Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

1.2. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS.

Như một hiện tượng khách quan trong một xã hội hiện đại, hầu hết các loại tài sản (động sản hay BĐS) đều được một nhóm người nào đó sản xuất ra và được một nhóm khác tiêu thụ, đó là điều mà kinh tế học thường gọi là sự phân công lao động. Chính sự phân công lao động mang tính qui luật khách quan này đã tạo ra năng suất lao động cao cho xã hội do tận dụng được tốt nhất các nguồn lực, các kỹ năng của các cá nhân, các khu vực địa lý trong việc tạo ra các sản phẩm, các dịch vụ có tính cạnh tranh cao. Hệ quả tiếp theo của phân công lao động là tạo nên nhu cầu và thực tế sinh động của các hoạt động trao đổi, mua bán các sản phẩm, dịch vụ mà chúng ta gọi là thị trường. BĐS cũng là một loại hàng hoá được mua bán, trao đổi, thuê mướn như bao hàng hoá khác nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng của người sử dụng và tạo thu nhập cho người cung ứng. Một cách chặt chẽ hơn có thể nói hoạt động và sự tương tác của các cá nhân hoặc các tổ chức tham gia việc mua, bán, trao đổi, thuê mướn, sử dụng, xây dựng BĐS đã tạo ra thị trường BĐS. Trong thị trường này BĐS là một loại hàng hoá. Nơi diễn ra các hoạt động thị trường là một địa bàn nào đó. Mỗi người tham gia thị trường đều có động cơ tối đa hoá lợi ích của mình. Trong các lý thuyết kinh tế, tài chính thì tối đa hoá lợi ích đồng nghĩa với khái niệm tối đa hoá của cải. Trong cuộc sống, ngoài ý nghĩa trên, tối đa hoá lợi ích có thể được hiểu dưới các hình thức khác như: bảo vệ sức mua của đồng tiền, chống lạm phát làm đồng tiền mất giá, thể hiện uy thế, quyền lực khi sở hữu BĐS...

1.2.1. Sự cần thiết khách quan của hoạt động kinh doanh BĐS.

Như chúng ta đã biết, nguồn gốc giá trị của một BĐS là những hữu ích mà BĐS đem lại cho người sở hữu của nó. Tính hữu ích của BĐS thể hiện ở chỗ nó cung cấp nơi trú ngụ và tiện nghi cho người sử dụng cũng như tạo cơ sở cho hoạt động sản xuất ra hàng hoá và dịch vụ để phục vụ con người. Ví dụ, nhà xưởng là cơ sở cho một dây chuyền sản xuất, trường học là cơ sở cho hoạt động giáo dục... Tuy nhiên, thuật ngữ hữu ích của BĐS còn có nghĩa rộng hơn khái niệm

là nơi trú ngụ và các tiện nghi cho người sử dụng cũng như là cơ sở cho hoạt động sản xuất và cung ứng dịch vụ. Nó còn bao hàm ý nghĩa là sự tạo ra giá trị lớn hơn so với chi phí sản xuất, nghĩa là giá trị của đầu ra lớn hơn giá trị của đầu vào. Ví dụ về việc xây một ngôi nhà: để xây một ngôi nhà cần các loại nguyên vật liệu (như gạch, xi măng, sắt thép...), nhân công, lao động quản lý, đất đai. Đất đai và nguyên vật liệu có thể được mua, nhân công và lao động quản lý được trả lương. Khi bán ngôi nhà xây xong, người chủ sở hữu có thể thu được lợi nhuận do giá bán cao hơn chi phí để xây được ngôi nhà. Lợi nhuận được tạo ra là do cả tổng thể ngôi nhà có giá trị cao hơn tổng cộng trị giá các thành phần của nó (đất đai, nhân công, nguyên vật liệu).

Như vậy từ những hữu ích mà BĐS đem lại có thể thấy hai động cơ chủ yếu dẫn đến các hoạt động mua, bán, cải tạo, xây dựng mới, tài trợ vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS là động cơ lợi nhuận và động cơ thoả mãn các nhu cầu sử dụng BĐS.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.

Động cơ thoả mãn: Các HGĐ và các doanh nghiệp cần BĐS để thoả mãn nhu cầu về nơi trú ngụ, trụ sở, cơ sở để sản xuất và cung ứng dịch vụ...Mặt khác, trong cuộc sống hiện nay, vấn đề quan trọng hơn các nhu cầu thiết yếu nêu trên là sự thoả mãn xuất phát từ các dịch vụ gia tăng, sự tiện lợi, uy thế mà các BĐS sản đem lại. Các tính năng của BĐS làm tăng sự tiện ích cho người sử dụng được gọi là các tiện nghi như: điều hoà không khí, thang máy, bể bơi, chỗ đỗ xe, thiết kế đẹp, quang cảnh đẹp... Bên cạnh sự gia tăng tiện ích cho người sử dụng, những tính năng của BĐS sản có thể làm gia tăng vị thế của chủ sở hữu hoặc sử dụng. Cả hai loại lợi ích đều đóng góp vào sự thoả mãn mà BĐS đem lại cho người sử dụng.

Động cơ lợi nhuận: Lợi nhuận thường là mục đích chính của các nhà đầu tư và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Họ mua, xây dựng BĐS để cho thuê hoặc để bán lại và thu lợi nhuận. Các tổ chức tài chính tài trợ cho các dự án BĐS để thu lãi xuất cao hơn chi phí huy động vốn. Các doanh nghiệp dịch vụ trong lĩnh

vực BĐS như hoạt động định giá, môi giới, quản lý BĐS cung cấp dịch vụ với giá cao hơn chi phí hoạt động của họ. Trong quá trình tìm kiếm lợi nhuận, các nhà đầu tư và các doanh nghiệp chuyên doanh BĐS cần xác định các sản phẩm và dịch vụ mà người sử dụng BĐS cần và muốn. Nếu họ có thể xác định được các cơ hội đó và có thể cung ứng sản phẩm và dịch vụ một cách hiệu quả thì các nhà đầu tư và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thể thu được lợi nhuận.

Như vậy có thể nói hoạt động kinh doanh BĐS ra đời và phát triển là kết quả sự vận động của các tác nhân trong xã hội nhằm thoả mãn các nhu cầu về BĐS của các cá nhân cũng như cộng đồng xuất phát từ các động cơ kể trên. Cũng như các ngành kinh doanh khác, kinh doanh BĐS có mục đích chính là tạo ra thu nhập cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực này và do vậy nếu mức lợi tức cao thì sẽ thu hút được nhiều vốn đầu tư của xã hội và ngược lại.

1.2.2. Các giai đoạn trong hoạt động kinh doanh BĐS.

Các giai đoạn trong hoạt động kinh doanh BĐS thường gồm: (1)Mua sắm hoặc tạo dựng BĐS (đầu tư, xây dựng), (2) Quản trị, khai thác BĐS (cho thuê), (3) Thanh lý, chuyển nhượng BĐS (bán). Quan niệm về kinh doanh BĐS ở đây được hiểu theo nghĩa là kinh doanh một BĐS cụ thể tức là các hoạt động đầu tư tích cực chứ không phải là việc mua cổ phiếu của các BĐS cho thuê được niêm yết trên thị trường chứng khoán. Hoạt động kinh doanh được mô tả dưới đây bao gồm đầy đủ các bước, các vấn đề có thể phát sinh và cần được giải quyết trong thực tiễn kinh doanh BĐS. Trên thực tế hoạt động kinh doanh BĐS của một chủ thể nhất định có thể diễn ra với ít giai đoạn hơn, ví dụ như một doanh nghiệp chuyên mua đất trống, làm hạ tầng và sau đó là phân lô để bán thì trong hoạt động kinh doanh của họ không có giai đoạn quản trị, khai thác BĐS để tạo ra thu nhập từ việc cho thuê BĐS. Trong từng giai đoạn trên nhà đầu tư BĐS phải ra hàng loạt các quyết định để giải quyết các vấn đề phát sinh nhằm mục đích tạo lợi nhuận lớn nhất cho hoạt động đầu tư của mình. Dưới đây là trình tự

các vấn đề, các bước mà nhà kinh doanh BĐS phải giải quyết trong các giai đoạn của hoạt động kinh doanh BĐS:

1.2.2.1. Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS (giai đoạn đầu tư ban đầu):

Trong giai đoạn này đầu tiên nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu đầu tư trên cơ sở nguồn lực sẵn có của mình. Mục tiêu đầu tư có thể là một mức lợi nhuận mong đợi nào đó hoặc có thể để thoả mãn nhu cầu nào đó về BĐS. Nguồn lực của nhà đầu tư có thể là một khoản tiền vốn có sẵn hoặc các tài sản khác có thể chuyển hoá thành tiền và/hoặc những cơ hội tiếp cận các khoản vốn vay của các tổ chức tín dụng. Tiếp theo, nhà đầu tư cần tiến hành việc phân tích thị trường và môi trường đầu tư, tìm kiếm các cơ hội đầu tư. Việc phân tích thị trường trong hoạt động kinh doanh BĐS thường cần chú ý tới triển vọng kinh tế ở khu vực dự kiến đầu tư, phân tích cung cầu về các loại BĐS có thể đầu tư và qua đó xác định được cơ hội đầu tư vào loại BĐS cụ thể nào phù hợp với mục tiêu và nguồn lực của mình. Trên cơ sở đã xác định được cơ hội đầu tư, công việc tiếp theo là đánh giá, lựa chọn BĐS cụ thể để tiến hành đầu tư. Việc đánh giá này là xem xét các thuộc tính của BĐS như các thuộc tính vật lý, thuộc tính thể chế, thuộc tính kinh tế, thuộc tính thị trường của BĐS để qua đó xác định khả năng sinh lời của BĐS trong tương lai.

Sau khi đánh giá BĐS, nhà đầu tư sẽ có các phân tích đầu tư chi tiết và trên cơ sở đó ra quyết định đầu tư. Quyết định đầu tư sẽ được thông qua nếu việc đầu tư dự kiến thoả mãn được các mục tiêu đầu tư đã được đặt ra. Trong quyết định đầu tư cần xác định rõ sự lựa chọn BĐS để đầu tư, tổng vốn đầu tư (trong đó có vốn chủ sở hữu và vốn vay), thời gian đầu tư, phân tích các khoản thu nhập của BĐS trong tương lai và hiệu quả đem lại. Nếu dự án đầu tư cần vay vốn thì vấn đề huy động vốn cần được nghiên cứu, tiến hành ngay sau khi có quyết định đầu tư. Cần cân nhắc các phương án cho vay vốn của các tổ chức tín dụng khác nhau để lựa chọn được khoản tín dụng tốt nhất trong điều kiện cụ thể của dự án đầu tư. Do hợp đồng tín dụng trong kinh doanh BĐS thường có tính dài hạn

nên việc dự đoán xu hướng dao động của lãi xuất, của tỷ giá hối đoái…là công việc cần được quan tâm để có quyết định đúng đắn về các điều kiện tín dụng. Tiến độ giải ngân và các yêu cầu cần thiết cho mỗi lần giải ngân cũng cần được chú ý đúng mức để bảo đảm tính khả thi của hợp đồng tín dụng và bảo đảm tiến độ đầu tư. Đối với các quyết định đầu tư cần xây dựng mới BĐS thì việc quản lý quá trình xây dựng BĐS cần được quan tâm đúng mức. Các công việc phải làm là xin chứng chỉ quy hoạch, thiết kế, lập dự toán, xin giấy phép xây dựng, chọn nhà thầu và ký hợp đồng thi công xây dựng, mua sắm trang thiết bị, ký các hợp đồng cung ứng các dịch vụ cho BĐS như cấp điện, cấp thoát nước, dịch vụ viễn thông. Công tác giám sát chất lượng và tiến độ công việc của các nhà thầu cần được tiến hành tốt để bảo đảm chất lượng công trình cũng như bảo đảm thời gian đưa BĐS vào sử dụng theo lịch trình đã định.

Mua sắm, tạo dựng BĐS (Đầu tư)

Quản trị, khai thác BĐS (Cho thuê)

Chuyển nhượng BĐS (Bán)

Hình 1.1: Các giai đoạn của hoạt động kinh doanh BĐS

1.2.2.2. Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS (cho thuê BĐS).

Đối với các hoạt động cho thuê BĐS thì giai đoạn quản trị, khai thác BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện các mục tiêu của nhà đầu tư. Trong giai đoạn này, các công việc cần làm là tiến hành các hoạt động marketing để tìm kiếm khách thuê với mục tiêu nhanh chóng cho thuê hết diện tích thuê với mức giá tốt nhất trong các điều kiện cụ thể của thị trường BĐS trên địa bàn. Đối với các BĐS có nhiều khách hàng cùng thuê thì việc vận hành BĐS nhằm cung cấp cho người thuê các dịch vụ cần thiết như cấp điện, cấp nước, thoát nước, vệ sinh, trông xe, giao thông nội bộ, kết nối truyền thông với bên ngoài, an ninh, sửa chữa nhỏ…như thường được qui định trong các hợp đồng thuê và nhằm bảo đảm các trang thiết bị kỹ thuật của BĐS luôn ở trạng thái vận hành

tốt. Công việc mua bảo hiểm các loại trong hoạt động kinh doanh BĐS trước các loại rủi ro như cháy nổ, động đất... là việc cần thiết để tránh cho chủ sở hữu những tổn thất có thể xảy ra trong quá trình sử dụng BĐS. Rủi ro thường xảy ra là hoả hoạn và có thể dẫn đến thiệt hại hoàn toàn đối với BĐS. Ngoài việc mua bảo hiểm rủi ro tài sản để có được đền bù tiền xây dựng/sửa chữa BĐS khi có rủi ro xảy ra thì cần tính đến bảo hiểm gián đoạn kinh doanh để vẫn bảo đảm được thu nhập trong thời gian BĐS được sửa chữa lại để có nguồn trang trải cho các chi phí quản lý, thanh toán các khoản nợ đến hạn. Ngoài ra, tuỳ theo quy định của hợp đồng thuê, việc bảo hiểm tài sản cho người thuê cũng cần được tính đến bởi không những chủ nhà bị thiệt hại mà ngay cả những tài sản của từng người thuê cũng có thể bị thiệt hại. Thông thường cần quy định rõ trong hợp đồng thuê mức trách nhiệm của chủ nhà trong những trường hợp rủi ro đó và sẽ được bù đắp bằng loại bảo hiểm trách nhiệm đối với bên thứ ba do chủ nhà mua.

1.2.2.3. Giai đoạn thanh lý, chuyển nhượng BĐS.

Cân nhắc việc giữ hoặc bán BĐS là công việc đầu tiên trong giai đoạn này. Việc bán BĐS là công việc thường xuyên đối với hoạt động kinh doanh BĐS theo 2 giai đoạn như trong hình 1.1 nêu trên. Đó là các hoạt động kinh doanh đất trống như mua đất, làm hạ tầng, chia lô rồi bán hoặc xây dựng biệt thự, căn hộ chung cư và bán cho khách hàng. Đối với các BĐS đầu tiên được xây dựng và cho thuê để tạo thu nhập, song trong quá trình khai thác chủ sở hữu có nhu cầu bán vì những lý do khách quan hoặc chủ quan nào đó thì sự cân nhắc nên giữ hoặc bán là một bài toán cần được giải. Việc nên giữ hay nên bán cần dựa trên cơ sở các tính toán lợi ích của hai phương án để so sánh và lựa chọn. BĐS thường là tài sản có giá trị lớn và chi phí bán BĐS thường không nhỏ nên việc tính toán kỹ lưỡng là cần thiết để không làm thiệt hại tới lợi ích của chủ sở hữu. Để có quyết định dứt khoát là bán hay giữ hoặc khi đã có quyết định bán BĐS thì cần tiến hành định giá BĐS để thực hiện các bước tiếp theo. Trong nền kinh

tế thị trường thì giá bán được quyết định bởi thị trường chứ không phải là ý kiến chủ quan của bên bán hay bên mua do vậy việc định giá là xác định giá trị thị trường của BĐS hay còn gọi là giá bán có khả năng nhất của BĐS. Việc định giá là công việc phức tạp, đòi hỏi phải có kỹ năng, kinh nghiệm, thông tin… nên trong nhiều trường hợp cần thuê các tổ chức chuyên ngành định giá BĐS. Bước tiếp theo là thực hiện việc bán BĐS sau khi đã tìm được khách hàng mua. Hợp đồng bán BĐS thường được ký giữa người mua và người bán với sự chứng kiến của công chứng viên. Trong hợp đồng ngoài vấn đề giá cả thì các vấn đề như thủ tục bàn giao, các nghĩa vụ thuế phát sinh trong các giao dịch mua bán, thủ tục sang tên, nghĩa vụ với người môi giới (nếu có) cũng cần được làm rõ. Đối với BĐS đang hoạt động cho thuê thì cần xác định rõ việc phân chia các khoản tiền thuê thu được cho chủ cũ và chủ mới bởi vì thời điểm thu tiền thuê từ các hợp đồng thuê thường không trùng với thời điểm chuyển giao quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu theo hợp đồng. Các khoản đặt cọc của khách thuê cũng cần được quy định rõ sẽ được chuyển giao cho chủ mới hay tính bù trừ khi thanh toán. Cũng tương tự như vậy, các chi phí phát sinh như phí quản lý, tiền điện, nước, bảo hiểm, các khoản thuê mướn...mà thời điểm thanh toán có thể đã diễn ra trước (như phí bảo hiểm...) hoặc sau thời điểm chuyển giao sở hữu (như tiền điện, nước...) cũng cần được quy định rõ trong hợp đồng để các bên thực hiện.

1.2.3. Những người tham gia hoạt động kinh doanh BĐS.

Nhà đầu tư: Nhà đầu tư và người cho vay vốn là những người phải ra các quyết định quan trọng nhất trong kinh doanh BĐS. Họ chi tiền ra và chấp nhận rủi ro. Họ tính toán hầu hết các lợi ích tài chính trong việc sử dụng và vận hành BĐS. Nhiều nhà đầu tư thường giữ BĐS cho các lợi ích dài hạn. Một số nhà đầu tư còn xây dựng, phát triển BĐS để thực hiện các lợi ích đó. Mặt khác, một số nhà đầu tư được gọi là người đầu cơ chuyên mua và giữ BĐS trong thời gian ngắn rồi bán thu tiền ngay. Nhà đầu tư có nhiều phương thức hoạt động. Một số

nhà đầu tư chuyên theo dõi các quảng cáo đã phân loại, gặp gỡ và duy trì quan hệ với các nhà môi giới để tìm kiếm các BĐS được bán với giá rẻ. Một số nhà đầu tư khác tự xây dựng các BĐS cho mình hoặc có thể sửa lại các BĐS sẵn có cho phù hợp với các điều kiện thay đổi của môi trường xung quanh và phù hợp với nhu cầu sử dụng của người thuê.

Người cho vay vốn: Người cho vay vốn là người cấp các khoản vốn cho các nhà đầu tư dưới dạng các khoản vay có kỳ hạn để đầu tư vào một BĐS nào đó và thường được bảo đảm bằng chính BĐS đó. Thu nhập của người cho vay vốn là tiền trả lãi từ vốn vay của nhà đầu tư BĐS. Mối quan tâm chính của người cho vay vốn là BĐS phải được đưa vào sử dụng, được bảo dưỡng tốt, và các khoản nợ phả được trả đúng hạn. Ngân hàng, các tổ chức tín dụng khác, các công ty bảo hiểm nhân thọ...là những người cho vay vốn điển hình trong lĩnh vực BĐS.

Người môi giới BĐS: Người môi giới đóng vai trò như là chất xúc tác hay chất kích thích cho thị trường BĐS. Người môi giới thu phí hoặc tiền hoa hồng khi họ đưa người mua và người bán gặp được nhau trên thương trường. Người môi giới luôn được nghĩ tới đầu tiên khi đề cập đến các nghề trong thị trường BĐS bởi vị trí quan trọng của nó. Với những khả năng và kinh nghiệm của mình, người môi giới giúp cho người mua người bán tiết kiệm thời gian, tiền bạc. Sự hiểu biết các vấn đề liên quan như dân số, thu nhập, các triển vọng kinh tế xã hội khác, các vấn đề về quy hoạch xây dựng, các vấn đề tài chính, thuế...đều rất cần thiết cho công việc môi giới BĐS.

Những người phát triển BĐS: Tham gia nhóm những người phát triển BĐS thường là những người làm hạ tầng tức là những người làm đường xá, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện... cho các khu đất xây dựng, những nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sư, những nhà thầu xây dựng các công trình. Những người phát triển BĐS là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thường thực hiện các công việc đó theo các hợp đồng ký với các nhà đầu tư BĐS. Trong