Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

2.6. THỰC TRẠNG CÁC VẤN ĐỀ KHÁC LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS.

2.6.1. Thực trạng về công tác quy hoạch đất đai.

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là khâu trung tâm của của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Các chính sách về đất đai phải xoay quanh vấn đề điều tiết nhu cầu, đảm bảo một cách hiệu quả, khoa học chứ không phải là thêm bớt đơn thuần. Bởi vậy chính sách đất đai phải đảm bảo công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện trong thực tế. Để bảo đảm việc thực hiện qui hoạch, kế hoạch sử dụng thống nhất trong cả nước, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 01/10/2001 về qui hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai. Theo báo cáo “ Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam” của Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường, tính đến giữa năm 2005 kết quả công tác qui hoạch sử dụng đất đai trên toàn quốc như sau:

- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh: có 60/64 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành việc lập qui hoạch sử dụng đất đai đến năm 2010 đã được Thủ Tướng chính phủ phê duyệt. Một số tỉnh còn lại do mới được thành lập nên chưa lập được qui hoạch sử dụng đất.

- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện: có 369 huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành qui hoạch sử dụng đất (chiếm 59,1% số đơn vị cấp huyện), trong đó chủ yếu mới lập qui hoạch sử dụng đất của các huyện, còn qui hoạch sử dụng đất đô thị của hầu hết các tỉnh, thành phố chưa được lập

- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã: có 3597 xã, phường, thị trấn của 36 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành quy hoạch sử dụng đất đai (chiếm 34,2% tổng số đơn vị cấp xã).

Bảng 2.19: Qui hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và Kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005. (Nguồn: Bộ Tài nguyên Môi trường)

Loại đất

Chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005		Chỉ tiêu qui hoạch sử dụng đất đến năm 2010
	Diện tích (1000 ha)	Cơ cấu (%)	Diện tích (1000 ha)	Cơ cấu (%)
Tổng diện tích đất tự nhiên	32.924,1	100	32.924,1	100
Nhóm đất nông nghiệp:	22.948,7	69,7	25.627,4	77,8
- Đất sản xuất nông nghiệp	9.037,8	27,45	9.363,0	28,44
- Đất lâm nghiệp	13.889,5	42,19	16.243,7	49,34
Nhóm đất phi nông nghiệp:	3.606,0	10,95	3.925,3	11,92
- Đất ở:	1.014,9	3,08	1035,3	3,14
+ Đất ở nông thôn	931,2	2,83	936,0	2,84
+ Đất ở thành thị	83,7	0,25	99,3	0,3
- Đất chuyên dùng	1.846,5	5,61	2.145,4	6,52
Nhóm đất chưa sử dụng	6.369,5	19,35	3.371,3	10,24
- Đất được đưa vào sử dụng	2.913,2	8,85	5.911,3	17,95

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.

Nhìn chung công tác qui hoạch sử dụng đất đã được các địa phương quan tâm, thực hiện nghiêm túc, bước đầu đã có đóng góp nhất định cho sự phát triển kinh tế của các địa phương thông qua việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất đúng hướng, tăng tỷ trọng các loại đất để phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng đô thị, khu dân cư, đất nông nghiệp cũng được mở rộng, diện tích đất có rừng che phủ cũng gia tăng, giảm tỷ trọng đất hoang hoá, đất không sử dụng.

Về các vấn đề còn tồn tại có thể thấy công tác xây dựng qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất tuy được xây dựng trên diện tích rộng nhưng còn mang nặng tính hình thức, nội dung và quy trình xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn bất hợp lý, thiếu cơ sở khoa học, chưa khai thác và tận dụng tối đa các cơ sở dữ liệu hiện có do có sự đan xen giữa quản lý theo ngành và quản lý theo lãnh thổ, giữa từng vùng và địa phương, chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn với địa phương trong xây dựng quy hoạch sử dụng đất.

Quy hoạch sử dụng đất còn mang tính chủ quan của các nhà quản lý, chưa bám sát yêu cầu thực tế về phát triển kinh tế xã hội hiện tại và tương lai do vậy việc sử dụng đất trên thực tế thường sai lệch so với quy hoạch. Đây cũng là một trong các nguyên nhân dẫn đến tình trạng người sử dụng đất tìm mọi cách để không sử dụng đất theo đúng qui hoạch, thậm chí bỏ hoang, và tìm mọi cách để các cấp chính quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng phù hợp với lợi ích thực tế.

Các phương án quy hoạch sử dụng đất, nhất là ở các vùng đô thị thường không được công khai hoặc công khai chậm hoặc không chi tiết. Nhiều phương án quy hoạch công khai nhưng không có tiến độ thực hiện hoặc không thực hiện nhưng không có phương án thay đổi cứ để tình trạng qui hoạch treo làm người sử dụng đất không yên tâm đầu tư sử dụng đất.

Tóm lại công tác qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong những năm qua đã triển khai rộng rãi nhưng còn bộc lộ nhiều hạn chế như không bảo đảm tính khoa học và tính chính xác trong việc qui hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Việc lập qui hoạch và kế hoạch sử dụng đất còn mang tính chủ quan, đơn phương của những người làm công tác quản lý, thiếu căn cứ xác đáng dẫn tới thiếu tính hiện thực. Điều đó gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai và làm hạn chế quá trình sản xuất kinh doanh và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Tính thời gian trong công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất không đảm bảo dẫn tới suy giảm hiệu quả của công tác này. Chưa có sự phối hợp đồng bộ giữa qui hoạch phát triển

kinh tế-xã hội, qui hoạch phát triển đô thị và kết cấu hạ tầng với qui hoạch sử dụng đất.

Theo qui định của Luật đất đai hiện nay thì chu kỳ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là 10 năm và chu kỳ điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất là 5 năm trong khi thời hạn giao đất có thể từ 30 đến 50 năm. Sự không tương xứng của chu kỳ quy hoạch và thời hạn giao đất đã gây lên sự lo ngại nhất định đối với người sử dụng đất. Trường hợp người sử dụng đất đã đầu tư các công trình trên đất được giao và sau đó 5-10 năm quy hoạch sử dụng đất thay đổi, ví dụ như thay đổi công năng sử dụng của mảnh đất đó, dẫn đến việc thu hồi đất hoặc phải thay đổi công năng của công trình đã xây dựng... Trong các trường hợp này chưa có các qui định về việc đền bù thiệt hại cho người sử dụng đất do quy hoạch sử dụng đất thay đổi. Việc thay đổi quy hoạch sử dụng đất có thể bắt nguồn từ yêu cầu phát triển của xã hội và cũng có thể bắt nguồn từ chất lượng kém của kỳ quy hoạch trước đó nên cần phải thay đổi lại. Có thể lấy ví dụ về quy hoạch nhà ở trong thời gian vừa qua. Trong giai đoạn trước năm 2000 các khu đô thị mới gồm chủ yếu là các ngôi nhà chia lô diện tích nhỏ với mặt tiền vài mét, xây cao 4-5 tầng theo thẩm mỹ của từng chủ sử dụng. Các khu chung cư cũng được xây dựng lẻ tẻ, thấp tầng, thiết kế lạc hậu, trang thiết bị nghèo nàn, cơ sở hạ tầng tiện ích xung quanh ít được quan tâm như các khu để xe, các khu sinh hoạt công công, khu dịch vụ, thương mại... Điều này làm cho hệ số chiếm đất xây dựng rất lớn, không tiết kiệm được không gian, ít đất dành cho các công trình hạ tầng công cộng, cảnh quan kiến trúc lạc hậu, công năng sử dụng kém, tiện nghi hạn chế. Từ cuối những năm 90 trở đi các cơ quan qui hoạch đã nhận thấy sự lạc hậu của cách qui hoạch thập kỷ trước nên đã thay đổi không gian cho các khu đô thị theo hướng hạn chế tối đa việc phân lô nhỏ cho các ngôi nhà liền kề mà tiến tới việc xây dựng nhà ở thành các khu chung cư cao tầng được trang bị hiện đại, kể cả thang máy, cả các khu hạ tầng công cộng như chỗ để xe, các khu thương mại, dịch vụ xen kẽ... để dành đất cho các không gian công cộng, cho

cây xanh, cho công viên. Đối với những người có thu nhập cao có nhu cầu về nhà độc lập thì có thể lựa chọn các khu biệt thự độc lập trên những mảnh đất rộng, mặt tiền lớn, mật độ xây dựng thấp để dành đất cho sân vườn, cây xanh. Quan điểm qui hoạch này đem lại cảnh quan đẹp, hiện đại cho các khu đô thị mới. Do vậy trong thời gian tới, ngoài việc xây dựng các khu đô thị mới thì một công việc cần làm là chỉnh trang lại các khu đô thị đã có, đặc biệt là các khu chung cư cũ, trong đó có cả phương án dỡ bỏ hoàn toàn những nhà chung cư cũ để xây dựng mới. Qua ví dụ trên có thể thấy sai lầm về công tác qui hoạch sử dụng đất đai có thể gây lên những thiệt hại rất lớn cho xã hội.

2.6.2. Thực trạng về vấn đề thông tin trong lĩnh vực BĐS.

Như đã đề cập, trong thực tiễn của hoạt động kinh doanh BĐS rất nhiều thông tin cần được xử lý để có thể đưa ra được một quyết định đúng đắn để đầu tư BĐS, để khai thác BĐS, để mua bán BĐS.

- Thông tin về quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết: thông tin về quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết có liên quan chặt chẽ đến giá trị của từng mảnh đất cũng như các công trình trên đất. Xét một khu đất cụ thể, loại thông tin này cho biết công năng của khu đất đã được xác định trong quy hoạch là gì, đó là đất giành cho BĐS nhà ở hay đất để xây các BĐS thương mại hay BĐS công nghiệp hay là đất nông nghiệp...Có thể nói công năng đất đai được xác định trong các quy hoạch được duyệt có ý nghĩa rất quan trọng đối với nhà đầu tư và nó sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giá trị khu đất. Tiếp theo cần có thông tin để xác định xem đất này có thể chuyển đổi mục đích sử dụng được không nếu công năng hiện tại của khu đất không phù hợp với mục tiêu sử dụng của nhà đầu tư, chi phí chuyển đổi là bao nhiêu, trình tự chuyển đổi như thế nào, cần bao nhiêu thời gian. Về công trình trên đất, nhà đầu tư cần biết các quy định về hệ số chiếm đất tối đa, về mật độ xây dựng cho phép (tỷ lệ m2 sàn xây dựng/diện tích đất), chiều cao tối đa của công trình, các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, các yêu cầu về môi trường về phòng cháy chữa cháy, các hồ sơ

cần thiết cho việc cấp phép xây dựng... Có thể nói các loại thông tin kể trên có vai trò hết sức quan trọng đối với Nhà đầu tư BĐS bởi nó quyết định giá trị của khu đất cũng như quyết định quy mô tối đa của công trình trên đất và qua đó quyết định “năng suất” của khu đất. Các thông tin quan trọng kể trên cũng như hàng loạt các thông tin quan trọng khác hiện nay không dễ dàng thu thập được. Nhóm nguyên nhân khách quan có thể là do nhiều thông tin đối với một khu đất cụ thể hiện chưa thể xác định được rõ ràng do công việc quy hoạch tổng thể hoặc chi tiết chưa được tiến hành hoặc chưa được phê duyệt, do vậy chưa thể được xác định. Nhóm nguyên nhân chủ quan được xác định là các thông tin cần thiết kể trên đã có song đó là bí mật của các cơ quan quản lý liên quan nên không được tiết lộ. Để có được các thông tin quan trọng này, các nhà đầu tư phải biết cách “thâm nhập” các cơ quan liên quan, phải chấp nhận chi phí để có được các thông tin cần thiết cho mình. Đây có thể nói đó là sự độc quyền về thông tin của các cơ quan quản lý liên quan đã là một trở ngại rất lớn cho hoạt động kinh doanh BĐS hiện nay.

- Thông tin về tình trạng pháp lý của BĐS: Đối với việc đầu tư vào các BĐS đã được xây dựng từ trước đó thì các thông tin về tình trạng pháp lý của các BĐS đó có vai trò hết sức quan trọng cho các giao dịch mua bán. Đất đai thuộc BĐS đang xem xét là loại đất nào, đuợc giao sử dụng trong bao lâu, hạn giao sử dụng còn lại bao lâu, chủ giao sử dụng là ai, tiền sử dụng đất đã được đóng một lần hay được đóng hàng năm. Công trình trên đất do ai sở hữu, tình trạng của giấy phép xây dựng có phù hợp với công trình không, công năng sử dụng của công trình có phù hợp với công năng của thửa đất đó không... (ví dụ như có trường hợp nhà được xây trên đất nông nghiệp không phép...) Các loại thông tin kể trên liên quan đến BĐS đã tồn tại cũng có vai trò hết sức quan trọng cho những chủ thể muốn mua BĐS đó. Các thông tin này ngoài chủ sử dụng hiện thời thì cũng có thể được tra cứu tại các cơ quan chức năng quản lý nhà đất của chính

quyền địa phương. Song trên thực tế, để có được các thông tin này không hề đơn giản và đó thực sự là một cản trở lớn cho các giao dịch BĐS hiện nay.

- Thông tin về giá cả thị trường phục vụ cho việc định giá: Trong việc định giá BĐS, đặc biệt là các BĐS nhà ở thì việc có được thông tin về các giao dịch mua bán các BĐS nhà ở tương tự có vai trò rất quan trọng bởi việc định giá các BĐS nhà ở chủ yếu dựa trên phương pháp so sánh trực tiếp. Hiện nay các nguồn thông tin này rất khó được thu thập. Nhà nước chưa có biện pháp nào để cập nhật được thông tin về giá cả BĐS đang giao dịch trên thị trường bởi lẽ các hợp đồng mua bán BĐS khi đưa ra công chứng hiện nay chỉ đưa ra mức giá thấp hơn so với mức giá theo quy định của Nhà nước, tức là thấp hơn nhiều so với mức giá thực sự trên thị trường, để tránh phải nộp các khoản thuế và lệ phí ở mức cao. Thông tin từ các nguồn khác như các tổ chức môi giới, các văn phòng giao dịch BĐS cũng rất hạn chế, manh mún, độ tin cậy thấp và cũng rất khó khăn để có thể thu thập được. Có thể nói các chủ thể tham gia thị trường BĐS thiếu rất nhiều thông tin cần thiết để phục vụ cho việc ra các quyết định một cách chuẩn mực.

2.6.3. Thực trạng về các loại thuế liên quan đến BĐS hiện nay

Hiện nay các loại thuế liên quan đến BĐS có thuế hàng năm đánh vào QSD đất gồm: thuế nhà đất là thuế đánh vào việc sở hữu và sử dụng BĐS nhà đất ở đô thị của các HGĐ, tiền thuê đất áp dụng cho các tổ chức được giao đất dưới hình thức thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp được tính bằng thóc và thu bằng tiền đối với đất nông nghiệp, và thuế/khoản thu một lần gồm: thuế chuyển QSD đất do chủ sở hữu BĐS phải nộp một lần khi bán BĐS trên thị trường (cùng với lệ phí trước bạ) và khoản thu tiền sử dụng đất một lần khi Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS như hoạt động cho thuê BĐS, đầu tư BĐS để bán...thì nộp thuế theo các mức thuế giống như các ngành kinh doanh khác như thuế VAT 10% và thuế Thu nhập doanh nghiệp 28%. Do vậy về các mức thuế của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực

kinh doanh BĐS hiện nay là chấp nhận được và việc sửa đổi các mức thuế này sẽ theo tiến trình chung cải thiện môi trường kinh doanh ở Việt Nam. Dưới đây sẽ phân tích các loại thuế khác liên quan đến việc giao, sử dụng, mua bán BĐS của các HGĐ, một phần không thể tách rời của hoạt động kinh doanh BĐS.

- Thuế nhà đất: khoản thuế thường niên này hiện nay nói chung đứng ở mức thấp, chưa phân biệt diện tích sử dụng mà chỉ tính đơn thuần từ diện tích và đơn giá do Nhà nước qui định. Các khoản thuế chuyển QSD đất và thu tiền sử dụng đất nói chung cũng đứng ở mức thấp, phù hợp với khả năng chi trả của đa số người sử dụng đất.

- Thuế chuyển QSD đất: loại thuế này mang sắc thái của thuế thu nhập, tức là đánh trên thu nhập phát sinh. Hiện nay loại thuế này tương đương 4% trên tổng giá bán theo đơn giá do Nhà nước quy định và do giá đất theo qui định của Nhà nước thấp nên loại thuế này nói chung là ở mức thấp nếu so sánh với nhiều quốc gia khác.

- Thu tiền sử dụng đất: Khoản thu này được hiểu là giá chuyển nhượng QSD đất của Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Hiện khoản thu tiền sử dụng đất này được tính theo đơn giá đất do Nhà nước ban hành do vậy trên thực tế nó đứng ở mức thấp hơn nhiều so với mức giá trên thị trường. Điều này làm cho việc xin Nhà nước giao đất hiện nay không đơn giản do người được giao đất sẽ có được nguồn lợi tiềm năng từ sự chênh lệch giá kể trên và đó cũng là nguyên nhân tạo ra các hiện tượng tiêu cực hiện nay trong công tác quản lý đất đai.

- Tiền thuê đất đối với các tổ chức cá nhân thuê đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh: Tiền thuê đất theo qui định nhất của Nhà nước hiện nay căn cứ theo giá đất qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 đã không còn ở mức quá thấp như trước đây song tiền thuê đất vẫn còn tương đối thấp so với mặt bằng giá đất hiện nay. Hiện tiền thuê đất chỉ bằng 0,5%-0,7% so với mức giá giao đất thu tiền một lần do