừa sai phạm. Mức phạt như quy định hiện hành đã được phân tích tại Chương 3 thực sự quá thấp, không đủ sức mạnh để phòng ngừa, răn đe đối với doanh nghiệp, thậm chí còn tạo ra tư tưởng: cứ sai phạm để thu lời, nếu phát hiện thì nộp phạt cũng không sao vì số tiền thu lợi từ sai phạm lớn hơn nhiều so với mức tiền phải nộp phạt (miễn sao sai phạm đó không vượt ngưỡng để phải xử lý hình sự).

Thứ hai, Nhà nước cần có những quy định thể hiện cụ thể, rõ ràng quan điểm và đường lối xử lý đối với những sai phạm nổi cộm, có tác động xấu tới môi trường kinh doanh, làm giảm lòng tin và gây hoang mang đối với khách hàng khi tham gia thị trường BĐS du lịch trên cơ sở phân định chính xác lỗi sai phạm của từng chủ thể để có cơ chế xử lý “đúng người, đúng tội”. Với mong muốn này, NCS đề xuất một số vấn đề sau:

Một là, cần phân định rõ nguyên nhân của những vi phạm để xác định rõ trách nhiệm thuộc về ai để có cơ chế xử lý chính xác và hiệu quả, nhất là đối với cán bộ thực thi chức năng quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS du lịch

Trở lại với hàng loạt các sai phạm diễn ra trong thời gian qua trên thị trường BĐS du lịch như đã được đề cập và phân tích tại chương 3 của Luận án như: từ việc giao đất có phần biến tấu linh hoạt không có trong quy định của pháp luật thực định “giao đất để xây dựng nhà ở không hình thành đơn vị ở”, cho đến sự thay đổi nhiều lần quyết định phê duyệt dự án đầu tư từ cho thuê đất để đầu tư kinh doanh thương mại (kinh doanh BĐS du lịch) sau đó chuyển một phần đất của dự án sang xây dựng nhà ở để bán, rồi sau một thời gian lại thay đổi chính quyết định đã sửa đổi đó để trở