Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu.

Như chúng ta đã biết bất động sản liên quan đến mọi người trong xã hội dù họ ở bất kỳ cương vị nào. Bất cứ ai cũng đều cần có nơi trú ngụ, có nơi làm việc, có nơi học hành, có nơi vui chơi giải trí…do vậy có thể nói đến vai trò không thể thiếu được của BĐS trong mọi xã hội. Hoạt động kinh doanh BĐS có mục tiêu chính là tạo dựng và cung cấp các loại BĐS và các dịch vụ liên quan đến BĐS cho cộng đồng chính vì thế mà hoạt động này có tính xã hội rất cao. Hoạt động kinh doanh BĐS có thể được tiến hành bởi một doanh nghiệp có đăng ký chính thức (ví dụ như doanh nghiệp chuyên phát triển các khu đô thị mới), có thể được tiến hành bởi một cá nhân bất kỳ (ví dụ như việc họ xây nhà để bán, cho thuê nhà hoặc mua BĐS và sau đó bán lại để thu lợi nhuận). Những người mua BĐS cũng có thể là các doanh nghiệp để dùng làm trụ sở hoặc dùng để kinh doanh cho thuê BĐS, có thể là các hộ gia đình mua để phục vụ nhu cầu ở của mình. Chính vì tính đa dạng của hoạt động kinh doanh BĐS mà lĩnh vực này thực sự được nhiều người quan tâm, nghiên cứu với mục tiêu chung là để mua sắm được, thuê mướn được, hoặc tạo dựng được BĐS theo cách có hiệu quả nhất, đem lại lợi ích lớn nhất cho họ.

Hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam mới thực sự có môi trường pháp lý để hoạt động kể từ sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời trong đó cho phép người sử dụng có một số quyền định đoạt liên quan đến đất đai như quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất… Chính từ sự non trẻ này mà rất nhiều vấn đề về môi trường pháp lý chung, về thủ tục hành chính của các cơ quan chức năng liên quan, về năng lực của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, về tâm lý, hành vi, thói quen của người tiêu dùng BĐS, về chính sách tín dụng cấp vốn cho hoạt động đầu tư, mua bán

BĐS…còn nhiều bất cập so với yêu cầu phát triển của hoạt kinh doanh quan trọng này. Xuất phát từ thực tế được phân tích như trên và xuất phát từ yêu cầu công việc của một người hoạt động trong lĩnh vực này, tác giả (NCS) đã quyết định lựa chọn đề tài nghiên cứu này để làm luận án tiến sĩ.

2. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài này ở Việt Nam và ở một số nước trên thế giới.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.

Như đã trình bầy ở phần trên, hoạt động kinh doanh BĐS của Việt nam theo cơ chế thị trường mới thực sự có những bước phát triển đầu tiên kể từ đầu những năm 1990 đến nay. Xét từ góc độ quản lý Nhà nước thì năm 1993 được đánh dấu như là điểm khởi đầu của việc hình thành khuôn khổ pháp lý cho hoạt động kinh doanh này với sự ra đời của Luật đất đai 1993, lần đầu tiên cho phép các việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một trong nhưng văn bản pháp lý quan trọng nhất trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở Việt nam. Việc ra đời của Luật đất đai cũng như các văn bản dưới luật về đất đai đã chứng tỏ bước đầu đã có những nghiên cứu về hoạt động kinh doanh BĐS. Song qua khảo sát những nghiên cứu đã thực hiện trong lĩnh vực này thì công việc nghiên cứu chủ yếu đứng từ góc độ của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực quản lý nhà đất. Các nghiên cứu trước đây thường tập trung vào mô hình quản lý quỹ nhà đất do nhà nước quản lý để đề xuất các giải pháp sử dụng quỹ này hiệu quả hơn trên cơ sở các khung pháp lý được quy định bởi Luật đất đai năm 1993 và nay là Luật đất đai 2003. Việc nghiên cứu hoạt động kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường chưa nhiều, chưa đa dạng, có thể nêu ra đây một số công trình như: Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất của trường Đại học Kinh tế Quốc dân do GS. TSKH. Lê Đình Thắng chủ biên, sách chuyên khảo “Thị trường BĐS những vấn đề lý luận và thực tiễn” của PGS. TS. Thái Bá Cẩn và ThS. Trần Nguyên Nam, một số đề tài nghiên cứu cũng như các hội thảo khoa học về lĩnh vực này của Bộ Tài nguyên Môi trường, của trường Đại học Kinh tế Quốc dân, của Viên Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, của Bộ Tài chính, của Bộ Xây dựng…song nhìn chung bên cạnh những đóng góp quan trọng trong việc hoàn

thiện khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh BĐS thì còn hàng loạt các vấn đề khác liên quan tới các giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường vẫn còn bỏ ngỏ. Với bối cảnh trên thì các nghiên cứu nhằm đề xuất các sửa đổi về khuôn khổ pháp lý để thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường là những xu hướng nghiên cứu còn mới ở Việt Nam và sẽ có nhiều ý nghĩa thực tiễn cho việc phát triển hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới.

Đối với nhiều nước trên thế giới, đặc biệt là những nước có nền kinh tế thị trường phát triển thì hoạt động kinh doanh BĐS đã được nghiên cữu khá kỹ lưỡng. Điều này thể hiện ở chỗ các nước này đã có một hệ thống pháp luật khá đầy đủ, có thể giải quyết được hầu hết các tình huống nảy sinh trong thực tiễn của hoạt động kinh doanh BĐS. Mặt khác, do thị trường BĐS phát triển, ngành kinh doanh BĐS luôn có vị trí quan trọng trong xã hội, thu hút được nhiều vốn đầu tư cũng như nhiều nguồn nhân lực tham gia. Với bối cảnh đó nhu cầu của xã hội cần được thông tin tốt hơn về lĩnh vực BĐS sẽ tạo bối cảnh thuận lợi cho việc phát triển các hoạt động nghiên cứu về BĐS từ mọi góc độ. Tại đó những nghiên cứu tổng thể về kinh doanh BĐS cũng như những nghiên cứu về từng vấn đề cụ thể của BĐS như các vấn đề sở hữu, khuôn khổ pháp lý cho các giao dịch BĐS, vấn đề hiệu quả kinh doanh BĐS, vấn đề tài trợ cho một dự án phát triển BĐS, vấn đề thuế BĐS...đều đã được thực hiện tương đối kỹ. ở các nước này các hướng nghiên cứu hiện nay có thể tập trung vào các vấn đề giải quyết nhu cầu về BĐS cho tầng lớp có thu nhập thấp, một vấn đề xã hội phức tạp mà bất cứ một quốc gia nào cũng gặp phải mà các giải pháp đưa ra ít khi đạt được tính tối ưu tuyệt đối mà thường là sự đánh đổi giữa tính hiệu quả và tính công bằng.

3. Mục tiêu nghiên cứu.

Xuất pháp từ thực trạng sơ khai của hoạt động kinh doanh BĐS và cùng với nó cũng là tình trạng sơ khai trong công tác nghiên cứu lĩnh vực này ở Việt Nam,

trên cơ sở tầm quan trọng của BĐS đối với đời sống kinh tế xã hội như đã đề cập kể trên, Nghiên cứu sinh thấy rằng việc nghiên cứu những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam, qua đó đề xuất các giải pháp để giải quyết các tồn tại đó đối với cơ quan hoạch định chính sách Nhà nước trong lĩnh vực này là hết sức cần thiết. Việc nghiên cứu này cần được thực hiện trên cơ sở hệ thống hoá các vấn đề về lý luận trong lĩnh vực BĐS cũng như chỉ rõ các vấn đề thực tiễn chưa phù hợp cho việc phát triển hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt nam. Kết quả nghiên cứu này là cần thiết cho mọi đối tượng tham gia thị trường BĐS như các hộ gia đình, các nhà quản lý doanh nghiệp, các nhà đầu tư, các nhà xây dựng BĐS, các nhà tài trợ cho các dự án BĐS...cũng như các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực này nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS, tạo được nhiều BĐS hơn cho xã hội, góp phần giải quyết nhu cầu về nơi làm việc, nơi sản xuất, trụ sở cho doanh nghiệp và các tổ chức, nơi ở và các khu dịch vụ cho các hộ gia đình.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

Trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu đã đề ra và với tính chất đặc thù của BĐS, đối tượng chính được nghiên cứu trong luận án này là:

- Môi trường kinh doanh BĐS ở Việt Nam như hệ thống luật điều tiết hoạt động kinh doanh BĐS, điều tiết thị trường BĐS ở Việt Nam.

- Các chính sách nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam theo cơ chế thị trường nhằm sử dụng hiệu quả hơn nữa nguồn lực về BĐS của đất nước nói chung và nguồn tài nguyên đất đai nói riêng để đáp ứng nhu cầu về BĐS ngày càng tăng của xã hội.

Về phạm vi không gian nghiên cứu: do đây là lĩnh vực rất rộng lớn và phức tạp nên luận án sẽ chủ yếu tập trung nghiên cứu về các BĐS nhà ở và BĐS thương mại ở Việt Nam. Các dữ liệu dùng để phân tích về môi trường, chính sách, thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS chủ yếu lấy từ địa bàn Hà Nội, một phần từ địa bàn thành phố HCM là những nơi mà hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt

là các BĐS nhà ở và thương mại, có mức độ phát triển cao nhất, từ đó suy rộng ra cho hoạt động kinh doanh BĐS trên cả nước.

Về phạm vi thời gian nghiên cứu: thời gian được nghiên cứu sẽ giới hạn từ năm 1993 trở lại đây. Các giai đoạn trước năm 1993 được đề cập sơ bộ vì trong giai đoạn đó, khi Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên có thể nói là chưa tồn tại một cách chính thức hoạt động kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường. Từ sau sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 đến nay, khi mà Nhà nước công nhận những quyền định đoạt cơ bản của chủ sử dụng đất hợp pháp như quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế… thì hoạt động kinh doanh BĐS mới chính thức được thừa nhận và phát triển.

5. Phương pháp nghiên cứu.

Nền tảng của phương pháp nghiên cứu dựa trên phép duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Các nguồn số liệu dùng trong các phân tích trong luận án được thu thập thông qua các cuộc khảo sát, nghiên cứu các thông tin công bố của các cơ quan Nhà nước liên quan đến lĩnh vực BĐS, các doanh nghiệp chuyên doanh BĐS cũng như tham khảo các công trình nghiên cứu đã thực hiện trong lĩnh vực này. Kinh nghiệm của các nước trong việc phát triển hoạt động kinh doanh BĐS (trong đó đặc biệt là kinh nghiệm của Trung Quốc là nước có nền kinh tế đang trong giai đoạn chuyển đổi giống như Việt Nam và kinh nghiệm của Mỹ, quốc gia có nền kinh tế nói chung và hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng rất phát triển) đã được chú ý tham khảo thông qua các ấn phẩm, các bài viết và những trang web chuyên đề của các nước đó trên Internet. Ngoài ra để bổ sung thêm nguồn dữ liệu, NCS đã thực hiện cả các cuộc phỏng vấn, trao đổi với các chuyên gia trong lĩnh vực này.

6. Những điểm mới mà luận án đề cập.

So với những nghiên cứu trước đây tại Việt Nam trong lĩnh vực này thì các nghiên cứu của luận án có một số điểm mới sau:

- Phân tích, đánh giá những vấn đề chính tác động đến sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS trong nền kinh tế thị trường.

- Phân tích, tổng hợp những điểm phù hợp và những điểm chưa phù hợp cho sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS từ khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh hiện nay ở Việt Nam, qua đó đề xuất các giải pháp đối với các cơ quan quản lý Nhà nước, cũng như đối với các chủ thể tham gia thị trường BĐS nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh này.

7. Kết cấu luận án.

Luận án gồm 3 chương. Chương đầu nghiên cứu về tổng quan các vấn đề chính tác động đến sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS, chương hai sẽ nghiên cứu hiện trạng các vấn đề liên quan đến hoạt kinh doanh BĐS ở Việt Nam hiện nay và chương cuối sẽ là sự tổng hợp và đề xuất các giải pháp thúc đẩy sự phát triển hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam đối với các cơ quan Nhà nước có trách nhiệm tạo dựng môi trường cho hoạt kinh doanh BĐS cũng như đối với các đối tượng tham gia thị trường BĐS ở Việt Nam.

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ CHÍNH TÁC ĐỘNG TỚI HOẠT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS) TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG.

1.1. KHÁI NIỆM VỀ BĐS, VAI TRÒ CỦA BĐS TRONG XÃ HỘI.

1.1.1. Khái niệm về BĐS.

BĐS có ý nghĩa khác nhau đối với những người khác nhau. Người nông dân có thể coi BĐS như là một trong ba yếu tố của nền sản xuất theo ý nghĩa của kinh tế học cổ điển: đất đai, lao động, vốn. Một số người khác có cương vị điều hành các doanh nghiệp lớn có thể coi BĐS là một tài sản lớn của doanh nghiệp. Luật sư coi BĐS như một tài sản mang theo nhiều quyền và trách nhiệm cho người chủ sở hữu. Các cá nhân, hộ gia đình (HGĐ) coi BĐS là nơi cư ngụ hàng ngày của họ. Một số người khác hoạt động trong các lĩnh vực liên quan đến BĐS như môi giới, định giá, quản lý, xây dựng, cấp vốn vay...coi BĐS là hoạt động kinh doanh của họ.

Như ta đã biết tất cả chúng ta đều cần có nhà ở, có nơi làm việc, học tập, có nơi vui chơi... do vậy có thể nói tất cả chúng ta đều có “công việc” với BĐS dù là trong ý nghĩa nào nữa và cũng có thể nói gần như tất cả chúng ta đều phải đưa ra các quyết định liên quan đến BĐS ít nhất là một lần, tuỳ thuộc vào vị trí, vai trò của mình trong cộng đồng, trong gia đình. Do vậy việc hiểu biết các nguyên lý cơ bản của BĐS là một việc có ích cho hầu hết mọi người.

BĐS, ngoài ý nghĩa là một lĩnh vực nghiên cứu hoặc là một hoạt động kinh doanh, còn có ý nghĩa bao trùm là một loại tài sản đặc biệt. Theo qui định tại Bộ Luật Dân Sự hiện hành thì BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm:

đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định1. Với ý nghĩa này BĐS là nguồn lực quốc gia bất kể đó là sở hữu cá nhân hay sở hữu công cộng.

Tuỳ theo chức năng sử dụng, BĐS có thể được phân loại như sau:

Nhà ở: BĐS nhà ở là các ngôi nhà độc lập cũng như các khu nhà chung cư, cũng như các khu đất dành để xây dựng các ngôi nhà/khu nhà ở. Loại BĐS này có thể nằm ở các thành phố, vùng ngoại ô, vùng nông thôn.

BĐS Thương mại: Các khu văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng, khách sạn, nhà hàng, khu nghỉ mát, các khu đất trống dành cho việc xây dựng các BĐS thương mại kể trên. Hầu hết các BĐS thương mại là những BĐS đem lại thu nhập là tiền cho thuê sử dụng, và thường được gọi là BĐS tạo thu nhập và thường thấy nhiều ở các thành phố, nơi diễn ra thường xuyên các hoạt động kinh doanh dịch vụ.

BĐS Công nghiệp: BĐS công nghiệp bao gồm các nhà máy, kho tàng, các công trình tiện ích đi kèm, mỏ, các khu đất trống để xây dựng các BĐS công nghiệp. Những BĐS công nghiệp lớn thường nằm ở các vùng ngoại ô các thành phố vì thường công việc ở đây phụ thuộc vào nguồn nhân lực có tại các đô thị. Một số loại BĐS công nghiệp có thể ở các vùng nông thôn hoặc các vùng có các tài nguyên thiên nhiên tuỳ mức độ phụ thuộc của ngành công nghiệp đó vào nguyên liệu đầu vào là nông sản (công nghiệp chế biến thực phẩm) hoặc tài nguyên thiên nhiên (chế biến quặng khai thác từ mỏ, thuỷ điện...). Trong trường hợp này, lao động ở vùng khác sẽ được chuyển tới và xung quanh khu vực đó sẽ mọc lên các đô thị mới.

BĐS nông, lâm, ngư nghiệp: Những cánh rừng, những cánh đồng trồng cây hoặc nuôi trồng thuỷ hải sản, trại chăn nuôi, trang trại, hệ thống tưới tiêu... là

1 [24. Điều 181]