Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

nhiều năm suốt thập kỷ 70 và 80 cho đến đầu những năm 90 sau đó bị giảm giá mạnh trong nhiều năm cho đến hiện tại. Vấn đề cốt lõi của việc tăng giá BĐS là do tâm lý mong đợi sự tăng giá của BĐS theo thời gian mà không dựa vào khả năng sinh lời của BĐS.

250

200

150

100

2001

2003

2005

Nam

Hình 2.3: Biểu đồ giá đất dùng cho mục đích thương mại tại Nhật Bản từ năm 1985 đến năm 2005 (chỉ số giá đất năm 2000 là 100)20

Trong công thức xác định giá BĐS có hai nguồn thu nhập tương lai tạo thành giá BĐS trong hiện tại là tiền thuê dự kiến thu được và tiền bán BĐS vào cuối kỳ khai thác. Tiền thuê dự kiến thu được có thể được xác định tương đối chính xác song tiền bán BĐS vào cuối kỳ khai thác có thể được xác định cao hoặc thấp dựa trên sự phán đoán về triển vọng mặt bằng giá BĐS trong tương lai. Nhà đầu tư nếu chỉ đơn thuần dựa vào các số liệu thống kê trong quá khứ để suy đoán quy luật diễn biến giá cả của tương lai sẽ thường có các dự đoán lạc quan về giá BĐS trong tương lai nếu thời gian trước đó BĐS luôn tăng giá (đó là thị trường BĐS Việt Nam hiện nay hay là thị trường BĐS của Nhật trong giai đoạn những năm 70-80) và do đó sẽ chấp nhận trả giá cao cho BĐS trong hiện tại. Những hậu quả nghiêm trọng của việc giá BĐS bị tăng quá cao hiện chỉ là

20 [45].

nguy cơ tiềm ẩn ở Việt Nam song đã trở thành hiện thực đối với nền kinh tế Nhật Bản khi mà trong suốt hơn mười năm sau đó giá BĐS ở Nhật bản giảm sút và hiện chỉ ngang mức giá của những năm 70, kéo theo sự sụp đổ của nhiều tổ chức tín dụng, nhiều doanh nghiệp lớn.

2.5. THỰC TRẠNG NGUỒN VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS.

2.5.1. Nguồn cung vốn vay cho đầu tư BĐS.

Ngoài nguồn vốn tự có của các nhà đầu tư thì hiện nay ở Việt Nam vốn vay cho hoạt động kinh doanh BĐS chủ yếu là từ các tổ chức tín dụng, một phần nhỏ là từ các công ty bảo hiểm. Tính đến năm 2005, toàn quốc có 5 ngân hàng thương mại quốc doanh, 1 ngân hàng chính sách, 36 ngân hàng thương mại cổ phần, 4 ngân hàng liên doanh, 28 chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Trong tài liệu “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam” do Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư thực hiện trong năm 2005 đã đưa ra một số đánh giá về hiện trạng nguồn cung vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS như sau:

- Dư nợ cho vay đối với các nhu cầu vốn kinh doanh BĐS đến cuối năm 2004 chiếm khoảng 18% tổng dư nợ. Vốn cho vay xây dựng nhà ở đến cuối năm 2004 tăng gấp 4,8 lần so với cuối năm 1998 và cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng, cao ốc, nhà xưởng để cho thuê đến cuối năm 2004 cũng tăng gấp 4 lần so với năm 1998.

- Trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS vốn tự có tham gia còn ít, chỉ ở mức 30%, còn lại là vốn vay. Đối với việc cho cá nhân vay xây dựng nhà ở thì mức tham gia của các tổ chức tín dụng khoảng 50% tổng vốn đầu tư.

- Các tổ chức tín dụng áp dụng các điều kiện cho vay vốn khá chặt chẽ, dùng tài sản hình thành từ vốn vay và vốn tự có của khách hàng để bảo đảm cho các khoản vay, tỷ lệ nợ quá hạn ở dưới mức 5%.

- Tốc độ cho vay đầu tư BĐS tăng trên 20% trong các năm 2003, 2004 và bắt đầu giảm trong 6 tháng đầu năm 2006 khi thị trường BĐS có chiều hướng đóng băng.

- Dư nợ cho vay trung hạn (từ 1 đến 5 năm) chiếm tỷ trọng 82%, cho vay dài hạn (trên 5 năm) chiếm 18%.

- Về cơ cấu tín dụng thì cho vay để mua, xây dựng, sửa chữa nhà có tỷ trọng lớn nhất song đang có xu hướng giảm, cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đô thị, khu công nghiệp cho thuê, khu văn phòng cho thuê có tỷ trọng nhỏ hơn song đang có xu hướng gia tăng.

Bảng 2.16: Tốc độ tăng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS ở các thành phố.

(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước. Đơn vị: %)

Địa bàn

2003	2004	6 tháng 2005
Hà Nội	21	24,4	11,2
T.p. Hồ Chí Minh	30	31,9	12,9
Hải Phòng	25	23	8
Đà Nẵng	25,5	23,8	12,3
Cần Thơ	23	24,9	13,5

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.

Bảng 2.17: Tỷ lệ % trong tổng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS

(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước. Đơn vị: %)

2003	2004	6 tháng 2005
Cho vay sửa chữa, mua nhà	65	60	58
Cho vay xây dựng CSHT, khu đô thị, khu công nghiệp cho thuê	23	25	25
Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê	12	15	17

BĐS do các HGĐ thường mua là các BĐS nhà ở còn đối tượng đầu tư của các doanh nghiệp thường là các BĐS nhà ở, các BĐS thương mại và BĐS công

nghiệp. Đó là các khu đô thị lớn gồm các ngôi nhà độc lập hoặc các khu chung cư, các toà nhà văn phòng, các trung tâm thương mại, khách sạn, các khu công nghiệp, nhà máy, kho tàng... Xuất phát từ đặc thù về qui mô và tính lâu bền của BĐS nên các khoản vay vốn để mua BĐS thường là các khoản lớn và thường có tính dài hạn. Thực tiễn ở các nước phát triển cho thấy thông thường vốn cho vay để mua BĐS nhà ở thường có thời hạn trung bình từ 10-20 năm và thời hạn dài từ 20-30 năm. Đối với các doanh nghiệp thì vay để đầu tư BĐS thường cần thời gian khoảng từ 10-15 năm. Đối với các doanh nghiệp thì đó là thời gian cần thiết để hoàn vốn đầu tư BĐS. Đối với các HGĐ thì họ cũng cần thời gian dài để người vay có thể trả được hết các khoản gốc và lãi phát sinh từ thu nhập hàng tháng của mình mà vẫn bảo đảm được thu nhập dành cho các nhu cầu thiết yếu khác như ăn uống, y tế, giáo dục, giao thông....Song thực trạng nguồn vốn của các tổ chức tín dụng hiện nay lại không đáp ứng được tính dài hạn của các nhu cầu vay vốn trong lĩnh vực BĐS. Điều này được thể hiện rõ trong số liệu thống kê đã nêu khi tỷ trọng cho các khoản vay trung hạn từ 1-5 năm chiếm tới 82%. Cản trở đầu tiên là nguồn vốn huy động của họ hiện nay hầu hết là các nguồn vốn ngắn hạn do đó các nguồn vốn này không phù hợp cho các khoản vay dài hạn. Về mặt thể chế, Ngân hàng Nhà nước cũng quy định chỉ cho phép sử dụng một tỷ lệ nhất định nguồn vốn vay ngắn hạn cho các khoản vay trung và dài hạn để đảm bảo an toàn của hệ thống tín dụng. Do vậy sự hạn chế nguồn vốn cho vay dài hạn sẽ dẫn tới việc các tổ chức tín dụng phải cân nhắc kỹ việc cho vay dài hạn các dự án đầu tư trong các lĩnh vực thương mại, công nghiệp hay cho các HGĐ vay để mua nhà.

2.5.2. Thực trạng về việc thế chấp BĐS để bảo đảm cho các khoản vay.

Cơ chế thế chấp hiện nay được các tổ chức tín dụng áp dụng theo qui định tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và trên cơ sở các qui định của Luật đất đai, của Bộ Luật dân sự

và các văn bản liên quan khác. Để trở thành tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng bảo đảm cho các khoản vay thì BĐS phải có đủ các điều kiện sau:

- Thuộc quyền sở hữu và/hoặc sử dụng của bên đứng ra bảo lãnh khoản vay theo đúng các qui định của pháp luật, thể hiện bằng GCN QSD đất và quyền sở hữu nhà trên đất.

- Không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc QSD của bên đứng ra bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.

- BĐS có thể được phát mại bán cho bên thứ ba một cách hợp pháp và thực hiện được sự chuyển đổi QSD đất và quyền sở hữu công trình trên đất cho bên thứ ba.

- Giá trị tài sản thế chấp bao gồm QSD đất và quyền sở hữu công trình trên đất phải đủ để bảo đảm cho khoản vay. Việc định giá tài sản thế chấp do các bên tự thoả thuận.

Nhìn chung, sau sự ra đời của các văn bản pháp luật trong lĩnh vực thế chấp thì hoạt động này đã gia tăng đáng kể. Cũng theo tài liệu “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam” thì tính đến cuối năm 2003 tỷ trọng các khoản vay có thế chấp giá trị QSD đất và BĐS đã tăng gấp 3 lần so với cuối năm 1998. Tỷ trọng dư nợ vay có thế chấp BĐS đến cuối năm 2003 chiếm 25% trên tổng dư nợ. Chất lượng tín dụng cho vay có thế chấp bằng BĐS đã được cải thiện đáng kể, thể hiện nợ xấu từ 12,3% vào cuối năm 1998 đã giảm xuống còn 4% vào cuối năm 2004.

Việc thực hiện cơ chế thế chấp BĐS để bảo đảm cho các khoản vốn vay đã tạo được động lực cho cả các tổ chức tín dụng cũng như khách hàng cần vay vốn. Các tổ chức tín dụng đã có thể mạnh dạn hơn khi cho vay vốn một khi đã được thế chấp bằng các BĐS có giá trị. Khách hàng cần vay vốn cũng có cơ sở để thuyết phục các tổ chức tín dụng thông qua các đề xuất của mình. Những yếu tố

này đã góp phần không nhỏ trong việc gia tăng tổng dư nợ của các tổ chức tín dụng trong thời gian qua, trong đó có dư nợ cho vay kinh doanh BĐS.

Bảng 2.18: Thế chấp BĐS vay vốn tại các tổ chức tín dụng

(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước. Đơn vị: %)

2003	2004	6 tháng 2005
Tỷ lệ nợ quá hạn các khoản vay có thế chấp	2,8	4,05	4,1
Tỷ lệ dư nợ có thế chấp BĐS:	25,1	31	33
- Thế chấp bằng QSD đất	10	14	14,6
- Thế chấp bằng QSD đất và tài sản gắn liền	15,1	17	17,4

Tuy vậy, do khuôn khổ pháp lý mới được hình thành nên còn có không ít các trở ngại cần được tiếp tục giải quyết trong thời gian tới, đó là:

- Trên thực tế rất nhiều BĐS nhà ở hiện nay chưa có đủ giấy tờ sở hữu theo luật định tại thời điểm giao dịch nên không thể thế chấp được. Ví dụ như các BĐS nhà ở của các HGĐ đã sử dụng, đang chờ để được cấp GCN QSD đất và quyền sở hữu nhà. BĐS ở các khu đô thị mới như nhà xây thô hoặc các khu căn hộ thì hiện nay cũng thường được mua bán ngay trong giai đoạn dự án được lập, tức là người mua phải thanh toán tiền từng giai đoạn khi mà BĐS chưa được hình thành hoàn chỉnh và do đó chưa thể có GCN sở hữu theo quy định của pháp luật nên không thể tiến hành thủ tục thế chấp. Nhiều DNNN quản lý khối BĐS khá lớn song không có đủ các giấy tờ sở hữu, sử dụng cần thiết theo qui định của pháp luật để có thể thế chấp được.

- Qui định của Luật đất đai về xử lý tranh chấp, thu hồi đất…làm cho hoạt động này có tính rủi ro cao. Nhiều mảnh đất bị tranh chấp trong thời gian dài không được xử lý dứt điểm. Có những mảnh đất đã được thế chấp song do chủ sử dụng không triển khai xây dựng công trình trong thời hạn cho phép nên có thể bị thu hồi...

- Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản chưa được ban hành trong khi có qui định tài sản thế chấp phải được đăng ký sở hữu, do vậy đây cũng là một trở ngại do sự không đồng bộ của hệ thống pháp luật gây ra.

- Đối với các BĐS đã được thế chấp thì trong nhiều trường hợp cụ thể khi mà người vay không thực hiện được các khoản trả nợ theo hợp đồng vay vốn thì việc thu hồi, phát mại tài sản thế chấp cũng hết sức phức tạp, nhiều khi bị kéo dài, gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động của các tổ chức tín dụng. Trong nhiều trường hợp liên quan đến đất đai thì toà án lại chuyển về cho UBND các cấp giải quyết theo thẩm quyền hoặc có những trường hợp Toà kinh tế và Toà dân sự đưa ra những phán quyết trái ngược nhau trong cùng một vụ việc làm cho tranh chấp kéo dài.

- Việc định giá các BĐS được thế chấp hiện nay cũng là một trở ngại cho hoạt động thế chấp. Do giá cả BĐS rất khó dự báo nên nếu định giá theo giá thị trường thì tiềm ẩn nhiều rủi ro cho những người thực thi một khi không bán được BĐS theo giá đã định. Trường hợp định giá BĐS theo các khung giá của Nhà nước thì mức giá sẽ thấp hơn rất nhiều so với mức giá cả trên thị trường, do đó sẽ hạn chế lượng vốn được vay của khách hàng.

2.5.3. Những trở ngại cho việc vay vốn từ góc độ của các HGĐ.

Hiện nay nguồn vốn mà các HGĐ dùng để mua các BĐS nhà ở hầu hết có nguồn gốc từ các khoản thu nhập của họ tích luỹ được trong thời gian trước đó. Cho đến thời điểm hiện nay việc vay vốn của các HGĐ từ các tổ chức tín dụng để mua nhà vẫn là hiện tượng ít phổ biến ở Việt Nam. Các HGĐ ở Việt Nam thường có thu nhập chính thức không cao do vậy họ khó có khả năng chứng minh cho các tổ chức tín dụng khả năng trả nợ của mình trong dài hạn. Nếu chỉ xét mức thu nhập chính thức theo mặt bằng hiện nay thì chỉ có rất ít các trường hợp có thể chứng minh được nguồn trả nợ cho khoản vay mua BĐS nhà ở trong một khoảng thời gian trung hoặc dài hạn. Trong xã hội hiện nay, ngoài thu nhập chính thức các HGĐ có thể có các nguồn thu nhập không chính thống khác có

thể từ các công việc buôn bán, làm thêm hoặc các thu nhập có nguồn gốc không minh bạch khác...do đó không thể được xác định là khoản thu nhập để trả nợ tiền vay mua nhà. Việc vay vốn có nghĩa là phải trả các khoản lãi phát sinh trên số dư nợ gốc trong từng thời kỳ do đó nếu mức thu nhập hàng tháng của một HGĐ dành cho việc trả nợ tiền vay mua nhà bằng hoặc nhỏ hơn khoản tiền lãi phát sinh hàng tháng thì có nghĩa là HGĐ không thể trả được hết khoản nợ gốc và do đó sẽ không đủ điều kiện để vay vốn. Có thể nói mặt bằng giá BĐS nhà ở đứng ở mức rất cao so với mặt bằng thu nhập của các HGĐ là một trong các nguyên nhân cơ bản của tình trạng rất ít các HGĐ có đủ điều kiện để vay vốn của các tổ chức tín dụng để mua BĐS nhà ở. Tiếp theo là do hiện nay mức sống nói chung của các HGĐ ở Việt Nam còn thấp do vậy họ cần phải tiết kiệm các khoản chi tiêu nói chung và đặc biệt là chi tiêu cho các nhu cầu không thực sự cấp bách. Nhu cầu về nhà ở như đã phân tích ở chương đầu không phải là nhu cầu quá cấp thiết như nhu cầu ăn uống, đi lại, y tế, giáo dục... do vậy phần thu nhập dành cho nhu cầu ở thường là khoản còn lại sau khi đã chi tiêu cho các nhu cầu cấp thiết hơn do đó nguồn thu nhập của các HGĐ dành cho việc mua sắm BĐS nhà ở không thực sự dồi dào. Đối với nhiều HGĐ có mức thu nhập không cao có thể không còn tiền để dành cho việc mua BĐS nhà ở sau khi đã chi tiêu cho các nhu cầu thiết yếu của mình. Trong trường hợp họ có thể có thu nhập tích luỹ dành cho BĐS nhà ở thì tâm lý chung hiện nay là cố tích luỹ đủ tiền trong một khoảng thời gian nào đó để tự mua BĐS nhà ở, tránh phải trả lãi xuất tiền vay, khoản tiền mà họ cho là khoản chi tiêu lãng phí. Như vậy là các HGĐ phải chấp nhận các điều kiện sống chật chội kéo dài để có thời gian tích luỹ và mua BĐS nhà ở bằng tiền của mình. Chính tâm lý tiêu dùng này của các HGĐ trong xã hội chúng ta hiện nay cũng là nguyên nhân quan trọng của hiện tượng có ít các giao dịch vay vốn của các HGĐ để mua BĐS nhà ở.