Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

giai đoạn. Trên thực tế có thể thấy là giá đất theo khung của Nghị định 87/CP trước đây đã quá lạc hậu song lại tồn tại trong một thời gian khá dài, do vậy nó đã làm cho Nhà nước thất thu một khoản rất lớn tiền giao sử dụng đất cũng như làm cản trở rất nhiều các giao dịch về đất đai. Nghị định 188/2004/NĐ-CP đã đưa giá đất lên cao cho phù hợp hơn với thị trường song việc qui định khung giá quá rộng như trên cũng thực sự là một thách thức lớn cho việc triển khai trên thực tế ở UBND các cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong quá trình triển khai Nghị định.

Nói chung có thể đưa ra nhận xét là hệ thống giá đất của Nhà nước hiện nay mang nặng tính hành chính và khó có thể phản ánh đúng giá trị thực của đất đai. Khi giá cả đất đai trên thị trường có biến động thì phải hơn hai tháng sau Chính phủ (do Bộ Tài Chính chủ trì xây dựng và trình) mới tiến hành điều chỉnh khung giá đất và sau đó đến lượt UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương điều chỉnh giá đất trên địa bàn của mình. Bản thân việc qui định khi giá thị trường biến động cũng là một vấn đề khó vì chưa có định nghĩa rõ cách xác định giá thị trường để xác định biên độ giao động lớn hơn hay nhỏ hơn 30% để bắt đầu công việc điều chỉnh khung giá mới. Điều này khó thực hiện ở cả tầm Trung ương lẫn tầm địa phương. Do khung giá đất mới được ban hành từ cuối năm 2004 và từ đó đến nay thị trường BĐS tương đối trầm lắng nên chưa có những đợt biến động lớn nào và do đó chưa được chứng kiến phản ứng của các cơ quan Nhà nước ở Trung ương và địa phương trong việc xác định lại giá đất khi giá cả đất đai trên thị trường biến động. Song xét về khía cạnh lý thuyết thì khi giá cả không trực tiếp được hình thành trên cơ sở cung cầu mà được qui định theo những trình tự kể trên thì khó có thể sát được với giá cả thực tế trên thị trường. Căn bệnh kinh niên về giá đất đai do Nhà nước qui định thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường có thể còn tiếp diễn một khi vẫn áp dụng cách xác định giá theo một qui trình mang nặng tính hành chính như hiện nay.

Trong phần tiếp theo sẽ phân tích giá đất trên thị trường thứ cấp tức là giá đất giao dịch giữa các chủ sử dụng đất trên thị trường và có thể gọi là giá thị trường. Trong rất nhiều tài liệu liên quan đến giá cả BĐS ở Việt Nam đều có một nhận định chung là giá đất ở VN, đặc biệt là ở các thành phố lớn hiện đứng ở mức rất cao, song cao bao nhiêu, mức giá nào là hợp lý thì chưa có câu trả lời thoả đáng. Trong bài phát biểu tại Hội thảo khoa học “Phát triển và quản lý thị trường BĐS” do Bộ xây dựng tổ chức vào ngày 18/9/2003 của TS Trần Du Lịch, Viện trưởng viện kinh tế TP Hồ Chí Minh, có đoạn nói về giá cả BĐS rất cao của Việt Nam qua các ví dụ sau: “Một căn nhà ở phố Hàng Gai được giao dịch qua ACB Hà nội với giá 45 cây vàng/m2 tức là khoảng 300 triệu đồng/m2 (nguồn: Báo Nhân Dân). Nếu căn nhà có diện tích 100m2 thì có giá 30 tỷ đồng, tức gần 2 triệu USD”. Một ví dụ khác, một Việt kiều tại Australia cho biết khi góp ý Luật đất đai sửa đổi: “‘Tôi có vài cái nhà ở Australia nhưng khi muốn mua một căn nhà tại Hà nội cho người thân mà không dám. Một miếng đất 100 m2 ở ngoài thành phố có giá 1,5 tỷ đồng, tương đương 150.000 AUD, bằng giá

một miếng đất 700m2 tại Melbourne trong khi thu nhập bình quân của người dân ở đây cao hơn người Việt Nam ta 50 lần19.”

Giá đất quá cao ở các thành phố lớn của Việt Nam, đặc biệt là ở Hà Nội (xem bảng 2.14) và Thành phố Hồ Chí Minh là một thực tế đang tồn tại bất chấp các qui luật về giá trị. Giá trị sử dụng của đất đai tại hai thành phố lớn này, tức là khả năng sinh lời của nó, không cao như vậy song hiện nay rất khó mua được đất giá thấp hơn mức cao ngất ngưởng này và bên cạnh đó, trong vòng một hai năm trở lại đây khi thị trường BĐS trầm lắng hơn giai đoạn trước năm 2004 cũng ít ghi nhận các giao dịch đã thực hiện. Như vậy là người mua chờ giá xuống còn người bán chờ thị trường ấm lên và thị trường gần như bị đóng băng. Trong cuộc khảo sát điều tra giá đất giao dịch trên thị trường do STNMT thực hiện vào tháng 11/2004 để chuẩn bị cho việc ban hành khung giá đất mới tại Hà

19 [38].

Nội đã cho thấy giá đất ở Hà Nội đứng ở mức rất cao. So với mức giá đất mà UBND thành phố Hà Nội ban hành thì mức giá giao dịch trên thị trường cao hơn khoảng 3 lần (xem bảng 2.14)

Bảng 2.14: Giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất của Nhà nước tại một số tuyến phố thuộc quận Ba Đình, Hà Nội (triệu đồng/m2)

(Nguồn: Khảo sát của STNMT Hà Nội, tháng 11/2004)

Tên đường

Loại đường, mức, vị trí	Giá Nhà nước	Giá thị trường	So sánh (lần)
Giảng võ	I, A, VT1	28,8	89,3	3,1
Kim Mã	I, A, VT1	28,8	84,66	2,9
Lê Hồng Phong	I, A, VT1	21,6	61,7	2,9
Nguyễn Thái Học	I, A, VT1	18	54,66	3,0
Phan Đình Phùng	I, A, VT1	39,6	116,78	3,0
Điện Biên Phủ	I, A, VT1	39,6	128,37	3,2
Cửa Bắc	I, B, VT1	28,8	85,76	3,0
Nguyễn Trường Tộ	I, B, VT1	25,2	79,64	3,2
Quán Thánh	I, B, VT1	36	100,46	2,8
Hàng Than	II, A, VT1	21,6	66,91	3,1
Nguyễn Biểu	II, A, VT1	36	100,43	2,8
Nguyễn Chí Thanh	II, A, VT1	21,6	65,81	3,0
Tây Sơn	II, A, VT1	14,4	43,31	3,0
Đào Tấn	II, B, VT1	14,4	44,99	3,1
Đặng Dung	II, B, VT1	25,2	79,97	3,2
Ngọc Khánh	II, B, VT1	28,8	83,13	2,9
Đội Cấn	II, B, VT1	14,4	40,92	2,8
Núi Trúc	II, B, VT1	10,8	39,14	3,6

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.

Việc giá đất đứng ở mức cao có nguyên nhân xuất phát từ đặc thù của thị trường BĐS Việt Nam. Trong thị trường này những nhà đầu tư chuyên nghiệp không nhiều mà số đông là những nhà đầu cơ nhỏ lẻ, họ mua BĐS để đầu cơ (mua và chờ tăng giá để bán ra), mua BĐS để giữ tiền (chống mất giá đồng tiền theo phương châm nhất thổ nhì kim), mua BĐS hiện tại để dành dùng cho tương lai do sợ BĐS sẽ tăng giá. Thực ra ranh giới giữa các mục đích này rất mong manh vì có khi họ mua để bán, có khi để dành, có khi để dùng tuỳ theo tình huống cụ thể. Có thể gọi chung họ là những nhà đầu cơ BĐS. Từng đối tượng này tuy thường có số vốn không quá lớn song họ lại là một số rất đông, có thể nói họ bao gồm hầu hết các HGĐ có một khoản tiền nhàn rỗi nào đó trong xã hội hiện nay do vậy hành vi của họ có tác động rất lớn đến thị trường BĐS. Đặc điểm tâm lý và tập quán ứng xử của các nhà đầu cơ BĐS này thường là mua vào hay bán ra theo phong trào. Bản chất của vấn đề này như sau: Khi các nhà đầu cơ dựa trên thông tin về sự tăng giá của BĐS trong giai đoạn trước đây (ví dụ như giai đoạn 1990-1994 và giai đoạn 2001-2004) và từ đó họ dự đoán rằng giá BĐS sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới thì họ sẽ quyết định mua BĐS. Ngược lại khi họ xét đoán rằng giá BĐS có thể sẽ giảm hoặc không tăng nữa (như giai đoạn 1995-2000 hoặc 2004 đến nay) thì họ sẽ ngừng mua BĐS để chờ đợi. Sự xét đoán về giá BĐS trong tương lai của các nhà đầu cơ này thường dựa vào các thông tin được công bố công khai hoặc được lan truyền trong xã hội do vậy họ thường có các xét đoán giống nhau dẫn đến hành động của họ cũng giống nhau như là một phong trào. Chính tính phong trào này đã làm cho thị trường BĐS Việt Nam khi thì sốt quá nóng và đẩy giá lên quá cao và khi thì bị đóng băng làm số lượng các giao dịch giảm hẳn. Một đặc điểm nữa là trong giai đoạn một hai năm vừa qua khi thị trường BĐS gần như bị đóng băng nhưng giá chào bán BĐS chưa giảm nhiều. Hiện tượng này là do đại đa số những ngưòi nắm giữ BĐS nhà ở hiện nay là các nhà đầu cơ nhỏ lẻ dùng các khoản tiền nhàn rỗi của mình và của người thân để đầu tư BĐS mà không phải là vốn vay của các tổ chức tín dụng nên không chịu áp lực phải bán BĐS trước

một thời điểm nào đó để trả nợ do vậy họ giữ BĐS mà không giảm hoặc giảm ít giá bán BĐS với hy vọng thị trường BĐS sẽ sôi động trở lại trong tương gần.

Một vấn đề nữa cần đề cập là giá BĐS ở Việt Nam đứng ở mức nào là hợp lý? Thực ra theo qui luật thị trường thì giá cả BĐS phụ thuộc vào khả năng sinh lợi mà nó đem lại cho chủ sở hữu trong tương lai. Một khi thị trường BĐS phát triển mạnh, qui mô lớn, các nhà đầu tư trở nên chuyên nghiệp hơn, các cơ hội đầu tư dồi dào (như đầu tư vào kinh doanh, vào cổ phiếu, trái phiếu…) thì qui luật này sẽ phát huy tác dụng mạnh mẽ và sẽ đưa giá BĐS hiện nay về đúng với giá thực của nó. Dưới đây NCS muốn đưa ra quan điểm của mình về cách xác định mức giá đất hợp lý ở Việt Nam từ góc độ của một nhà đầu tư BĐS thực thụ thông qua một ví dụ về một hoạt động kinh doanh BĐS ở Hà Nội. Trong ví dụ này, giá cả của một BĐS được xác định trên cơ sở khả năng sinh lời mà nó đem lại cho chủ sở hữu và từ đó sẽ xác định mức giá đất hợp lý trên thị trường.

Ví dụ một mảnh đất ở một đường phố tại Quận Hoàn Kiếm Hà nội có diện tích 600 m2, có giá chào bán trên thị trường là 80.000.000 đồng/m2 (khoảng 10 cây vàng) được dự kiến đầu tư xây dựng một khu văn phòng cho thuê. Thông thường những khu đất ở các vùng trung tâm thành phố chịu sự điều tiết của các quy hoạch được duyệt với các qui định điển hình như sau:

- Chiều cao công trình được khống chế không quá 30 m, tương đương với 9 tầng cao.

- Mật độ xây dựng không quá 70% diện tích đất, tức là diện tích xây dựng một tầng không quá 420 m2.

- Đơn giá đầu tư xây dựng hoàn chỉnh bao gồm cả các thiết bị cần thiết cho 1m2 sàn toà nhà cho thuê văn phòng khoảng 6.000.000đ/m2.

- Mức phí quản lý toà nhà 4$/m2 (dựa trên số liệu thống kê của một số toà nhà văn phòng đang hoạt động).

- Mức khấu hao tạm tính 4%/năm vì theo qui định, khấu hao phần xây dựng có thể ở mức 2%, khấu hao phần thiết bị ở mức cao hơn do vậy tính bình quân 4%/năm cho toàn bộ giá trị công trình. Giá trị đất đai không được tính khấu hao theo các qui định hiện hành.

Cách tính toán trên dựa trên cơ sở các thông số hiện nay của các toà nhà cho thuê văn phòng có kết quả kinh doanh khả quan (giá thuê, hệ số sử dụng, chi phí vận hành...). Kết quả tính toán được đưa trong bảng dưới đây.

Bảng 2.15. Phân tích chi phí và thu nhập của một dự án khu văn phòng cho thuê giả định tại Hà Nội.

Phần đầu tư:

	Phần khai thác:
Đơn giá đất (triệu đồng)	80	Giá thuê(USD/m2/tháng)	16
Diện tích đất (m2)	600	Hệ số sử dụng (%)	90
Chi phí đất (tr. đồng)	48.000	Doanh thu (tr. đồng)	6.708
Đơn giá xây dựng (tr. đồng)	6	Chi phí quản lý ($/m2/tháng)	4
Diện tích xây dựng (m2)	420	Chi phí quản lý/năm	1.863
Số tầng	9	Khấu hao (4%/năm)	907
Diện tích cho thuê (65% dtxd)	2.457	Thu nhập chịu thuế	3.937
Tổng vốn đầu tư (tr. đồng)	70.680	Thuế TNDN	1.260
Trong đó: phần xd	22.680	Thu nhập sau thuế	2.677
: phần đất đai	48.000	Thu nhập tính cả KH	3.584
Tỷ giá vnd/usd	15.800	Hệ số hoàn vốn	0,0507

Tỷ suất lợi nhuận trên tổng vốn đầu tư hàng năm chỉ bằng khoảng 5%, thấp hơn nhiều so với mức lãi kỳ hạn 12 tháng của tiền gửi tiết kiệm hiện nay khoảng 8%/năm hoặc mức lãi vay ngân hàng 12 tháng là 10%/năm. Mức lãi tiền gửi tiết kiệm ở Việt Nam hiện nay có thể coi là mức lãi có mức độ rủi ro thấp nhất, do vậy đối với dự án đầu tư vào khu văn phòng cho thuê, một hình thức kinh

doanh BĐS có mức độ rủi ro không nhỏ (như chúng ta đã chứng kiến trong thời gian khủng hoảng tài chính ở Đông Nam á các năm 1997-1999) thì yêu cầu hệ số hoàn vốn phải ở mức cao hơn, ít nhất cũng phải từ 12-15%/năm. Nếu so sánh mức hoàn vốn mong đợi đối với dự án đầu tư BĐS là 15%/năm thì có thể nói giá đất quá cao đã làm cho việc đầu tư không có lãi.

Giả định rằng các thông số về chi phí đầu tư xây dựng và về kinh doanh có tính thực tiễn cao và giữ nguyên, chúng ta sẽ tính lại giá đất sao cho hệ số hoàn vốn có thể giữ ở mức hấp dẫn các nhà đầu tư theo công thức sau:

Hệ số hoàn vốn= Tổng thu nhập : Tổng vốn đầu tư

Hệ số hoàn vốn= Tổng thu nhập : (Chi phí đất đai + Vốn đầu tư xây dựng) Chi phí đất đai + Vốn đầu tư xây dựng = Tổng thu nhập : Hệ số hoàn vốn Chi phí đất đai = (Tổng thu nhập : Hệ số hoàn vốn) – Vốn đầu tư xây dựng Đơn giá đất đai = Chi phí đất đai : diện tích đất

Với hệ số hoàn vốn là 15% ta có đơn giá đất là 2.000.000đ/m2. Với hệ số hoàn vốn là 14% ta có đơn giá đất là 5.000.000đ/m2. Với hệ số hoàn vốn là 13% ta có đơn giá đất là 8.000.000đ/m2. Với hệ số hoàn vốn là 12% ta có đơn giá đất là 12.000.000đ/m2.

Cách phân tích trên cho thấy giá trị thực của đất đai (xuất phát từ khả năng sinh lời của nó) đã bị đẩy lên quá cao trên thị trường hiện nay. Điều này lý giải tại sao hầu hết các BĐS lớn đang hoạt động kinh doanh hiện nay là các công ty liên doanh với nước ngoài mà đất đai thường có nguồn gốc của từ các DNNN được đưa vào liên doanh với mức giá thấp hơn nhiều so với thị trường. Một số ít các BĐS khác do chủ sử dụng đất tự đầu tư xây dựng trên những mảnh đất sẵn có từ trước nên giá trị đất đai gần như không được tính trong chi phí đầu tư, do vậy mới có thể đem lại mức thu nhập hợp lý cho chủ sử dụng.

Như đã phân tích ở chương đầu, trong một nền kinh tế thị trường phát triển, giá cả của BĐS nhà ở thường không được đo bằng khả năng sinh lời của ngôi nhà đó. Mặt bằng giá BĐS nhà ở phụ thuộc vào bình quân thu nhập đầu người, vào tỷ trọng thu nhập dành cho nhà ở (cầu thực tế), vào mức chi phí đầu tư hạ tầng và mức chi phí xây dựng cho các khu nhà ở, chi phí chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở (cung). Với các mức cầu và cung xác định có thể xác định mức giá cả BĐS nhà ở. Song bên cạnh đó có thể thấy rằng mức giá các BĐS để ở cũng không thể tăng quá cao hoặc xuống quá thấp vì bên cạnh việc mua BĐS để thoả mãn nhu cầu ở của mình, người có nhu cầu sử dụng có thể thuê nhà trên thị trường thay vì mua hoặc người đang thuê nhà có thể sẽ chuyển sang mua BĐS nhà ở cho mình. Việc thuê hay mua ngoài khía cạnh phụ thuộc vào hoàn cảnh sinh hoạt của người sử dụng (như những người không làm việc cố định tại một vùng nào đó thường có xu hướng thuê nhà...) còn chủ yếu xuất phát từ sự tương quan giữa giá thuê và giá mua bán BĐS đó trên thị trường. Nếu việc mua một ngôi nhà tốn 1 tỷ đồng, mức lãi tiết kiệm khoản 8%/năm thì có thể xác định chi phí tài chính cho BĐS nhà ở đó là 80 triệu đồng/năm. Nếu ngôi nhà đó có giá thuê dưới 80 triệu/năm thì có thể có nhiều người sẽ không mua nhà mà sẽ thuê nhà để ở và ngược lại nếu mức thuê cao hơn 80 triệu/năm thì sẽ có nhiều người quyết định mua nhà.

Như vậy từ các phân tích về BĐS thương mại và BĐS nhà ở có thể nói trong nền kinh tế thị trường giá mua bán các BĐS và giá thuê BĐS luôn có mối quan hệ khăng khít với nhau, có thể biểu diễn bằng các công thức với sự điều chỉnh của các hệ số phản ánh tâm lý tiêu dùng, tâm lý xã hội nói chung của công chúng trong từng cộng đồng nói riêng.

Việc giá BĐS tăng quá cao không chỉ diễn ra ở Việt Nam nơi mà nền kinh tế hoạt động theo cơ chế thị trường mới được bắt đầu trong thời gian gần đây mà cũng đã từng diễn ra ở một số quốc gia khác có nền kinh tế thị trường phát triển, mà ví dụ điển hình nhất là Nhật Bản. BĐS ở Nhật tăng giá mạnh trong