Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

đăng ký; đối tượng đăng ký, thẩm quyền đăng ký; giá trị pháp lý của việc đăng ký; hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký lần đầu, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, từng bước rút ngắn thời hạn đăng ký... tạo hành lang pháp lý để các tổ chức, cá nhân thực hiện tốt quyền, lợi ích hợp pháp của mình, dễ dàng tiếp cận hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất.

Khắc phục tình trạng hoạt động đăng ký đối với bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất) phải tuân theo các văn bản pháp luật khác nhau gây nên sự chồng chéo, bất cập giữa các văn bản (đăng ký quyền sử dụng đất tuân theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, đăng ký quyền sở hữu nhà ở tuân theo quy định của Luật Nhà ở 2005, đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng tuân theo quy định tại Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và chưa có hướng dẫn đối với việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng trồng là rừng sản xuất), Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, Thông tư số 17/2009/TT- BTNMT đã tạo ra bước tiến quan trọng trong quá trình cải cách hành chính được đông đảo nhân dân ủng hộ, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Kết quả cụ thể mà Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành đạt được thể hiện trên các khía cạnh sau: (1) Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Đây là loại giấy chứng nhận được phát hành theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. Trong đó, việc chứng nhận quyền sử dụng đất là bắt buộc, là nghĩa vụ đối với cả cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cả đối với người sử dụng đất, việc xác nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu của

chủ sở hữu; (2) Xác định rõ thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đồng thời phân cấp mạnh cho Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện hoạt động này; (3) Quy định cụ thể nơi nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; (4) Quy định rõ thời gian thực hiện từng loại thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; (5) Quy định rõ hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký biến động sau khi được cấp giấy chứng nhận [51].

* Về hệ thống cơ quan đăng ký

Nếu như trước đây, thẩm quyền thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được giao cho các cơ quan nhà nước khác nhau thực hiện gây ra những bất cập và phân tán trong công tác quản lý bất động sản nói chung, quản lý tài sản thuộc sở hữu toàn dân (đất đai) nói riêng, đồng thời gây khó khăn cho cả người sử dụng đất, thì nay, với việc ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, Việt Nam hướng tới xây dựng mô hình cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất theo hướng tập trung và chuyên môn hoá. Theo đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không chỉ là cơ quan thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất, mà còn là đầu mối thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính được quy định cụ thể tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã có cơ sở pháp lý vững chắc, kiện toàn về tổ chức và hoạt động để thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn lớn của mình.

* Về cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ

Cùng với việc hình thành hệ thống cơ quan đăng ký về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được tổ chức đến cấp huyện , tạo thuận lợi về mặt địa lý cho việc đăng ký , tìm hiểu thông tin trực tiếp về bất động sản của người

dân. Đảng và Nhà nước nhất là ngành Tài nguyên và Môi trường đặc biệt chú trọng công tác phát triển đội ngũ cán bộ thực thiện công tác quản lý đất đai nói chung , công tác đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng , coi là cơ sở là nền tảng cho thành công của mọi chế độ chính sách . Nhà nước đ ã có nhiều chiến

lươc

đối với đôi

ngũ cán bô ̣công chứ c như kế hoac̣ h đào tao

bồi dưỡng đôi

ngũ cán bộ công chức với mục tiêu đào tạo đội ngũ cán bộ công chức thành

những công chứ c hành chính chuyên nghiêp

hiên

đaị có năng lưc

chuyên

môn, tâm huyết với nghề , có đao

đứ c lối sống trong sáng . Đồng thời trang bị

cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho hoạt động đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo hướng hiện đại, đơn giản, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện nghĩa vụ cũng như bảo vệ quyền của mình.

* Về quy trình đăng ký

Khắc phục tình trạng các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liến với đất được đăng ký riêng rẽ theo trình tự, thủ tục riêng biệt, căn cứ vào loại tài sản, theo chủ thể thực hiện quyền; tách đăng ký quyền sử dụng đất với đăng ký quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất. Đây chính là một trong những nguyên nhân gây phiền hà cho người dân khi yêu cầu đăng ký, cụ thể: phải lập nhiều hồ sơ, đến nhiều cơ quan để yêu cầu đăng ký với nhiều quy trình đăng ký khác nhau, nhiều thời hạn giải quyết, nhiều loại lệ phí, kể cả đối với một giao dịch có chung đối tượng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Luật mới ban hành thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cùng với việc giao cho Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất không chỉ thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất mà còn thực hiện đồng thời các thủ tục liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất thì quy trình đăng ký đối với bất động sản nói chung đã được cải cách theo hướng tập trung, đơn giản hóa, thuận lợi cho người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất trong quá trình sử dụng, tra cứu thông tin cũng như tham gia vào các giao dịch trên thị trường bất động sản. Theo quy định của Luật mới, quy trình đăng ký được quy định cụ thể về thẩm quyền, hồ sơ, trình tự thủ tục, thời gian thực hiện đối với đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu hay đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

* Về triển khai hoạt động và kết quả đăng ký [42]

Theo báo cáo của các Sở Tài nguyên và Môi trường, trong 4 năm qua, phần lớn các tỉnh, thành phố đều triển khai mạnh việc thực hiện dự án tổng thể với tổng số 201 công trình trên phạm vi 249 huyện, nhiều nhất là các tỉnh Thanh Hóa (19 huyện), Nghệ An (17 huyện), Bắc Giang (10 huyện), Đăk Lăk (11 huyện), Bình Thuận (8 huyện).

Tiến độ thực hiện đến nay mới có 6 huyện thực hiện được việc cấp Giấy chứng nhận, 70 huyện đo đạc xong nhưng chưa hoàn thành việc kê khai đăng ký, các huyện còn lại đang triển khai thực hiện đo đạc.

Kết quả cấp giấy chứng nhận trong 4 năm qua của cả nước: đất sản xuất nông nghiệp cấp 2.504.000 giấy với diện tích 832.000 ha (tăng 11,1% diện tích so với năm 2007); đất lâm nghiệp cấp 1.519.800 giấy với diện tích 2.259.600 ha (tăng 27,9% diện tích so với năm 2007); đất ở tại nông thôn cấp 1.372.600 giấy với diện tích 55.160 ha (tăng 14,5% diện tích so với năm 2007); đất ở đô thị cấp 872.000 giấy với diện tích 20.540 ha (tăng 32,8% diện tích so với năm 2007); đất chuyên dùng cấp tăng 78.800 giấy với diện tích 259.900 ha (tăng 125,7% về diện tích so với năm 2007).

Tính chung, kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất của cả nước đến tháng 11/2011như sau:

Loại đất	Số giấy cấp	Diện tích cấp	Tỷ lệ đạt
1	Đất SX nông nghiệp	16.173.000	8.316.500	85,1%
2	Đất lâm nghiệp	2.629.000	10.371.500	86,3 %
3	Đất nuôi trồng thuỷ sản	1.068.000	579.000	83,8 %
4	Đất ở nông thôn	11.671.000	436.000	79,3 %
5	Đất ở đô thị	3.685.000	83.100	63,5 %
6	Đất chuyên dùng	150.000	466.500	60,5 %
7	Đất cơ sở tôn giáo	18.800	11.300	82,2 %

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 103 trang tài liệu này.

Đánh giá chung

- Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các Bộ, ngành liên quan đã thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp để chỉ đạo, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc; hỗ trợ kinh phí cho các địa phương có nhiều khó khăn; kiểm tra, chấn chỉnh những hạn chế, tồn tại trong quá trình thực hiện ở các địa phương, nhất là các tỉnh được Trung ương hỗ trợ kinh phí thực hiện trong 4 năm qua.

- Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, cấp Giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính đã nhận được sự quan tâm, chỉ đạo của Ủy ban nhân dân các cấp ở hầu hết các tỉnh, thành phố, với mức đầu tư kinh phí ở phần lớn các tỉnh tăng lên nhiều lần so với trước đây; hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đã được thành lập ở hầu hết các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trong cả nước (chiếm 90%).

- Kết quả hoàn thành việc đo đạc lập bản đồ địa chính của cả nước trong 4 năm qua tăng nhiều, nhất là khu vực đất lâm nghiệp (tăng 316%), khu vực đất nông nghiệp và đô thị tăng khoảng 27,5%.

Việc cấp Giấy chứng nhận ở nhiều địa phương đã và đang được tập

trung chỉ đạo thực hiện, kết quả cấp Giấy chứng nhận một số loại đất trong 4 năm qua tăng nhiều: đất chuyên dùng (tăng 125,7%), đất lâm nghiệp (tăng 27,9%), đất ở đô thị (tăng 32,8%). Nhiều tỉnh đã chấp hành tốt chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc kế thừa sử dụng kết quả kiểm kê quỹ đất theo Chỉ thị 31/CT-TTg để thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức.

- Việc lập, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính đã được các địa phương quan tâm, chú trọng thực hiện và đã có nhiều chuyển biến tích cực, số lượng xã lập hồ sơ địa chính đã tăng lên nhiều so với trước đây, đặc biệt việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đã được triển khai thực hiện ở phần lớn các tỉnh, thành phố, trong đó có 2 tỉnh Đồng Nai, An Giang và nhiều đơn vị cấp huyện thuộc TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng và các tỉnh Nam Định, Thừa Thiên - Huế, Bình Thuận đã cơ bản hoàn thành và đang được khai thác sử dụng có hiệu quả.

2.2.2 Những hạn chế, yếu kém

Việc ban hành quy định mới về thống nhất đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất và cấp một loại giấy chứng nhận nhằm tạo ra cải cách lớn trong hoạt động quản lý đất đai, đơn giản hóa thủ tục hành chính hướng tới người dân và cơ sở. Tuy nhiên, trên thực tế, việc đưa quy định pháp luật mới vào cuộc sống gặp không ít khó khăn do chậm trễ trong việc ban hành các văn bản hướng dẫn, một số hướng dẫn chưa hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn, chậm áp dụng, áp dụng không đúng nội dung văn bản mới, hạn chế trong tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cũng như sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước.

* Về hệ thống pháp luật

Thứ nhất, Văn bản hướng dẫn thi hành Luật mới chậm được ban hành. Theo quy định tại khoản 2, Điều 8 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 thì «Văn bản quy định chi tiết phải .. . được ban hành để

có hiệu lực cùng thời điểm có hiệu lực của văn bản hoặc điều, khoản, điểm được quy định chi tiết». Tuy nhiên, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về đầu tư, xây dựng cơ bản năm 2009 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2009) lại có hiệu lực thi hành chậm hơn 4 tháng (có hiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2009). Điều này không phù hợp với Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, gây khó khăn trong việc triển khai trên thực tế [51].

Thứ hai, Các văn bản hiện hành vẫn còn một số điểm chưa hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn và thiếu sự đồng bộ giữa các văn bản có liên quan. Trường hợp thửa đất có nhiều đồng sở hữu chủ, khoản 2, Điều 3, Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định: «Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất». Nghị định cũng quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp này phải ghi rõ tên từng chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng chỉ trong một số giao dịch dân sự, hồ sơ đăng ký biến động khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mới yêu cầu bắt buộc có ý kiến của người sử dụng đất (Ví dụ: khi thực hiện việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cho thuê tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất, thì hồ sơ phải có văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện các giao dịch trên). Trong khi các giao dịch khác lại không bắt buộc phải có văn bản đồng ý của người sử dụng đất, hay chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp này sẽ được thực hiện như thế nào? Cụ thể:

- Trường hợp giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hồ sơ không yêu cầu phải có văn bản đồng ý của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hay văn bản đồng ý của chủ dụng đất khác.

- Trường hợp thế chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hồ sơ cũng không yêu cầu phải có văn bản đồng ý của tất cả chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hay văn bản đồng ý của tất cả các chủ sử dụng đất. Thực tế này xuất phát từ việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (một trường hợp đăng ký biến động) lại tuân theo quy định riêng tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT; Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT; Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT mà các văn bản này chưa có quy định mới phù hợp với pháp luật hiện hành.

Chính sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản pháp luật có liên quan đã tạo ra những «lỗ hổng pháp lý» gây rủi ro cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thứ ba, thiếu quy định cụ thể về sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước trong việc thực hiện các thủ tục hành chính. Các quy định mang tính nguyên tắc chung về việc phối hợp, cung cấp thông tin giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan quản lý nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản lý nông nghiệp đã được đề cập đến trong Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT. Tuy nhiên, việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên thực tế gặp nhiều vướng mắc do tình trạng nhà và công trình xây dựng trên giấy tờ mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp trước đây khác nhiều so với thực tế rất phức tạp. Yêu cầu đặt ra là cần phải có những quy định về sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan này với