Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

vậy việc thuê đất sẽ có lợi hơn là việc được giao đất nếu chỉ xét riêng yếu tố chi phí sử dụng đất. Tiền thuê đất thấp như hiện nay sẽ làm cho nhiều hộ thuê đất nhưng không có nhu cầu sử dụng đất sẽ “bán” quyền thuê này cho người sử dụng khác để hưởng chênh lệch.

2.6.4. Thực trạng về các dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS.

Hoạt động tư vấn, môi giới BĐS là hoạt động cần thiết góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Như đã phân tích các BĐS có tính không đồng nhất, do đó giá cả của một BĐS phải được xác định trên cơ sở những đặc điểm cụ thể của BĐS đó bao gồm cả đất đai và công trình trên đất. Nhiều chủ thể tham gia thị trường BĐS là những người không chuyên nghiệp, họ có thể là lần đầu tiên tham gia thị trường hoặc tuy đã tham gia một vài lần nhưng không tích luỹ được nhiều kinh nghiệm trong các giao dịch về BĐS. Mặt khác do là những người không chuyên nên họ cũng thường thiếu các thông tin cần thiết cho việc ra các quyết định trong các giao dịch BĐS. Những yếu tố trên làm cho vai trò của hoạt động tư vấn, môi giới trong các giao dịch BĐS trở nên quan trọng. Những tổ chức tư vấn, môi giới BĐS chuyên nghiệp sẽ cung cấp cho khách hàng các thông tin, kinh nghiệm, kiến thức cần thiết để hình thành các quyết định hợp lý nhất trong các giao dịch về BĐS.

Hiện nay hoạt động tư vấn, môi giới BĐS ở Việt Nam đang diễn ra một cách tự phát và nói chung có chất lượng rất thấp. Những người cung ứng dịch vụ tư vấn, môi giới hoạt động tại các văn phòng nhà đất mọc lên như nấm hiện nay thực chất chỉ mang tính chỉ chỏ, chắp mối. Họ không phải là những chuyên gia được đào tạo một cách chính quy, bài bản, không có đủ kiến thức, không bị ràng buộc bởi các chế định cần thiết để nâng cao tính trách nhiệm trong các hoạt động của họ. Thực chất hoạt động của các văn phòng nhà đất hiện nay trong nhiều trường hợp không trợ giúp được cho khách hàng của mình mà còn làm cho họ bị nhiễu loạn thông tin, không đưa ra được quyết định chuẩn xác cần thiết.

CHƯƠNG 3

CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Ở VIỆT NAM.

Như đã phân tích ở chương 2, hoạt động kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường ở Việt Nam còn hết sức non trẻ do mới trải qua giai đoạn phát triển rất ngắn kể từ đầu những năm 1990 trở lại đây. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng như các chủ thể khác tham gia thị trường BĐS đều chưa có thời gian trải nghiệm nhiều trong thị trường BĐS, kinh nghiệm chưa tích lũy được mấy trong khi tình hình thị trường luôn diễn biến khó lường. Về phía Nhà nước, việc xây dựng các thể chế để định hướng, thúc đẩy sự phát triển của thị trường cũng đang trong giai đoạn tìm tòi, thử nghiệm, điều chỉnh. Xuất phát từ đặc thù của đối tượng kinh doanh là các BĐS, một loại tài sản hết sức đặc biệt, gắn liền với nguồn tài nguyên đất đai của đất nước, nên hoạt động kinh doanh này rất nhạy cảm với các chính sách của Nhà nước trong lĩnh vực này, đặc biệt là trong điều kiện của Việt Nam khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước là người đại diện quản lý. Có thể nói việc phát triển nhanh hay chậm của hoạt động kinh doanh BĐS phụ thuộc rất nhiều vào khuôn khổ pháp lý do Nhà nước qui định trong lĩnh vực này, vào sự nỗ lực của các doanh nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh BĐS cũng như sự hiểu biết của các chủ thể tham gia thị trường BĐS.

3.1. DỰ BÁO TRIỂN VỌNG CỦA HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS TRONG THỜI GIAN TỚI.

Như chúng ta đã biết, hoạt động kinh doanh BĐS là nguồn chính để tạo ra và phân phối BĐS cho những người có nhu cầu sử dụng và có khả năng chi trả. Với một thị trường có hơn 80 triệu người tiêu dùng và có điểm xuất phát thấp

như thị trường BĐS Việt Nam hiện nay có thể thấy trong tương lai sẽ có những động lực lớn lao thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS. Để thấy rõ “không gian rộng lớn” chờ đợi sự phát triển của các hoạt động kinh doanh BĐS có thể phân tích các số liệu tương quan về qui mô, vị trí của ngành kinh doanh này trong nền kinh tế của Việt Nam so sánh với Trung Quốc và Mỹ.

Bảng 3.1: So sánh qui mô hoạt động kinh doanh BĐS

(Tổng hợp từ các bảng tại chương 1 và chương 2)

Diện tích nhà ở/đầu người (m2)	Số doanh nghiệp	Đóng góp cho GDP (Triệu USD)	Tỷ trọng trong GDP (%)
Việt Nam	10,38	6137	1.716	4,45
Trung Quốc	25,8	129.000	29.188	2,0
Mỹ	64,3	323.000	1.451.000	12,36
So sánh Trung Quốc/VN (lần)	2,5	21	17	0,45
So sánh Mỹ/VN (lần)	6,2	52,6	845,7	2,8

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 191 trang tài liệu này.

Các số liệu trên cho thấy rõ mức độ phát triển còn rất sơ khai của hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam:

- Để có thể nâng mức diện tích nhà ở bình quân đầu người ngang bằng với mức của Trung Quốc năm 2003 thì chỉ số này của Việt Nam phải tăng gấp 2,5 lần hay phải tăng thêm 15,42 m2/người. Với mức dân số khoảng 82 triệu người như hiện nay thì phải xây thêm được 1.264,44 triệu m2 nhà ở nữa thì chúng ta mới có được mức diện tích nhà ở trên đầu ngưòi bằng Trung Quốc năm 2003. Theo thống kê của Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng, thì bình quân diện tích nhà được xây mới trong giai đoạn 2003-2004 khoảng hơn 20 triệu m2, hàng năm tăng trưởng khoảng 15%, và với mức tăng trưởng dân số hiện

nay khoảng 1,4%/năm (tức là khoảng hơn 1 triệu người/năm và cần hơn 10 triệu m2 nhà cho phần dân số tăng thêm này) thì có thể nói Việt Nam phải mất hàng chục năm để đuổi kịp mức diện tích nhà trên đầu người của Trung Quốc năm 2003.

- Về số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS của Việt Nam cũng hết sức nhỏ nhoi so nếu so sánh với Trung Quốc hoặc Mỹ. Số lượng ít, qui mô nhỏ đã hạn chế nhiều qui mô hoạt động cũng như sự đóng góp của hoạt động này cho nền kinh tế nói chung.

- Về mức đóng góp cho GDP thì hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam không chênh lệch nhiều so với Trung Quốc nếu tính theo tỷ lệ qui mô nền kinh tế (GDP của Trung Quốc năm 2003 khoảng 1.467 tỷ đô la Mỹ tương đương khoảng 30 lần GDP của Việt Nam) song nếu so với Mỹ thì chúng ta đứng ở mức quá thấp (GDP của Mỹ lớn hơn của Việt Nam khoảng 220 lần song đóng góp của hoạt động kinh doanh BĐS ở Mỹ lớn hơn 845 lần so với Việt Nam).

Các số liệu trên một mặt phản ánh qui mô còn khiêm tốn của hoạt động kinh doanh BĐS hiện nay ở Việt Nam, mặt khác cho thấy một thị trường rộng lớn đang chờ đợi sự phát triển của hoạt động này trong thời gian tới. Hiện nay nền kinh tế Việt Nam đang phát triển với tốc độ cao (tăng trưởng GDP năm 2005 là 8,4%), các cơ sở kinh doanh trong nước phát triển mạnh với sự ra đời của hàng chục nghìn doanh nghiệp hàng năm, dòng vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài cũng đang bắt đầu tăng nhanh, thu nhập của dân chúng do đó cũng ngày càng được cải thiện…đã và sẽ tạo được lượng cầu có khả năng thanh toán rất lớn về các BĐS dân dụng, công nghiệp, kết cấu hạ tầng. Trong Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 06-05-2004 của Thủ tướng Chính phủ đã nêu chỉ tiêu phấn đấu đạt mức 15m2 diện tích sàn nhà ở vào năm 2010 và 20m2 vào năm 2020, tức là hàng năm bình quân chúng ta cần xây dựng thêm khoảng gần 100 triệu m2 nhà ở. Đó là “không gian rất rộng” cho sự phát triển của hoạt động

kinh doanh BĐS nhà ở. Còn về các BĐS thương mại khác như các toà nhà văn phòng, trung tâm thương mại… thì với sự ra đời hàng chục ngàn doanh nghiệp trong và ngoài nước cũng như sự phát triển mạnh của các trung tâm thương mại lớn thay thế cho các chợ thực thẩm, các cửa hàng nhỏ lẻ như hiện nay cũng sẽ hứa hẹn một sự phát triển bùng nổ của các loại BĐS này trong tương lai.

3.2 TIẾP TỤC ĐỔI MỚI TƯ DUY TRONG VIỆC XÂY DỰNG THỂ CHẾ PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Ở VIỆT NAM.

3.2.1 Để qui luật thị trường điều tiết sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS, hạn chế sự can thiệp hành chính của Nhà nước.

Đây là giải pháp quan trọng nhất, mang tính nền tảng nhất, đem lại sự ổn định nhất cho sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam. Do đất đai là lĩnh vực nhạy cảm và việc Nhà nước quản lý toàn diện, triệt để các vấn đề liên quan đất đai trong một thời gian rất dài đã tạo ra một nếp nghĩ của rất nhiều cơ quan quản lý Nhà nước là khó có thể giảm sự can thiệp, sự định đoạt của Nhà nước trong lĩnh vực BĐS nói chung và đất đai nói riêng. Điều này là một trở ngại lớn trong quá trình phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS hiện nay vì với nhận thức như vậy, các văn bản pháp qui khi được ban hành sẽ ẩn chứa nhiều kiểu can thiệp theo cách biến tướng của cơ chế xin cho trước đây, làm cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh này. Có thể nói đổi mới tư duy trong việc xây dựng thể chế phù hợp cho sự phát triển của các hoạt động kinh doanh BĐS là động lực mạnh mẽ nhất vì nó sẽ là cơ sở để tạo ra các thay đổi tiếp theo trong việc điều tiết cung, cầu, giá cả, phân phối BĐS, đất đai trong xã hội theo hướng làm cho tăng hiệu quả tổng thể việc sử dụng nguồn tài nguyên này của đất nước.

Một yếu tố hết sức quan trọng liên quan đến giải pháp này đã được các Nhà lãnh đạo cao nhất của Việt Nam bước đầu thể hiện trong dự thảo Nghị quyết

Đại hội lần thứ 10 của Đảng. Trong định hướng phát triển nền kinh tế Việt Nam giai đoạn 2006-2010, phần liên quan đến thị trường BĐS có đoạn: “Phát triển thị trường BĐS (bao gồm thị trường QSD đất và BĐS gắn liền với đất): bảo đảm QSD đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi; làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn phát triển; từng bước làm cho thị trường BĐS trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung –cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường BĐS vừa là nhà đầu tư BĐS lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh BĐS”. Như vậy, so với Nghị quyết các kỳ đại hội trước thì quan điểm của Đảng và Nhà nước ngày càng mở rộng theo hướng để cho qui luật thị trường điều tiết hoạt động kinh doanh này và đó sẽ là động lực quan trọng thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS trong tương lai.

3.2.2. Vấn đề quyền sở hữu hay QSD đất đai.

Một trong các vấn đề còn tranh cãi hiện nay là vấn đề QSD đất hay quyền sở hữu đất. Theo qui định của Hiến pháp năm 1992, được sửa đổi năm 2001 và theo quy định tại điều 5 của Luật đất đai năm 2003 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thực hiện các quyền định đoạt đối với đất đai như: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, qui định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất.

Như vậy về mặt pháp lý mọi người với tư cách là một cá nhân thì không có quyền sở hữu đất song với tư cách là một phần của cộng đồng chung toàn dân thì có quyền sở hữu đất. Bên cạnh đó tuy chỉ có QSD song QSD này được Nhà nước cho phép bán, đổi, cho thuê, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh. Như vậy tuy

danh nghĩa là sử dụng song quyền định đoạt đối với đất đai có thể so sánh gần ngang với quyền sở hữu ở các nước có công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai.

Bảng 3.2: So sánh quyền định đoạt của chủ sử dụng đất theo Luật đất đai Việt Nam và chủ sở hữu đất theo Luật đất đai của Mỹ

Các quyền định đoạt của hộ sử dụng đất

Đất ở của các HGĐ		Đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đối với HGĐ		Đất để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đối với HGĐ
	VN	Mỹ	VN	Mỹ	VN	Mỹ
Thời hạn sử dụng đất	Vô thời hạn	Vô thời hạn	50–70 năm	Vô thời hạn	20–50 năm	Vô thời hạn
Quyền chuyển đổi	Có	Có	Có	Có	Có	Có
Quyền chuyển nhượng	Có	Có	Có	Có	Có	Có
Quyền cho thuê	Có	Có	Có	Có	Có	Có
Quyền thừa kế	Có	Có	Có	Có	Có	Có
Quyền thế chấp, bảo lãnh	Có	Có	Có	Có	Có	Có
Quyền góp vốn	Có	Có	Có	Có	Có	Có
Quyền về tài nguyên dưới đất	Không	Có	Không	Có	Không	Có

Chúng ta ai cũng đều hiểu đất đai là loại tài sản đặc biệt, nó gần như không bị mất đi và cũng không được sinh ra và mỗi một cộng đồng lựa chọn cho mình một cách quản lý nguồn tài nguyên này. Nếu nghiên cứu kỹ quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai ở một quốc gia có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, ví dụ như ở Mỹ, thì về cơ bản cũng gần tương đồng như quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai như ở Việt Nam.

Nếu so sánh quyền định đoạt của chủ sở hữu đất đai ở Mỹ thì quyền của họ cũng tương tự như quyền của người sử dụng đất, đặc biệt là đất ở, ở Việt Nam ngoại trừ quyền về các tài nguyên dưới lòng đất như đã phân tích ở chương 2. Đối với các loại đất khác ngoài đất ở thì thêm một điểm khác biệt nữa là thời hạn sử dụng đất ở Việt Nam đuợc qui định từ 20-70 năm tuỳ từng loại đất.

Chúng ta đều nhất trí quan điểm rằng pháp luật về đất đai của Việt Nam có mục đích cao nhất là nhằm sử dụng được nguồn tài nguyên đất đai của đất nước có hiệu quả cao nhất cho toàn xã hội. Đặc điểm của việc sử dụng đất đai là ngoài các quỹ đất chưa được khai thác và quỹ đất được sử dụng chung cho cộng đồng như đường giao thông, các công trình công cộng... thì phần quỹ đất còn lại do các cá nhân, các HGĐ, các tổ chức sử dụng (các hộ sử dụng đất). Như vậy hiệu quả cao nhất của việc sử dụng đất ở quy mô toàn xã hội sẽ đạt được khi từng hộ sử dụng đất với hiệu quả cao nhất và việc sử dụng của hộ này không làm ảnh hưởng xấu, làm giảm hiệu quả tới việc sử dụng đất của hộ khác. Từ đó có thể thấy hệ thống pháp luật về đất đai đúng nhất khi nó tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ sử dụng đất có hiệu quả nhất. Có thể nói việc công nhận các quyền định đoạt về đất đai như trên kể từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời và nay được kế thừa bằng Luật đất đai 2003 là những thay đổi rất quan trọng trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam trong thời gian qua. Nó làm cho các hộ sử dụng đất yên tâm hơn, có nhiều quyền định đoạt hơn do đó có thể sử dụng đất đai linh hoạt hơn, có hiệu quả hơn so với giai đoạn trước 1993. Song việc các qui định hiện hành chỉ công nhận QSD đối với các hộ sử dụng đất hiện nay vẫn tạo nên một tâm lý chưa thực sự yên tâm về lâu dài của người sử dụng đất. Nếu gác quyền về tài nguyên dưới lòng đất để phân tích sau thì vấn đề được đề cập ở đây chính là: quyền thực sự của các hộ sử dụng đất, đặc biệt là đối với đất ở, gần như tương đồng với quyền sở hữu đất ở các nước có công nhận sở hữu cá nhân về đất đai, tức là Nhà nước đã giao gần hết các quyền định đoạt đối với đất đai mà đúng ra chỉ có chủ sở hữu mới có được. Như vậy nội dung chính, nội dung cơ bản nhất