Ubnd Xã, Thị Trấn Giải Quyết Các Tranh Chấp Đất Đai Giữa Cá Nhân Với Cá

cụ thể, đây chỉ là người sử dụng đất hay là còn tất cả các chủ thể liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ tranh chấp đất đai.

Tuy định nghĩa tranh chấp đất đai theo Luật đất đai năm 2003 còn gây ra nhiều ý kiến, quan điểm trong cách hiểu và áp dụng pháp luật nhưng đến Luật đất đai năm 2013 tại khoản 24 Điều 3 lại tiếp tục giữ nguyên khái niệm về tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, có sự thay đổi về cách sử dụng thuật ngữ tranh chấp đất đai. Bởi lẽ, nếu như Luật đất đai năm 2003 sử dụng cả hai khái niệm “Tranh chấp đất đai” và “Tranh chấp về quyền sử dụng đất” (Điều 135 và Điều 136) thì Luật đất đai năm 2013 lại sử dụng khái niệm “Tranh chấp đất đai” và “Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất” (Điều 203). Hay nói cách khác, tuy sử dụng cùng một khái niệm nhưng với việc sử dụng thuật ngữ tranh chấp đất đai đã xác định được đối tượng của tranh chấp đất đai là tranh chấp quyền sử dụng đất, phân biệt với tranh chấp về tài sản gắn liền với đất. Điều này là phù hợp với chính sách pháp luật về đất đai của nước ta, bởi lẽ:

Thứ nhất, chế độ sở hữu đất đai của Việt Nam được quy định trong Hiến pháp năm 2013 là “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” và “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất” (Điều 4 Luật đất đai năm 2013). Do đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai nên cái mà họ tranh chấp khi xảy ra tranh chấp đất đai chỉ có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Thứ hai, nhìn lại tổng thể các quy định của pháp luật đất đai từ khi ban hành Luật đất đai năm 1987 đến nay thì các thuật ngữ tranh chấp đất đai và tranh chấp quyền sử dụng đất đã được sử dụng như những thuật ngữ thay thế, cụ thể như sau6:

Tại Điều 21 Luật Đất đai năm 1987 quy định: “Các tranh chấp về quyền sử dụng đất đai do UBND nơi có đất đai bị tranh chấp giải quyết theo quy định dưới đây:

6 Lê Thị Bích Chi, 2017. Khái niệm tranh chấp đất đai trong Luật đất đai năm 2013. Tạp chí Khoa học Đại học Đà Lạt, tập 7, số 4.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 97 trang tài liệu này.

1. UBND xã, thị trấn giải quyết các tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân…”.

Điều 38 Luật đất đai năm 1993 quy định: “1. Nhà nước khuyến khích việc hòa giải các tranh chấp đất đai trong nhân dân… 2. Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền…”.

Điều 136 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai: Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không thống nhất thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà các đương sự có GCNQSDĐ…”.

Tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: 1. Tranh chấp đất đai mà các đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết…”.

Từ những phân tích trên đây đã cho thấy sự tương đồng trong khái niệm tranh chấp đất đai chỉ có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bao gồm tranh chấp tài sản gắn liền với đất và có thể định nghĩa về tranh chấp đất đai như sau: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của những người sử dụng đất trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất”.

1.1.1.2. Các dạng tranh chấp đất đai

Trong điều kiện kinh tế hàng hóa, quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt được giao dịch phổ biến trên thị trường thì việc xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất là điều hiển nhiên. Ngoài tranh chấp “trực tiếp” quyền sử dụng đất, các chủ thể có thể tranh chấp tài sản gắn liền với đất đai mà con người đã đầu tư, tạo lập trên đất; tranh chấp khi thực hiện các giao dịch quyền sử

dụng đất7. Đây là các tranh chấp liên quan đến đất đai nên việc giải quyết ít nhiều cũng liên quan đến pháp luật đất đai, dù đối tượng tranh chấp không phải là đất đai. Việc phân định này có ý nghĩa quyết định trong việc phân định về thẩm quyền, trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp.

Như vậy, có thể phân loại tranh chấp về đất đai gồm các dạng sau:

- Tranh chấp quyền sử dụng đất: Đây là dạng tranh chấp đất đai trực tiếp nhất. Trong dạng tranh chấp này, chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về ranh đất, tranh chấp quyền sử dụng đất khi ly hôn, tranh chấp thừa kế đất đai, tranh chấp đòi đất.

- Tranh chấp tài sản gắn liền với đất bao gồm công trình xây dựng, cây lâu năm, cây rừng trên đất.

1.1.1.3. Đặc điểm của tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là hiện tượng phổ biến, xảy ra hàng ngày trong cuộc sống và là một lĩnh vực đặc biệt trong tranh chấp dân sự nói chung. Để phân biệt tranh chấp đất đai với các loại tranh chấp thông thường khác cần phân tích những đặc điểm riêng như sau:

Thứ nhất, chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lý, sử dụng đất chứ không phải là chủ sở hữu đối với đất đai

Pháp luật về đất đai ở mỗi giai đoạn lịch sử lại có những đặc điểm khác nhau. Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời thì ở Việt Nam công nhận 02 hình thức sở hữu về đất gồm: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân. Do vậy, chủ thể tham gia vào quan hệ tranh chấp đất đai chính là chủ sở hữu đối với đất. Tuy nhiên, sau Hiến pháp năm 1980 chỉ công nhận một hình thức sở hữu duy nhất là sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Đến Luật đất đai năm 2013

7 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, 2016. Giáo trình Luật đất đai. Nhà xuất bản Hồng Đức, tr.376.

điều này được tiếp tục khẳng định ngay tại Điều 4 về chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện và thống nhất quản lý.

Trong các loại tài sản thì đất đai là loại tài sản đặc biệt, điều đặc biệt này còn được thể hiện ở việc tuy không phải là chủ sở hữu nhưng chủ thể quản lý, sử dụng cũng có những quyền định đoạt như việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn,… quyền sử dụng đất. Như vậy, thực chất người sử dụng đất cũng là chủ sở hữu nhưng bị hạn chế còn Nhà nước tuy là đại diện chủ sở hữu nhưng lại không trực tiếp sử dụng đất.

Thứ hai, đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu tài

sản

Chủ thể phát sinh tranh chấp không phải là chủ sở hữu tài sản, chính vì vậy

đối tượng trong quan hệ tranh chấp cũng không là tài sản mà chỉ là quyền quản lý, sử dụng tài sản. Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu toàn dân, không thuộc sở hữu riêng của bất cứ cá nhân hay tổ chức nào.

Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai của nước ta mang tính đặc thù, phù hợp với chế độ chính trị của nước ta bởi lẽ việc sở hữu tư nhân đối với đất đai trong điều kiện nước ta hiện nay có nguy cơ dẫn đến những hệ lụy tất yếu. Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước nên nhu cầu sử dụng đất với diện tích lớn để làm công trình lớn, các dự án lớn trong khi trường hợp sở hữu tư nhân sẽ gây khó khăn cho công tác quy hoạch. Ngoài ra, có thể tạo điều kiện để phát sinh tầng lớp địa chủ có nhiều tiền thì gom đất còn người nghèo thì không có đất để canh tác, kéo theo sự phân hóa giàu nghèo, phân tầng giai cấp.

Thứ ba, nội dung tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp

Hoạt động quản lý, sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường hiện nay diễn rất đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, nhu cầu sử dụng khác nhau. Trong nền kinh tế hiện nay thì đất đai không còn chỉ đơn thuần là tư liệu sản xuất mà còn là một loại hàng hóa đặc biệt, quyền sử dụng đất đai là đối

tượng trong các giao dịch dân sự, có giá trị thương mại và có khả năng sinh lời. Do đó, việc quản lý, sử dụng đất đai càng phong phú thì những mâu thuẫn, bất đồng phát sinh cũng trở nên gay gắt và phức tạp hơn.

Thứ tư, tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng tới lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước

Quan hệ đất đai liên quan đến lợi ích của nhiều đối tượng trong xã hội: Nhà nước, cộng đồng dân cư, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cơ sở tôn giáo,… Do đó, khi phát sinh tranh chấp đất đai không chỉ liên quan đến lợi ích của một bên mà còn liên quan đến lợi ích của nhiều bên. Vì vậy, tranh chấp đất đai nếu không được giải quyết nhanh chóng, dứt điểm sẽ mang đến nhiều tác động xấu, trở thành điểm nóng tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất ổn chính trị. Ví dụ điển hình như “những sai phạm trong công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực hiện quy hoạch Khu đô thị Thủ Thiêm, Thành phố Hồ Chí Minh. Những vi phạm này đã gây hậu quả rất nghiêm trọng, làm thiệt hại lớn tiền và tài sản của Nhà nước, ảnh hưởng xấu đến phát triển kinh tế - xã hội và đời sống của một bộ phận nhân dân thành phố, gây bức xúc trong xã hội”8.

Từ những phân tích nêu trên cho thấy tranh chấp đất đai là loại tranh chấp đặc biệt về cả nội dung, đối tượng, chủ thể và cả tính chất của nó. Do đó, cần có chính sách, quy định chặt chẽ để giải quyết loại tranh chấp này.

1.1.1.4. Nguyên nhân tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai cũng như các loại tranh chấp khác, việc phát sinh do những nguyên nhân nhất định, trong đó có nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan như sau:

Thứ nhất, nguyên nhân khách quan là do hoàn cảnh lịch sử để lại. “Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng Tám và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành

8 Tin nhanh Việt Nam (Vnexpress) – Trung Sơn, Hà An, https://vnexpress.net/ong-nguyen-thien- nhan-sai-pham-o-thu-thiem-la-bai-hoc-sau-sac-4039602.html, đăng tải ngày 09/01/2020 [truy cập ngày 04/3/2020].

cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, của phong kiến, thiết lập ruộng đất của người dân. Năm 1960, thông qua con đường hợp tác hóa nông nghiệp, ruộng đất của người dân được đưa vào sản xuất chung, trở thành sở hữu tập thể. Trong khi đó, ở miền Nam trải qua hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm thì tình hình sử dụng đất có nhiều diễn biến phức tạp”9.

Năm 1975 khi đất nước thống nhất, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp và xây dựng hàng loạt các lâm trường, nông trường, trang trại. “Đến năm 1977 – 1978 và năm 1982 – 1983 với chính sách chia cấp đất theo bình quân đầu người dẫn đến những xáo trộn lớn về ruộng đất, ranh giới đất, số lượng và mục đích sử dụng đất”10.

Khi nước ta chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung kế hoạch hóa, quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa đã làm cho đất đai trở thành một loại tài sản đặc biệt và ngày càng trở nên có giá. Dưới góc độ kinh tế, đất đai trở nên có giá trị, trở thành một loại hàng hóa trao đổi và đối tượng của các hợp đồng dân sự. Từ khi nhà đất trở nên có giá trị cao đã tác động lớn đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại tài sản mà trước đó đã bán, tặng cho,... diễn ra ngày càng phức tạp.

Thứ hai, về nguyên nhân chủ quan:

- Lỗi trong cơ chế quản lý đất đai: Trước đây việc quản lý đất đai, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ. “Có thời kỳ mỗi loại đất cấp cho một ngành quản lý. Có lúc chính quyền xã, hợp tác xã thậm chí cả trưởng thôn cũng có quyền cấp đất cho nông dân; cơ quan, tổ chức cũng có quyền cấp đất cho quân nhân, dẫn đến tình trạng sử dụng đất không

9 Huỳnh Văn Vui, 2017. Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai qua thực tiễn tại Cà Mau. Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 11.

10 Huỳnh Văn Vui, 2017. Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai qua thực tiễn tại Cà Mau. Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 11.

đúng mục đích diễn ra phổ biến”11. Hiện nay, Nhà nước đã thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch chung, có sự phân công, phân cấp trách nhiệm khá rõ. Tuy nhiên, thực tế hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh thể hiện trong “việc lưu trữ, quản lý hồ sơ về thửa đất không đầy đủ, tình trạng hồ sơ bị thất lạc, đứt đoạn thông tin là không hiếm, không cập nhật được di biến động về thửa đất”12 nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để xác định nguồn gốc đất cũng như quá trình quản lý, sử dụng đất của tổ chức, cá nhân đặc biệt là ở những nơi mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động. Ngoài ra, việc quy hoạch sử dụng đất chưa đi vào nề nếp, thiếu kiểm tra, giám sát nên nhiều trường hợp sử dụng đất không đúng quy hoạch nhưng không bị phát hiện, xử lý.

- Về công tác cán bộ, công chức trong thực hiện công vụ liên quan đến đất đai thiếu gương mẫu, vì vụ lợi nên đã lợi dụng chức vụ để thực hiện trái quy định pháp luật gây bất bình trong quần chúng nhân dân. Đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường như hiện nay, đất đai trở thành loại tài sản giao dịch “nhộn nhịp” trên thị trường, lợi ích thu được từ các giao dịch về đất có giá trị cao nên cán bộ công chức không có bản lĩnh vững vàng sẽ dễ bị rơi vào cám dỗ. Ngoài ra, phải kể đến trình độ chuyên môn của một số cán bộ công chức thi hành công vụ liên quan đến đất đai còn hạn chế.

- Về đường lối, chính sách pháp luật về đất đai “còn chưa nhất quán, đồng bộ, có mặt không rõ ràng và còn biến động”13. Thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai còn tùy tiện dẫn đến tình trạng người nông dân thiếu đất sản xuất trong khi người có ruộng lại không có nhu cầu sản xuất. Thực tiễn đã chứng minh chính sách hợp tác hóa nông nghiệp một cách nóng vội, gò ép, đưa quy mô hợp tác xã nhỏ lên quy mô

11 Viện Nghiên cứu chính sách, Pháp luật và Phát triển Việt Nam, 2013. Hòa giải tranh chấp đất đai tại Việt Nam, phân tích pháp luật hiện hành, các thực tiễn và khuyến nghị cho cải cách, tr.22.

12 Tưởng Duy Lượng, 2020. Những khó khăn, vướng mắc trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất và một số kiến nghị. Tạp chí Tòa án nhân dân.

<https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xet-xu/tranh-chap-quyen-su-dung-dat-thua-ke-quyen-su-dung-dat-mot-loai-tranh-chap-phuc-tap-vi-sao>, đăng tải ngày 05/02/2020, [truy cập ngày 25/3/2020].

13 Viện Nghiên cứu chính sách, Pháp luật và Phát triển Việt Nam, 2013. Hòa giải tranh chấp đất đai tại Việt Nam, phân tích pháp luật hiện hành, các thực tiễn và khuyến nghị cho cải cách, tr.22.

hợp tác xã lớn trong khi trình độ quản lý của đội ngũ cán bộ công chức không đáp ứng yêu cầu làm cho tình trạng đất đai sử dụng bừa bãi, lãng phí và kém hiệu quả. Bên cạnh đó, việc Nhà nước tiến hành chia, tách, nhập, thành lập mới những đơn vị hành chính dẫn đến việc phân định địa giới hành chính không rõ ràng dẫn đến các cơ quan nhà nước “đùn đẩy trách nhiệm lẫn nhau” đồng thời, tạo nên những “cơn sốt đất” đẩy giá lên cao nhiều lần làm cho tình hình tranh chấp đất đai ngày càng phức tạp.

- Về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật: Công tác tuyên truyền, giáo dục, phổ biến pháp luật đất đai còn chưa được coi trọng, pháp luật đất đai chưa đi sâu vào đời sống nhân dân dẫn đến tình trạng người sử dụng đất thiếu trách nhiệm trong việc thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất và chấp hành pháp luật đất đai.

1.1.2. Khái niệm, nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

1.1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai hiện nay đang là một vấn đề nóng, là thách thức đối với các cơ quan nhà nước trong việc giải quyết dứt điểm nhằm duy trì sự ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội và tình đoàn kết trong cộng đồng dân cư. Nhận thức được tầm quan trọng của công tác giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước ta đã chú trọng đến việc ban hành văn bản pháp luật điều chỉnh giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có văn bản pháp luật nào đưa ra khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai.

Theo Từ điển Luật học có đưa ra khái niệm về giải quyết tranh chấp nói chung là “Việc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xem xét và ra quyết định xử lý các tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh thương mại, lao động trên cơ sở xem xét các tài liệu, chứng cứ có trong vụ việc tranh chấp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức”14.

14 Viện khoa học pháp lý Bộ Tư pháp, Từ điển Luật học, tr.287.