hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh “công nghiệp hóa, hiện đại hóa”, nền kinh tế đang chuyển dịch từ kinh tế nông nghiệp sang nền kinh tế công nghiệp, thương nghiệp và dịch vụ, Đảng và Nhà nước quán triệt quan điểm “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”, theo đó, quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận là một hàng hóa đặc biệt và là tài sản lớn của mỗi cá nhân, tổ chức. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các công cụ kinh tế, hành chính, pháp luật nhằm sử dụng hợp lý và hiệu quả tài nguyên đất, bảo vệ quyền và lợi ích cho người sử dụng đất, bình ổn xã hội và bảo vệ môi trường. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 bộc lộ nhiều hạn chế trong quá trình triển khai, không còn phù hợp với yêu cầu phát triển khách quan của nền kinh tế - xã hội.
Đáp ứ ng những đòi hỏi và nhu cầu thưc
tế đó Luât
đấ t đai năm 2003
(được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004) tạo nên khuôn khổ pháp lý thay đổi nhận thức trong quan hệ giữa nhà nước, các cơ quan quản lý nhà nước và người sử dụng đất. Sự thay đổi trong quan hệ hành chính cai trị chuyển sang cung cấp dịch vụ phục vụ nhân dân là bước chuyển trong yêu cầu về cải cách hành chính. Công khai hoá các thủ tục hành chính và minh bạch hoá các công việc phải làm chính là công việc mà nhiều địa phương đang triển khai. Qua đó, sẽ giúp người dân tiếp cận thủ tục hành chính với thời gian và chi phí thấp nhất. Trong đó, đăng ký quyền sử duṇ g đất
là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quan tâm hang
đầu, đây là nghĩa vụ, trách nhiệm của từng chủ sử dụng và cơ quan nhà nước
làm nhiệm vụ quản lý đất đai, hoạt động này đươc
tiến hành thống nhất tai
môt
Có thể bạn quan tâm!
-
Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam - 2 -
Vai Trò Của Pháp Luật Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất -
Lịch Sử Hình Thành, Phát Triển Của Pháp Luật Việt Nam Về Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất -
Quy Định Về Trình Tự, Thủ Tục Đăng Ký -
![Quy Định Về Tổ Chức, Hoạt Động Của Cơ Quan Đăng Ký [6]](https://tailieuthamkhao.com/uploads/2023/12/04/phap-luat-ve-dang-ky-quyen-su-dung-dat-o-viet-nam-7-120x90.jpg)
Quy Định Về Tổ Chức, Hoạt Động Của Cơ Quan Đăng Ký [6] -
Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam - 8
Xem toàn bộ 103 trang tài liệu này.
cơ quan là Văn phòng đăng ký quyền sử duṇ g đất trưc
thuôc
ngành tà i
nguyên môi trường . Điều 46, Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể các trường hợp phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất. Tiếp đó, ngày 19/10/2004, Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai quy
định rõ các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất cũng như người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất. Như vậy, sự ra đời của Luật Đất đai 2003 phần nào đáp ứng yêu cầu đơn giản hóa thủ tục hành chính, thống nhất việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, không phụ thuộc loại đất, mục đích sử dụng đất, tạo thuận lợi cho hoạt động quản lý của Nhà nước cũng như cho người sử dụng đất.
Tóm lại, hoạt động đăng ký đất đai đã được thiết lập và hoạt động từ rất
sớm cùng vớ i sự phát triển của xã hôị , qua các giai đoan lic̣ h sử và các chế đô
xã hội và nhà nước khác nhau hoạt động đăng ký đất đai có sự phát triển và kế thừ a xã các nhà nước cũ . Nhưng do hoàn cảnh chiến tranh , sự thay đổi chế đô
sở hữu hoat đôṇ g đăng ký đất đai không thể kế thừ a những hồ sơ cũ . Đất đai
thuôc
sở hữu toàn dân , do Nhà nước thống nhất quản lí nhằm đảm bảo sư
dụng đất một cách đầy đủ , hơp
lý , tiết kiêm
và có hiêu
quả cao nhất. Nhà
nước muốn nắm chắc , quản chặt toàn bộ được vốn đất đai trên phạm vi toàn
quốc cũng như sử duṇ g đất vừ a tiết kiêm
, vừ a hơp
lí , vừ a có hiêu
quả cao thì
phải nắm chắc các thông tin về tình hình đất đai như số liêụ , diên
tích phản
ánh thực trạng đất đai , tên chủ sử duṇ g , hình thể , kích thước , hạng đất , mục
đích sử duṇ g , thời han
sử duṇ g và những ràng buôc
trong quá trình sử duṇ g
đất, những biến đổi trong quá trình sử dun g; những thông tin về đất chưa giao
quyền sử duṇ g ... Từ viêc nắm đầy đủ các thông tin về đất đai mà còn phân
tích rõ ràng các mối liên quan với nhu cầu của đời sống xã hội theo thời gian khác nhau để đánh giá hiệu quả s ử dụng đất, để phản ánh chính sách pháp luật có thực thi hay không từ đó có thể kịp thời điều chỉnh , bổ sung chính sách pháp luật cho phù hợp . Vì thế công tác đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy
chứ ng nhân
quyền s ử dụng đất là nhiệm vụ quan trọng để Nhà nước có thể
thực hiện tốt chức năng quản lí nhà nước về đất đai .
Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1 PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
2.1.1 Quy định về đối tượng đăng ký
Đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ, trách nhiệm của từng chủ sử dụng và cơ quan nhà nước làm nhiệm vụ quản lý đất đai. Điều 46, Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể các trường hợp phải đăng ký quyền sử dụng đất: (1) Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (2) Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này; (3) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất; (4) Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất; (5) Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành [32].
Theo đó, đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất được xác định cụ thể
theo Điều 9 và điều 107 Luât đất đai năm 2003. Bao gồm:
* Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
- Các tổ chức trong nước : cơ quan nhà nước , tổ chứ c chính tri ,
tổ chứ c
chính trị xã hội , tổ ch ức chí nh tri ̣xã hôi
nghề nghiêp̣ … đươc
nhà nước giao
đất, cho thuê đất hoặc công nhân chuyển quyền sử duṇ g đất ;
quyền sử duṇ g đất ; tổ chứ c kinh tế nhân
- Đối với các đơn vị quốc phòng an ninh quy định cụ thể tại khoản 3, Điều 83, Nghị định 181/2004/NĐ-CP như sau [8]:
Các đơn vị trực thuộc Bộ Quốc phòng , Bô ̣Công an đối với đất làm nơi
đóng quân, căn cứ quân sư,
công trình phòng thủ quốc gia , trân
điạ , công trình
đăc
biêṭ về quốc phòng và an ninh , nhà công vu ̣của lưc
lươn
g vũ trang nhân
dân, đất thuôc
các khu vưc
mà chính phủ giao nhiêm
vu ̣riêng cho Bô ̣Quốc
phòng, Bô ̣Công an quản lí , bảo vệ và sử dụng .
Các đơn vị trực tiếp sử dụng đối với đất làm : ga, cảng quân sự , công
trình công nghiệp , khoa hoc
và công nghê ̣phuc
vu ̣trưc
tiếp cho quốc phòng
an ninh ; kho tàng của lưc
lươn
g vũ trang nhân dân ; trường bắn , thao trường ,
bãi thử vũ khí , bãi hủy vũ khí , nhà trường , bêṇ h viên , nhà an dưỡng c ủa lực
lươn
g vũ trang nhân dân , trại giam giữ , cơ sở giáo duc
, trường giáo dưỡng do
Bô ̣Quốc phòng, Bô ̣Công an quản lí .
Bô ̣chỉ huy quân sự tỉnh , thành phố trực thuộc Trung ương , Ban chỉ huy
quân
sự huyên
, thị xã , thành phố t huôc
tỉnh , Công an tỉnh , thành phố trực
thuôc
trung ương ; công an huyên
, quâṇ , thị xã, thành phố thuộc tỉnh ; công an
phường, thị trấn, đồn biên phòng đối với đất xây dưng tru ̣sở .
- Ủy ban nhân dân xã phải thực hiện đăng ký q uyền sử duṇ g đất đối với
đất nông nghiêp
dùng vào muc
đích công ích ; đất đươc
nhà nước giao để xây
dưn
g tru ̣sở ủy ban nhân dân và các công trình công côṇ g phuc
vu ̣hoat
đôṇ g
văn hóa, giáo dục, y tế, ..
- Hô ̣gia đình , cá nhân trong nước giao đất , cho thuê đất , công nhân
quyền sử duṇ g đất , nhân chuyên̉ quyêǹ sử duṇ g đất .
- Côṇ g đồng dân cư đươc dụng đất.
nhà nước giao đất hoăc
công nhân
quyền sư
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa , nhà thờ , thánh thất , thánh đường , tu viên , trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước
công nhân
quyền sử duṇ g đất hoăc
giao đất .
- Tổ chứ c nước ngoài có chứ c năng ngoaị giao gồm cơ quan đaị diên
ngoại giao , cơ quan lan
h sự , cơ quan đaị diên
khác của nước ngoài có chứ c
năng ngoaị giao đươc
Chính phủ Viêṭ Nam thừ a nhân
; Cơ quan đaị diên
của
tổ chứ c Liên hơp
quốc ; cơ quan hoăc
tổ chứ c liên chính phủ ; cơ quan đaị diên
của tổ chức liên chính phủ đươc Nhà nước Viêṭ Nam cho thuê đất .
- Người Viêṭ Nam điṇ h cư ở nước ngoài về đầu tư , hoạt động văn hóa , hoạt động khoa học thường xuyên về sống ổn định ở Việt Nam được nhà nước
Viêṭ Nam giao đất, cho thuê đất, đươc
mua nhà gắn với quyền sử duṇ g đất.
* Đăng ký biến động quyền sử dụng đất
Đăng ký biến đôṇ g quyền sử duṇ g đất đươc
thưc
hiên
khi người sư
dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có những
thay đổi trong quá trình thực hiện quyền hoặc biến động khác. Khoản 3 Điều 38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định các trường hợp cụ thể thay đổi trong sử dụng đất phải được đăng ký bao gồm [8]:
- Người sử dụng đất thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất);
- Người sử dụng đất được phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;
- Nhà nước thu hồi đất.
2.1.2 Giá trị pháp lý của việc đăng ký
Hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý quan trọng không chỉ đối với Nhà nước, người sử dụng đất mà còn có giá trị đối với cả xã
hội. Giá trị pháp lý của hoạt động này được thể hiện cụ thể ở các khía cạnh sau:
- Đối với người sử dụng đất: Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (thể hiện bằng việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì người sử dụng đất được Nhà nước trao cho rất nhiều quyền cũng như bảo vệ quyền của người sử dụng đất. Người sử dụng đất hợp pháp đưa quyền sử dụng đất tham gia vào các giao dịch dân sự một cách công khai, minh bạch, khắc phục tình trạng thực hiện các giao dịch “ngầm” với giá trị quyền sử dụng đất thu được thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có cùng vị trí, cùng loại đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình. Đặc biệt khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất được Nhà nước đền bù thiệt hại về đất.
- Đối với hoạt động quản lý Nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, một mặt Nhà nước công nhận quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức đối với đất, mặt khác, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với loại hình tài sản có giá trị lớn về kinh tế, quy mô và tính chất là quyền sử dụng đất. Với vai trò và ý nghĩa quan trọng như vậy, việc tổ chức tốt hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất sẽ góp phần thực hiện mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của nước ta đến năm 2020 - phát triển thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất là cơ sở hình thành hệ thống thông tin về đất đai. Đây là yêu cầu cốt lõi của việc công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của đất, trong đó có vấn đề quyền quyền sử dụng đất, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các giao dịch về đất, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên, đồng thời thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản.
Từ những phân tích trên cho thấy, giá trị tổng quát nhất của việc đăng
ký quyền sử dụng đất, về phía Nhà nước chính là sự kiểm soát thông tin về quyền sử dụng đất làm cơ sở cho việc quản lý và điều hành thị trường bất động sản. Về phía chủ sử dụng, đăng ký quyền sử dụng đất là sự khẳng định trước cơ quan nhà nước về tình trạng pháp lý của đất mà mình đang sử dụng hoặc chiếm hữu nhằm tạo ra những bảo đảm về mặt pháp lý cần thiết cho việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình đối với đất đó. Về phía các bên liên quan, đăng ký quyền sử dụng đất tạo ra sự an toàn về mặt pháp lý khi thiết lập giao dịch bằng quyền sử dụng đất thông qua việc xác định chính xác chủ thể quyền cũng như tình trạng quyền tồn tại từ trước đối với đất.
2.1.3 Nguyên tắc đăng ký
Một hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất tốt hỗ trợ hiệu quả không chỉ cho hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước mà cả những hoạt động quản lý xã hội khác (về giao thông, cơ sở hạ tầng, quản lý tài nguyên lẫn vấn đề môi trường..v.v). Nó không những tăng cường sự bảo vệ quyền sở hữu/sử dụng đất đai mà còn đảm bảo cho hoạt động của nhiều loại thị trường quan trọng trong nền kinh tế (thị trường bất động sản, thị trường vốn..v.v). Nó góp phần thiết lập mối quan hệ pháp lý vững chắc giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa những người sử dụng đất với nhau. Do đó, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất cần đảm bảo các nguyên tắc về sự chính xác, an toàn, công khai, đơn giản, kịp thời [17]. Cụ thể:
Thứ nhất, nguyên tắc chính xác
Nguyên tắc này nhằm đảm bảo cho sự ổn định, hiệu quả trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền và lợi ích cho người sử dụng đất, sự an toàn cho hoạt động của thị trường bất động sản, thị trường vốn và tính hiệu quả của hoạt động quản lý đất đai, xã hội của Nhà nước. Để đáp ứng được yêu cầu về tính chính xác, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất phải được tiến hành theo đúng trình tự, thủ tục chặt chẽ, đúng thẩm quyền đăng
ký, đúng chủ thể, đúng đối tượng, đúng quyền lợi, nghĩa vụ và thiết lập đầy đủ hồ sơ lưu trữ. Tính chính xác không chỉ phụ thuộc vào các thông tin về chủ quyền được cung cấp bởi chủ sử dụng đất mà còn phụ thuộc rất nhiều vào các thông tin về đặc điểm hình học của thửa đất. (diện tích, hình thể, kích thước thửa đất, phạm vi ranh giới giữa các thửa đất…). Những thông tin này có mối liên hệ mật thiết với nhau, phụ thuộc vào điều kiện đo đạc cũng như năng lực, trình độ chuyên môn của cán bộ địa chính, các phương pháp, phương tiện đo đạc và kể cả vấn đề kinh phí.
Thứ hai, nguyên tắc an toàn
Bên cạnh yêu cầu về tính chính xác, yêu cầu an toàn trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất được đặt ra trong việc sắp xếp, lưu trữ thông tin đăng ký, một trong những yêu cầu lưu trữ quan trọng là dữ liệu phải được lưu thành nhiều bản giống nhau (ít nhất là hai), trong trường hợp xảy ra rủi ro (hỏa hoạn, mất mát, thất lạc hồ sơ, giấy tờ...v.v), cơ quan quản lý có thể nhanh chóng phục hồi đầy đủ thông tin.
Một hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất an toàn không chỉ bảo vệ quyền của người sử dụng đất mà còn phân định rõ phạm vi, mức độ của quyền này, giúp cho người mua/nhận chuyển nhượng hoặc thuê đất, người cho vay, nhận thế chấp bằng đất/quyền sử dụng đất an tâm khi tham gia giao dịch với người sử dụng đất. Ngay cả quyền lợi của những người sử dụng đất xung quanh cũng được xác định và đảm bảo rõ ràng như quyền đi qua bất động sản liền kề, hoặc quyền sử dụng những tiện ích công cộng đi qua bất động sản liền kề. Nó còn đảm bảo cho hoạt động của thị trường bất động sản và thị trường vốn diễn ra hiệu quả.
Thứ ba, nguyên tắc công khai
Vấn đề công khai trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất được đề cập đến ở hai khía cạnh: công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và công khai thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.