Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

nhóm ngưòi này vai trò của các nhà thầu xây dựng BĐS là rõ ràng nhất vì họ là những người trực tiếp xây dựng các công trình trên đất, một phần chính của BĐS và thường mang giá trị cao.

Chuyên gia định giá BĐS: Nhiệm vụ của các chuyên gia này là đưa ra ý kiến về giá trị thị trường của BĐS. Việc định giá là công việc cần thiết cho các hoạt động mua bán BĐS, tài trợ vốn để đầu tư BĐS, đền bù thiệt hại cho chủ sở hữu BĐS...Các chuyên gia này thường phải là những người có các kỹ năng chuyên nghiệp trong việc định giá như thu thập và xử lý các dữ liệu về giá cả BĐS trên thị trường, đưa ra các giả định có tính thực tiễn cao, áp dụng phương thức định giá phù hợp với BĐS.

Các nhà quản trị BĐS: Họ là những người thay mặt chủ sở hữu quản lý các hoạt động khai thác BĐS để tạo ra thu nhập từ BĐS mà điển hình là việc cho thuê BĐS. Công việc của họ thường là tìm kiếm khách hàng, ký hợp đồng cho thuê, duy tu, bảo dưỡng BĐS, cung cấp các dịch vụ cho khách hàng, thu tiền thuê theo định kỳ, lập báo cáo theo yêu cầu của chủ sở hữu...

Luật sư trong lĩnh vực BĐS: Nhiệm vụ của luật sư rất đa dạng, có thể là đàm phán các hợp đồng thuê, các hợp đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm BĐS, kiểm tra tính hợp pháp các giấy tờ sở hữu của BĐS theo yêu cầu của các nhà đầu tư, tham gia giải quyết các tranh chấp trong việc sử dụng và sở hữu BĐS.

1.2.4. Các loại hình kinh doanh BĐS phổ biến.

Đất trống: Đất thường có nguồn cung hạn chế, nhu cầu thường tăng cùng với thời gian do vậy kinh doanh đất dường như là điều hiển nhiên có lợi. Tuy có vẻ hiển nhiên như vậy song kinh doanh đất trống không phải là không có hạn chế. Thu nhập từ kinh doanh đất thường là sự tăng giá của đất theo thời gian và điều này phụ thuộc vào cung cầu. Quy hoạch sử dụng đất, các quy chế xây dựng liên quan tới khu đất có thể tác động mạnh vào giá trị khu đất. Đầu tư vào đất đai là phương thức đầu tư bị động và có tính thanh khoản kém. Tỷ lệ vốn vay trên vốn

đầu tư thường thấp vì các tổ chức tín dụng thường không ưu tiên cho lĩnh vực đầu tư này. Các nhà đầu tư đất đai thường là các nhà đầu cơ ngắn hạn hoặc những nhà đầu tư chuẩn bị cho việc xây dựng các BĐS trên đất để kinh doanh trong dài hạn. Ngoài ra một số cá nhân với mong muốn giữ giá trị đồng tiền, tránh sự mất giá của đồng tiền so với đất đai cũng thường mua các khu đất trống và tạo thành lượng cầu trong thị trường này.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.

Nhà ở cho thuê hoặc để bán: mỗi một gia đình, một cá nhân đều cần một căn nhà độc lập, một căn hộ để ở tuỳ thuộc vào mức thu nhập, vào sở thích của riêng mình và tạo ra một lượng cầu không ngừng tăng về các BĐS nhà ở cùng với sự phát triển của xã hội. Kinh doanh nhà ở, nhất là các ngôi nhà, các căn hộ đơn lẻ không đòi hỏi quá nhiều công sức cũng như tính chuyên nghiệp. Thị trường nhà ở thường sôi động hơn so với các loại BĐS khác bởi tính đại chúng trong sử dụng và sự hiểu biết tương đối của công chúng đối với loại BĐS này. Tính thanh khoản trong việc đầu tư nhà ở cũng cao hơn so với việc đầu tư vào các loại BĐS khác do việc mua bán, trao đổi dễ dàng thực hiện hơn. Thu nhập từ kinh doanh nhà ở có thể cả từ nguồn tiền thuê thu được và việc tăng giá trị BĐS theo thời gian. Việc quản lý các BĐS là nhà cho thuê, loại trừ những khu nhà lớn gồm rất nhiều căn hộ và các công trình tiện ích và dịch vụ, thường không đòi hỏi các nhà quản lý chuyên nghiệp mà trong một chừng mực nào đó chủ sở hữu có thể tự thực hiện công việc này và đó là một lợi thế vì họ có thể kiểm soát BĐS của mình một cách chặt chẽ hơn, tăng hiệu quả cho vốn đầu tư. Tuy nhiên việc đầu tư vào các BĐS nhà ở không phải không có rủi ro. Thông thường đất đai được quy hoạch làm đất ở thường là những khu vực đã phát triển ổn định, có giá thị trường cao so với các loại đất khác và do đó khả năng thu được sự tăng giá của BĐS theo thời gian không phải lúc nào cũng thành hiện thực. Các yêu cầu đơn giản về quản lý, về xây dựng, thời gian hoàn thành một BĐS nhà ở quy mô nhỏ tương đối ngắn, cũng như lượng vốn yêu cầu không cần quá lớn làm cho số người tham gia hoạt động kinh doanh này dễ tăng

nhanh, làm cho lượng cung có thể tăng nhanh cũng làm tăng thêm tính rủi ro cho loại hình kinh doanh này.

Các toà nhà cho thuê văn phòng: Hoạt động kinh doanh này nhằm đáp ứng nhu cầu về văn phòng làm việc cho các doanh nghiệp, các cá nhân tham gia kinh doanh trong xã hội. Thông thường các toà nhà cho thuê văn phòng thường là các khoản đầu tư lớn và có yêu cầu về quản trị cao hơn so với kinh doanh căn hộ do người thuê thường đòi hỏi cung cấp nhiều loại dịch vụ khác nhau phục vụ nhu cầu làm việc của họ như việc cấp điện, cấp nước, mạng truyền thông, bảo vệ, làm sạch, bảo dưỡng các phương tiện chung như thang máy, điều hoà, máy phát điện...Hoạt động kinh doanh này phụ thuộc nhiều vào sự gia tăng các hoạt động kinh tế trong cộng đồng. Do khách hàng chính của các toà nhà là các doanh nghiệp do vậy sự gia tăng số lượng doanh nghiệp cũng như sự phát triển của từng doanh nghiệp sẽ dẫn tới sự gia tăng của lượng cầu và sẽ làm cho loại hình kinh doanh này phát triển tốt hơn. Tính thanh khoản trong loại hình đầu tư này không cao vì các toà nhà cho thuê văn phòng thường có giá trị lớn do đó ít diễn ra việc chuyển nhượng sở hữu do không dễ tìm được người mua trong thời gian ngắn. Việc vay vốn cho việc đầu tư các toà nhà văn phòng thường thuận lợi trong giai đoạn các kinh tế tăng trưởng tốt và xã hội có cách nhìn lạc quan về triển vọng của nền kinh tế trong tương lai. Rủi ro chính cho hoạt động kinh doanh này là các biến động không thuận về kinh tế mà các nhà đầu tư không lường trước được trong giai đoạn đầu tư.

Kho chứa hàng cho thuê: thị trường các khu kho hàng cho thuê chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của các hoạt động thương mại và công nghiệp của khu vực. Đối tượng khách hàng của loại hình kinh doanh này thường là các doanh nghiệp thương mại hoặc sản xuất công nghiệp. Yêu cầu chung cho các kho hàng thường là gần các trục giao thông chính, có lối ra vào cho các xe vận tải, đặc biệt là các xe chở Côngtenơ, loại hình vận tải phổ biến nhất hiện nay. Tuy nhiên việc đầu tư kho chứa hàng thông thường có quy mô không lớn, đòi hỏi

lượng vốn vừa phải. Việc quản lý kho cũng không cần tính chuyên nghiệp quá cao do đó việc đầu tư có thể phù hợp đối với những nhà đầu tư nhỏ, không có nhiều thời gian và nguồn lực tham gia quản lý BĐS đầu tư. Rủi ro đối với hoạt động kinh doanh này cũng phụ thuộc vào sự biến động các hoạt động sản xuất kinh doanh tại địa phương đó.

Các trung tâm thương mại: Trung tâm thương mại là nơi kinh doanh địa điểm cho các hoạt động mua sắm, các dịch vụ phục vụ sinh hoạt của cộng đồng. Yêu cầu chung của trung tâm thương mại là gần các trục giao thông chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân cư, các khu văn phòng làm việc, tại trung tâm có chỗ đỗ xe đủ cho lượng khách hàng tới mua sắm và sử dụng dịch vụ tại trung tâm. Việc quản lý Trung tâm, nhất là các trung tâm có quy mô lớn là một công việc phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Sự thành công của các trung tâm thương mại về mặt vĩ mô phụ thuộc vào sức mua của cộng đồng dân cư trong khu vực, tức là phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế của cộng đồng.

Khách sạn: Khách sạn là nơi kinh doanh dịch vụ lưu trú cho khách du lịch và những người đi công tác. Ngoài dịch vụ ăn, nghỉ, các khách sạn còn cung cấp các dịch vụ tiện ích khác cho khách hàng như dịch vụ viễn thông, dịch vụ văn phòng, hướng dẫn du lịch, thăm quan, cho thuê phương tiện đi lại, phương tiện liên lạc, các dịch vụ thông tin liên lạc, giặt là, các dịch vụ giải trí khác. Quản lý khách sạn đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao vì tính đa dạng của dịch vụ được cung cấp, đặc biệt là các khách sạn lớn ở các thành phố lớn. Do khách hàng thường không phải là dài hạn nên hoạt động tiếp thị có vai trò quan trọng trong việc duy trì hệ số sử dụng phòng cao. Đầu tư vào khách sạn thường là đầu tư lớn vì ngoài đất đai và công trình xây dựng trên đất thì các trang thiết bị trong khách sạn cũng thường rất đắt tiền, do đó tính thanh khoản của việc đầu tư trong khách sạn không cao. Sự phát triển của nền kinh tế, môi trường chính trị ổn định, an ninh đảm bảo, điều kiện tự nhiên thuận lợi là những yếu tố quan trọng đối với hoạt động kinh doanh khách sạn.

Các hoạt động dịch vụ liên quan: Các hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực BĐS bao gồm hoạt động môi giới, tư vấn, định giá BĐS. Các hoạt động này cung cấp dịch vụ cho cả người cần mua và người cần bán BĐS. Hoạt động dịch vụ trong lĩch vực BĐS có vai trò quan trọng vì BĐS thường là những tài sản có giá trị lớn và rất nhiều người tham gia thị trường BĐS là những người không chuyên, họ chỉ tham gia một vài lần trong khoảng thời gian dài do đó họ cần sự giúp đỡ của các nhà cung ứng dịch vụ chuyên nghiệp nhằm tránh những quyết định sai lầm có thể xảy ra.

1.2.5. Các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh BĐS.

1.2.5.1. Các yếu tố kinh tế, xã hội:

- Dân số và sự dịch chuyển dân số: Đây là một trong các yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh BĐS. Mỗi gia đình, mỗi cá nhân đều cần chỗ để ở, để làm việc, để sinh hoạt...và do đó tạo thành nhu cầu trong thị trường BĐS. Mỗi sự thay đổi dân số tại một địa phương nào đó sẽ làm thay đổi lượng cầu và do đó ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh BĐS. Dân số tăng tự nhiên (sinh đẻ) hay tăng cơ học (dịch chuyển) đều làm tăng lượng cầu và do đó là giá BĐS tăng, kích thích các nhà đầu tư bỏ vốn vào lĩnh vực BĐS. Ngược lại, sự giảm dân số sẽ thu hẹp lượng cầu và tạo ra dư thừa lượng cung làm giảm giá BĐS và do đó làm cho lượng vốn đầu tư BĐS giảm sút, hoạt động kinh doanh BĐS bị thu hẹp.

- Các hoạt động kinh tế: Cũng như yếu tố dân số, các hoạt động kinh tế tại địa phương cũng ảnh hưởng mạnh mẽ tới thị trường BĐS. Các hoạt động kinh tế ở đây được hiểu là các hoạt động sản xuất, kinh doanh, đầu tư... trong các lĩnh vực của nền kinh tế. Nếu các hoạt động kinh tế phát triển mạnh, các cơ sở sản xuất cần được mở rộng, các doanh nghiệp cần thêm văn phòng, các hoạt động thương mại cần thêm diện tích để tăng luân chuyển hàng hoá...do đó làm tăng lượng cầu đối với các BĐS thương mại, công nghiệp. Mặt khác khi các hoạt động kinh tế phát triển làm tăng lượng nhân công tại địa bàn cũng như tăng thu

nhập cho những người làm việc tại địa phương đó và kết quả là tăng tổng thu nhập cho dân chúng trong vùng do đó tăng khả năng chi trả của dân chúng cho việc mua sắm, thuê mướn BĐS, như vậy sẽ làm tăng lượng cầu về các BĐS nhà ở. Do vậy khi các hoạt động kinh tế phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS.

- Mức lãi xuất cho vay, các điều kiện tín dụng trong lĩnh vực BĐS: Đầu tư trong lĩnh vực BĐS thường là đầu tư dài hạn trong một lĩnh vực có tính thanh khoản thấp. Đầu tư BĐS thường là các khoản đầu tư lớn từ góc độ của các HGĐ cũng như của doanh nghiệp do đó hầu hết các hoạt động đầu tư BĐS thường cần sử dụng vốn vay. Đầu tư BĐS thường là phải chi tiêu gần hết các khoản vốn đầu tư ngay trong giai đoạn ban đầu: mua sắm, tạo dựng BĐS, phần vốn cho việc vận hành BĐS thường không cần nhiều. Việc thu hồi vốn đầu tư BĐS thường được diễn ra nhiều năm trong quá trình khai thác BĐS, đặc biệt là các BĐS cho thuê. Với tính chất đặc thù này việc sẵn có các khoản tín dụng dài hạn sẽ tạo điều kiện thúc đẩy các hoạt động kinh doanh BĐS và ngược lại nếu không sẵn có các khoản tín dụng dài hạn thì hoạt động kinh doanh BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn. Mặt khác, cũng do tính chất dài hạn của hoạt động đầu tư BĐS làm cho mức lãi xuất trả cho vốn vay thường bị đẩy lên cao. Các tổ chức tín dụng thường áp dụng mức lãi xuất cao cho các khoản vay dài hạn nhằm hạn chế các rủi ro khi thị trường tài chính biến động. Hơn nữa, do vốn đầu tư được thực hiện gần hết trong giai đoạn đầu nên gánh nặng về trả lãi được dồn vào giai đoạn khai thác BĐS cũng tạo ra ảnh hưởng mạnh mẽ tới hiệu quả của hoạt động kinh doanh BĐS. Có thể nói, sự hiện diện của các điều kiện tín dụng dài hạn với mức lãi xuất hợp lý sẽ thúc đẩy sự phát triển hoạt động kinh doanh BĐS và ngược lại, nếu tín dụng dài hạn bị thắt chặt, lãi xuất cao sẽ làm thu hẹp các hoạt động kinh doanh BĐS.

- Các chính sách của Nhà nước trong lĩnh vực BĐS: Các chương trình của chính phủ trong lĩnh vực BĐS đều có ảnh hưởng theo một góc độ nào đó tới

hoạt động kinh doanh BĐS. Ví dụ như các chương trình giải quyết nhà cho hộ có thu nhập thấp có thể thu hút vốn đầu tư vào việc xây dựng các căn hộ quy mô nhỏ, giá cả phải chăng nhằm được hưởng những ưu đãi nào đó mà Nhà nước quy định, chương trình hỗ trợ cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ không gian sản xuất có thể thúc đẩy đầu tư các khu công nghiệp gần các đô thị để thu hút các doanh nghiệp vừa và nhỏ và qua đó nhà đầu tư BĐS sẽ được hưởng các ưu đãi nào đó từ các chương trình đã được công bố…ở Việt Nam trong thời gian vừa qua có chính sách khuyến khích phát triển các khu nhà chung cư cao tầng bằng việc cho miễn tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư các khu nhà chung cư cao tầng nhăm mục đích tiết kiệm đất đai và giảm áp lực tăng giá đất trên thị trường BĐS tại các khu vực đô thị, đặc biệt là tại Hà nội và TPHCM. Kết quả là sau một vài năm, số lượng các chung cư cao tầng mọc lên nhanh chóng, có thể thấy sự hiện diện của các chung cư này tại hầu hết các khu vực của thủ đô, tạo mới hàng nghìn căn hộ, góp phần thu hẹp nhu cầu mua đất và qua đó làm chững và giảm giá đất ở nhiều khu vực của Hà nội. Các nhà đầu tư đã bị thu hút vào việc xây dựng và kinh doanh căn hộ do có mức lợi nhuận cao bắt nguồn từ chính sách khuyến khích của Nhà nước.

1.2.5.2. Các yếu tố liên quan đến môi trường pháp lý.

Để đảm bảo cho việc hình thành và sử dụng các BĐS trong xã hội một cách có lợi nhất cho cộng đồng, Nhà nước luôn nắm vai trò là người tạo ra “luật chơi” trong lĩnh vực BĐS. Quyền lực của Nhà nước trong lĩnh vực này nhằm phục vụ phúc lợi công cộng, an ninh an toàn xã hội, y tế, giáo dục cũng như các nhu cầu chung của cộng đồng về BĐS. Ngoài các BĐS do Nhà nước tạo ra từ các nguồn thu của Nhà nước, các BĐS thuộc quyền sở hữu/sử dụng của các cá nhân, do các cá nhân tạo lập ra, về một số khía cạnh nào đó đều chịu sự điều tiết chung của Nhà nước thông qua các văn bản pháp lý do các cơ quan có thẩm quyền ban hành nhằm tạo môi trường cho việc phát triển và sử dụng BĐS có lợi nhất từ góc độ lợi ích của cộng đồng. Do vậy có thể nói, khác với các tài sản khác,

việc sở hữu, sử dụng BĐS không phải là toàn quyền của người chủ sở hữu/chủ sử dụng mà bị hạn chế trên một số khía cạnh nào đó, nghĩa là trong một khuôn khổ nào đó theo các quy định của pháp luật. Các vấn đề pháp lý quan trọng nhất liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS là các văn bản pháp qui liên quan đến việc phát triển và sử dụng BĐS như Luật đất đai, Luật xây dựng, qui hoạch tổng thể, qui hoạch chi tiết của từng vùng, từng địa bàn đã được thông qua, Luật thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS như thuế nhà đất, thuế thu nhập khi cho thuê và/hoặc bán BĐS…Những chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS cần phải nắm rõ các vấn đề này vì nó có ảnh hưởng rất lớn tới sự thành công của họ.

1.3. KINH NGHIỆM CỦA TRUNG QUỐC VÀ CỦA MỸ VỀ VẤN ĐỀ SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI VÀ SỰ PHÁT TRIỂN CỦA HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS.

1.3.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc.

Tại điều 10 Hiến pháp năm 1982 của Trung Quốc qui định đất thành thị thuộc sở hữu Nhà nước còn đất nông thôn thuộc sở hữu tập thể. Song khái niệm tập thể ở nông thôn Trung Quốc về mặt hành chính do chính quyền địa phương và chính quyền trung ương chỉ đạo do vậy có thể nhận định là toàn bộ đất đai của Trung Quốc thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Trong giai đoạn trước năm 1988 khi nền kinh tế Trung Quốc còn mang nặng tính kế hoạch hóa tập trung và đất đai thuộc sở hữu Nhà nước thì đất đai được cấp phát cho các tổ chức và cá nhân theo các kênh qui định không thu tiền. Các tổ chức được cấp đất miễn phí để làm trụ sở, cơ sở sản xuất, kho tàng, để kinh doanh dịch vụ, để làm nhà ở và chia cho cán bộ công nhân viên công tác tại tổ chức đó theo những tiêu chí về thâm niên, vị trí công tác, hoàn cảnh gia đình vv…do Nhà nước qui định. Đất đai không được tự do chuyển nhượng trên thị trường và tất cả các sự chuyển nhượng giữa các chủ sử dụng đều phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Bối cảnh này làm cho việc sử dụng đất ở Trung quốc giai