Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

các BĐS điển hình của nhóm này. Nó có thể nằm ở những vùng sâu vùng xa và cũng có thể nằm gần các khu đô thị và trong một tương lai nào đó thường được chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác có hiệu quả hơn.

BĐS công cộng: các khu văn phòng của các cơ quan Nhà nước, các BĐS phục vụ các lợi ích chung do Nhà nước đầu tư như các bệnh viện công, công viên, đường xá, trường học công...Thông thường các BĐS này thường được xây dựng và sử dụng lâu dài và ít khi được mua bán trên thị trường BĐS trừ những trường hợp đặc biệt.

Các loại BĐS khác: đó là các BĐS không thuộc các nhóm trên như nhà thờ, chùa chiền, miếu mạo, các cơ sở từ thiện, sân golf, sân bóng…

1.1.2. Các thuộc tính của BĐS.

Là một loại tài sản đặc biệt, BĐS có những thuộc tính riêng và cũng là những đặc điểm khác biệt so với các loại tài sản khác. Tuỳ thuộc vào từng góc độ nghiên cứu, có thể phân chia các loại thuộc tính của BĐS thành những nhóm sau:

1.1.2.1.Thuộc tính vật lý:

Tính bất động: các khu đất có tính bất động, nghĩa là không di chuyển được trong không gian. Các thành phần vật chất trên đất như đất đá, khoáng sản, dầu lửa...có thể được di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác song mảnh đất cụ thể theo ý nghĩa địa lý thì không thể di chuyển được nghĩa là mỗi mảnh đất đều có các chỉ số kinh độ và vĩ độ xác định, không thay đổi. Tính bất động này của đất làm cho nó được xác định là BĐS. Với thuộc tính này, thị trường đất có khuynh hướng mang tính chất địa phương. Nhu cầu sử dụng phải “di chuyển” tới vị trí của BĐS.

Tính không thể bị phá huỷ: đất với ý nghĩa là một phần của không gian là không thể bị phá huỷ, nó sẽ tồn tại mãi. Tính bền vững này làm cho đất có khuynh hướng trở thành các khoản đầu tư của công chúng. Các nhà đầu tư

thường phân biệt rõ sự phá huỷ mang tính vật chất và sự bền vững mang tính kinh tế. Về mặt vật chất, đất đai không thể bị phá huỷ song giá trị của nó có thể bị huỷ hoại bằng việc thay đổi các điều kiện. Ví dụ, giá trị một mảnh đất có thể bị giảm đi đáng kể khi nó bị các tác động xấu của môi trường xung quanh làm cho việc sử dụng không được ai quan tâm.

Tính không đồng nhất: không có hai mảnh đất nào giống hệt nhau ở mọi điểm. Tính chất này có thể gọi là tính không đồng nhất hay tính khác biệt. Các mảnh đất bao giờ cũng có một vị trí không giống của bất cứ mảnh đất nào khác. Sự khác biệt giữa các mảnh đất còn có thể là sự khác biệt của hình dạng, kích cỡ, địa hình vv.. Tiếp theo, hạ tầng công cộng như đường xá và các công trình tiện ích đối với từng mảnh đất cũng thường khác nhau làm cho chúng khác nhau. Cuối cùng, ngoại cảnh cũng tạo ra sự khác biệt giữa các mảnh đất.

1.1.2.2. Thuộc tính thể chế:

Thể chế là những phần của xã hội được thành lập và được công nhận. Thuật ngữ này có thể hiểu là các tổ chức, tôn giáo, luật lệ hoặc tập quán. Thể chế tạo ra cách suy nghĩ của chúng ta và có thể tạo ra ảnh hưởng sâu sắc tới các giá trị của chúng ta.

Luật, các quy định công cộng trong lĩnh vực BĐS: lĩnh vực BĐS thường có các bộ luật riêng. Do tính chất của BĐS khác với các loại tài sản khác nên luật điều tiết các quan hệ trong lĩnh vực BĐS khác với luật điều tiết các loại tài sản khác. Việc sở hữu các tài sản khác có thể được hiểu như là một sự sở hữu tuyệt đối song đối với BĐS thì không hoàn toàn như vậy. Do tính đặc thù của BĐS nên Nhà nước luôn đưa ra các luật lệ, chính sách theo hướng hạn chế một số quyền của người sở hữu và sử dụng. Điều này như là một yêu cầu tất yếu của mọi quốc gia trong đó có các quốc gia công nhận quyền sở hữu cá nhân đối với đất đai và cả các quốc gia chỉ công nhận quyền sử dụng (QSD) cá nhân đối với đất đai như ở Việt Nam. Nhà nước cần đất đai để phục vụ các lợi ích chung của cộng đồng như đất dành cho quốc phòng, an ninh, đường xá, công trình thuỷ

lợi… mà các nhu cầu này có thể thay đổi, phát sinh theo thời gian do vậy quyền được phép thu hồi đất sở hữu hoặc sử dụng cá nhân luôn có trong các văn bản pháp luật về đất đai của các quốc gia. Mặt khác các BĐS tuy thuộc quyền sở hữu và sử dụng của các cá nhân song bao giờ cũng nằm trong một môi trường tự nhiên, xã hội nào đó, chiếm một không gian tại một địa bàn nào đó do vậy sự tồn tại của một BĐS luôn chịu sự tác động của môi trường xung quanh và ngược lại nó cũng là một phần cấu thành của môi trường đó. Nhà nước luôn có vai trò điều tiết trong mối quan hệ hay sự liên quan giữa BĐS và cộng đồng xung quanh như một tổng thể cũng như giữa các BĐS riêng biệt để bảo đảm rằng việc sử dụng BĐS này không gây các ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường xung quanh cũng như tới việc sử dụng của các BĐS liên quan khác. Những qui định trong các qui hoạch tổng thể các vùng, qui hoạch chi tiết các khu vực, quy chế xây dựng...là những quy định công cộng trong lĩnh vực này.

Tập quán địa phương, khu vực: Tập quán là cách suy nghĩ hoặc hành động điển hình của một địa phương nào đó. Nó giống như thói quen của một cá nhân. Ví dụ người dân miền xuôi thì thường làm nhà ở trực tiếp trên nền đất còn nhiều cộng đồng các khu vực miền núi thường ở nhà sàn…

1.1.2.3. Thuộc tính kinh tế:

Vị thế: là vị trí của BĐS trong mối quan hệ tương đối với các hoạt động sử dụng đất bên ngoài khác. Vị trí kinh tế và vị trí địa lý cùng có vai trò trong đó vị trí kinh tế có vai trò chính. Vị thế là kết quả của sự lựa chọn và khuynh hướng của các cá nhân và các nhóm trong việc lựa chọn mặt bằng. Sự khác biệt về vị thế làm cho các mảnh đất tương tự được sử dụng theo các cách khác nhau và có giá trị khác nhau. Yếu tố chính ảnh hưởng đến việc lựa chọn vị trí là khoảng cách hoặc thời gian cần cho việc đi lại giữa BĐS và các điểm đích mà người sử đụng BĐS thường phải tới. Tổng các khoảng cách hoặc thời gian của một BĐS tới các điểm đích càng nhỏ thì giá trị của BĐS càng cao. Các yếu tố

khác của vị thế khu đất làm ảnh hưởng đến giá trị của nó là sự hiện diện của các tiện ích và dịch vụ, hướng gió, hướng ánh sáng mặt trời…

Sự khan hiếm: một số loại đất nhất định có thể có nguồn cung tương đối hạn chế và được gọi là sự khan hiếm. Tổng số lượng đất trong xã hội là một số cố định song sự khan hiếm đất, BĐS, chỉ là tương đối. Cùng với thời gian và với chi phí bỏ ra, nguồn cung của đất đai đã được đầu tư sẽ gia tăng để đáp ứng nhu cầu. Mặc dù vậy, nỗi lo của việc dân số không ngừng tăng đã làm cho nhu cầu tăng nhanh hơn nguồn cung có hạn và tạo lên những cơn sốt đất.

Tính phụ thuộc lẫn nhau: sự tương tác giữa việc sử dụng công trình trên đất và giá trị khu đất được gọi là sự phụ thuộc lẫn nhau. Việc xây dựng một trung tâm thương mại trên một đường phố sẽ ảnh hưởng tới quyết định sử dụng các mảnh đất gần đó. Lượng khách hàng của một nhà hàng xây dựng trên trục quốc lộ chính phụ thuộc nhiều và các khách sạn gần đó và việc xây dựng mới một con đường tránh sẽ làm giảm đáng kể lượng khách hàng của cả nhà hàng và khách sạn trên đoạn đường cũ đó và làm cho trị giá của nhà hàng cũng như của khách sạn giảm đi. Do vậy việc sử dụng và giá trị của của một BĐS có thể bị thay đổi bởi sự thay đổi của một BĐS khác.

1.1.2.4. Thuộc tính thị trường:

Cạnh tranh theo vùng: Tính bất động, tính không đồng nhất làm cho cạnh tranh trong lĩnh vực BĐS có tính khu vực. Việc không thể di dời BĐS để đáp ứng sự thay đổi của cung cầu cũng như việc thiếu tính tương đồng và tính chuẩn hoá làm cho người mua BĐS phải khảo sát từng BĐS để hiểu biết giá trị của nó. Không có cách dễ dàng cho người mua so sánh các BĐS làm cho sự cạnh tranh giữa các BĐS trở nên hạn chế. Cạnh tranh theo vùng có ý nghĩa đúng hơn khi áp dụng cho BĐS là nhà ở so với các BĐS thương mại và công nghiệp khác.

Nhu cầu phân theo nhóm: Mọi người thường tìm kiếm và sử dụng BĐS theo một nhu cầu nhất định nào đó. Ví dụ: một gia đình tìm kiếm một căn nhà riêng thì chỉ tìm kiếm trong thị trường các ngôi nhà xây độc lập. Một thương gia muốn tìm nơi bán đồ gỗ thì chỉ tìm kiếm trong thị trường các trung tâm thương mại hoặc các khu phố thương mại. Một người đầu tư vào BĐS để thu lợi nhuận thì tìm kiếm các BĐS đem lại nguồn thu từ thuê mướn... do đó thị trường sẽ có phản hồi phù hợp. Thị trường mua bán các căn hộ chung cư có thể rất sôi động trong khi thị trường các ngôi nhà độc lập có thể ít sôi động. Sự chuyên biệt hoá được hình thành và các BĐS được phân loại theo các nhóm nhu cầu đó.

Các giao dịch kín: Thông thường người bán và người mua gặp gỡ và bàn bạc một cách riêng tư, và hệ quả thường là giá chào và giá thoả thuận không được phổ biến rộng rãi. Hơn nữa các giao dịch không hay diễn ra ở những nơi buôn bán công cộng mà thường ở nhà riêng, văn phòng riêng...Tính không tập trung và tính riêng tư trong giao dịch mua bán BĐS làm cho thông tin thị trường BĐS sẽ khó được thu thập và do đó chi phí thu thập thông tin thường cao.

Những người tham gia thị trường ít được thông tin: Rất nhiều người mua và người bán thiếu các thông tin về giá cả BĐS khi ra quyết định mua bán bởi vì việc thu thập và phân tích thông tin thường tốn kém. Các doanh nghiệp thường thuê những chuyên gia trong lĩnh vực BĐS để mua bán BĐS nhằm khắc phục việc hạn chế thông tin. Những người chủ và những người mua tiềm năng thường ra các quyết định không thực sự tối ưu trong các giao dịch BĐS. Chỉ có những người có mối liên hệ gần gũi với thị trường BĐS mới có thể dễ dàng có các thông tin về giá cả BĐS. Do vậy người bán và người mua có xu hướng tìm kiếm và trả tiền cho thông tin về giá cả BĐS để tối đa hoá lợi ích của mình và điều đó sẽ làm chi phí giao dịch tăng lên.

Nguồn cung cố định trong ngắn hạn: Nguồn cung BĐS cố định, ít nhất là trong thời kỳ một vài tháng. Nếu cầu giảm, cung vẫn giữ nguyên. Nếu cầu tăng, cần có khoảng thời gian thông thường tính theo tháng hoặc theo năm để

tạo ra các BĐS mới. Nhu cầu BĐS tại một vùng nào đó hoặc trong một cộng đồng nào đó có thể dao động đột ngột trong ngắn hạn. Kết quả là giá BĐS tăng nhanh nếu cầu vượt cung quá xa. Mặt khác giá BĐS giảm chậm nếu cầu giảm vì chủ sở hữu thường chịu chấp nhận lỗ cho tài sản lâu bền và có giá trị cao.

1.1.3. Vai trò của BĐS trong xã hội.

Hiện nay ở Việt Nam chưa có nguồn thống kê chính thức nào về tổng giá trị các BĐS ở nước ta là bao nhiêu và nó chiếm tỷ lệ nào trong tổng tài sản của quốc gia, do vậy khó thông qua các số liệu thống kê chính thức để minh hoạ cho quy mô và qua đó là vai trò của BĐS trong xã hội. Vấn đề này có thể được tiếp cận qua cách khác, có thể không được chính thống song theo quan điểm của NCS là có sức thuyết phục, đó là việc phân tích về các BĐS nhà ở hiện nay trong xã hội chúng ta bởi theo quy luật chung ở các nước phát triển (sẽ được trình bầy ở phần sau) và có thể cũng đúng với Việt Nam thì BĐS nhà ở thường chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các loại BĐS trong xã hội. Trong giá trị BĐS có hai phần là giá trị công trình xây dựng trên đất và giá trị QSD đất. Theo các quy định của pháp luật Việt Nam thì người dân và các tổ chức được quyền sở hữu nhà ở và các công trình xây dựng trên đất còn đối với đất ở (và đất sử dụng cho các mục đích khác) thì đó là QSD, không phải quyền sở hữu. Song cũng theo quy định của pháp luật thì QSD đất cũng được phép chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế… do vậy có thể nói câu “bán đất” là hình thức còn nội dung là chuyển nhượng QSD đất. Trong Luận án này, để đơn giản hoá cách diễn giải do cần tập trung vào các nội dung khác nên NCS sẽ dùng khái niệm ngắn là bán hoặc chuyển nhượng BĐS để thay cho nội dung đầy đủ là bán quyền sở hữu nhà (hoặc toà nhà, khách sạn…) và QSD đất đi kèm.

Tiếp theo, giả định được đặt ra là một hộ gia đình (HGĐ) với hai người đi làm, với mức thu nhập trung bình hiện nay ở các đô thị Việt Nam, có tổng thu nhập hàng tháng bình quân khoảng 4-6 triệu đồng. Trong tổng thu nhập này, các HGĐ phải chi các nhu cầu thiết yếu như ăn uống, giao thông, sức khoẻ, học

hành, quần áo…như vậy phần thu nhập còn lại dành cho nhu cầu ở không nhiều, giả định con số này là 1 triệu đồng/tháng, tức là có thể tích luỹ cho nhu cầu mua nhà ở là 12 triệu/năm. Một căn hộ hay một ngôi nhà khiêm tốn cho một HGĐ như vậy ví dụ có diện tích là 40 m2 và có giá giao dịch trên thị trường khoảng 300-500 triệu đồng. Như vậy với một HGĐ có thu nhập trung bình kể trên cần có thời gian tích luỹ trong khoảng trên dưới 30 năm mới có thể mua được căn nhà khiêm tốn của mình. Với những HGĐ có mức thu nhập cao hơn hoặc có mức thu nhập thấp hơn thì chi tiêu cho sinh hoạt cũng như nhu cầu về nhà ở có thể cao hơn và thấp hơn tương ứng và do vậy thời gian cần để tích luỹ thu nhập cho việc mua nhà cũng có thể ngắn hơn hoặc dài hơn, có thể khoảng 10 năm hoặc trên 30 năm (không kể các trường hợp cá biệt như được hưởng thừa kế, được Nhà nước cấp miễn phí trong giai đoạn trước đây, có nguồn thu nhập cao hẳn so với mức lương bình quân trong xã hội do các hoạt động kinh doanh đem lại, từ các nguồn thu nhập bất chính khác…số hộ này là không lớn nếu xét trên phạm vi toàn xã hội). Với một số ước tính trên có thể nói thông thường đối với mỗi HGĐ thì giá trị của ngôi nhà họ đang ở thường là một trong các tài sản có giá trị lớn nhất, là nguồn thu nhập được tích luỹ trong rất nhiều năm. Cách định lượng hoá tổng giá trị BĐS nhà ở hiện nay ở Việt Nam sau đây, tuy không xuất phát từ các số liệu thống kê chính thức song có thể được nhiều người công nhận từ thực tế xã hội hiện nay của Việt Nam, dựa trên một số giả định sau (các số liệu về dân số lấy từ nguồn trên Website của Tổng cục thống kê (TCTK) tháng 9/2005):

- Tổng dân số Việt Nam hiện nay khoảng 80 triệu người trong đó số người ở nông thôn là 60 triệu, ở thành thị là 20 triệu, trong đó tại Hà nội và TPHCM có 6,7 triệu người.

- Bình quân mỗi HGĐ khu vực thành thị khoảng 4 người

- Bình quân mỗi HGĐ khu vực nông thôn khoảng 6 người

- Giá trị trung bình của BĐS mà một HGĐ sở hữu tại các đô thị (trừ Hà nội và TPHCM) là 300 triệu đồng.

- Giá trị trung bình của BĐS mà một HGĐ sở hữu tại Hà nội và TPHCM là 500 triệu đồng.

Bảng 1.1. Giả định và tính toán tổng giá trị BĐS nhà ở tại Việt Nam

Địa bàn

Dân số (triệu người)	Số nhân khẩu bình quân/HG Đ	Giá trị bình quân của BĐS/HGĐ (tr.đồng)	Tổng số HGĐ (tr. hộ)	Tổng giá trị BĐS (Tỷ đồng)
1	2	3	4	5=(2)/(3)	6 = (4)x(5)
Hà Nội, TP HCM	6,7	4	500	1,675	837.500
Các đô thị khác	13,3	4	300	3,325	997.500
Nông thôn	60	6	50	10	500.000
Tổng số	80			15	2.335.000