Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

những nhiệm vụ, quyền hạn cụ thể trong từng cơ quan nhằm giải quyết dứt điểm tình trạng kéo dài thời gian cấp giấy chứng nhận cũng như thực hiện đăng ký các biến động.

* Bô ̣má y củ a cơ quan đăng ký

Như đã phân tích ở trên, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định mới có nhiệm vụ và quyền hạn lớn hơn, không chỉ thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất, mà còn đồng thời thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, để tiếp quản được nhiệm vụ mới với khối lượng công việc đồ sộ thì các Văn phòng đăng ký quyền sử đất cần phải có một lộ trình để kiện toàn bộ máy tổ chức hoạt động. Những khó khăn mà các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đang gặp phải hiện nay là:

- Việc chuyển giao nhiệm vụ, quyền hạn từ cơ quan quản lý nhà ở và các tài sản gắn liền với đất từ cơ quan xây dựng sang các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vẫn chưa rõ về phương thức thực hiện;

- Ở nhiều nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Theo thống kê của Tổng cục quản lý đất đai tính đến cuối năm 2009, cả nước hiện còn trên 160 đơn vị cấp huyện chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

- Đối với các văn phòng đã thành lập, năng lực và điều kiện làm việc chưa đáp ứng được yêu cầu, nhiệm vụ, thiếu cả về nhân lực cũng như các trang thiết bị kỹ thuật (thường chỉ đáp ứng được dưới 30% so với yêu cầu), trong khi số lượng hồ sơ đăng ký hằng năm tiếp nhận để giải quyết ở một văn phòng đăng ký tại các đô thị lớn lên đến hàng chục nghìn hồ sơ/năm dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian giải quyết so với quy định.

- Công tác quản lý hồ sơ địa chính tại các địa phương ở cả ba cấp đều yếu (ở nhiều nơi hồ sơ chưa được lập đầy đủ và không được cập nhật thường xuyên, chỉnh lý biến động kịp thời, đồng bộ ở các cấp).

* Đội ngũ cán bộ tiến hành thủ tục đăng ký

Sau khi Luật mới được ban hành cùng với chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn mới, các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải đối mặt với khối lượng công việc, khối lượng hồ sơ lớn và phức tạp (do liên quan đến cả quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất) nhưng thách thức đặt ra là vấn đề thiếu về số lượng cũng như yếu về chất lượng của đội ngũ cán bộ thực hiện. Cụ thể:

- Trong khi số lượng công việc cần phải thực hiện trở nên quá tải, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển giao nhiệm vụ, quyền hạn từ cơ quan quản lý nhà ở và các tài sản gắn liền với đất từ cơ quan xây dựng sang các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì với số lượng cán bộ của Văn phòng như hiện tại không thể đáp ứng được yêu cầu;

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 103 trang tài liệu này.

- Hiện nay, các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chưa có cán bộ chuyên trách về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động, mà chỉ chuyên về đất. Tình trạng này khiến cho các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gặp không ít khó khăn trong việc xác định tình trạng nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất, đặc biệt là khi tình trạng nhà ở, công trình xây dựng trên thực tế không phù hợp với giấy phép xây dựng, không phù hợp với giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp;

- Chất lượng của đội ngũ cán bộ thực hiện công tác đăng ký quyền sử

dụng đất là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hiêu

quả công viêc

. Với yêu cầu

kiến thứ c vừ a bao quát , vừ a chuyên sâu thì đối với môt

đia

chính viên vừ a

mới tốt nghiêp

môt

chuyên ngành đào tao

dù là phù hơp

với chuyên ngành

quản lí đất đai và địa chính cũng chưa thể đáp ứng được yêu cầu của hoạt

đôṇ g đăng ký quyền sử duṇ g đất rất phứ c tap

. Ngoài ra, hiên

nay do yêu cầu

đang từ ng bước áp duṇ g công nghê ̣ , khoa hoc

hiên

đaị của các nước trên thế

giới vào công tác đăng ký quyền sử duṇ g đất đòi hỏi cán bô ̣đia trình độ tin học ngoại ngữ đáp ứng được tiêu chuẩn .

c hính phải có

- Sự thoái hóa biến chất của một bộ phận không nhỏ cán bộ công chức ,

đươc

giao nhiều troṇ g trách do công tác cán bô ̣còn thiếu , thưc

hiên

toàn bô

các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai , từ kiểm kê , thống kê , điṇ h gia

đất đến đăng ký , cấp giấy chứ ng nhân quyêǹ sử duṇ g đất . Dẫn đến, nhiêù cán

bô ̣còn năṇ g tư tưởng bao cấp coi mình là kẻ có quyền , còn người dân là đố i

tươn

g quản lí dân

đến tư tưởng hách dic̣ h cử a quyền , coi công viêc

mình đang

thưc

hiên

để phuc

vu ̣muc

đích truc

lơi .

- Đội ngũ cán bộ ở địa phương do phân cấp chức năng nhiệm vụ các địa

phương không đươc

chủ đôṇ g trong điṇ h hướng đào tao

, hơn nữa cán bô ̣ơ

cấp xã nơi vùng xa , vùng sâu còn trình độ chỉ tốt nghiệp phổ thông trung học

không đủ trình đô ̣để đi đào tao

laị hoăc

nếu đươc

cử đi đào tao

thì laị đươc

điều đôṇ g về đơn vi ̣cấp trên để công tác , dân đêń tinh̀ traṇ g trinh̀ đô ̣cán bô

cấp xã vân

không đươc

cải thiên .

* Về thủ tuc

đăng ký quyền sử dun

g đấ t

hiên

Thứ nhất, Theo quy điṇ h, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất được thực taị Văn phòng đăng ký quyền sử duṇ g đất các cấp . Hoạt động đăng ký

quyền sử duṇ g đất là môt

hoat

đôṇ g dic̣ h vu ̣công , tuy nhiên xem xét hoat

đôṇ g

đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến đôṇ g quyền sử duṇ g đất chúng ta thấy

chứ c năng đăng ký vân chưa tách khỏi chứ c năng quản lí . Cơ quan hành chinh́

vân

tham gia có tính chất quyết điṇ h đối với hoat

đôṇ g đăng ký quyền sử duṇ g

đất. Thưc

chất, trong thủ tuc

đăng ký quyền sử duṇ g đất , Văn phòng đăng ky

quyền sử dun

g đất chỉ có chứ c năng tiếp nhân

hồ sơ , kiểm tra, đối chiếu với hô

sơ đia

chính đang lưu giữ , ghi nhân

và sau đó chuyển hồ sơ lên cơ quan tài

nguyên và môi trường có thẩm quyền quyết điṇ h . Quyền quyết điṇ h thuôc

về

cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận

quyền sử duṇ g đất . Sau khi đươc cơ quan tài nguyên môi trường cấp giấy

chứ ng nhân quyêǹ sử duṇ g đất Văn phòng đăng ký quyêǹ sử duṇ g đất chinh́

thứ c lưu giữ vào hồ sơ địa chính. Trong trường hơp quyêǹ sử duṇ g đất đã đươc

xác lập bởi cơ quan địa chính nhưng có biến động quyền sử dụng đất thì những

biến đôṇ g này cũng đươc quyêt́ điṇ h bởi cơ quan tài nguyên và môi trường, văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ chỉnh lý hoặc ghi nhận vào hồ sơ địa chính khi đã có quyết định của cơ quan tài nguyên và môi trường.

Chính quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất bị hạn chế

hoàn toàn phụ t huôc

vào cơ quan tài nguyên và môi trường . Thủ tục đăng ký

quyền sử duṇ g đất bi ̣hành chính hóa dân đêń tâm lý e ngaị của người dân khi

thưc

hiên

thủ tuc

đăng ký quyền sử duṇ g đất .

Thứ hai, Thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể cho từng trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhưng thực tế thì thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất chỉ tập trung vào những trường hợp biến động về quyền sử dụng đất. Vẫn còn những thông tin quan trọng đối với việc khai thác, sử dụng đất chưa được đăng ký, ghi nhận như quyền sử dụng đất đang bị kê biên, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề giữa các thửa đất liền nhau hiện vẫn chưa có các quy định về việc đăng ký. Từ những điều này dẫn đến người sử dụng đất không nhận thức đầy đủ quyền hạn và trách nhiệm của mình dẫn đến những tranh chấp của những bất động sản liền kề mà chính quyền không thể giải quyết triệt để dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

* Triển khai hoạt động đăng ký

Thứ nhất, chậm thực thi văn bản mới vào thực tế. Cùng với việc chậm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường như đã phân tích ở trên, thì việc áp dụng các văn bản

này trên thực tế cũng chậm theo. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã lên kế hoạch chuẩn bị đầy đủ phôi giấy mới, phần mềm viết trên giấy chứng nhận cũng như có kế hoạch tập huấn cho cán bộ địa phương để đảm bảo các điều kiện tiến hành thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất kể từ ngày Nghị định 88/2009/NĐ-CP và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT có hiệu lực thi hành (ngày 10/12/2009). Tuy nhiên, kế hoạch này trên thực tế không khả thi, ngày đầu tiên Nghị định có hiệu lực, việc tiếp nhận hồ sơ tại nhiều địa phương rơi vào tình trạng «cứ tiếp nhận rồi chờ» do cán bộ chưa được tập huấn, chưa có phôi giấy chứng nhận hoặc có phôi nhưng chưa được chuyển giao phần mềm viết giấy chứng nhận. Cụ thể:

- Tìm hiểu ở 04 địa phương (Hà Nội, Thanh Hóa, Nam Định, Hải Phòng) thì chỉ có Hải Phòng hoàn thành tập huấn cán bộ tuyến huyện, xã trước khi văn bản mới có hiệu lực thi hành [50];

- Tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội, đến ngày 10/12/2009, phôi giấy chứng nhận vẫn chưa được chuyển về;

- Tại tỉnh Thanh Hóa, giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết:

«Phôi giấy chứng nhận mới về đến Sở, phần mềm để làm thì chưa có. Các huyện vẫn tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận của người dân, chờ sau khi có phần mềm thì sẽ điền tên người dân vào giấy chứng nhận mới » [51].

Thứ hai, nhiều địa phương áp dụng không đúng nội dung văn bản mới. Theo quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT thì khi đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận đã cấp không được yêu cầu người dân phải nộp sơ đồ thửa đất, sơ đồ tài sản gắn liền với đất, trừ các trường hợp: (1) Chuyển quyền sở hữu một phần công trình xây dựng; (2) Công trình xây dựng đã có sự thay đổi vị trí, diện tích xây

dựng, tầng cao so với trên giấy chứng nhận đã cấp; (3) người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu chứng nhận bổ sung quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất. Trên thực tế ở một số địa phương khi tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ nhà đất hoặc cấp đổi giấy chứng nhận mà hiện trạng nhà đất không thay đổi, cơ quan tiếp nhận hồ sơ yêu cầu người dân phải nộp sơ đồ nhà đất là thực hiện không đúng quy định hiện hành [51].

* Kết quả đăng ký [42]

Theo báo cáo của các Sở Tài nguyên và Môi trường và kết quả kiểm tra của Tổng cục quản lý đất đai, việc thực hiện ở các địa phương còn một số tồn tại, hạn chế:

- Kết quả cấp Giấy chứng nhận một số loại đất của cả nước còn đạt thấp so với yêu cầu của Quốc hội (đất chuyên dùng đạt 60,5 %, đất ở đô thị đạt 63,5

%, đất ở nông thôn đạt 79,3 %). Việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất ở các địa phương chưa được thực hiện đáng kể. Tiến độ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính ở các địa phương còn rất chậm so với tiến độ đo vẽ bản đồ địa chính; nhiều địa phương trong 4 năm qua hoàn thành khối lượng lớn đo đạc lập bản đồ địa chính, nhưng kết quả cấp Giấy chứng nhận tăng không nhiều, điển hình như Bắc Giang, Đăk Lăk, Thái Nguyên, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Thừa Thiên Huế, Bình Phước, Hậu Giang.

Các tỉnh thực hiện dự án cấp bách và dự án theo Quyết định 672/QĐ- TTg của Chính phủ mặc dù đã hết thời hạn thực hiện, nhưng mới chỉ hoàn thành đo vẽ bản đồ địa chính đất lâm nghiệp, kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận còn đạt thấp (dưới 50% so với kế hoạch được duyệt).

- Việc triển khai thực hiện dự án tổng thể ở nhiều địa phương dàn trải quá nhiều huyện, mỗi huyện một vài xã (điển hình như các tỉnh Phú Thọ, Thái Nguyên, Điện Biên, Lào Cai, Bắc Giang, Thanh Hóa, Đăk Lăk, Sóc Trăng), trong điều kiện năng lực thực hiện và kinh phí đầu tư của địa phương còn hạn

chế, dẫn đến việc thực hiện kéo dài nhiều năm mà không hoàn thành được việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và xây dựng hồ sơ địa chính phục vụ cho quản lý; ảnh hưởng đến chất lượng sản phẩm do vượt quá khả năng quản lý, hướng dẫn và kiểm tra chất lượng của Sở Tài nguyên Môi trường.

- Một số địa phương chưa tổ chức thực hiện đồng bộ việc đo đạc lập bản đồ địa chính gắn với thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính. Còn tình trạng thuê đơn vị tư vấn thực hiện riêng việc đo vẽ bản đồ địa chính rồi bàn giao cho huyện, xã tự tổ chức đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (nếu có kinh phí), dẫn đến tình trạng bản đồ đo xong nhiều năm không được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, điển hình như ở các tỉnh Bắc Giang, Thái Nguyên, Thanh Hóa, Ninh Bình, Đắc Lắc.

Một số địa phương trong 4 năm qua chỉ chú trọng đầu tư để triển khai thực hiện dự án tổng thể cho các huyện mới chưa có bản đồ địa chính, có quy mô diện tích lớn, với mong muốn được đầu tư nhiều kinh phí mà không ưu tiên đầu tư để tập trung thực hiện và hoàn thành dứt điểm việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lập hồ sơ địa chính cho các xã, huyện đã đo vẽ bản đồ địa chính trước năm 2007 (điển hình như các tỉnh Hòa Bình, Đăk Lắc, Thái Nguyên, Thừa Thiên Huế, Thanh Hóa); thậm chí nhiều tỉnh chỉ chú trọng triển khai trước các huyện miền núi, vùng cao mà chưa chú trọng thực hiện trước cho các đô thị, các huyện đồng bằng nơi có tình hình sử dụng đất phức tạp, có yêu cầu cao phải hoàn thành xây dựng hồ sơ địa chính cho quản lý đất đai.

- Một số địa phương chưa tập trung thực hiện để hoàn thành cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức sử dụng đất chuyên dùng để kế thừa phát huy hiệu quả trích đo địa chính theo Chỉ thị 31/2008/CT-TTg, nhất là các tỉnh Tuyên Quang, Cao Bằng, Lai Châu, Điện Biên, Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Ninh Bình.

- Trong quá trình tổ chức thực hiện ở nhiều địa phương chưa có sự

lồng ghép giữa việc đo đạc bản đồ với kê khai đăng ký; chưa lồng ghép giữa việc xét duyệt đơn của cấp xã với cấp huyện, làm cho thời gian thực hiện mỗi xã bị kéo dài.

- Chất lượng bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính ở một số địa phương qua kiểm tra còn một số hạn chế, nhất là bản đồ địa chính đất lâm nghiệp, tồn tại phổ biến: Về bản đồ địa chính tiếp biên giữa các loại tỷ lệ còn sai lệch; bản đồ số khi phân tách các lớp còn nhiều thửa đất và các đối tượng khác không khép kín ranh giới ; thiếu các lớp thông tin về điểm khống chế các cấp , chỉ giới quy hoạch, hành lang an toàn giao thông , các đối tượng kinh tế , xã hội; hồ sơ đăng ký thường có nội dung xét duyệt của Ủy ban nhân dân xã và Văn phòng đăng ký chưa đầy đủ, không chặt chẽ; nhiều trường hợp nhầm lẫn giữa hộ gia đình với cá nhân trong hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ chuyển quyền; hồ sơ đăng ký đối với trường hợp biến động có nhiều loại giấy tờ chưa đúng quy định; một số địa phương lập sổ mục kê thể hiện tên chủ sử dụng đất, chủ quản lý đất không đầy đủ, chưa đúng quy định; sổ địa chính vẫn còn thiếu thông tin (như ngày vào sổ, số Giấy chứng nhận,...), thậm chí in cả các chủ chưa đăng ký, chưa cấp Giấy chứng nhận; Giấy chứng nhận còn nhiều trường hợp ở một số địa phương chưa được viết đúng quy định, không được sao lưu theo đúng thể thức, Giấy chứng nhận thu hồi chưa đóng dấu xác nhận thu hồi.

- Chất lượng kiểm tra, nghiệm thu của chủ đầu tư và các đơn vị thi công qua kiểm tra ở nhiều nơi còn hạn chế: kiểm tra chưa đầy đủ, mang tính hình thức, hồ sơ kiểm tra chưa thống nhất, thể hiện năng lực và trách nhiệm của đơn vị kiểm tra chưa cao.

- Việc việc cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính ở các địa phương chưa được thực hiện đầy đủ, thường xuyên, đồng bộ ở các cấp theo quy định.

- Việc theo dõi, quản lý, cập nhật thông tin về tình hình đăng ký, cấp