Quy Định Về Tổ Chức, Hoạt Động Của Cơ Quan Đăng Ký [6]

được tăng thêm không quá năm (05) ngày làm việc ; trường hợp hồ sơ đăng ký biến động về quyền sử duṇ g đất chưa có Giấy chứng nhận về quyền sử duṇ g

đất mà có một trong các giấy tờ (giấy tờ về quyền sử duṇ g đất đai đươc

cấp

trước ngày 15/10/1993; giấy chứ ng nhân

quyền sử duṇ g đất tam

thời đươc cơ

quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoăc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất , sô

đia

chính ; Giấy tờ hơp

pháp về thừ a kế , tăṇ g cho quyền sử dung đất hoăc

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 103 trang tài liệu này.

tài

sản gắn liền với đất ; giấy tờ chuyển nhương quyêǹ sử duṇ g đất , mua bán nha

ở gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993, nay đươc ủy ban nhân dân xa

phường, thị trấn xác nhận là đã sử duṇ g trước ngày 15/10/1993; Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử duṇ g đất ; người sử duṇ g đất có các giấy tờ trên nhưng mang tên người khác và có giấ y tờ chuyển quyền sử duṇ g đất có chữ ký của các bên liên quan ; Hô ̣gia đình , cá nhân được sử dụng đất

theo bản án hoăc quyêt́ điṇ h của tòa án nhân dân , quyêt́ điṇ h thi hành án của

cơ quan thi hành án , quyết điṇ h giải quyế t tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ) thì thời gian thực hiện thủ tục hành chính được tăng thêm không quá ba lăm (35) ngày làm việc.

- Trình tự thủ tục

Theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009, quy định cụ thể những trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới và những trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp như sau:

+ Các trường hợp biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau chủ sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khi hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất mới; hợp nhiều tài sản gắn liền với đất của nhiều chủ sở hữu thành tài sản của một chủ sở hữu;

Chủ sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

mới khi biến động quyền sử dụng đất hình thành thửa đất mới trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, Nhà nước thu hồi một phần thửa đất, người sử dụng đất đề nghị tách thửa đất thành nhiều thửa mà pháp luật cho phép;

Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao;

Những biến động đối với toàn bộ hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; chia tách hoặc sáp nhập các tổ chức có sử dụng đất; thực hiện việc xử lí nợ theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp; thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo; thực hiện bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá đất, tài sản phù hợp pháp luật; thực hiện việc chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn hình thành pháp nhân mới;

Những trường hợp sau đây cũng được gọi là biến động quyền sử dụng đất nhưng lại xuất phát từ cơ quan nhà nước và người sử dụng đất cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới khi có yêu cầu: Thay đổi thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; Giấy chứng nhận đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất; Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được phép đổi tên; Giảm diện tích thửa

đất do sạt lở tự nhiên; Thay đổi thông tin về số hiệu thửa, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất, tài sản gắn liền với đất; Chuyển mục đích sử dụng đất; chuyển công năng sử dụng của nhà ở, công trình xây dựng;

+ Các trường hợp biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau sẽ xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp:

Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà không hình thành pháp nhân mới đối với cả thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất;

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được phép đổi tên; Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên;

Thay đổi thông tin về số hiệu thửa, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất, tài sản gắn liền với đất;

Chuyển mục đích sử dụng đất; chuyển công năng sử dụng của nhà ở, công trình xây dựng;

Thay đổi thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu tài sản;

Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

Thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện;

2.1.5 Quy định về tổ chức, hoạt động của cơ quan đăng ký [6]

Đăng ký quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quản lý của Nhà nước đối với đất đai, mà cụ thể là thuộc phạm vi quản lý của ngành tài nguyên và môi trường. Hoạt động này được giao cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện. Theo quy định tại Thông tư liên tịch số

05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đang ký quyền sử dụng đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là đơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện), theo đó:

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ; Theo quy định tại Điều 185, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh có đủ năng lực đáp ứng nhiệm vụ là yêu cầu bắt buộc đối với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thực hiện nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường và Trưởng phòng Nội vụ. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất; chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Ở cấp xã, không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Như vậy, sự ra đời của Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-

BNV-BTC đã khắc phục tình trạng nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký đối với bất động sản, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giao cho một cơ quan thực hiện theo hướng tập trung và chuyên môn hóa đó là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

“Địa chính viên” là cán bộ trực tiếp thực hiện hoạt động đăng ký quyền sử duṇ g đất , theo quy định tại Quyết định 07/2008/QĐ-BTNMT ngày 06/10/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành tiêu chuẩn nghiệp vụ các ngạch viên chức tài nguyên và môi trường, địa chính viên là viên chức chuyên môn kỹ thuật, chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện các công tác: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đo đạc địa chính, đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, phân hạng đất. Địa chính viên được chia thành 4

ngạch: địa chính viên trung cấp , đia

chính viên cao đẳng , đia

chính viên va

đia

chính viên chính . Ngạch viên chức càng cao thì chuyên môn đòi hỏi càng

sâu, kiến thức càng rộng về những chuyên ngành có liên quan. Yêu cầu nghiệp vụ được đặt ra cũng rất cụ thể đối với viên chức địa chính để họ có thể đảm trách công việc được giao, như: phải nắm được pháp luật đất đai; nắm vững các quy định về chuyên ngành quản lý; các quy trình, quy phạm kỹ thuật, tiêu chuẩn và định mức trong công tác chuyên môn; có kiến thức về quản lý đất đai và am hiểu tình hình phát triển kinh tế - xã hội có liên quan. Trong những năm qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có nhiều cố gắng

trong việc sắp xếp lại bộ máy, ổn định lực lượng nhân sự đưa công tác đào tạo cán bộ trở thành nhiệm vụ hàng đầu nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của công tác quản lý đối với đất đai - nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia [4].

2.1.6 Quy định về cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của thông tin được cung cấp

* Quy định về cung cấp thông tin

Các thông tin về đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu hay đăng ký biến động quyền sử dụng đất đều được lưu giữ tại hồ sơ địa chính. Hồ sơ điạ chính được lập để phục vụ cho công tác quản lí nhà nước về đất đai , phục vụ cho công tác tra cứ u thông tin của người dân . Theo quy điṇ h taị Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, hồ sơ đia

chính gồm :

Bản đồ địa chính , Sổ đia

chính , sổ muc

kê khai đất đai , sổ theo dõi biến

đôṇ g đất đai (gọi là dữ liệu địa chính ) và bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựng những thông tin cần thiết về tự nhiên , kinh tế , xã hội và pháp lý của đất đai, được thiết lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính , đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai , cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất . Bản đồ địa chính là thành quả củ a viêc ký quyền sử dụng đất .

đo đac

đia

chính và đăng

Tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu cơ quan lưu giữ hồ sơ địa chính (Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã) cung cấp thông tin đất đai từ hồ sơ địa chính (trừ những thông tin thuộc danh mục bí mật Nhà nước không được phép công bố) thông qua các hình thức (1) Phiếu yêu cầu; (2) Văn bản yêu cầu; (3) Hợp đồng cung cấp thông tin (cho trường hợp tổng hợp thông tin đất đai). Việc cung cấp dịch vụ thông tin đất đai từ hồ sơ địa chính được thực hiện dưới các hình thức sau: Tra cứu thông tin; Trích lục bản

đồ địa chính đối với từng thửa đất; Trích sao Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chù sử dụng đất; Tổng hợp thông tin đất đai; Sao thông tin hồ sơ địa chính vào thiết bị nhớ của máy tính (chỉ tổ chức mới có quyền được cung cấp thông tin dưới hình thức này).

Thẩm quyền cung cấp thông tin được quy định cụ thể như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp xã cung cấp thông tin dưới hình thức tra cứu;

- Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện cung cấp thông tin dưới các hình thức, trừ sao chép thông tin vào thiết bị nhớ;

- Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh cung cấp thông tin dưới mọi hình thức quy định.

Cơ quan được yêu cầu có trách nhiệm cung cấp thông tin ngay trong ngày nhận yêu cầu đối với trường hợp tra cứu thông tin; hoặc không quá 02 ngày đối với trường hợp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và sao thông tin vào thiết bị nhớ; hoặc theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng đối với trường hợp tổng hợp thông tin đất đai.

Phí sử dụng thông tin và phí dịch vụ cung cấp thông tin do chính quyền cấp tỉnh mỗi địa phương quy định và do người được cung cấp thông tin (trừ cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng, cơ quan của tổ chức chính trị - xã hội) trả. Ủy ban nhân dân cấp xã có quyền đưa khoản phí thu được vào nguồn thu ngân sách của đơn vị mình. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải nộp phí sử dụng thông tin thu được vào ngân sách nhà nước, nhưng được quản lý và sử dụng phí dịch vụ cung cấp thông tin [3].

* Giá trị pháp lý của thông tin được cung cấp

Theo quy định tại Điều 2, Mục VI, Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT, trách nhiệm cung cấp thông tin thuộc về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp xã theo đúng thẩm quyền. Cơ quan cung cấp thông tin phải chịu trách nhiệm đối với nội dung thông tin đã cung cấp và

phải xác nhận bằng văn bản về độ tin cậy của nội dung thông tin khi người sử dụng thông tin có yêu cầu.

Đối với Nhà nước, việc thông tin về đất đai được cung cấp chính xác và đảm bảo về mặt pháp lý giúp công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai đạt hiệu quả, hỗ trợ và thực hiện các chính sách đất đai, quy hoạch sử dụng đất; hỗ trợ hệ thống thuế đất và bất động sản đến việc hỗ trợ hoạt động quản lý các nguồn tài nguyên và môi trường.

Đối với người sử dụng đất và cả xã hội, việc thông tin về đất đai được cung cấp chính xác và đảm bảo về mặt pháp lý bảo vệ quyền sử dụng và các quyền lợi khác đối với đất đai của người sử dụng đất Trong quá trình sử dụng đất cũng như đưa quyền sử dụng đất tham gia vào các giao dịch dân sự, người sử dụng đất và các bên liên quan hoàn toàn có thể tránh được các rủi ro pháp lý, yên tâm trong hoạt động đầu tư, khai thác đất đai. Đây cũng chính là cơ sở pháp lý đáng tin cậy để cơ quan có thẩm quyền dựa vào đó giải quyết tranh chấp.

2.2 THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

Dựa trên những nghiên cứu khái quát về đăng ký quyền sử dụng đất cũng như pháp luật hiện hành về hoạt động này, tác giả đưa ra nhận xét, đánh giá chung nhất về thực tiễn áp dụng pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất: kết quả đạt được; hạn chế, yếu kém và nguyên nhân của những hạn chế này. Đây là nội dung có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vì trên cơ sở đó sẽ thiết lập, củng cố vững chắc cơ sở thực tiễn của các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta.

2.2.1 Những kết quả đạt được

* Về hệ thống pháp luật

Pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sử đất được quy định tương đối đầy đủ, kịp thời, quy định cụ thể về các vấn đề như: Các trường hợp phải